1、（2011届）毕业论文（设计）题目公允价值在投资性房地产中的应用姓名专业会计学班级学号指导教师导师职称年月日会计学专业2011届本科毕业设计（论文）会计学专业2011届本科毕业设计（论文）摘要企业会计准则第3号投资性房地产规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。然而，2007年年报显示了绝大多数企业对投资性房地产采用了成本模式，而只有少数几家公司采用了公允价值模式。如何推广公允价值计量模式在投资性房地产中的应用，已成为现在亟待解决的问题。本文以投资性房地产的后续计量模式为出发点，分析了应用公允价值模式进行后续计量对投资性房地产企业所产生的影响；分析了公允价值计量模
2、式在投资性房地产企业中应用的现状；分析了大多数公司未采纳公允价值模式计量的原因并结合实际情况提出了一些在上市公司推广公允价值模式的对策与建议。关键词投资性房地产；后续计量；公允价值；成本模式会计学专业2011届本科毕业设计（论文）IABSTRACTTHEACCOUNTINGSTANDARDSFORENTERPRISESNO3INVESTMENTREALESTATEREGULATED,THEFOLLOWUPMEASUREMENTOFTHEINVESTMENTREALESTATECANBEMEASUREDTHROUGHTHECOSTPATTERN,ITCANALSOBEMEASUREDTHROUG
3、HTHEFAIRVALUEPATTERNHOWEVER,2007ANNUALREPORTSHOWEDMOSTENTERPRISEAPPLIEDTHECOSTPATTERNTOTHEINVESTMENTREALESTATEANDONLYAFEWCOMPANIESHAVEADOPTEDTHEFAIRVALUEPATTERNHOWTOPROMOTETHEFAIRANDEQUITABLEVALUEMEASUREMENTMODELINTHEAPPLICATIONOFINVESTMENTREALESTATE,HASBECOMEAPROBLEMABOUTTOBESOLVEDNOWBASEDONTHEINVE
4、STMENTREALESTATEFOLLOWUPMEASUREMENTMODELASTHESTARTINGPOINT,THISPAPERANALYSEDTHEINFLUENCEAPPLYINGTHEFAIRVALUEPATTERNASTHESUBSEQUENTMEASUREMENTOFTHEINVESTMENTREALESTATEENTERPRISEMYPAPERALSOANALYSEDTHEPRESENTSITUATIONOFTHEAPPLICATIONOFTHEFAIRANDEQUITABLEVALUEMEASUREMENTMODELINTHEINVESTMENTREALESTATEENT
5、ERPRISEANALYSEDTHEREASONWHYMOSTCOMPANIESFAILEDTOADOPTTHEFAIRVALUEPATTERN,ANDSOMECOUNTERMEASUREANDTHESUGGESTIONOFPROMOTINGTHEFAIRVALUEPATTERNINTHELISTEDCOMPANYCOMBINEDWITHPRACTICALSITUATION。KEYWORDSINVESTMENTREALESTATESUBSEQUENTMEASUREMENTFAIRVALUETHEHIRSCHMODEL会计学专业2011届本科毕业设计（论文）II会计学专业2011届本科毕业设计（
6、论文）目录一、关于投资性房地产计量模式的规定1一成本模式1二公允价值模式2（三）两种计量模式的转换2二、公允价值计量对投资性房地产企业的影响2（一）对资产结构的影响3（二）对所有者权益的影响3（三）对利润的影响3（四）对税负的影响4（五）案例分析4三、投资性房地产采用公允价值计量的现状分析5（一）采用公允价值计量模式的上市公司数量较少，但是呈增加趋势5（二）确定公允价值金额的方法各异，需要进一步规范6四、影响上市公司采用公允价值计量模式的原因分析6（一）准则规定的限制较多，管理层的谨慎性考虑7（二）市场不成熟，获得公允价值的成本较高7（三）利润波动幅度加大7（四）基于税收的考虑8五、加强投资性
7、房地产公允价值计量模式应用的对策8（一）准则应当赋予公允价值模式和成本模式二者平等的地位8（二）确定合理的估值方法9（三）提高会计人员的职业判断能力9（四）制定税收优惠政策，鼓励公司采用公允价值模式10参考文献12致谢14会计学专业2011届本科毕业设计（论文）0当前，不管是国际会计准则理事会IASB还是美国财务会计准则委员会FASB在会计准则的制定上都在由传统的历史成本会计向公允价值会计转变。这一转变将会对国际的财务会计理论与实务界产生长远的影响。为加强我国的会计准则能够与国际的财务报告准则相协调与趋同，我国新颁布的企业会计准则体系（企业会计准则2006及其应用指南）也大量地引入了公允价值计
