1、（2011届）本科毕业设计（论文）题目投资性房地产会计核算存在的问题及对策学院商学院专业会计学班级会计071学号学生姓名指导教师会计学专业2011届本科毕业设计（论文）诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。论文（设计）作者签名签名日期年月日会计学专业2011届本科毕业设计（论文）授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借阅
2、，学校可以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按照授权对论文（设计）进行处理不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。论文（设计）作者签名签名日期年月日会计学专业2011届本科毕业设计（论文）I摘要2006年，新会计准则引入了投资性房地产的新概念，并对投资性房地产的会计核算方法作了系统规范，但是在实际运用过程中，会计核算仍然存在许多问题。文中结合准则内容讨论投资性房地产初始计量、后续计量、转换、处置等会计核算处理方法，并通过分析，加深对投资性房地产的了解，同时对投资性房地产会计核算存在的问题提出了相应的对策，对促进投资性房地产事业的发展起到
3、了积极的作用。关键词投资性房地产；成本模式；公允价值模式；会计核算会计学专业2011届本科毕业设计（论文）IIABSTRACTNEWACCOUNTINGSTANDARDSINTRODUCEDTHENEWCONCEPTOFINVESTMENTREALESTATES，ANDITREGULATEDTHEACCOUNTINGMETHODSOFREALESTATEINVESTMENTBUTINTHEPRACTICALAPPLICATIONOFTHEPROCESS,THEREARESTILLMANYPROBLEMSOFACCOUNTINGBASEDONTHEACCOUNTINGSTANDARDSFORTH
4、EINVESTMENTREALESTATES,THEPAPERWILLDISSCUSSTHEACCOUNTINGCALCULATIONMETHODSINCLUDINGINITIALMEASUREMENT、FOLLOWUPMEASUREMENT、CONVERSIONANDMEASUREMENTFORTHEINVESTMENTREALESTATES，ANDALSOANALYSETHEACCOUNTINGMETHODSSOASTODEEPENEDTHEUNDERSTANDINGOFTHEREALESTATEINVESTMENTATTHESAMETIMEACCOUNTINGFORTHEINVESTME
5、NTREALESTATEPROBLEMSINTHECOUNTERMEASURESPROPOSEDPROMOTIONOFINVESTMENTREALESTATEINDUSTRYHASPLAYEDAPOSITIVEROLEKEYWORDSINVESTMENTPROPERTYTHECOSTMODELTHEFAIRVALUEMODELACCOUNTING会计学专业2011届本科毕业设计（论文）目录一、引言1二、投资性房地产初始计量的会计核算1（一）投资性房地产的确认1（二）准则中投资性房地产初始计量的规定2（三）投资性房地产初始计量会计核算中存在的问题及对策2三、投资性房地产后续计量的会计核算3（一）
6、成本模式下后续计量的会计核算3（二）公允价值模式下后续计量的会计核算3（三）不同计量方法对企业的影响4（四）投资性房地产后续计量会计核算中存在的问题及对策5四、投资性房地产转换的会计核算6（一）成本模式下投资性房地产转换的会计处理7（二）公允价值计量模式下投资性房地产转换的会计处理7（三）投资性房地产的转换的会计核算中存在的问题及对策8五、投资性房地产处置的会计核算8（一）公允价值模式下投资性房地产处置的会计核算9（二）成本模式下投资性房地产处置的会计核算9（三）投资性房地产处置会计核算中存在的问题与对策9七、结论11参考文献12致谢错误未定义书签。会计学专业2011届本科毕业设计（论文）1一
