1、（2011届）本科毕业设计（论文）题目商业银行个人住房贷款内部控制学院商学院专业会计学班级会计071学号学生姓名指导教师会计学专业2011届本科毕业设计（论文）诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。论文（设计）作者签名签名日期年月日会计学专业2011届本科毕业设计（论文）授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借阅，学校可
2、以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按照授权对论文（设计）进行处理不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。论文（设计）作者签名签名日期年月日会计学专业2011届本科毕业设计（论文）I摘要在现实经济和社会生活中，金融风险的影响越来越大，它的存在对经济和社会发展的危害巨大，小至金融机构，大至国家甚至整个世界，都有可能在其影响下动荡甚至崩盘。商业银行个人住房贷款业务是我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中引入的一种金融产品，它是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。随着住房制度改革的不断深化，个人住房贷款己成为居民购置个人住房
3、所依赖的重要工具。而个人住房贷款因低风险、高收益的特性，也成为了银行调整自身信贷结构、提高资产质量的重要工具。加之其还款周期长、流动性低等特点，也决定了个人住房贷款并不是完全意义上的低风险业务。且我国目前信用环境不佳、相关法律法规尚未健全、有关金融产品发展还不完善、风险处理经验不成熟以及银行间的恶性竞争等，使得个人住房贷款的风险更不可忽视。本文介绍了商业银行个人住房贷款业务的发展概况，并在分析其风险的基础上，提出了相关的应对策略。关键词商业银行；个人住房贷款；风险；对策会计学专业2011届本科毕业设计（论文）IIABSTRACTINTHEREALITYECONOMICANDSOCIALLIFE
4、,FINANCIALRISKSOFINCREASINGINFLUENCE,ITSEXISTENCEONECONOMICANDSOCIALDEVELOPMENT,THEHARMOFHUGESMALLTOLARGEFINANCIALINSTITUTIONS,TOTHENATIONALOREVENTHEWORLDASAWHOLE,MAYUNDERTHEINFLUENCEUNRESTOREVENACRASHCOMMERCIALBANKSPERSONALHOUSINGLOANBUSINESSISCHINASWELFAREHOUSINGSYSTEMTOHOUSINGASSIGNMENTCURRENCYPR
5、OCESSOFTRANSFORMATIONINTOAKINDOFFINANCIALPRODUCTS，ITISTOPOINTTOTHELENDERTOTHEBORROWERFORPURCHASINGASELFUSEDCOMMONHOUSINGLOANSWITHTHEDEEPENINGOFTHEREFORMOFTHEHOUSINGSYSTEM,PERSONALHOUSINGLOANTOPURCHASEAPERSONALHOUSINGRESIDENTS,HASBECOMEANIMPORTANTTOOLFORDEPENDWHILEHOUSINGLOANSTOINDIVIDUALSFORLOWRISK,
6、HIGHYIELDOFCHARACTERISTIC,ALSOBECAMETHEBANKTOCOORDINATETHEIRCREDITSTRUCTURE,ANIMPORTANTTOOLFORENHANCINGTHEASSETQUALITYTOGETHERWITHITSREPAYMENTCYCLEISLONG,LIQUIDITYLOWCHARACTERISTIC，DETERMINESTHEPERSONALHOUSINGLOANISNOTENTIRELYINTHESENSEOFLOWRISKBUSINESSINCHINA,ANDASTHECREDITENVIRONMENTOFPOOR,RELATED