8、量模式，其中明确的规定投资性房地产可以采用公允价值进行后续计量。这一政策看起来对企业是十分有利的，然而事实上这却与大多数上市房地产公司无缘。2007年年报显示了绝大多数上市公司仍然沿用成本模式进行计量，只有少数公司选择采用公允价值对投资性房地产进行计量。公允价值在投资性房地产中的应用为何形成这样的现状如何才能够更加广泛地在投资性房地产公司中推行公允价值计量模式，成了现在亟待解决的问题。一、关于投资性房地产计量模式的规定根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产在计量时，通常情况下应当采用成本模式，只有在满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。一成本模式在成本模式下，外购的投资性房地产按其实际
9、成本进行初始计量，它的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属该资产的其他支出；企业自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括建筑成本、土地开发费、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用。以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。1企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但新会计准则第十条规定的除外。采用成本模式后续计量的建筑物和土地使用权应分别按照企业会计准则第4号固定资产和企业会计准则第6号无形资产中的有关规定，按期或者按月计提折旧或进行摊销；当投资性房地产存在减值迹象时，还
10、应当按照企业会计准则第8号资产减值损失的相关规定进行有关的资产减值测试，若确定是存在减值的应当计提减值准备。以上的计提折旧或摊销以及减值准备都将会导致企业的费用增加从而利润也会随之减少。会计学专业2011届本科毕业设计（论文）1二公允价值模式企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件第一、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。2采用公允价值模式计量的，不对投资性
11、房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值与投资性房地产的原账面价值之间的差额将计入“公允价值变动损益”，年末转入“本年利润”，从而调整企业当年利润。（三）两种计量模式的转换投资性房地产准则对两种计量模式的转换也做了明确的规定，准则第十二条指出“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。”3在投资性房地产准则
12、的应用指南中明确规定“同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。”在两种不同的计价模式下，其对投资性房地产的价值反映有着明显区别。比较而言，由于公允价值计量模式采用了更接近于市场的价格反映投资性房地产的价值，因而它更能够公允地、客观地反映企业投资性房地产报表时点的市场价值，更加有利于报表阅读者了解企业资产的拥有情况，从而增强会计信息的决策有用性。二、公允价值计量对投资性房地产企业的影响我国的新会计准则对公允价值计量模式的应用十分严谨，采用公允价值计量主要会对投资性房地产企业的资产总额、所有者权益、利润以及税负等方面产生影响。本文将以金融街控股股份有限公司
13、为例加以分析公允价值计量对投资性房地产企业的影响。会计学专业2011届本科毕业设计（论文）2（一）对资产结构的影响在新会计准则颁布之前，“投资性房地产”分别是在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的。而新准则颁布后“投资性房地产”是在资产负债表上单独列示并核算，这一变化将对企业的资产结构产生影响，尤其是对大量在存货中进行核算的投资性房地产企业，因为执行了新会计准则后原先在“存货”中进行核算的投资性房地产将会全部转入“投资性房地产”中核算，这将会导致企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。（二）对所有者权益的影响新会计准则规定，企业从成本模式转换为公允价值模式应当作为会计政策变更处
