1、广州国际商品展贸城项目可行性研究报告报告编号：广署资字（2018）第 003 号建设单位：广州海印国际商品展贸城有限公司 编制单位：广州署华资产评估有限公司2018 年 05 月 11 日广州国际商品展贸城项目可行性研究报告目录一、 项目总论 .21.1 项目名称 .21.2 建设方 .21.3 研究工作依据 .21.4 项目情况 .31.5 可行性研究结论 .41.6 项目评价结论 .51.7 项目风险及建议 .5二、 项目概况 .72.1 项目位置 .72.2 场址现状 .72.3 建设条件 .72.4 用地规划 .12三、 市场分析 .133.1 全年经济运行基本情况 .133.2 存在
2、的主要问题 .243.3 房地产市场分析 .263.4 纺织行业市场分析 .34四、 项目 SWOT 分析 .38五、 项目分析 .405.1 项目的功能定位 .405.2 规划原则 .405.3 建筑、结构工程方案 .405.4 公用与辅助工程方案 .405.5 价格定位 .51六、 项目经济效益评价 .536.1 财务评价基础数据选择 .536.2 财务评价 .54七、 项目可行性研究结论与建议 .597.1 项目可行性研究结论 .597.2 项目风险及建议 .63八、 附件 .641、 国有土地使用证 .642、 建设用地规划许可证 .643、 环境影响报告书审查意见 .644、 基建工
3、程备案证 .64广州署华资产评估有限公司 第 1 页广州国际商品展贸城项目可行性研究报告一、 项目总论1.1 项目名称 广州国际商品展贸城项目可行性研究 1.2 建设方 广州海印国际商品展贸城有限公司(以下简称“本公司”)是 2011年 4 月 26 日由广东海印集团股份有限公司出资组建,注册资本为人民 币 10,000.00 万元,广东海印集团股份有限公司持股 100.00%。公司 主要经营:批发和零售贸易;货物进出口、技术进出口;仓储代理;装卸 服务;设计、制作、发布、代理国内外各类广告;自有资金实业投资;商品信息咨询;房地产咨询;租赁:商铺、住宅、厂房; 物业管理;企业 投资咨询;酒店企
4、业管理咨询;展览策划;房地产 开发; 计算机技术开 发;汽车、摩托车交易市场管理。公司法定代表人为邵建明。1.3 研究工作依据1.3.1 国家有关法规、政策文件 房地产开发项目经济评价方法 建设项目经济评价方法与参数 关于印发经济评估方法的通知及附件 1.3.2 其他有关法规、政策文件 广州市房地产市场信息 广州市工程造价信息 广州市统计局网站信息 广州署华资产评估有限公司 第 2 页广州国际商品展贸城项目可行性研究报告1.3.3 企业提供的相关资料国际汽车展览项目可研国有土地使用证建设用地规划许可证环境影响报告书审查意见基建工程备案证1.4 项目情况 1.4.1 建设地点 位于广州市番禺区东
5、北部化龙镇广州国际商品展贸城内， 临近广 州经济开发区和黄埔码头，位于广州二环线以内，是大学城、广州新 城、萝岗中心区三个重点发展区域的几何中心，与规划中的国际性枢 纽物流中心黄埔国际物流中心隔江相望，距广州市中心直线距离约15公里。 项目用地位于番禺区化龙镇，紧邻南大干线、展贸东路、石化大道、黄金大道。项目用地面积约539亩， 项目目前的交通位置一般。1.4.2 建设规模与内容 项目将建设成为集商品展示、电子商务、现代物流、休闲娱乐、商务办公于一体的高档次、专业化、多业态的华南地区现代展贸交易平台和全球规模最大的商品展示交易中心。本项目建筑面积为 596004.3 平方米，建筑基底面积 13
6、2872.1平方米,用地面积为 359332.97 平方米。项目主要建设内容与规模如广州署华资产评估有限公司 第 3 页广州国际商品展贸城项目可行性研究报告下所示：项目建设工程技术指标表序号 项 目名称 单 位 数量1 总 用地面 积 平方米 359332.972 基底面 积 平方米 132872.13 总 建筑面 积 平方米 596004.33.1 汽 车 展 览厅 （22 栋 ） 平方米 3030953.2 酒店 平方米 32595.33.3 招商中心及 综 合楼 平方米 210003.4 商 业综 合楼（ 25 栋 ） 平方米 1766463.5 地下室 平方米 458003.6 公建配
7、套 平方米 168684 建筑密度 % 375 容 积 率 - 1.531.5 可行性研究结论 a) 评价对象总投资较大，周边交通道路网尚未成型，配套设 施和其他商业服务设施不完善，尚未形成商业氛围，故投资回报率、 内部收益率、回收期等各项指标较差； b) 广州市商业房地产市场量缩价稳，未来市场预计稳中有升， 但是非核心商圈不容乐观； c) 评价对象平均投资回报率（税后）为 4.5%，税前财务净现 值（FNPV）为3154.20 万元0，税前财务内部收益率（FIRR）为 7.39%8%（基准收益率），故 项目暂时不可行，并且抗风险能力较差。广州署华资产评估有限公司 第 4 页广州国际商品展贸城
8、项目可行性研究报告1.6 项目评价结论 a) 项目开发手续已经办理完成； b) 项目建设资金有保证； c) 项目目前经营状况较差，尚未形成较好的 经济和社会效益； d) 项目经济效益低于行业平均水平。 1.7 项目风险及建议 1.7.1 项目风险 a) 宏观经济增速放缓，部分区域经济面临下行压力，固定资 产投资市场偏谨慎，评价对象所在区域发展缓慢； b) 周边道路网，公共交通设施建设期拉长，地铁 8 号线东延 线尚在规划中，中短期内对评价对象无实质性的利好； c) 评价对象由于区域形象一般，招商情况较差，故已经两次 调整业态和租客类型，从汽车销售、维修等配套行业到承接市区纺织 的商贸和物流行业，目前进驻的商户仅有麦当劳、海印电影城、经 济型酒店等，尚有较长时间的培育期； d) 广州市内各区域已经形成较为成熟的各种商圈，新商圈如 果没有持续投入和政策的利好，将很难和成熟区域竞争。 1.7.2 项目建议 a) 争取政策支持，并向租客提供更大的租金优惠和免租期， 提高出租率，尽快形成一定的行业规模和商业氛围；