7、LAWSANDREGULATIONSISIMPERFECT,THERELEVANTFINANCIALPRODUCTDEVELOPMENTISNOTPERFECT,RISKMANAGEMENTEXPERIENCENOTMATUREANDBETWEENBANKSSCRAMBLEFORBUSINESSRESULTINGFROMTHEVICIOUSCOMPETITIONINPERSONALHOUSINGLOANRISKMORENOTSALLOWTOIGNORETHISPAPERINTRODUCESTHECOMMERCIALBANKINDIVIDUALHOUSINGLOANBUSINESSDEVELOP
8、MENTSTATUS,ANDANALYSISONITSRISKWASPUTFORWARDONTHEBASISOFRELEVANTSTRATEGIESKEYWORDSCOMMERCIALBANK；THEPERSONALHOUSINGLOAN；RISK；COUNTERMEASURES会计学专业2011届本科毕业设计（论文）目录一、论文研究背景1二、个人住房贷款概述1（一）个人住房贷款的定义1（二）个人住房贷款的分类1（三）个人住房贷款的特点2（四）个人住房贷款的操作流程3三、我国商业银行住房贷款发展现况4（一）个人住房贷款业务发展迅速4（二）个人住房贷款业务风险的凸显4四、商业银行个人住房贷款业务
9、风险管理5（一）我国个人住房贷款业务的风险表现5（二）具体分析我国个人住房贷款的产生原因6五、商业银行防范个人住房贷款风险的对策8（一）建立健全个人住房贷款管理体系8（二）建立健全规范的个人信用体系9（三）发展住房贷款证券化10参考文献11致谢13会计学专业2011届本科毕业设计（论文）1一、论文研究背景近年来，随着我国经济的迅速发展，国人住房需求的快速膨胀和消费观念的改变，以及商业银行对个人住房消费市场的看好，个人住房贷款业务也随之超常规发展。个人住房贷款业务被视为优势资产，已成为许多商业银行竞争市场的核心产品。加之我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境，个人住房贷款业务逐渐成为国
10、民经济新的增长点和消费点，商业银行对房地产开发的银行信贷逐年上升，对个人住房消费信贷逐年快速增长，个人住房贷款占居民个人消费贷款的比重也迅速上升。据有关统计资料显示，在一些经济发达城市，个人住房贷款已经成为个人消费贷款的“主力市场”。但是，商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着困境，伴随着市场的大幅度变动，个人住房贷款业务的风险加大。因此，发展商业银行个人住房贷款业务的关键就是加强内部控制，对个人住房贷款业务存在的风险进行分析和防范。二、个人住房贷款概述（一）个人住房贷款的定义个人住房贷款是贷款人向个人发放的住房贷款，一般以所购置的住房作抵押，因此通常称个人住房抵押贷款。完整地表述，个
11、人住房抵押贷款是指由银行或其他金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房为抵押，按照固定或浮动的利息率计息，在较长的时间内分期还本付息的贷款1。借款人在抵押期间不得随意处置受押的房产，作为抵押权人的贷款银行有权在抵押期间对抵押物进行必要的监督检查。当贷款债务履行期届满，借款人未偿还贷款本金和利息的，贷款银行可以与借款人协议将抵押的房地产通过折价或拍卖等途径来获得资金并将其用来偿还贷款本金和利息；协议不成的，贷款银行可以通过法律途径，向法院提起诉讼，来促使借款人清偿贷款银行的债务2。个人住房贷款的基本特征是指房地产抵押贷款的本质属性，这是它与其