14、理，以计量模式变更时公允价值与账面价值之间的差额来调整期初留存收益。4当前房地产价格普遍高于其历史成本，在这种情况下将原来按照成本模式计量的这部分房地产转为按公允价值模式进行计量时，其影响结果是所有者权益将会大大增加。除此之外，企业将其自用房地产转换为按公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额也将计入所有者权益，这都将有利于提高企业的规模。（三）对利润的影响采用公允价值计量模式，将会增加企业的当前利润。房地产行业在新会计准则出台之前的几年里价值不断上涨并且企业的投资性房地产几乎都是按历史成本计价的，所以投资性房地产存在着很大程度的升值，资产的真正价值可以通过采用公允价值模式
15、计量得以实现，这会使企业利润得到大幅上升。此外，为了防止企业利用新准则来操纵利润，准则明确规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。5此外，采用新会计谁则后，盈利的大幅波动也只是次性的，因为房地产企业自2007年采用公允价值计量模式之后的每年度，即使投资性房地产估值发生变动，其影响也不会像过渡期那么大。会计学专业2011届本科毕业设计（论文）3（四）对税负的影响由于现行的税法仍将投资性房地产作为般的固定资产或无形资产来对
16、待，因此采用公允价值模式计量的投资性房地产的计税基础与税法规定之间的差异比较明显会计准则要求期末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法则规定在持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在待处理时一并计算应计入应纳税所得额的金额。计税基础的不同就会产生递延所得税资产或递延所得税负债。（五）案例分析1、公司简介金融街控股股份有限公司（000402SZ）系在深圳证券交易所上市的股份有限公司。原名重庆华亚现代纸业股份有限公司，成立于1996年6月18日，公司属房地产开发业。该公司第一大股东为北京金融街建设集团，截止2008年12月31日，该公司持有本公司股权为
17、65,8693847万股，持股比例为2655。6目前，公司从事的主要业务是北京金融街的总体规划、土地开发、房产开发、房屋租赁和综合管理。截至2010年，公司持续快速发展，资产总值达到将近169亿元。该公司在2008年持有的投资性房地产共计3,122,511,310元，占其总资产比例为1169，所占份额较大。7公司的投资性房地产均位于商业繁华地段，存在着较为活跃的房地产交易市场，所以公司能够取得同类或类似的房地产交易价格；F79购物中心、F124金树街底商铺均位于北京市金融街商务区的核心，C3四合院位于北京市金融街南区，都用于铺面出租，重庆的嘉年华大厦位于重庆市观音桥步行街，用于商铺出租。520
18、08年3月31日公司董事会研究决定从2008年1月1日起，对公司拥有的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2、数据分析（1）对资产总额的影响金融街公司于2008年改变计量模式后，公司的投资性房地产的公允价值高于账面价值1,757,254,78171元，增加了投资性房地产1,757,254,7817L元，总资产也相应增加1,757,254,78171元，增加部分占到资产总额的64，由此会计学专业2011届本科毕业设计（论文）4可以看出计量模式的改变对公司资产总额的影响较大。（2）对所有者权益的影响金融街公司在对投资性房地产的后续计量由成本模式变更为公允价值模式后，对2008年1月1日的财务
19、报表进行了追溯调整，所有者权益增加了1,317,941,08628元，其中留存收益增加1,272,458,20367元增加未分配利润1,223,859,16492元，增加盈余公积48,599,03875元，资本公积增加有45,482,88261元，其中转入资本公积的部分是根据企业会计准则第3号一投资性房地产的规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。8由此可见，公允价值模式的采用对公司的所有者权益有着较大的影响。（3）对利润的影响金融街公司在2008年对投资性房地产改用公允价
