1、区建设局深入学习实践科学发展观活动整改方案（九）：规范物业管理市场，营造和 谐人居环境近年来，我区的物业管理行业在各种纷繁复杂的因素作用下进入了矛盾突显期，物业服务企业经营环境恶化，业主维权意识高涨， 纠纷和投诉激增。前段时间，我局对我区的物业管理情况进行了全面深入的调研，认真分析存在问题及其产生的原因，为进一步强化物业管理行业的监督管理，依法打击物业管理市场中的违法违规行为，提升行业服务和管理水平，提出以下整改方案。一、存在问题（一）物业管理水平亟待提高物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下，签订和履行双方都能接受的按质论价、质价相符的物业服务合同。但有的物业企业不惜偷工减料、虚增成本，不按
2、照合同提供相应服务，致使收费与服务不相符，引发业主的不满。此外，物业管理行业的快速发展， 导致从业人数急剧膨胀，但由于人才储备基础薄弱，使得队伍建设远远滞后于行业的发展，尤其突出地表现在称职的职业经理人匮乏。个别运作不规范的企业和职业素质较低的从业人员的存在，使物业服务水平大都难尽人意、物业企业与业主之间关系紧张，甚至引发激烈冲突和矛盾，损害了行业的形象。（二）成本上涨，物业公司要求提价，提价不成撤出，造成物管小区管理质量下降分析：成本上涨是事实，据佛山市房协对我市物业服务企业目前运行状况进行的专项调研结果显示，07 年的经营成本将比2006 年增加 20%50%。另外，新的劳动 合同法颁布后
3、，用工成本也明显增加。以上两个原因导致经营成本不断上升。不少企业适当提高收费标准是合理的，必要的，对合法合理的提价要求，应给予支持。（三）业主违规装修问题比较突出一些业主擅自变动建筑主体和承重结构,违规章搭建建筑物、构筑物等问题较为突出，影响房屋的安全性。随着近年房地产市场的兴旺，我区逐步进入了入住高峰期，有必要加强对住宅室内装饰装修的管理。对此，我局也曾想方设法加强管理，但违规行为中涉及违章搭建较多，我局无查处违章搭建的执法权，而由于这些违规行为发生在小区内，城市管理行政执法部门认为应由物业企业处理。因此，该问题至今仍未得到很好的解决。（四）维修资金历史欠帐追缴难建设部新颁布的住宅专项维修资
4、金管理办法对维修资金的收取标准进行了调整。去年 2 月、6 月，市建设局分别转发了两个关于维修资金的文件，对维修资金的收取标准由原来房屋售价的 2%调 整为 1%，并明确了 1998 年 10 月 1 日至 2003 年 8 月31 日期间所销售商品房的维修资金由建设单位缴交。据此，我们转发了该两份文件，并具体明确了维修资金调整后的操作程序以及建设单位补缴维修资金的操作办法。但对于应由发展商补缴维修资金的，因于时间较长，发展商的经营环境有变化，一些公司已经不存在，帐目上的处理等问题，追收较为困难。（五）个别镇（街道）的住宅小区存在装修物料垄断搬运的问题装修物料垄断搬运、不合理收费的投诉，主要集
5、中在大良、容桂、乐从。对于是否应推荐搬运队的问题，物业企业一致认为应当设立专业的搬运队，一是因为法规允许；二是实践中，业主野蛮搬运的情况比较普遍，很容易对电梯及其他公共设施造成损害，对现场的保洁也是个难题，整个搬运过程物业企业都要有专人跟踪，在装修高峰期的人员压力大，而指定的搬运队搬运则比较专业，且保洁和出现损害时的责任明确，容易追究；三是一些没有推荐搬运队的小区，更容易出现搬运工人之间因争抢业务而斗殴的现象。物业企业也反映，由于搬运队一般由外来民工组成，不需要进入的门槛，组织松散，不易管理，有时搬运队强行搬运业主的装修物料而与业主双方发生冲突，而保安、公安部门一般仅能对其劝阻、教育，未能真正
6、起到阻吓作用，而业主和保安出于个人安全的考虑，往往只能屈从。（六）业主拖欠物业管理费，影响了物业企业的经营。一些小区由于业主欠费情况严重，导致物业企业无法维持。业主欠交物业服务费主要有以下原因：一是业主的物业消费意识不强；二是由于开发商不兑现卖楼时的承诺，业主将矛头转向物业企业而拒交物业服务费；三是由于物业企业与业主出现纠纷业主不愿缴交物业服务费。（七）个别业委会运作不规范由于法律法规对于首次业主大会、首届业委会成立、业委会换届和运作等事项未作详细规定，对于尤其是对分期开发的小区的业委会筹组事项未有明确，在实践中引起了较大的争议。此外，由于缺乏对业委会的有效制约和监督机制，业委会的民主协商和少
