1、聚银国际 商业中心- 物业管理投标书第 1 页 共 90 页目 录编制依据 聚银国际 商 业中心物业说 明一、物业交付使用前期顾问服务1、前期介入管理设想，物 业服务设计方案42、 拟派专业人员的设想及到 岗时间计划103、物 业建设过程中的各方面 专业建议134、装修管理监管方案和措施 21二、技术和服务方案441、聚 银国际商业中心物 业管理要点分析2、 聚 银 国 际 商 业 中 心 物 业 管 理 服 务 理 念 、 服 务 定 位 及 管 理 目 标 53、 聚 银 国 际 商 业 中 心 物 业 管 理 服 务 模 式 和 整 体 设 想 4、 聚 银 国 际 商 业 中 心 物
2、业 管 理 组 织 架 构 及 运 作 机 制 5、 聚 银 国 际 商 业 中 心 物 业 管 理 制 度 、 档 案 管 理 制 度 及 工 作 计 划 实 施 聚银国际 商业中心- 物业管理投标书第 2 页 共 90 页聚银国际商业中心物业管理投标书编制依据国务院物业管理条例 浙江省物业管理条例 杭州市物业管理条例 国家及省市有关“物业管理”政策法规聚银国际商业中心-物业管理招标文件GB/T190012008 一 ISO90012008 质量管理体系GB/T240012004 一 ISO140012004 环境管理体系GB/T280012001OHSAS18001 职业健康安全管理体系聚
3、银国际 商业中心- 物业管理投标书第 3 页 共 90 页聚银国际商业中心物业说明一、物业概况1、大厦位于笛扬路以 东，兴越路以南，总建筑面积 146794 平方米，其中地上建筑面积为 114815 平方米。2、建筑指标：用地面积：27875 平方米；总建筑面积：146794 平方米；建筑高度：A 幢（95.95 米） ,B 幢（89.05 米） ；层 数：A 幢（25 层）,B 幢（24 层） ；绿地率：5% ；车位数量：570 辆（地下） ，70 辆（地上） ；3、主要功能分布：楼层 功能 面积（平方米） 层高（米）地上 625 层 酒店式公寓 37065 3.3地下 16 层 大商场、分
4、隔式商铺77750（其中：大商场 42950；分隔式商铺 34799） ；一层 5.8二层至六层 5.1地下-1-2 层 超市及停车位 31979（其中：地下超市13000） ；-1 层5.7，-2 层3.8聚银国际 商业中心- 物业管理投标书第 4 页 共 90 页4、机 电设备一览表一、 空调系统1、2、3、4、水冷系统多联机分体空调终端设备地下超市及银泰百货区域所有商铺酒店式公寓风机盘管 65 个，新风机组 35 个；二、 弱电系统供电系统 两座高配，两个低配三、 给排水系统 主楼采用内落式排水系统裙房采用虹吸式雨水排放系统四、 电梯系统 垂直电梯 18 台，自动扶梯 56 台；五、 智
5、能化系统 1、可 视对讲系统；2、闭路电视监控系统；3、 电子巡更系统；4、车辆管理系统；5、公共广播系统；6、信息服务系统等第一章：物业交付使用前期顾问服务第一节：前期介入管理设想，物业服务设计方案1、管理思路策划对 项 目 及 所 在 区 域 进 行 实 地 考 察 ，通过研读、消化、理解发展商提供的项目可行性报 告 、 初步规划、 方案设计、 项目模型、 全套施工图纸等资料， 了解项目的规划意图和设计内容，确定项目档次，对物管服务模式进行设计和定位。聚银国际 商业中心- 物业管理投标书第 5 页 共 90 页2、物业管理方案设计：根据公司的项目操作经验 ，和针对项目设计的管理服务模式，设
6、计整套物业管理全程运作的有效物业管理方案。3、管理体系建设：根据公司的成功管理体系，结 合甲方项目实际情况，建立规范、专业、有效的物业管理的管理流程、运作程序、服务模式等管理体系。4.服务规范设立：根据项 目实际情况和设计的物业管理方案，本着提高管理和服务水平为目标，确定服务内容和服务量化考核标准，并建立相应的监督考核机制。5、机构组建(入伙前 3 月的第一个星期始, 以项目开发进度为准)按管理方案依据开发进度与现场实际需求开展下列相应工作项:1） 相关人员配置到位2） 办公地点的落实3） 食宿情况的落实4） 新员工入职的培训5） 管理运作制度的建立6） 公司规章制度的建立7） 各岗位职责、权
