1、 丽水大型车辆交易中心丽水大型车辆交易中心投资项目建议书二 一七年十二月丽水大型车辆交易中心目 录第 1 章 总 论 3-6第 2 章 项目建设背景及必要性6-8第 3 章 项目市场分析9-15 第 4 章 场址选择16 第 5 章 项目改造17-25第 6 章 环境影响评价26-29第 7 章 节 能30-31 第 8 章 劳动安全卫生32-33第 9 章 消 防34-37第 10 章 项目建设进度、管理模式及项目组织38-39第 11 章 投资估算及资金筹措 40-41第 12 章 财务分析 42-48第 13 章 社会文化效益 49-50第 14 章 项目风险预测与防范 51-53第 1
2、5 章 结论和建议 54-55丽水大型车辆交易中心丽水大型车辆交易中心第 4 页 共 56 页第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称 丽水大型车辆交易中心（暂定名） 1.1.2 项目地址 项目地址：丽水市水阁工业区 本项目地址：丽水市莲都区龙庆路 368 号 1.1.3 项目业主情况 企业名称：投资总额： 26000 万元 主投资业主：1.1.4 土地使用权来源：经丽水莲都区人民法院网络司法拍卖所得1.1.5 建设内容与规模 土地面积 143 亩，原规划建筑面积 117900。将原有 1、2 号楼（未建）丽水大型车辆交易中心物流园；4 号楼厂房改造为丽水大型车辆交易中心大型货车、工
3、程车、农用自卸车、特种车型新车交易中心；（二层）改造为办公室、仓库，3 号楼（共四层）、综合楼（共六层）改造为“司机之家”；5 号（一层）楼改造为大型货车、工程车、农用自卸车、特种车型二手车交易中心，（二层）改造为办公室、仓库；将原 5 号楼西边厂房（一层）、展示中心（未建）改造为交易中心配套汽修设施及交易车辆停放场地，5 号楼（二层、三层）改造成为办公室、仓库。丽水大型车辆交易中心第 5 页 共 56 页改造后的丽水大型车辆交易中心将是一个集办公，大型货车、特种车辆新车、二手车交易，大型车辆停车场、维修，物流、仓储于一体的综合型货车、特种车多功能流通市场。 1.1.6 开发建设模式和进度 丽
4、水大型车辆交易中心的改造后，进行招商出租、营运管理及相关配套服务。 根据商业文化广场的需求和项目建设的可行性分析，确定本项目采用一次性整体开发建设的方式。项目拟于 2017 年 7 月2019年 7 月完成对原工业厂房的改造。 1.1.7 项目主要技术经济指标（见表 1-1） 表 1-1 项目主要技术经济指标表 序号 项目 整个项目1 规划用地面积( 平方米) 95494.9 平方米2 规划建筑面积( 平方米) 117900 平方米3 项目总投资( 万元) 20000 万元建筑物改造工程费 3000 万元配套设施 1500 万元预提不可测费用 1000 万元前期开办费用 1000 万元4 建设
5、期 1 年5 总投资 20000 万元自有资金 15000 万元6 财务评价年投资利润率 7%年投资利税率 10%7 全投资所得税后财务指标财务内部收益率 13%投资回收期（年） 12 年1.2 可行性研究报告编制依据丽水大型车辆交易中心第 6 页 共 56 页1.2.1 编制依据 1.2.1.1 浙江省人民政府关于加快“腾笼换鸟”促进经济转型升级的若干意见（浙政发【2012】49 号）。1.2.1.2 浙江省人民政府关于推进低效利用建设用地二次开放的若干意见（浙政发【2012】35 号）。 1.2.2 编制原则 在编制本项目可行性分析报告时，主要遵循以下编制原则： 1.2.2.1 坚持实事求
6、是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性。 1.2.2.2 把握合法、合规性原则，确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足丽水市南城未来城市发展规划的要求。 1.2.2.3 兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡。 1.2.2.4 注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应丽水市南城的城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。 丽水大型车辆交易中心第 7 页 共 56 页第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景当前，商业文化在社会经济发展中的战略地位越