12、他贷款的区别所在。（二）个人住房贷款的分类随着我国个人住房贷款业务的不断发展，其业务的种类也在不断创新，由单一的政策性个人住房贷款发展到政策性和商业性个人住房贷款共存，近年来商业会计学专业2011届本科毕业设计（论文）2银行又推出了个人住房混合贷款业务。目前，基于以下这三种基本的个人住房贷款，商业银行仍然持续创新，不断推出更多新产品。1、政策性个人住房抵押贷款政策性个人住房抵押贷款业务是促进城镇住房制度改革，通过住房公积金、住房售房款和住房补贴存款等方式，为住房制度改革的单位职工购买、建造、翻修和自修自有住房而发放的贷款，主要包括个人住房公积金贷款和其他政策性个人住房贷款。政策性个人住房贷款的
13、资金有专门机构负责经营贷款资金，并承担损失的风险，而银行扮演中介角色来负责归集和分配。因此这对银行来说是无风险业务，并不属于这篇文章的讨论范围。2、自营性个人住房抵押贷款广义的自营性个人住房抵押贷款通常包括了个人住房贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品种。而狭义的自营性个人住房抵押贷款又称为个人住房按揭贷款或个人住房贷款，是银行利用其自身的本外币存款来自主向城镇居民发放的住房抵押贷款。3、个人住房组合贷款个人住房组合贷款是由政策性贷款与自营性贷款相结合的一种贷款方式，指当银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果这笔贷款不
14、足支付购房款，银行则可以向借款人同时发放部分自营性住房贷款来弥补购房款的资金不足3。（三）个人住房贷款的特点个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比。具有以下特点1、特殊的贷款对象。中国人民银行制定的个人住房贷款管理办法规定个人住房贷款的贷款对象是具备完全民事行为能力的自然人，并对借款人所应具备的各项条件进行了详细的规定。2、专一的贷款用途。设立个人住房贷款是为了与我国住房制度改革相配合，支持城镇居民购买自用普通住房，所以贷款只能用于支付所购买住房的房款。会计学专业2011届本科毕业设计（论文）33、较大的贷款数量。对于贷款银行而言，个人住房贷款无论
15、是市场需求还是贷款笔数或单笔贷款金额，相对于其他个人消费贷款都是较大的。4、较长的贷款期限。中国人民银行的个人住房贷款管理办法规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。5、特殊的偿还方式。与企业贷款相比，个人住房贷款的偿还方式较为特殊贷款期限不到一年含一年的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在超过一年的按月归还贷款本金和利息4。（四）个人住房贷款的操作流程1、提供咨询向客户提供咨询服务，咨询内容包括已开办的个人住房贷款种类，期限、对象、条件、利率，额度、还款方式等。2、受理申请受理申请借款人在向银行咨询后，根据要求填写申请书提出贷款申请，并提供以下资料身份证，抵
16、押人夫妻关系证明（单身需提供有效证明，借款人收入证明，购房合同，首付款凭证，保证人同意担保的书面证明及建设银行要求提供的其他有关资料。3、贷前调查贷前调查经办人在受理借款申请后，对借款申请人递交的申请书和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件，准备报批。4、贷款审批（1）经办行审批权限内经办行信贷人员信贷部门负责人经办行负责人（2）经办行审批权限以外经办行审批同意上级行信贷审批机构信贷部门负责人支行分管行长签署审批意见5、贷款发放签订合同办理抵（质）押登记、保险、公证等手续合同生效后填各会计学专业2011届本科毕业设计（论文）4类凭证借款人开立存
17、款帐户办理贷款划付手续。6、贷款回收（1）委托扣款方式借款人应与贷款行签订委托扣款协议。（2）柜台还款方式借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。7、贷款管理（1）日常管理对所发个人住房贷款进行跟踪管理、查询分析（2）清户撤押当借款人按期还清全部借款本息后，信贷部门应销记“抵（质）押物及权证登记簿”同时填制“抵押物、质押物转出通知书”通知会计部门和抵（质）押物保管部门。会计部门、保管部门、保管部门审核无误后据此办理清户撤押手续。（3）档案管理信贷经办人员定期将收集齐全的有关贷款资料进行整理，合同正本交与档案专管员，并办理有关移交手续。合同副本留信贷部门专人保管以备日常管理。贷款本息结清后