7、数服从多数的原则有时没有得到充分体现。加上业委会成员的素质参差，有的不能真正代表大多数业主的利益，未经必要程序就擅自确定物业企业的选聘、小区内公共设施的改建、小区广告位的出租等事项，损害了其他业主的权益。个别成员甚至为了个人私利而损害业主的共同利益。（八）物业管理用房未按规定落实佛山市房产管理局关于加强房地产开发项目管理的通知（佛房发200243 号）规定， 开发建设单 位在移交物业时，按建筑总面积的 2提供物业管理用房面积，最低不少于 180 平方米，位置设在首层（标准层），若确有困难，可分两层设置，但首层面积不少于 90 平方米。但由于该文件发文时我区尚为顺德市而没有执行，目前我区物业管理
8、用房配置总体偏低。二、整改目标通过专项整治，使物业管理领域违法违规行为得到有效遏制，市场秩序有明显好转，行业管理水平有明显提高。三、整改措施、时限及主要负责人（一）加强对物业企业的管理，提升物业服务水平。进一步完善企业诚信档案，实行分类管理，规范和提升物业企业的管理水平。目前我区的行业自律机制尚待建立和完善，行业管理仍过分依赖于行政监管，行业自律的社会化和专业化程度依然较低，行业内存在无序竞争现象。我局将进一步加强对物业企业的监督管理，对不按合同约定的内容和标准提供服务，擅自提高收费标准，擅自占用物业共用部位和相关场地牟取利益等违法行为，要依法加大查处力度。对于一些严重损害业主权益的物业企业，
9、要坚决将其驱逐出物业服务市场。通过建立和完善企业诚信档案管理制度，充分发挥群众监督的力量，促使企业加强自律，提升服务水平。时限：2009 年全年 主要负责人：梁添根、周雪松（二）规范物业企业提价、撤出的程序（1）物业企业拟提价的，应当提前 3 个月提出申请，提供提价依据的详细材料，经物业管理协会审核后，再报我局和发改局审查确定，书面同意其提新标准征询业主意见。（2）物业企业将提价依据和批复在小区内公示 15 天，同时告知提价不成后撤出的后果。就调整价格事宜与业主进行协商，并书面提交业主表决。达到或超过 50%业主同意的，物业企业按新的收费标准与业主重新签订物业服务协议。超过 50%业 主不同意
10、的，物业企业应取消提价。如需撤出，告知和协助业主成立业委会，通过业主大会表决后由业委会重新选聘物业企业。规模较小物业企业退出项目管理的，从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合。未成立业委会的，可暂时向居委会办理移交事宜。（3）新旧物业企业交接时，应当做好衔接工作。新物业企业接管后向我局和所在地居委会备案。（4）加强监管，对于缺乏责任心、没有按程序退出，造成社会不稳定的物业企业，将其行为记入诚信档案。（5）在前期物业管理合同审查阶段，增加物业服务费的概算内容，防止开发商或物业企业将收费标准订得过低的短期行为。时限：2009 年上半年 主要负
11、责人：梁添根、周雪松（三）建立联动机制，坚决查处违规装修建立违规装修查处的联动工作机制，明确执法、规划和我局的分工和相互协作方式。从源头抓起，推行顺德区住宅室内装饰装修管理合同示范文本，预防和减少违规装修行为。联同执法局视察现场，确定是否违规装修。对非违规的，做好解释协调；对属违规的，迅速核发整改通知书。对违规装修不整改的，进行小区内公告曝光，并给予行政处罚。对仍不执行的，申请法院强制执行，并在媒体上曝光。时限：2009 年上半年 主要负责人：梁添根、周雪松（四）大力追缴维修资金历史欠帐调查和理清应由发展商缴交维修资金的楼盘、缴交单位、应缴金额。向发展商发出维修资金限期履行通知书，要求发展商限
12、期缴纳。 发展商逾期不缴纳的，由业委会提起诉讼，同时，我局对将欠缴名单向社会公布，并将其行为录入企业诚信档案。对近期建立起维修资金的楼宇，发生维修时由物业企业作维修计划，征询相关业主同意后，由业主分摊有关费用。时限：2009 年上半年 主要负责人：梁添根、周雪松（五）规范物业企业装修搬运管理发文规范物业企业装修搬运管理：（1）物业企业可自行成立或指定其他作为特许搬运队，双方签定协议，明确权责，物业企业对指定的搬运队的违法违规行为承担连带责任。（2）特许搬运队的搬运人员尽量穿着统一的工作服上岗。（3）特许搬运队的收费标准应当明码标价，公平合理，并在业主办理装修申报手续时公示，供业主选择。（4）业