7、来越突出，商业文化产业的发展更是日新月异。许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代商业文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。发展商业文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。 2.2 项目建设的必要性丽水大型车辆交易中心改造，符合浙江省人民政府关于加快“腾笼换鸟”促进经济转型升级的若干意见，浙江省人民政府关于推进低效利用建设用地二次开放的若干意见的要求，项目的改造具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。 2.2.1 本项目的建设
8、是满足丽水市南城大型车辆商业文化产业发展的需要。龙庆路 368 号地块改造成丽水大型车辆交易中心，首先是满足了丽水市莲都区大型货车、特种车交易需求，以及填补了大型货车、特种车车辆停车场缺失的现状。同时，此处地处高速公路西站出口和南山出口之间的位置，可很大程度上满足中长途物流运输车辆休整、修理、临时装卸货、仓储等需求。如此一来，在间接上为促进南城，乃至全市的经济发展作贡献，项目建设具有促进大型车辆商丽水大型车辆交易中心第 8 页 共 56 页业文化产业发展的经济效益。 2.2.2 本项目建设是满足丽水市丽水大型车辆交易和相关配套设施需要。 该项目对开发区加快城市化建设的重要组成部分。该项目目前是
9、开发区独一无二的，集办公，大型货车、特种车辆新车、二手车交易，大型车辆停车场、维修，物流、仓储于一体的综合型货车、特种车多功能流通市场。填补了开发区大型汽车行业空白。它将与周围配套设施的建设，共同形成南城区的新景观，展现出更加绚丽多姿的城市风貌。同时对推动南城区城市化进程，促进南城区大型货车、特种车新车、二手车交易市场及物流、仓储规范化建设，大型车辆相关配套设施集中发展具有十分重要的意义。2.2.3 本项目的建设，社会效益和经济效益明显 按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，丽水大型车辆交易中心的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证公司的正
10、常经营，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。 因此，从满足南城大型汽车产业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看，建设丽水大型车辆交易中心项目是必要的。 2.3 项目进展 自 2017 年 7 月初开始，根据公司董事会的决定，本公司进行丽水大型车辆交易中心的规划、项目立项申报、原有项目的迁移等准丽水大型车辆交易中心第 9 页 共 56 页备性工作。计划将于 2017 年 9 月，丽水大型车辆交易中心改造项目的各项准备工作完成，为本项目的顺利建设创造了良好的条件。 丽水大型车辆交易中心第 10 页 共 56 页第三章 项目市场分析3.1 丽水市开发区国民经济
11、和社会发展情况丽水生态产业集聚区是浙江省委、省政府重点建设的 14 个省级产业集聚区之一，也是全省唯一一个以“生态”冠名的集聚区。集聚区重点规划面积 67 平方公里，包括市区核心区、缙云片区、松阳片区、龙泉片区四个部分，主要功能定位为：浙江生态产业发展示范区、海西与长三角区域合作先行区、丽水市生态文明建设引领区和新型城市化推进实践区。丽水生态产业集聚区北承长三角，南接海西区，是海西经济区与长三角经济区北部发展轴的重要枢纽，是承接发达地区产业转移和台商、外商投资的重要区域。区域交通便利，基础设施完善，低丘缓坡资源丰富，产业平台拓展空间充足，制造业集聚发展态势良好，服务业发展方兴未艾，生态产业和生态旅游业快速壮大。丽水经济开发区是丽水生态产业集聚区的核心区，总规划面积为 58 平方公里，包括水阁、富岭、七百秧、四都、丽景民族园等五大组团。其中，七百秧组团已基本完成一期区块工业开发，正着力推进二区块招商和建设工作；四都组团正着力发展旅游休闲和高档住宅项目。丽水经济开发区起步于 2002 年，至今已有 400 多家入园企业，初步形成了塑料制品、电器机械、汽车配件等产业集聚。2016 年，开发区实现地区生产总值 59.8 亿元，经济总量迈上了新台阶。开发