20、值模式计量，根据会计准则的规定，这属于会计政策变更，需要对上年同期净利润进行追溯调整。根据公司08年年报披露，公司07年利润总额调整前为1,119,022,48593元，调整后的金额为2,815,633,42416元，增加了1,696,610,93823元，为投资性房地产公允价值变动损益导致，增长幅度高达25162。（4）对税负的影响金融街公司采用公允价值模式计量后，08年的所得税费用为37,82574元较07年的81,08073元下降了5335这是因为模式变更后利润总额较去年同期调整后的数额大幅降低了，所以本期提取的所得税费用也随之减少了。三、投资性房地产采用公允价值计量的现状分析根据财政部
21、会计司发布的关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告中得出，在1570家上市公司中，存在630家投资性房地产上市公司，占总数的4013。这些公司在对投资性房地产进行后续计量时呈现出了以下几种状况（一）采用公允价值计量模式的上市公司数量较少，但是呈增加趋势由于采用公允价值计量模式将会给公司带来不菲的账面收益同时也会大大增加上市公司的净资产。因此在新准则出台之前，社会各界普遍预测很多公司会倾会计学专业2011届本科毕业设计（论文）5向于采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。许多握有物业的房地产公司和拥有丰富的商业地产资源的商业类公司都受到关注，其中包括陆家嘴、保利地产、招商地产
22、、新世界等公司。但是事实却并非如此，在2006年的中报中，明确表示将使用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公司寥寥无几，之后在2006年年报中披露采用公允价值模式进行后续计量的房地产公司只有方大A、津滨发展、金地集团等9家，仅占上市公司总数的069；2007年则增加到了18家详见表1，占上市公司总数的11。数量趋于增加。9表12007年采用公允价值计量的沪深上市投资性房地产公司公司名称代码公司名称代码方大集团000055泛海建设000046津滨发展000897卧龙地产600173深发展A000001正和股份600759胜利股份000407北京城建600266白云山000522万科A0000
23、02武汉控股600168北辰实业601588沱牌曲酒600702中华企业600675中国银行601988首开股份600376金地集团600383新湖中宝600208（二）确定公允价值金额的方法各异，需要进一步规范公允价值是资产或负债在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值的金额需要采用一定的方法来取得。从18家采用公允价值模式计量的上市公司来看，主要采用的方法见表2。表22007年沪深上市公司投资性房地产公允价值金额确定方法情况表方法公司第三方调查报告房地产评估双方谈判参考同类同条件房地产未披露合计数量（家）21012318比例（）115661116100从表2
24、中可以看出，上市公司确定公允价值金额的方法多种多样，主要以房地产评估为主，其次是参考同类同条件房地产价格和第三方调查报告，少数企业没有按规定披露确定的方法。上市公司所选用的方法与准则的要求相比，存在着一定距离，有待进一步规范。会计学专业2011届本科毕业设计（论文）6四、影响上市公司采用公允价值计量模式的原因分析在新准则出台时，预测很多公司会倾向于用公允价值模式对投资性房地产进行计量，但实际上使用公允价值模式进行计量投资性房地产的公司甚少。大多数公司由于种种原因仍决定采用成本模式。究其原因，有以下几种（一）准则规定的限制较多，管理层的谨慎性考虑新会计准则中规定的投资性房地产采用公允价值模式计量
25、所必须满足的条件产生了一定的约束。尽管在新会计准则指南中对两个条件已做出进一步的补充说明，但是上市公司仍然还存在着判断本公司的房地产是否能够满足这些条件的困难，更何况，虽然财政部在投资性房地产中引入了公允价值计量模式，但是可以看出监管层是不怎么鼓励使用公允价值模式计量的。所以，公司为了避免在政策的运用中出现偏差往往就会选择暂不采用新政策。同时，已采用公允价值模式计量的投资性房地产将不得转变为成本模式的规定也使得谨慎的管理层暂时采取了观望的态度。（二）市场不成熟，获得公允价值的成本较高公司选择采用公允价值模式进行计量必然会面临对它所拥有的全部投资性房地产的公允价值进行评估和确定的问题，我国新会计