7、、引言近几年，随着我国经济的快速发展，特别是房地产业的蓬勃发展，企业投资房地产，其目的是出于资金的保值增值，这已成为一种普遍的经济现象。在我国的会计实践中，长期以来，企业把投资性质的房地产看待成普通的固定资产和无形资产，按历史成本入账和分期计提折旧和摊销的处理方法是计量上的使用办法。然而，在经过数年后的投资性的房地产，其初始投资成本一般不但不会因为计提折旧和摊销而高于市场价值，而且其市场价值还经常大于他们的初始投资成本从而大幅增值。因此，将投资性房地产与一般的固定资产和无形资产视为相同，显然没有办法体现此类资产的经济实质。为了规范投资性房地产的确认、计量和信息披露，我国财政部于2006年2月发
8、布了企业会计准则第3号投资性房地产CAS3，这是根据企业会计准则基本准则颁布的，这使得投资性房地产的概念第一次被引入在我国会计准则体系中，并规范着投资性房地产的确认、计量、转换、处置和披露等各个方面。然而在投资性房地产的会计核算方面仍然存在着许多问题，这些问题将会导致会计信息质量的失真。下面我们将从投资性房地产的确认、计量、转换和处置个方面介绍投资性房地产的会计核算存在的问题及对策。二、投资性房地产初始计量的会计核算（一）投资性房地产的确认投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该项投资性房地产的成本能够可靠
9、地计量。对已出租的建筑物、已出租的土地使用权，一般把租赁期开始日作为投资性房地产的确认时点，即建筑物进入出租状态、土地使用权、开始赚取租金的日期。但董事会或类似机构会对企业持有以备经营出租的空置建筑物，作出书面决议，明确表明将其用于经营出租并且短期内持有意图不再发生变化的，即使租赁协议尚未签订，也应视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”是指不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可会计学专业2011届本科毕业设计（论文）2经营出租状态的建筑物，以及企业自行建造、新购入或开发完工但还没有使用的建筑物。对持有并准备增值后转让的土地使用权，企业将自用土地使用权停止自用并且准备增值后转让的日期作为投资性
10、房地产的确认时点。4（二）准则中投资性房地产初始计量的规定只有在对投资性房地产进行了确认，才能对其进行初始计量，而所谓初始计量是指在会计要素形成的同时对其入账价值进行的第一次认定，下面分别对外购和自行建造的投资性房地产进行初始计量。1、外购投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量应当按照成本来进行。建筑物和外购的土地使用权在采用成本模式计量下的初始计量应当按照取得时的实际成本进行，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出都包括在取得时的实际成本。企业购入的房地产，部分用于部分自用、出租（或资本增值），应当予以单独确认的用于出租（或资
11、本增值）的部分，其成本应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例在不同部分之间进行分配。82、自行建造投资性房地产的初始计量自行建造投资性房地产，其成本由建设该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括建筑成本、土地开发费、应予以资本化的借款费用、安装成本、分摊的间接费用和支付的其他费用等。建造过程中发生的非正常性损失,直接计入当期损益，不计入建造成本。采用成本模式计量的，应按照确定的成本,借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发成本”科目。（三）投资性房地产初始计量会计核算中存在的问题及对策在会计准则中，对于投资性房地产初始计量的要求是比较明确的，包括与资产概念完全相同的
12、两项基本条件，即该资产的成本能够可靠地计量和与该项资产有关的经济利益很可能流入企业。但需要强调的是，这两个确认条件不是投资性房地产确认的特殊条件，而是所有资产确认的基本条件，即只有当某项资产在确认符合这两项基本条件的同时，又必须完全符合其本身确认的特殊条件后，才会计学专业2011届本科毕业设计（论文）3能被作为投资性房地产进行初始计量。如某项房地产资产经济利益很可能流入企业，其成本也完全能够可靠计量，但如果其不符合投资性房地产本身特定的确认条件，就不能作为投资性房地产进行计量。虽然在我国投资性房地产会计准则中已包含其确认的基本条件和特殊条件的理念，但未明确予以规定，这应该在未来准则修改时加以完