18、信贷部门应通知档案专管员正式归档档案5。三、我国商业银行住房贷款发展现况（一）个人住房贷款业务发展迅速自1998年以来，随着住房制度改革货币化的深入进行，住房建设已成为中国国民经济新的增长点，我国商业银行的信贷投资业务也开始倾向住房贷款业务。1998年，央行出台了个人住房贷款管理办法和关于加大信贷投入，支持住宅建设和消费的通知，和1999年央行出台的关于开展个人消费信贷的指导意见，允许了商业银行在其所在城市为对所有普通商品房提供商业性个人住房贷款。在国家发展住房消费，促进经济增长的契机下，国内各大商业银行积极适应房地产市场发展趋势，调整经营策略，改变了以开发企业流动资金贷款为主，个人住房消费贷
19、款为辅的做法，增强对个人住房贷款的投放力度6。目前为止，个人住房信贷业务已成为各大商业银行资产质量最好的业务品种，而且还提高了银行信贷资产质量，起着非常积极的作用。（二）个人住房贷款业务风险的凸显中国的个人住房贷款业务开始于1992年，1997年以来迅速发展，但还是有些问题需要重视，中长期个人住房贷款的风险通常是在业务大规模发展后的三到五会计学专业2011届本科毕业设计（论文）5年里才集中地暴露和凸显，而现在已经进入了风险暴露和显现的高危时期。加上在大规模发展个人住房贷款业务的最初几年里，各商业银行为了争夺市场，扩大市场份额，盲目地简化贷款手续，放宽审查，甚至接受借款人的虚假资料。这种恶性竞争
20、，不仅造成了极坏的社会影响，而且埋下了很多隐患。近几年，个人住房贷款的风险开始慢慢显露，许多商业银行自己成了最大的受害者，因此各家商业银行纷纷推出多项措施，对个人住房贷款业务开始收紧；相关监管机构也是频频发出文件，增加对银行个人住房贷款业务的监管力度。但个人住房贷款仍是商业银行的优质资产，如何在拓展个人住房贷款业务的同时，保证资产的质量，便成了各家商业银行必须面对的命题。因此，正确认识并努力防范当前个人住房贷款业务存在的风险显得尤为重要。四、商业银行个人住房贷款业务风险管理（一）我国个人住房贷款业务的风险表现1、开发商风险开发商常利用房地产信息不畅，监督管理不严密等，欺诈银行，或骗取银行贷款，
21、将其经营风险转嫁给银行。开发商的信用与银行信贷风险息息相关，开发商给银行带来的风险主要有以下两种情况，一种情况是，为套取银行资金，一些不法开发商利用各种手段，甚至一些非法手段来骗取银行贷款，如通过办理“假按揭”，或通过人为的虚高房价制造“假房价”，使得房地产市场泡沫化等，这些行为给银行带来很大的风险。还有一种情况是房地产开发商利用银行对资金用途没有监管到位这一漏洞，把房地产开发贷款的使用方向做了转移，或将短期贷款充作长期贷款，进行长贷还短贷的不良循环。例如开发商为了得到利率优惠的长期贷款来弥补建设资金的不足，或者为了资金的尽快回笼，通过假首付、虚假房屋、组织内部人员假意购买、一房多售等方式套取
22、银行资金。因此在所有的风险中，开发商风险是银行信贷业务所面临的最大且最主要的风险7。2、借款人方面风险。由于个人住房贷款的还款期限相对较长，属于中长期贷款，在这段时间中，个人资信状况面临着很大的不确定性。造成个人支付能力下降的多种因素，而这些极有可能会转化为银行的信贷风险。借款人作为借贷合同的主体之一，其自身素质与还款能力对银行个人住房贷款的安全性起着非常重要的作用。借款人风险会计学专业2011届本科毕业设计（论文）6主要表现为以下两个方面。（1）还款意愿，指借款人对偿还银行贷款的主观态度。（2）还款能力，体现的是借款人的客观财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性。3、银行经营
23、管理风险。由于银行自身的内控机制还不很完善、风险控制能力相对较弱、管理手段落后，从各个环节上看，存在不同程度的问题。而银行经营管理风险，是在发放个人住房贷款是整个过程中，由于银行工作人员失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。目前，商业银行发放的个人住房贷款普遍期限在LO年以上30年以下，属于中长期贷款。由于商业银行借短贷长的经营特点，存在资产负债期限的错配，而我国各商业银行在流动性风险管理和利率管理上，对这个缺口如何控制没有科学的掌握标准和严格的管理要求，可能引发流动性风险管理8。从操作风险的角度来看，由于缺乏必要的法律约束，加上各大商业银行之间激烈的竞争，导致银行信贷部门有时