26、准则规定的采用公允价值计量必须需要满足的两个条件具体分析下来是非常苛刻的。投资性房地产的所在地通常是指投资性房地产所在的城市，对于大中型城市应当为投资性房地产所在的城区。同类或类似的房地产，对建筑物而言是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近；对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。10不能同时符合条件的，都不可以采用公允价值模式。然而，在我国目前房地产市场发展还不够成熟的情况下，很难真正地通过市场取得公允透明的市场价格来满足新准则，如此一来，企业为了达到准则的要求必然要花费较高成本来
27、获得投资性房地产的公允价值。（三）利润波动幅度加大在成本模式下，当投资性房地产存在减值迹象时，还应当按照企业会计准则第8号资产减值损失的相关规定进行有关的资产减值测试，若确定是存会计学专业2011届本科毕业设计（论文）7在减值的应当计提减值准备。同时，在企业会计准则第8号资产减值中也规定“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这一规定明确企业不得调整利润；而采用公允价值模式进行计量时，应当将资产负债日的投资性房地产的公允价值为基础对其账面价值进行调整，两者之间的差异则计入当期损益。11会计利润是随着公允价值的波动而同向变动的。目前，我国的房地产市场刚刚进入了加速发展的阶段，房价升值的潜力
28、较大，由于房价的飞速增长，政府也相继出台了一些抑制房价的政策，使得一些热点城市的房价涨幅相应放缓了，甚至有个别城市出现房价下跌的现象。由此可见，投资性房地产公允价值的变化将可能加大净利润的波动幅度，容易对投资者、债权人等利益相关者产生误导，从而将影响企业的市场形象及其股票价格。（四）基于税收的考虑在成本模式下，投资性房地产可以通过逐年计提折旧或进行摊销来进行抵税，但是在公允价值模式下这种抵税功能便不复存在。此外，还考虑到了房产税，目前房产税的两种征收标准。一种是按照租金收入的12征收，另一种是按照投资性房地产原值的80征收12的房产税。12所以，采用公允价值模式进行计量在当前的房产税政策下是不
29、会产生影响的，但是如果税收政策在未来做出了调整，改为以公允价值作为征收依据，那么采用公允价值模式进行计量对于房产税的征收数额就会产生较大的影响。因此考虑到税收对成本和利润所产生的影响，大多数企业不对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。五、加强投资性房地产公允价值计量模式应用的对策在现实的会计环境下，虽然公允价值计量模式在实际的应用过程中尚还存在许多弊端，但是毋庸置疑的是，公允价值模式取代成本模式已经成为了不可逆转的时代发展潮流。公允价值更加能够体现相关性原则和实质重于形式原则，它符合会计的相关性、客观性、真实性、一致性以及配比原则等会计原则的要求，同时它所提供的企业公允的财务状况及经营成
30、果也更加有利于会计信息使用者做出决策。因此，如何尽快地完善公允价值计量模式来适应市场的需要已经成为现在我国急需解决的问题，针对上述所提及的原因，本人认为可以采取以下措施（一）准则应当赋予公允价值模式和成本模式二者平等的地位鼓励投资性房地产公司采用公允价值模式进行后续计量，不应对采用公允价会计学专业2011届本科毕业设计（论文）8值模式计量附加过多的条件，用以配合我国经济发展的需要。所以应该修订和完善准则指南、案例讲解等准则配套材料，加强调查研究，出台必要的解释公告，及时解决准则执行中所出现的问题。（二）确定合理的估值方法在公允价值计量中，估值方法的运用最需要技术性和职业来判断。因此，估值方法的
31、运用也被社会各界认为是在公允价值计量中的重点与难点。SFASNO157指出，公允价值的评估方法有三大类即市场法、收益法和成本法。在实际所使用的估价方法都可以归为这三类里的某一类。市场法又称为市场比较法，它是现在应用最广、最能够反映房地产估价的价值标准方法，是国家标准房地产估价规范中首推的方法。通过大量的已经成交的相同或相类似房地产的成交价格，来确定待估房地产在公开市场上最可能的成交价是它的实质。13市场法就是从市场上的交易出发，将同一类型的房地产正常的成交价格和待估房地产加以比较，它所得出的估价判断比其他几种方法所得出的判断更为直观、更为可靠并且最能够反映房地产估价的本质。收益法又称收益资本化
32、法，它是指通过对被评估资产的未来预期收益现值的估测用来判断资产价值的各种评估方法的总称。具体说来就是预测估计对象的未来收益，然后将它转换为价值来求取估价对象的价值的方法。14收益法的实质是以房地产未来的收益作为导向来求取房地产的价值。它的基础是预期原理，也就是说决定房地产的现值，重要的并不是过去的因素而是未来的因素。具体而言，房地产的现值，往往不是基于它的历史成本、开发建设已花费成本或者是过去房地产市场的情况，而是基于房地产未来所能够给市场参与者带来的收益或者能够获得的满足和乐趣等等的预期。成本法就是以当前将要重置一项资产的服务能力的金额来计量公允价值。采用成本法确定资产的公允价值时，应该按照