13、善。三、投资性房地产后续计量的会计核算企业对投资性房地产的后续计量通常采用两种计量模式成本模式和公允价值计量模式。但是在对所有投资性房地产进行后续计量的过程中，同一企业只能采用一种模式，两种计量模式不得同时采用。若投资性房地产已采用公允价值模式计量的，不得从公允价值模式转为成本模式。（一）成本模式下后续计量的会计核算采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。在成本模式下，对于已经出租的建筑物，应按照企业会计准则第4号固定资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或者摊销，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目、借记“其他业务成本”等科目。取得的租金收入，贷记“其他业务收入”，借记“银行存款”
14、等科目。对于那些持有并且准备增值后转让的土地使用权、已经出租的土地使用权，应按照企业会计准则第6号无形资产的规定对投资性房地产进行计量，并且计提摊销若投资性房地产有存在减值迹象的，应按照企业会计准则第8号资产减值的规定进行处理。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。2（二）公允价值模式下后续计量的会计核算投资性房地产的后续计量，只有可靠取得的投资性房地产的公允价值能够持续，这一点只有存在确凿证据表明时，公允价值模式计量才可以被采用。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件一是类似或同类房地产的市场价格及其他相关信息，这些都能使企业取得在活跃的房地产交
15、易市场，从而估计出合理的投资性房地产的公允价值。二是活跃的房地产交易市场存会计学专业2011届本科毕业设计（论文）4在于投资性房地产所在地。所在地是指投资性房地产所在的城市；对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。1在公平交易中，熟悉情况的当事人之间他们自愿进行房地产交换的价格，这才是投资性房地产的公允价值。对于那些采用公允价值模式计量的投资性房地产，不应该对投资性房地产计提减值准备，也不应该计提折旧或进行摊销，投资性房地产的账面价值应当以资产负债表日，投资性房地产的公允价值为基础来进行调整，其公允价值与原账面价值之间的差额应当计人当期损益，即计入到“公允价值变动损益”科目。（三）不同计
16、量方法对企业的影响公允价值的计量模式与成本计量的模式对企业产生了不同的影响。具体体现在1、公允价值计量模式对投资性房地产的影响新会计准则中“公允价值”作为会计核算的计量模式被引用在投资性房地产的业务处理上。会计准则规定，一方面，在公允价值计量模式下的投资性房地产不应当计提摊销或折旧，跟成本模式的情况下相比，这点无疑会提高企业利润；另一方面，在年末，投资性房地产账面价值按公允价值来调整，差额计入损益，企业的经营业绩可能会大幅度的提高或降低。根据相关企业的所得税政策的规定“企业在以公允价值计量投资性房地产的情况下，持有期间的公允价值的变动不应该计入到应纳税所得额当中，然而在实际处置或结算的时候，处
17、置取得的价款应当扣除其历史成本后的差额，并且应计入到处置或结算期间的应纳税所得额当中”。5可见，在税务处理上，一方面应该计提折旧或摊销，基本还是等同于成本模式的核算方法；另一方面还不应当确认投资性房地产的公允价值变化所产生的所得，由此可见，企业所得税费用会被新会计准则与税法不一致所产生的差异影响到。由于当期损益在上述情况下有影响，因而当期企业所得税费用也会被影响，进而影响企业的净利润。2、成本计量模式对投资性房地产的影响新会计准则规定，成本模式可以在投资性房地产的初始计量中被采用，成本模式或公允价值模式可以在后续计量中被选择应用。税法规定，通常情况下的投会计学专业2011届本科毕业设计（论文）
18、5资性房地产不得调整固定资产账面价值，可见在税法中，也把投资性房地产作为固定资产或无形资产来处理，其初始计量等同于会计核算，新会计准则与税法对投资性房地产初始成本的计量基本相同。由此可以看出，新会计准则和税法的处理在成本模式下基本一致。（四）投资性房地产后续计量会计核算中存在的问题及对策1、新准则选择计量模式的依据不够明确新准则没有指明“其他方式取得的投资性房地产”的具体方式包括哪些，我们可以归纳为接收捐赠的、投资者投入的、非货币资产置换的、企业合并并入的、作为存货的房地产转换而来的、作为自用的房地产转换而来的等等。这些方式取得的投资性房地产如何进行计量包括初始计量和后续计量呢新准则对此有的明