7、限的明确8） 确定各岗位工作程序与作业规程9） 物资的配备与补充10） 固定资产类配置聚银国际 商业中心- 物业管理投标书第 6 页 共 90 页11） 办公易耗品配置12） 管理、生活用房的装修13） 员工制服、装备配置14） 各类维修工具、设备配置15） 交通、通讯工具配置16） 标识、标牌的制作6、物业的接管验收(在政府主管部门验收合格后一周内由物业物业服务中心与开发商联合承建单位进行物业接管验收)1) 接管验收的准备及接管验收工作计划的制定2) 物业移交过程中资料的交接与管理3) 房屋的验收与接管4) 对接管验收存在的问题提出整改建议5) 公共设施的验收与接管6) 对绿化工程的接管验收
8、以及对存在的问题提出整改建议7) 接管验收的注意事项及遗留问题的处理8) 器材的配备与设备设施的完善六、入住组织主要工作（一）各部门的职责分工与人员配置1、物 业服务中心经理负责组织 安排入住工作。2、公共事务部负责具体办 理入住手续。聚银国际 商业中心- 物业管理投标书第 7 页 共 90 页3、 财务部负责核收各项入住 费用。4、机 电维修部负责收楼时发现 的楼宇整改的跟进和水电的开通工作。5、安全管理部负责安全与 交通疏导工作。6、 环境服务部负责环境的 清洁保洁与绿化美化工作。7、人 员配置表（根据现场 情况分工编排，略）（二）办理入住手续的外部条件1、已通过竣工验收与接管 验收。2、
9、工程遗留问题基本得到解 决（附：遗留问题尚未解决跟进表） 。3、工程资料已经齐备。4、 业主档案资料已经移交完 毕，产权确认工作已经结束。5、大厦实现基本使用功能，可以 满足日常生活所需。6、配套设施基本齐备，建成 并能够使用。7、物 业公司依法经营手续 已经齐备。8、物 业管理公司已经同委托方 签订完毕物业管理委托合同 。（三）入住的内部准备工作1、 办公室及后勤事务物业服务中心装修完 毕办公设备到位并能有效 运作办公电话通讯畅通聚银国际 商业中心- 物业管理投标书第 8 页 共 90 页员工宿舍、食堂落实 并发挥功能员工档案已经建立物业服务中心正式成立、挂牌照相人员及器材已落 实。2、 V
10、I 系统设计VI 手册已通过评审。员工服装、工作牌办 公区标识系统安装到位。VI 礼品购置完毕。入住接待现场标识系 统安装到位。辖区内外指示标识、指引 标识、服务标识基本安装到位。停车场通过安全审查 达到合格。3、印刷或购置以下各类入住表格及物品：住户手册 。业主公约 。服务指南 。物业使用说明书 。物业质量保证书 。入住登记表 。业主交费一览表 。入住物品领用登记表 。入住验房表 。聚银国际 商业中心- 物业管理投标书第 9 页 共 90 页业主家庭情况登记表 。业主大额财产保管申请单 。装修申请表 。档案袋。法律法规宣传张贴，包括 物业管理条例 、 物 业服务收费明码标价规定 、 物业服务
11、收费管理办法 、 住宅室内装饰装修管理办法 、 业主公约 、 前期物业服务合同以及地方性涉及收费的法律法规。温馨提示牌。4、入 伙气氛布置 入口处挂横幅，插彩旗， 营造热烈的气氛。 设置指路牌，由入口 处到物业服务中心。 挂灯笼，飘小彩带， 摆放花篮、盆景。 张贴醒目的“办理入住手续流程图”。 管理人员着装整洁，精神 饱满并经严格训练。 办公室内资料摆放整 齐有序。清洁开荒已经完毕。区内绿化集中整理完 毕。区内平面显眼设施设备 集中维护完毕。5、其他制订详细的入伙费用支出 计划。交房人员已经过现场 模拟演练并熟练掌握接待技能。聚银国际 商业中心- 物业管理投标书第 10 页 共 90 页已制订
12、好应急接待预 案。已制订好突发事件处 置预案。所有单元门（包括进户门 ）窗已锁闭，业主钥匙已编号管理。电梯保护。入住通知已发出。地产交房维修协调小 组已成立，施工单位维修责任已落实。各项收费项目和收费标 准已经过可行性论证。入住工作倒计时编排计划 已落实。（四）入住手续办理组织工作1、人 员分组落实。2、入住接待计划（与开发 公司沟通） 。3、接待现场功能区分，主要包括：接待 区、客户等候区、资料确认处、交费处、签约处、楼宇验收处、装修手续咨询处、物业经理接待处、洗手间等。4、入住手续办理程序5、常 见问题的解释6、常 见问题的处理7、新 闻媒体接待与现场拍照安排。8、 业主档案的制作管理工作。（五）总结组织工作