33、当前市场条件确定重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物的金额。15成本法的四个基本要素有资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值及资产的经济性贬值。应用成本法确定公允价值需要考虑各项损耗因素，主要包括有形损耗、功能性损耗和经济性损耗。企业对投资性房地产进行估价时，可根据投资性房地产所处的具体环境，选会计学专业2011届本科毕业设计（论文）9择适当合理的估值方法。（三）提高会计人员的职业判断能力首先，会计从业人员要转变思想观念，增强职业判断意识。长期以来，我国就一直以行业会计制度来规范会计行为，在行业会计制度中规定了明确的会计科目，并且对各科目的内涵及其所包括的内容作了具体详细
34、的解释，会计人员只需要根据会计制度的规定来做简单的是非判断。另外，会计制度对会计政策、会计估计的选择也作了详尽的限制性规定，这也限制了会计人员做出判断的范围。这使会计人员在日常工作中不善于运用职业判断去处理复杂的会计实务。面对新形势的要求，会计人员就要转变观念，提高自己对会计职业判断必要性与重要性的认识，更新自己的思维方式，改变过去那种按部就班的旧习，增强自身职业判断意识。其次，加强实践训练，提高职业判断能力。会计人员的职业判断能力必须要通过不断地训练、实践，长期积累才能够形成。而作为一个高水平的会计人员，除了需要具备一定的专业基础知识及较高的理论素质以外，还要善于实践。会计人员需要在实践中学
35、会分析、判断、综合与总结，从而养成一种良好的思维习惯。只有通过持续不断地训练和实践，会计人员的职业判断能力才会形成，并将会不断提高。第三，加强会计人员的职业道德教育。加强会计人员的职业道德教育，是提高会计人员职业判断能力的重要保证。会计人员作为特殊行业的人员，既要拥有良好的业务素质，又要有较强的政策观念与职业道德水平。会计人员在做出职业判断时，应该实事求是、客观公正。会计人员在日常工作中要坚守职业道德并且要依法核算，确保会计信息真实、有效。（四）制定税收优惠政策，鼓励公司采用公允价值模式国家税务总局于2007年7月颁布了关于执行企业会计准则有关企业所得税政策问题的通知，该通知规定企业以公允价值
36、计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，在持有期间的公允价值变动将不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置所取得的价款扣除其历史成本之后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。这是一项很好的鼓励政策，今后，税务机关应该制定更多的优惠政策，以更好地推动公允价值的应用，减轻企业的税收负担。打消企业的会计学专业2011届本科毕业设计（论文）10顾虑，避免企业为了避税而继续使用历史成本计量模式。投资性房地产实行公允价值计量模式具有积极的意义。采用公允价值计量模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值，能更加合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有利于企业管理层和利益相关者更好地做出与
37、企业相关的决策判断。相信随着新会计准则的继续推行，随着企业融资要求的出现或经营情况的变化，将会有更多的上市公司的投资性房地产从成本模式转变为公允价值模式，这也是新会计准则实施的必然结果。会计学专业2011届本科毕业设计（论文）11参考文献1孟冰投资性房地产运用公允价值的思考J会计之友,2009（11）76782高春连公允价值计量模式在投资性房地产准则中运用的思考J内蒙古煤炭经济,2009（3）253郑堂明公允价值计量模式在投资性房地产准则中运用的思考J科技信息,2008（4）1844詹二妹公允价值在投资性房地产中的应用J科技信息,2008（3）1071085栗德琼公允价值在投资性房地产准则中的