19、确要用公允价值属性计量，例如作为存货的房地产转换而来的和作为自用的房地产转换而来的，有的没有明确规定，只是说“按照相关会计准则的规定执行”。“相关会计准则”究竟是哪些具体会计准则不得而知。我们按照长期股权投资等准则的原理推论，认为接收捐赠的、投资者投入的、非货币资产置换的、企业合并并入的投资性房地产和作为存货的房地产转换而来的以及作为自用的房产转换而来的投资性房地产一样，应按照其公允价值进行计量。为什么这一类方式形成的投资性房地产都要用其公允价值属性计量呢这是因为投资性房地产通过这些渠道形成之后，在其成为投资性房地产之前，其历史的成本资料，其存在的时间都比较长，有可能难于取得或者即使能够取得，
20、但相对于它转换成投资性房地产的时点来说，不够准确和真实。因此为了会计核算的准确和真实，要选用公允价值属性进行计量。为什么自行建造和外购的投资性房地产要按成本属性并且是按照历史成本属性来进行计量呢这是因为这类渠道形成的属于当期行为，投资性房地产的成本资料能够真实和可靠，因此要选用按照历史成本属性来进行计量。2、公允价值与账面价值之间差额的账务处理存在的差异在投资性房地产的初始计量与后续计量中，其账面价值与公允价值之间差额在账务处理上缺乏一致性。自用房地产或存货,应当根据新会计准则的规定，在向采用公允价值模式计量的投资性房地产转换时，投资性房地产的计价应当按照转换当日的公允价值来进行，若转换当日的
21、原账面价值大于公允价值的，他们的会计学专业2011届本科毕业设计（论文）6差额应当计入到当期损益中，否则计人到“资本公积”。只有当企业在处置该投资性房地产后，只有当其账面价值小于公允价值之间的差额真正实现的时候，才能转入到当期损益，这一处理可以理解为会计核算中的具体体现为谨慎性原则。然而对于后续计量的投资性房地产，准则要求将资产负债表日的公允价值变动产生的差额直接计入到当期损益。另外，若投资性房地产转换为自用房地产的时候，自用房地产的账面价值应当以其转换当日的公允价值来计量，并且公允价值与原账面价值的差额又可以直接计入到当期损益。然而，同样是公允价值变动产生的差额，初始计量与后续计量的前后账务
22、处理却出现了不一致的情况。那么，如果其他资产转换为投资性房地产的时候，其初始计量的时候增值额应当计入“资本公积”，这可以理解为资产重估增值，然而资产负债表日的增值额确认为公允价值变动损益，那么当投资性房地产转换为其他资产的时候，也应该属于资产重估增值，可是为什么不计入到“资本公积”却又计入到“公允价值变动损益”呢针对以上问题我们应做如下处理投资性房地产应属于企业准备长期持有，在条件成熟时，可供出售的资产与金融资产中的采用公允价值模式核算的“可供出售金融资产”比较接近，然而，与随时准备出售赚取差价的采用公允价值模式核算的流动资产“交易性金融资产”有所区别。公允价值计量模式下，交易性金融资产则计人
23、“公允价值变动损益”，而可供出售金融资产的公允价值与账面价值的差额应该计入“资本公积”。因此，从资产持有的状况来分析，采用公允价值模式的投资性房地产的核算应该参照可供出售金融资产的核算，将公允价值与其账面价值的差额记入“资本公积”账户。但是为了与其他资本公积有区别，也是为了投资性房地产处置前确认的价值变动方便转回，可以在“资本公积”的科目下设置“公允价值变动公积房产或土地使用权”子科目，并对处置投资性房地产的收益，根据投资性房地产初始取得的目的不同，分别计入“投资收益”或“营业外收支”。四、投资性房地产转换的会计核算投资性房地产可以转换成其他资产，房地产的转换，是对房地产进行的重新分类，主要是
24、因为房地产用途发生改变，并且企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产与其他资产进行转换或者将其他资产转换为投资性房地产作为存货的房地产，改为出租；投资性房地产开会计学专业2011届本科毕业设计（论文）7始自用；自用建筑物停止自用，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。投资性房地产选用的后续计量模式很大程度上影响着房地产开发企业的房地产转换的会计处理。（一）成本模式下投资性房地产转换的会计处理在成本模式下，将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，按科目对应结转，若想转换为投资性房地产的，作为存货的房地产应按其在转换日的账面余额，借记“
