1、 腾冲恒益休闲文化城项目计划书昆明福地珠宝有限公司二一二年十二月腾冲恒益休闲文化城项目计划书-2-昆明福地珠宝有限公司- -目 录一、项目基本情况 .2二、项目建设单位概况 .4三、项目背景及建设的必要性 .4四、腾冲玉石市场调查 .12五、场址概况及建设条件 .14六、建设方案 .14七、投资估算与资金筹措 .19八、运营保障 .22九、效益分析 .24十、结论 .25一、项目基本情况（一）项目名称 ：腾冲恒益休闲文化城（暂定名）（二）项目投资实施方：昆明福地珠宝有限公司（三）项目性质：新建（四）建设地点：腾冲华严路与玉泉路交叉口，高黎贡国际旅游城西地块（五）总投资：建设投资预算 3104.
2、92 万元人民币，经营投资预算 22710 万人民币。（六）建设规模：项目技术经济指标项目 计量单位 数值1总用地面积 16816.54（25.22 亩）建筑占地 9000停车场用地 4400绿化用地 3363道路用地 3417.总建筑面积 110003.建筑密度 % 0.53524.绿地率 0.25.容积率 0.65腾冲恒益休闲文化城项目计划书-3-昆明福地珠宝有限公司-（七）建设内容分区 面积（） 层数珠宝区（玉石精品宫、珠宝街） 3600 1-2休闲街 1600 1美食街 1700 1-2茶艺馆 1100 1土特产超市、红木馆 1100 1水疗馆 1400 1-2综合保障服务中心 500
3、 1合计 110001、旅游购物（建筑面积 7200 平方米）规划建设旅游购物区。建成集珠宝玉石、茶叶、精油、红木、土特产等众多云南及东南亚、南亚土特产品为一体的大型旅游商品购物商城，以满足和方便游客到云南采购土特产品的需求，促进我省旅游商品流通，增加区域税收和财政收入。包括：玉石精品宫、珠宝街、赌石区、红木艺术馆、土特产超市、植物精油馆、茶艺馆、水疗馆2、美食街（建筑面积 1700 平方米）根据腾冲特殊的旅游消费人群，为满足不同的地区、不同的文化下，不同的人群饮食习惯、口味的不同，以云南特色餐饮为主打，特殊地域美食为辅助，同时涵盖东南亚美食，着重体现旅游购物区的餐饮多样化特点。3、休闲街（建
4、筑面积 1600 平方米）在购物、餐饮方式以外，提供各种“玩”的方式，使得游客达到健康保健、体能恢复、身心愉悦的目的。4、综合保障服务中心（建筑面积 4900 平方米）该区域为项目配套设施。腾冲恒益休闲文化城项目计划书-4-昆明福地珠宝有限公司-包括：管理公司、停车场、导游司机休息室（八）进度安排本项目项目建设工期为 8 个月。二、项目建设单位概况“昆明福地珠宝有限公司”成立于 2007 年，现在是昆明一家翡翠进出口加工企业，产品远销全国，是省内乃至全国的知名珠宝企业，总占地 14000 余平方米，公司员工 725 人，其中 1 位国家级珠宝工程师、5 位省级珠宝鉴定师、1 位著名工艺美术家。
5、 “福地”始终以唯一而思进的企业精神传承中华玉文化，秉承做人如玉、做事如玉、无价而平凡的企业原则，以为顾客创造价值、为员工创造机会、为社会创造效益为宗旨。公司历经 5 余年的发展，已成为集翡翠科研、教学、原石开采、设计、加工、销售为一体的运作成熟、管理完善、信誉良好的大型珠宝企业。多年来公司与和各大中型旅行社建立了互信、共赢、长久的合作关系，是多家旅行社的战略发展合作伙伴，在旅游业界有着较高的品牌形象。三、项目背景及建设的必要性（一）项目背景腾冲自古就是西南边陲的重要通商口岸，与缅甸北部盛产翡翠、玉石的克钦邦山水相连，古代“南方丝绸之路”和著名的“史迪威公路”就经腾冲达缅北再进入南亚，成为了最