38、应用分析J中国外资,2009（5）33346葛家漱,窦家春基于公允价值会计计量研究J厦门大学学报,2009（3）27477王健鸣企业会计准则中有关投资性房地产公允价值的应用问题J管理学家,2009（6）378宁延金,季红浅谈公允价值在投资性房地产的运用及影响J商场现代化,2008（3）3369陈耀敏公允价值计量在投资性房地产中的运用J会计之友,200874910王瑞,王丽文公允价值对投资性房地产企业的影响J财会研究,20086202111赵西卜，王艳红，尚利投资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题J财会学习,20065434512吴美霖投资性房地产公允价值计量模式运用J合作经济与科技,200
39、95171913兰艳投资性房地产公允价值应用及影响J现代商业,2009（12）727314柳毅公允价值计量涵义、应用与展望J太原大学学报,20073586115王葳葳新准则下公允价值模式在投资性房地产中的应用J管理学家,2010（2）949516左承新会计准则下公允价值对企业投资性房地产的影响及应用分析J交通会计学专业2011届本科毕业设计（论文）12财会,2009（4）676817池雁红,张集琼投资性房地产准则中公允价值计量模式的应用J科技创业月刊,2009（2）747718郑昕投资性房地产准则中公允价值计量的应用J长三角,2009（4）272819黄子琼公允价值的应用分析与建议J金融会计,
40、20074262820JAMESCATALDO,MORRISMCINNIS从净收益视角看公允价值和历史成本计量属性的作用J会计研究,200973021财政部企业会计准则M经济科学出版社,200622527022谢诗芬公允价值国际会计前沿问题研究M湖南人民出版社,200424024123吴正奎公允价值计量对我国上市公司影响初探D复旦大学硕士学位论文,2008283324HITSJOERGMARKUSTHEDECISIONUSEFULNESSOFFAIRVALUEACCOUNTINGATHEORETICALPERSPECTIVEJEUROPEANACCOUNTINGREVIEW,200711323
41、36225PENMANSTEPHENHFINANCIALREPORTINGQUALITYISFAIRVALUEAPLUSORAMINUSJACCOUNTING另外,企会计学专业2011届本科毕业设计（论文）19业将自用房地产转换为投资性房地产时,公允价值大于原账面价值的差额也将计入所有者权益,这都有利于提高这些房地产企业的规模,使原来隐形的资产得到了明确。投资性房地产公允价值应用及影响（兰艳，2009）一文中指出由于现行税法仍将投资性房地产作为般固定资产或无形资产对待，因此采用公允价值模式计量的投资性房地产的计税基础与税法规定差异明显会计准则要求期末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额
42、计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法规定持有期间公允价值的变动不计应纳税所得额，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额，计税基础的不同就会产生递延所得税资产或递延所得税负债。（四）投资性房地产采用公允价值计量存在的问题和完善的建议公允价值的应用分析与建议（黄子琼，2007）一文中指出公允价值在我国还是一个有待深入研究的领域，理论界对公允价值大多是零星分散的研究，散布在不同准则中的相关规定也存在一些不一致之处。因此应当首先完善公允价值评估的相关规定，保证公允价值的准确性。国家财政部门需加快制订有关公允价值取得、评估和变动的相关细则，进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件
43、，加大对公允价值估价技术的研究公允价值在投资性房地产中的应用（詹二妹，2008）尽管公允价值在世界范围来讲正在得到广泛的应用，是财务会计发展的趋势，但对于我国目前来讲，由于市场经济环境刚刚建立，资本市场还不像西方发达国家那样完善、成熟，因此，公允价值计量在我国的应用还具有很多局限性。企业会计准则中有关投资性房地产公允价值的应用问题（王健鸣，2009）一文中指出资产评估是公允价值确认的重要途径之一，可以利用评估机构的评估资料，合理地确定公允价值，从而克服在公允价值形成过程中的主观盲目性。公允价值的完善离不开资产评估的发展。但是，我国目前的资产评估的流程尚不规范，资产评估队伍建设有待加强。三、总结
44、部分本文通过对投资性房地产准则、公允价值理论介绍和探讨，分析了公允价值计量模式在上市公司投资性房地产中的应用情况。通过全文的研究得出以下结论会计学专业2011届本科毕业设计（论文）20第一，我国公允价值的应用尚处于起步阶段，而西方发达国家公允价值的应用时间较长，理论与实务都比较成熟，因此，我国目前公允价值应用与西方发达国家还有很大差距，这种差距源于我国目前的市场经济发展情况还不是很成熟。市场环境不成熟，公允价值确定存在问题，因此公允价值在投资性房地产中的应，用还不广泛。第二，为使公允价值在我国更加合理有效地应用，需要制定多项配套的政策，如出台更加具体的制度或准则将公允价值应用的方法具体化，从制