24、为了扩大业务范围，竞相降低贷款人的首付比例或放宽贷款人的审批条件。在信贷操作过程中进行没有严格的抵押住房登记，贷款的前台，中台与后台没有进行责任上的严格区分，没有对客户的资信情况进行严格把关，贷前调查不实，贷中审查不严，贷后检查不细，从而使风险增加。（二）具体分析我国个人住房贷款的产生原因1、个人住房贷款市场信息不对称风险产生的主要原因是信息的不对称。贷款是商业银行与客户之间的商业行为，对银行而言，如何在源头上控制风险，除了观察宏观经济形势的变化及政策的调整之外，最重要的是银行自身对开发商及开发项目的判断和选择。银行与借款人之间的信息来源及占有不对称，使得他们的信息不对称，这是房地产贷款风险产
25、生的一个重要原因。相对于银行来说，在信息源的占有上借款人通常拥有很强的优势。一方面由于开发商对自身的全部信息完全掌握，包括现金流、项目策划、销售管理、资金运用、偿债能力、盈利能力、业务发展规划等，且对自身风险点清楚了解。而银行只能通过间接的渠道去掌握开发商及其开发项目的信息，加上在当前各家商业银行相互竞争激烈、外部监管较弱的环境中，企业多头开户、会计学专业2011届本科毕业设计（论文）7多头贷款、资金流向隐蔽，更增加了银行了解和掌握相关信息的难度。开发商在获得借款资金后便可以利用这种信息优势从事使自身利益最大化但损害银行利益的行为，如资金的使用隐藏真实信息，将贷款资金、销售回笼款作为其他目的使
26、用，从而导致信贷风险。二是开发商具备行业优势，能够掌握大量的市场信息，而银行则因为其客户行业的广泛和房地产行业自身的专有性，无法对市场信息有全面的动态了解。对于高负债的公司来说，如果开发项目成功，则能投机取巧，获得暴利但是项目一旦失败，则亏损大部分由债权人银行承担，在抵押担保的机制下将滞销的房屋以及烂尾楼留给了银行，而开发商仅需承担的损失只有很小一部分。这样就使得开发商越发拿银行的钱冒险投资，从而导致了更高的道德风险。为了获得银行信贷支持，开发商利用信息优势，美化润色了开发项目的市场前景，人为调节了市场风险信息，刻意隐瞒真实的经营业绩，利用这些经过装饰过的虚假信息欺骗银行，在成功获取信贷资金后
27、通过多头开户进行挪用，进一步加剧了银行贷款所承受的道德风险8。2、房地产市场不规范我国的个人住房贷款市场仍处于初级快速发展阶段，发展尚未成熟。市场准入和市场竞争规则并不完善，同行业之间的恶性竞争使得市场更为混乱和无序，市场自身的免疫力还需要加强。下面是大概的房地产行业周期分析（1）起步阶段操作流程不规范面临操作风险信用风险不明显（2）快速发展阶段后操作日益规范房地产日益繁荣外部欺诈及流程执行不严格造成操作风险（3）震荡整理阶段政府出台调控措施商业银行面临政策风险房地产行业下滑投资者出现信用风险A调整顺利进入平稳发展或健康发展阶段利率风险B调控不成功房地产行业急剧下滑房屋抵押价值缩水借款人纷纷违
28、约面临信用风险进入衰退或崩盘阶段3、商业银行信用体系不完善开发商和借款人信用体系不健全，商业银行贷款给开发商难以有充足把握。世界上个贷市场成熟和规范的国家都有一套完备而全面的个人信用报告体系。比如在美国，贷款人往往依赖于商业调查公司完成资信调查，这些机构专门负责搜集、保存和销售与申请人信用信息有关的资料。信用报告业的成熟和完善，一方会计学专业2011届本科毕业设计（论文）8面加大了信贷贷款人对贷款申请人信用情况的掌握，另一方面，也节省了贷款人对贷款申请人的信用调查时间，从而提高了贷款的审批和发放效率。但是，目前我国商业银行对开发商和借款人的调查方法仍是滞后状态，从而增加了贷款的风险9。中国人民
29、银行建设的个人征信系统已经投入使用，这个系统对于规避借款人信用风险能发挥一定的积极作用，在一定程度上减少了商业银行由于信息不对称带来的风险。但由于系统信息量不足且商业银行和社会参与度不高，使用效率低下，所以作用有限10。4、外部法律制度和银行内部管理制度不健全个人住房贷款业务的法律法规尚未不健全，难以给这项业务一个安全的法律环境，而一些投机分子更是借此钻取法律漏洞。目前我国个人住房贷款业务面临较大法律风险，而法制的不健全，必然危害与之相关的经济活动，个人住房贷款业务也不例外。为了完善我国的个人住房贷款管理法规，有学者提出三项主要建议扩大个人住房贷款的使用范围；扩大借款人范围；完善贷款担保规定1