6、便捷的“翡翠通道” 。腾冲人首先发现了翡翠并首开翡翠加工的先河，至今已有近 600 年腾冲恒益休闲文化城项目计划书-5-昆明福地珠宝有限公司-的翡翠进口、加工、销售历史。深厚的翡翠文化底蕴，使腾冲在相当长的历史时期内成为东南亚重要的珠宝玉石集散地、加工基地和交易中心。近年来，随着腾冲旅游业的发展和交通运输条件的改善，昔日繁华的翡翠城又吸引了众多的旅游者前来旅游和购物。玉石文化开始成为人们谈论的热点问题。许多游客纷纷来到腾冲，除了旅游消遣之外，购买称心如意的玉石，体验积淀深厚的玉石文化也是他们到腾冲旅游的又一诱因。随着腾冲“旅游兴县”战略的加快实施，以及驼峰机场的运营，腾密公路的建成通车等一系列
7、基础设施的改进，加上县委县政府对珠宝玉石行业的高度重视,“腾冲翡翠无假货”声名远扬,“腾越翡翠”品牌得到了众多的商家和游客的认可，玉石文化旅游将成为腾冲旅游的又一热点。特殊的区位条件使玉石文化成为腾冲具有垄断地位的旅游资源，腾冲具有开发“玉石文化旅游”的得天独厚的条件，腾冲旅游要把“玉”置于重要地位，充分挖掘玉石文化，才能使玉石文化成为腾冲旅游、开拓更广阔的外部旅游市场的主旋律。 目前腾冲对外的交通主要有两种：机场,与腾冲国内主要旅游目的地城市都开通了航线。高速公路,未来腾保高速与昆保高速连通。机场：发展迅猛，连通国内主要客源地城市，中远期国际口岸机场定位，辐射南亚东南亚。随着腾冲驼峰航线、航
8、班逐年增加，全年机场的游客吞吐量达到 48 万人次，现已开通昆明、北京、上海、重庆、广州的直飞航线。同时腾冲至西双版纳、丽江、香格里拉的一小时环飞航线也在积极筹备中。腾冲机场已成功列入国家“十二五”口岸发展规划，开通至缅甸曼德勒、仰光国际航班，同时开通赴缅甸包机旅游航线，远期开通至南亚各国航线。届时，腾冲将成为面向南亚、东南亚开发腾冲恒益休闲文化城项目计划书-6-昆明福地珠宝有限公司-的重要窗口。目前已开通航线 13 条，每天约 2000 人，预计一年后达到每天 6000 人次。这为旅游产业开发带来稳定客源。按照最新规划，腾冲机场将从原有总体规划的国内支线机场，扩建并申报为口岸机场，升级为中型
9、国际机场，以满足腾冲机场开航后当地经济飞速的发展需求。在新的总体规划中，腾冲机场近期（2020 年） 、远期（2040 年）的性质定位均为中型国际机场，对航站区、工作区按照中型国际机场要求进行规划建设，将增加边检、海关、检验检疫等功能，满足口岸通关需要。与此同时，腾冲县政府正在争取将腾冲机场申报为中国面向东南亚、南亚的口岸机场，争取 2013 年前开放成为口岸机场，拟开通腾冲至仰光、泰国清迈和曼谷、印度加尔各答、孟加拉国吉大港 4 条国际航线。高速路网：目前已经建成昆明到保山的高速公路，历时 8小时；保山到腾冲二级公路，历时约 4 小时。2009 年 11 月保腾高速开始建设，建成通车后，预计
10、 2012 年建成通车，届时从昆明至腾冲陆路交通大约只需 8 小时，将比现在缩短 2-4 小时。对外路网：中印公路（史威迪公路）与滇缅公路自保山分道后，经腾冲县城，自猴桥国家口岸到缅甸密支那，距离仅 217 公里，自密支那往南经缅甸中央铁路抵达仰光、印度洋；西行 604 公里抵达印度东部重镇雷多，与印度东部铁路网抵达印度腹地，往西南抵达孟加拉国重要海港吉大港。将来，腾冲县城还将建设从县城到猴桥国家口岸的高速公路，通往缅甸、南亚的经贸、跨境旅游创造更为便捷的交通条件。腾冲恒益休闲文化城项目计划书-7-昆明福地珠宝有限公司-铁路：目前，大瑞铁路保山境内段已经开始建设，同时，腾冲境内保山（芒市）到猴
11、桥段铁路的前期工作已经开始，在将来将建立起昆明到腾冲，连接边境口岸的跨境铁路线。在将来昆明到大理还将建设起城际高速铁路客运专线，都为中远期的腾冲对外的客运铁路交通创造了条件。2011 年，腾冲全县共接待游客 440.17 万人次，实现旅游收入26.25 亿元，同比分别增加 15.77%和 30.6%，其中，国外游客 8.3万人次，增加 8%；热海、火山、和顺、云峰山、北海、叠水河六个景区共接待游客 139.83 万人次，门票收入 6185.06 万元，同比增加 18.3% ；全县星级宾馆住宿率 69.5%；非星级宾馆住宿率78.8%；出境旅游共组团队 8 个，372 人次前往密支那观光；机场起