45、度上完善公允价值的应用体系，使公司在投资性房地产项目具体应用起来更加方便。第三，公允价值应该在符合我国国情的情况下全面广泛应用，从自身不断完善，同时借鉴国外的先进理论，对公允价值计量模式不断调整，走中国特色的路线，而不能完全照搬国外的制度准则。我坚信随着准则和相关政策的完善，上市公司采用公允价值计量将是大势所趋。四、参考文献1孟冰投资性房地产运用公允价值的思考J会计之友，2009（16）76782高春连公允价值计量模式在投资性房地产准则中运用的思考J内蒙古煤炭经济，2009（3）253郑堂明公允价值计量模式在投资性房地产准则中运用的思考J科技信息，2008（4）1844詹二妹公允价值在投资性房
46、地产中的应用J科技信息，2008（3）1071085栗德琼公允价值在投资性房地产准则中的应用分析J中国外资，2009（5）33346葛家漱，窦家春基于公允价值会计计量研究J厦门大学学报，2009（3）27477王健鸣企业会计准则中有关投资性房地产公允价值的应用问题J管理学家，2009（6）378宁延金，季红浅谈公允价值在投资性房地产的运用及影响J商场现代化，2008（33）3369陈耀敏公允价值计量在投资性房地产中的运用J会计之友，2008749会计学专业2011届本科毕业设计（论文）2110王瑞、王丽文公允价值对投资性房地产企业的影响J财会研究，200816202111赵西卜，王艳红，尚利投
47、资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题J财会学习，20065434512吴美霖投资性房地产公允价值计量模式运用J合作经济与科技,20095171913兰艳投资性房地产公允价值应用及影响J现代商业，2009（15）727314柳毅公允价值计量涵义、应用与展望J太原大学学报，200713586115王葳葳新准则下公允价值模式在投资性房地产中的应用J管理学家，2010（2）949516左承新会计准则下公允价值对企业投资性房地产的影响及应用分析J交通财会，2009（4）676817池雁红，张集琼投资性房地产准则中公允价值计量模式的应用J科技创业月刊，2009（2）747718郑昕投资性房地产准则中公
48、允价值计量的应用J长三角，2009（4）272819黄子琼公允价值的应用分析与建议J金融会计，20074262820JAMESCATALDO,MORRISMCINNES从净收益视角看公允价值和历史成本计量属性的作用J会计研究，200973021财政部企业会计准则M经济科学出版社,200622527022谢诗芬公允价值国际会计前沿问题研究M湖南人民出版社，200424024123吴正奎公允价值计量对我国上市公司影响初探D复旦大学硕士学位论文，2008283324HITZJOERGMARKUSTHEDECISIONUSEFULNESSOFFAIRVALUEACCOUNTINGATHEORETICA
49、LPERSPECTIVEJEUROPEANACCOUNTINGREVIEW,20071632336225PENMANSTEPHENHFINANCIALREPORTINGQUALITYISFAIRVALUEAPLUSORAMINUSJACCOUNTING另外,企业将自用房地产转换为投资性房地产时,公允价值大于原账面价值的差额也将计入所有者权益,这都有利于提高这些房地产企业的规模,使原来隐形的资产得到了明确。投资性房地产公允价值应用及影响（兰艳，2009）一文中指出由于现行税法仍将投资性房地产作为般固定资产或无形资产对待，因此采用公允价值模式计量的投资性房地产的计税基础与税法规定差异明显会计准则要求期末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法规定持有期间公允价值的变动不计应纳税所得额，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额，计税基础的不同就会产生递延所得税资产或递延所得税负债。（四）投资性房地产采用公允价值计量存在的问题和完善的建议公允价值的应用分析与建议（黄子琼，2007）一文中指出公允价值在我国还是一个有待深入研究的领域，理论界对公允价值大多是零星分散的研究，散布在不同准则中的相关规定也存在一些不一致之处。因此应当首先完善公允价值评估的相关规定，保证公允价值的准确性。国家财政部