30、1。个人住房贷款业务的内部控制制度不完善，也为个贷业务带来了风险。商业银行对个人住房贷款业务目前是边发展边探索的业务管理模式，要与市场发展相适应，这项业务建立和完善各项内部控制制度还需要一个过程。而且有了完善的内部控制制度还需要人们去实施和执行，熟悉掌握和灵活运用也需要一段时间。不遵守规章制度、不纠正违章行为等这些源于贷款银行内部的因素也是个人住房贷款业务风险产生不容忽视的重要原因12。在一些商业银行的内部，个人住房贷款的告诉发展与从业人员素质及业务管理效率的无法同步，发展与管理间短期内难以克服的矛盾，使得操作风险愈发突出。五、商业银行防范个人住房贷款风险的对策（一）建立健全个人住房贷款管理体
31、系1、完善个人贷款制度个人住房贷款业务在我国起步较晚，且金融基础设施还不健全，自身抗风险能力较差，在这种情况下的情况参与房地产信贷，使得我国的个人住房贷款制度一直以来都存在着许多不足和弊端。因此我国商业银行必须学习国外先进的管理经验，进一步建立和完善个人住房贷款制度13。在不断发展个人住房贷款业务的同时也要注意总结各种先进的管理方法和理念，在政策上制定严密的操作规范，会计学专业2011届本科毕业设计（论文）9指导开展具体行动，来控制与防范信贷风险。2、加强内部审查与外部监管在个人住房贷款的办理过程中，商业银行应当严格按照贷前调查、贷中审查、贷后检查三个环节进行操作。如对借款人的审查，通过贷前调
32、查，掌握掌握借款人的基本家庭情况、购房动机和资信状况，依据其还款能力决定贷款的成数、期限；进行贷中审查和贷后检查，对借款人的还款能力进行跟进调查，及时发现各种不利银行风险管理的因素。3、建立严格的内部管理制度及考核机制商业银行应注重培训，提高信贷人员的专业素质，相关工作人员应“在其位谋其职”，做好岗位上的工作。银行应按照个人住房贷款业务的特点合理设置岗位和配置人员。相对于其他业务，个人住房贷款业务的笔数多、金额大，因此所需从业人员更多、专业知识要求更高。但银行在大力发展个人住房贷款业务时，并没有科学地设置岗位，也未相应地增加从业人员，这在客观上导致一些业务操作不规范，甚至出现违规现象。当前商业
33、银行对个人贷款业务普遍实行客户经理负责制，由客户经理全权负责贷前调查、贷后管理和清收贷款工作。这样使得不同岗位不能相互分离，从而无法实现岗位间的监督与制约。因此银行在岗位安排上应“按需分配”并合理轮岗，避免一人多岗、一岗多人。银行内部审计监督工作应努力到位，加强银行内部审计及相关职能部门开展检查的深度、广度和处罚力度。注重信息管理，减少因档案资料不全或者贷后管理不及时而出现的表面问题，对假个贷、不按程序审批贷款等较为严重的问题进行严格审查，并依照法律严厉惩罚，避免出现“查而不深、查而不报，查而不纠”的问题，使之发挥应有的监督及制约作用。（二）建立健全规范的个人信用体系1、完善对贷款人的资信评价
34、个人住房贷款的资信评价作为个人信用评估的组成部分，是以借款人财产数据、信用数据等数据为依据，通过分析借款人信用状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。信用风险是房地产个人住房贷款的主要风险，其产生的重要原因是缺少完整有效的信用体系。因此防范信用风险，需要建立健全规范的个人信用体系，完善对贷款人的资信评价。目前我国的个人征信系统已经初步建会计学专业2011届本科毕业设计（论文）10立，我国还需进一步完善个人征信体系尽快扩大个人征信体系的覆盖面14。2、建立健全专业的信用法律体系建立健全规范的个人信用体系，还需完善个人信用体系的法律环境。在建立个人信用体系的同时，应通过律手段维护个人信用系