25、投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。如果投资性房地产已经计提了跌价准备，那么还应同时结转跌价准备。18若将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、减值准备、累计折旧等，分别转入“固定资产”、“固定资产减值准备”、“累计折旧”等科目。若将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、减值准备、累计折旧等分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产减值准备”、“投资性房地产累计折旧摊销”科目。（二）公允价值计量模式下投资性房地产转换的会计处理若投资性房地产按公允价值模式计量的话，想转换为自用房地产时，其账面价值是作为自用房地产的转换日公允价值，应按其在转换日的公允价值
26、，借记“固定资产”等科目，按照其账面余额，贷记“投资性房地产成本、公允价值变动”，按公允价值与账面价值的差额计入当期损益，作为公允价值变动损益，即借记或贷记“公允价值变动损益”科目。存货或自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换当日的公允价值计量，若转换当日的公允价值大于原账面价值的，转换时出现利得的应记入资产负债表，结转损益得等到处置的时候，其差额作为“资本公积其他资本公积”；转换日的公允价值小于原账面价值的，转换时出现损失的应进入利润表，其差额计入当期损益公允价值变动损益；企业在处置该项投资性房地产时，原来计入所有者权益的部分应当转入当期损益，计入“其他业务
27、收入”。会计学专业2011届本科毕业设计（论文）8（三）投资性房地产的转换的会计核算中存在的问题及对策公允价值模式计量下投资性房地产转换会计核算存在的异议。在新会计准则及相关解释中，对公允价值模式计量下投资性房地产的转换的会计处理有所不妥。其原因有三一是投资性房地产在采用公允模式计量的条件下，企业有可能调节利润，虚构资产，企业对采用公允模式计量的投资性房地产不计提折旧也不进行摊销。在资产负债表日将投资性房地产的公允价值与原账面价值之间的差额直接计入当期损益，企业就有可能通过调整出租日资产的公允价值，调节利润或所有者权益结构。二是在资产出租和收回时账面价值相同的情况下，所有者权益结构有所不同。自
28、用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益“资本公积其他资本公积”。而在公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益“公允价值变动损益”。三是在企业某年存在亏损的情况下，该企业可以通过处置该资产，将该投资性房地产原转换计入资本公积的部分转入当期的其他业务收入。从而使当期营业收入快速增长，达到扭亏为盈的目的。针对以上问题其相应对策如下自用房地产或存货转为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换日账面价值小于公允价值的差额，实际上属于当期损益。为防范上市公司利用房地产转换调节利润，改变
29、所有者权益结构。可讲会计核算方法改为存货或自用房地产转为采用公允价值计量模式的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。所以应加强资产评估机构的管理，以确保资产公允价值的真实性。投资性房地产的公允价值大多是根据同类或类似房地产市场及其他相关信息估计，目前我国房地产市场发展还不够完善，因此加强对资产评估的管理至关重要。五、投资性房地产处置的会计核算投资性房地产的会计核算，若企业采用不同的计量模式，那么其会计核算则也有所不同。会计学专业2011届本科毕业设计（论文）9（一）公允价值模式下投资性房地产处置的会计核算投资性房地产在按公允价