13、主选聘其他搬运队的，应当根据相关法规办理准入手续，物 业企业和特许的搬运队不得违规对此限制和阻挠力气业企业有责任对搬运队实施全程监控。（5） 对个别违法强行搬运、 经物业企业劝阻无效的，物业企业应当协助业主及时报公安部门处理。时限：2009 年第 2 季度 主要负责人：梁添根、周雪松（六）加强部门协调，建立物管费快速追收机制协调物业管理协会、法院建物业管理费纠纷快速处理机制。由于业主拖欠的物业管理费通常金额不大，通过诉讼处理成本高、时间长，我局将协调物业管理协会和法院，就这类型案件立案、审判、 执行等环节如何建立快速处理流程，加快处理进度。时限：2009 年上半年 主要负责人：梁添根、周雪松（
14、七）制订实施细则，规范业委会运作广东省物业管理条例修订后将于 3 月 1 日起实施，对许多法律法规模糊的地方作出了规定，但仍然有许多问题需要进一步明确，市建设局要求各区局配合，抓紧制订好佛山市物业管理实施细则。我局将充分利用这个契机，结合我区物业管理经验，针对遇到的问题，在现有的法律框架下，就业主大会和业委会制度的建设和完善、对业主权利的保护和业主行为的规范等提出我局的建议，力求将实施细则制定得更加完善，尽量改善此前在处理物业管理纠纷时无法可依的状况。时限：2009 年上半年 主要负责人：梁添根、周雪松（八）明确规定，落实物业管理用房广东省物业管理条例进一步明确了物业管理用房的面积配置要求，我
15、局将会同规划分局、国土测就物业管理用房的配置、共同部位的范围等事项的等作操作上的明确。时限：2009 年上半年 主要负责人：梁添根、周雪松（九）理顺物业管理体制，加强镇（街）在物业管理方面的职能。物业小区的管理属于社区管理的一部分，与社区建设密切相关。2009 年 3 月 1 日起实施的广东省物业管理条例明确规定了镇（街道）人民政府在成立业委会、协调处理物业管理纠纷方面的职责，而我区目前这些工作主要还是依靠我局仅有的两名专职物业管理工作人员去完成，以致这些工作开展起来有时很被动。今年我局将依据广东省物业管理条例，明确与细化我局与镇（街道）在物业管理中的职责分工，开展对相关人员的业务培训，将日常
16、的物业管理监管工作逐步下移到基层，配合社区建设同步推进，由居委会直接参与新建住宅的工程竣工验收，整合社区居委会、业委会、物业企业三方面的力量，合力搞好社区的物业管理，齐 心协力破解物业管理中的热点难点问题。时限：2009 年 13 季度 主要负责人：梁添根、周雪松（十）继续加大物业管理宣传。物业管理纠纷的产生，有相当一部分是由于业主对物业管理的理解存在误区、业主自觉守法意识不强、业主对于如何正确维权认识不足而产生的。今后我局将继续通过报刊、电台、电视台、网站等多种新闻媒体，以新闻报道、案例说法、知识竞赛、论坛等多种形式，重点进行物业管理条例、 广东省物业管理条例和佛山市物业管理实施细则的宣传，
17、使广大业主提高认识、积极参与、依法维权，从而减少物业管理纠纷的产生。同时，我局也注意到，部分新闻媒体对物业管理的报道和评论以负面居多，除了为吸引读者眼球外，还有是他们对物业管理行业也存在误解和偏见所致的。由于过分放大物业管理负面影响的舆论导向，加深了群众对物业管理的误解，不利于充分发挥物业管理在构建和谐社会中的作用。今后我局将更加积极主动地与新闻媒体联络沟通，在正确对待舆论监督的同时，帮助他们提高相关报道的专业性、科学性、客观性和公正性，加强舆论引导和正面宣传。时限：2009 年全年 主要负责人：梁添根、周雪松（十一）开展“物业管理和谐月”活动。为了促进和谐社区的建设，举行“物业管理和 谐月” 的活动，通过深入小区宣传，举办物业企业、业委会培训班，召开各类座谈会，开展有奖知识竞赛、物管人员技能竞赛、物业企业开放日等社区活动，增进广大业主与物业企业之间的沟通与交流。时限：2009 年第 3 季度 主要负责人：梁添根、周雪松2009 年，随着有关物业管理法规的逐步完善，我局将在前期工作成果的基础上，创新工作思路，抓好措施落实，尽力破解物业管理这个大难题。二九年二月六日