35、统的正常运行，制定相关法律法规，对违背诚信原则的个人给予严厉惩罚，使个人违约成本大于违约收益，降低个人住房贷款的违约风险。目前，我国关于信贷方面的法律法规只有担保法、票据法和贷款通则等，而这些都是针对生产性贷款而设立的，针对消费性贷款的法律还基本处于空白状态。因此，下一步应为消费信贷制定专门的法律法规，如信息自由法、个人隐私法、个人破产法等15。（三）发展住房贷款证券化住房抵押贷款证券化即把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券，然后在资本市场上出售给投资者，使资金融通，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。住房贷款证券化能提高银行贷款资产特别是长期贷款的流动性，从根本上解决了“短
36、存长贷”的矛盾；将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能，转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动，促进金融产品和金融行业的深化；扩大银行的经营范围，从而实现资本经营多元化和经营效益多样化的目的16。目前我国抵押贷款二级市场尚处于萌芽阶段，属于新生事物，因此要实现这一金融工具的创新，就要借鉴发达国家的经验，通过有关管理部门的推动和扶持，结合我国的实际情况，从以下几个方面入手1、培育抵押贷款证券化市场2、建立完善的抵押市场担保体系3、加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立住房贷款证券化是平衡住房信贷资金、防范信贷风险的有效工具，我国应当大力发展运用。然而，根据我国
37、目前的情况来看，个人住房贷款证券化市场的广泛推行，仍缺乏一定的基础，应当在部分条件成熟的地区先进行试点，如北京和上海。住房贷款证券化可先在这些地区展开，在实践过程中寻找不足之处，不断完善运作机制，当条件成熟时再推向其他地区17。会计学专业2011届本科毕业设计（论文）11参考文献1江其务等银行信贷管理M高等教育出版社，20042812王世豪房地产信贷战略与实务M中国金融出版社，20061173张蕾我国商业银行个人住房贷款信用风险研究D西南财经大学，2006P64程培国浅谈我国个人住房贷款业务J中小企业管理与科技，2008（8）P1161185颜哲,李峰等重庆建筑大学学报N完善我国个人住房贷款的
38、管理法规,2005（4）6陈向东当前个人住房贷款风险分析及防范对策J金融视点，20072P28307刘海啸，王丽欣我国银行房贷风险分析J社会科学家，20098P55568冯振伟论商业银行个人住房贷款风险防范对策J华章，2009（7）P11129马郧，汪晓四大国有商业银行如何防范信贷风险J科技情报开发与经济，20034P727410刘妍商业银行个人住房贷款风险控制研究D东华大学，2007P282911昌晓英个人住房贷款的风险及控制研究J世纪桥，2007（2）P4512李勇财务与金融J商业银行个人住房贷款风险分析，20056P363713贾卉个人住房贷款的风险防范及对策J现代管理科学，20042P
39、11511614程蕾建设银行个人住房贷款业务流程再造研究D西南财经大学，2008P3915张蕾我国商业银行个人住房贷款信用风险研究D西南财经大学，2006P616陈洁商业银行个人住房贷款业务操作风险及防范机制研究D复旦大学，2006P313717林航琳个人住房贷款风险管理J中小企业管理与科技，2009P242518贾慧芬商业银行个人住房贷款信用风险防范研究D西北大学，2008P2219王红亮我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范研究D西南财经大学，2006P19会计学专业2011届本科毕业设计（论文）1220JOEMONTIANDFRANKTERZUOLI，THEREALPROBLEMSTHEHOUSINGCRISISJMORTGAGEBANKING，2010（7）P16216521BRIGITTEGODBILLON，CREDITRISKMANAGEMENTINBANKSHARDINFORMATION，SOFTINFORMATIONANDMANIPULATIONJINSTITUTETUDESPOLITIQUES，2005（5）P2225会计学专业2011届本科毕业设计（论文）13致谢