30、值模式计量的情况下被处置时，其会计处理如下将收到的款项计人到“其他业务收入”科目，按照该项投资性房地产的公允价值变动，将公允价值变动损益科目的金额转入到其他业务收人，贷记或借记“其他业务收入”科目，贷记或借记“公允价值变动损益”科目，同时按照该项投资性房地产的账面余额，将其账面价值转入到其他业务成本中，贷记“投资性房地产成本”科目，借记“其他业务成本”科目、借记或贷记“投资性房地产公允价值变动”科目，按照该项投资性房地产在转换日计入到资本公积的金额，应该把在转换日计入到资本公积的金额转到其他业务收入，贷记“其他业务收入”科目，借记“资本公积一一其他资本公积”科目。（二）成本模式下投资性房地产处
31、置的会计核算在投资性房地产的初始计量上，采用成本模式计量的投资性房地产应该按照成本来进行，其后续计量按规定进行摊销或计提折旧，若投资性房地产存在减值的迹象，那么就按规定计提减值准备，处置和转换都按照账面价值进行处理。首先，将收到的款项记入“其他业务收入”。即按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。然后，将投资性房地产的账面价值转入“其他业务成本”，即按该项投资性房地产的累计摊销或累计折旧，借记“投资性房地产累计折旧摊销”科目。按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照其差额，借记“其他业务成本”科目，若已经计提减值准备的还应同时结转减值准备。（三）
32、投资性房地产处置会计核算中存在的问题与对策1、处置投资性房地产产生的利得和损失存在的问题及对策投资性房地产产生的利得和损失应当计人“营业利润”，这点不符合新会计准则中“区分收入与利得、费用与损失”的要求。新会计准则规定，出租无形资产或固定资产的收入应该计入到“其他业务收入”，并将固定资产或无形资产摊销的价值计入“其他业务成本”，而自用的固定资产与无形资产的处置损失或收会计学专业2011届本科毕业设计（论文）10益均计入“营业外支出”与“营业外收入”。9投资性房地产是以出租为目的的房产和持有的并准备增值后转让的土地使用权，这点新会计准则已经明确了。因此，企业应当准备长期持有投资性房地产，并且等待
33、资产的增值或租金的赚取，如果并不打算随时出售的，可以考虑看成长期资产核算，那么，取得的租金收入就可以计入到“其他业务收入”，企业的利得是指处置投资性房地产的时候产生的实际经济利益流入，应该计入“营业外收入”，不应改计入到“其他业务收入”，这样会更加妥当。此外，初始取得投资性房地产的目的即为取得增值收入或租金的，该投资性房地产的增值收益与租金收入计入“投资收益”这样会比较妥当。2、投资性房地产处置时有关利润存在的问题及对策投资性房地产准则第十八条规定“企业转让、出售、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。”成本模式计量下，在处置投资
34、性房地产时，其处置的损益是通过“其他业务收支”来体现的，并且最终反映到利润表中的营业利润项目中。显然，我们应该将该项活动理解为“日常经营活动”，这与作为固定资产类的自用房地产包括作为无形资产类的土地使用权的处置理念是完全不同的，因为后者的处理是通过“营业外收支”来体现，不形成营业利润，而直接体现在利润表中的利润总额项目中。也就是说，针对企业的同一项房地产，若作为投资性房地产来处置，其形成的收益就构成具有很好稳定性的较高质量的营业利润；若作为非投资性的一般自用房地产来处置，其形成的利润就不能作为高质量营业利润的来源，这为利润结构操纵留下了充分的空间。针对一项房地产，到底作为固定资产还是投资性房地
35、产，是根据会计人员针对其用途的不同进行职业判断得来的。该判断很难避免主观的随意性。这种主观随意性势必要延续到利润表构成上，导致利润结构被操纵。针对以上问题其相应对策如下为了保证企业报告的公允性、客观性及其各企业间的横向可比性，在处置同一项房地产时，我们不应该过分强调其处置前的用途差别，处置该项资产将会给企业带来多少的未来现金净流量，这才是我们的关注点，所以应采取这样的处理态度，即“用途不同但对利润金额及结构影响却趋同”。也就是说，在处置成本模式下的投资性房地产时，要与该资产仍为无形资产或固定资产采用相同的损益处理理念，即一律视为非日常经营活动，应当通过“营业外支出”和“营业外收入”科目核算，不