12、降航班 5258 架次，输送旅客 51.78 万人次，客座率达到 75%。到腾游客以旅游观光为主，休闲度假自助自驾游为辅，客源市场省内以昆明市场为主，省外以四川、辽宁、重庆、上海、北京、广东等省市为主，海外以香港、台湾、新加坡、日本、泰国等为主，今年腾冲旅游呈现出“人次大幅增加，经济持续增长，省外游客、高端游客逐渐增多，旅游产业从单一的观光旅游向休闲度假旅游转型升级步伐明显加快”的良好态势。另外，高黎贡国际旅游城不仅改变了腾冲的商业现状，同时也拉动了旅游消费，在腾冲稀缺资源上，打造超越国际级综合性休闲养生度假圣地，本项目借助“腾冲国际旅游度假目的地”这一品牌，提升腾冲的旅游形象。1、桥头堡建设
13、下的云南新旅游营销2011 年 5 月 6 日,国务院正式提出了关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见 ，对紧紧把握重大历史机遇，加腾冲恒益休闲文化城项目计划书-8-昆明福地珠宝有限公司-快云南省建建设有着重要意义，它将推动云南经济社会又好又快发展。随着桥头堡建设的推进，云南旅游这一优势产业依靠桥头堡建设背景将有望获得更好的发展机会。但因各方面综合因素的影响不佳，云南旅游产业的不成熟，导致了某些深层次问题在发展过程中逐渐暴露。云南旅游急需一种新的元素来推动桥头堡建设背景下的良好发展。2、云南省“石产业”发展规划和产业发展布局云南省将“石产业”（珠宝玉石产业、建筑石材产业、观赏石产业
14、）纳入到云南省支柱产业规划之列，珠宝玉石产业将发展成为云南另一个千亿元产业。 2010 年初，云南省政府研究决定，加快云南省石产业发展，首次将“石产业”（珠宝玉石产业、建筑石材产业、观赏石产业）纳入 到云南省支柱产业规划之列，成为“十一大产业”，占据整个云南石 产业 60%以上比例的珠宝玉石产业，无疑是其中的重中之重。 在未来 35 年内，对云南珠宝玉石产业加强政策和金融扶持，加大投入力度，积极调整生产结构，拓展生产规模，拓宽销售渠道，建立健全符合消费市场发展客观实际的产业化格局。用 1015 年时间的努力，使云南珠宝玉石产业发展为年产值超过 1000 亿，从业人员超过 100 万人的云南省重
15、要经济产业。 3、腾冲县旅游发展规划和产业发展布局腾冲出台了关于加快翡翠产业发展的十条意见等文件政策，加快翡翠产业发展。提出了“把翡翠产业作为腾冲打造世界级休闲度假旅游目的地的核心品牌之一”的口号，出台了关于加快翡翠产业发展的十条意见 ，力争五年要把腾冲翡翠打造成产值达 100 亿元以上的支柱产业。 腾冲恒益休闲文化城项目计划书-9-昆明福地珠宝有限公司-十条意见是：打造百亿产值的大产业，提升腾冲翡翠产业的核心竞争力，制定翡翠产业发展的整体规划，设立翡翠产业发展基金，多渠道吸引翡翠毛料进入腾冲，大力培养和引进翡翠加工高端人才，培育一批实力雄厚的龙头企业，建设国内一流的翡翠产业园区，坚持净化翡翠
16、市场，加强翡翠行业自律组织建设。4、腾冲旅游发展的 SWOT 分析（1）腾冲旅游发展的优势腾冲面向南亚、东南亚的“桥头堡”和地处滇西旅游区、滇西精品旅游线重要支撑地的优越区位。腾冲旅游资源种类齐全，特色突出，规模大而相对集中，自然与文化有机结合，发展潜力大。腾冲有着前期良好的旅游资源开发、旅游基础与接待设施建设的基础。腾冲有旅游发展中积累的经验。腾冲已有一定的知名度和美誉度。腾冲有一定的旅游区域合作基础。腾冲有着优良的自然环境和四季可游的舒适气候。（2）腾冲旅游发展的劣势旅游发展较晚，树立品牌和开拓市场难度加大。从地理位置上来看，腾冲地域偏西，地处边境，离昆明等主要客源聚散地和客源地较远，使出游的成本较之其它地区要高。目前旅游产品较单一，温泉旅游开发有较大难度。旅游通达性有待进一步提高，设施需进一步改进。现有旅游基础设施等距精品和龙头旅游旅游区有着相当大的距离。