36、再影响到利润表中的营业利润项目，从而避免人为操控利润结会计学专业2011届本科毕业设计（论文）11构。七、结论总之，目前，社会主义市场经济体制的建立，给我国企业财务管理工作提供了广阔的前景。认清我国财务管理现状，积极寻找对策，吸取先进的财务管理工作经验，通过加强财务管理。提高我国企业的财务管理水平和资金菅运经济效益，提升企业的盈利能力，增强企业的竞争能力和抵抗市场风险能力。虽然我国的房地产市场还不完善，投资性房地产涉及金额巨大，但是，只要规范公允价值计量模式下投资性房地产转换的会计核算，就能有效遏制企业在投资性房地产会计核算方面存在的问题。会计学专业2011届本科毕业设计（论文）12参考文献1
37、张志勇企业会计准则下公允价值计量的投资性房地产的会计核算与纳税调整J中国外资20097972关永森谈投资性房地产的确认、计量及核算J中国集体经济2010（11）23243程宪军浅议新准则中投资性房地产会计的变动及影响J现代商业，2010112104曹峰投资性房地产的企业会计核算邹议J经济师2006（2）2295张谢蓉，魏寅投资房地产会计核算相关问题探讨J金融经济2009（4）1831846温玉彪，赵茜浅析投资性房地产会计核算中存在的问题J会计之友,201081181197赵素存浅析投资性房地产的会计核算方法J商品储运与养护，2008（8）78798史君浅析投资性房地产的会计核算J今日财富，20
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39、的比较研究J经济研究导刊，2010（9）5859会计学专业2011届本科毕业设计（论文）1317曹万选“投资性房地产“的会计核算及应注意的问题J社科纵横，2008（11）666918王俊杰关于投资性房地长的会计核算J郧阳师范高等专科学校学报2010,11424419ARMONAT,STEFANPFNUER,ANDREAS,ASSETALLOCATIONVERSUSENTREPRENEURIALDECISIONSINREALESTATEINVESTMENTBRIEFINGSINREALESTATEFINANCE,SEP2004,VOL4ISSUE2131146,16P,2DIAGRAMS,1CH
40、ART20MARSEGUERRAGIOVANNICORTELEZZI,FLAVIADEBTFINANCINGANDREALESTATEINVESTMENTTIMINGDECISIONS,JOUNALOFPROPERTYRESEARCH,SEP2009,VOL,26ISSUE3193212,20P,5GRAPHS会计学专业2011届本科毕业设计（论文）14本科毕业设计（论文）任务书题目投资性房地产会计核算存在的问题及对策一、主要任务与目标在商学院规定的毕业论文撰写期间内，根据师生共同商定的毕业论文选题投资性房地产会计核算存在的问题及对策，综合运用本科阶段所学专业知识和相关学科知识，撰写一篇具有一
41、定的理论价值和应用价值、篇幅不少于8000字的毕业论文。希望通过毕业论文的撰写能够对投资性房地产会计核算有更深层次的认识。对其存在的问题加以分析，提出相应的应对措施。二、主要内容与基本要求（一）研究的主要内容课题研究集中于以下几个方面（1）投资性房地产初始计量的会计核算；（2）投资性房地产后续计量的会计核算；（3）投资性房地产转换的会计核算；（4）投资性房地产处置的会计核算（二）基本要求根据毕业论文设计参考选题及老师所提供的主要中英文参考书目（文献），检索相关中文文献的数量要求不得少于20篇，外文翻译的外文文献不得少于2篇，每篇外文文献的单词个数不得少于2000个；严格按照毕业论文撰写进度和计
42、划，完成文献资料的收集、开题报告的撰写、外文文献的收集和翻译以及毕业论文的撰写等项工作。开题报告应反映该课题的最新发展成果与研究动态，力求层次清晰、格式规范。外文文献应与毕业论文密切相关应忠实原文、语言流畅。毕业论文应结构完整、观点鲜明、论证充分、思维严密、内容充实、格式规范，力求有所创新。三、计划进度2010110520101122完成毕业论文选题2010112320110110完成文献综述、开题报告及外文翻译2011022120110311完成毕业论文初稿，确定实习单位2011031220110503毕业实习，修改论文2011050420110512毕业论文定稿会计学专业2011届本科毕业
43、设计（论文）152011052320110603毕业论文答辩四、主要参考文献1温玉彪，赵茜浅析投资性房地产会计核算中存在的问题J会计之友,201081181192曹峰投资性房地产的企业会计核算邹议J经济师2006（2）2293张谢蓉，魏寅投资房地产会计核算相关问题探讨J金融经济2009（4）1831844赵素存浅析投资性房地产的会计核算方法J商品储运与养护，2008（8）78795史君浅析投资性房地产的会计核算J今日财富，2010（3）186徐丹琦投资性房地产会计核算存在的问题及改进建议J商业会计，2010620227史敏企业会计准则第3号投资性房地产解析J财会月刊，2006（09）1248胡
44、淑红投资性房地产会计核算探讨J财会通讯，2010（3）73749ARMONAT,STEFANPFNUER,ANDREAS,ASSETALLOCATIONVERSUSENTREPRENEURIALDECISIONSINREALESTATEINVESTMENTBRIEFINGSINREALESTATEFINANCE,SEP2004,VOL4ISSUE2131146,16P,2DIAGRAMS,1CHART10MARSEGUERRAGIOVANNICORTELEZZI,FLAVIADEBTFINANCINGANDREALESTATEINVESTMENTTIMINGDECISIONS,JOUNALOF
45、PROPERTYRESEARCH,SEP2009,VOL,26ISSUE3193212,20P,5GRAPHS会计学专业2011届本科毕业设计（论文）16本科毕业设计（论文）文献综述题目投资性房地产会计核算存在的问题及对策学院商学院专业会计学班级会计071学号学生姓名指导教师完成日期2011年1月20日会计学专业2011届本科毕业设计（论文）17一、前言部分（一）写作目的投资性房地产作为企业为投资目的、而不是自用目的而持有的土地和建筑物，有的企业将投资性房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务；有的企业投资房地产是为了房地产的增值而赢利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。
46、投资性房地产已成为一种普遍的社会现象，成为一些企业的主营业务之一。房地产足一种特殊商品，具有保值和投资的双重功能，在中国经济发展的今大，许多单位和个人都将房地产作为一个投资渠道来实现资金的保值和增值。2004中国房地产金融报告中列出建设部2004年的调查结果，北京市商品住宅投资性购房比例约17，在投资购房中，285在短期内转手，235用于出租，48空置待涨价。以上数据可以看出，随着我国经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。该文主要从投资性房地产的会计确认、计量等环节入手，研究投资性房地产会计的理论框架和方法体系，在追踪国际最
47、近发展动态的同时，结合我国实际经济形式和现行发地产市场发展状况，对投资性房地产的会计核算进行分析探讨，并提出政策建议，旨在提高投资性房地产会计核算的信息质量，促进房地产业的发展。（二）相关概念在分析投资性房地产的会计核算之前，需要先了解什么是房地产、投资性房地产及投资性房地产的确认。房地产又称不动产。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。其中物质实体是指一般的土地或房屋，它是权益的载体，也是一切经济活动的物质基础。依托于物质实体上的权益表现为一种权利，或者是人们拥有的财产权利。房地产的财产权利有着不同的权属状态和丰富的内涵，如所有权、使用权、占有权、
48、抵押权与相应的权利等。广义的房地产是指除上述内容之外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。本论文中所指的房地产均属于狭义的房地产。在中国民法理论和民事立法中，对房地产使用了不动产的概念，如中华人民共和国担保法第92条规定“本法所称不动产会计学专业2011届本科毕业设计（论文）18是指土地以及房屋、林木等地上附着物。”2006年财政部颁布的企业会计准则第3号投资性房地产是我国第一部关于投资性房地产方面的准则。在准则中，明确了投资性房地产的定义投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的确认应满足两个条件一是与该投资性房地产相关的经济利益很可能流人企业；二是该投资
49、性房地产的成本能够可靠地计量。对投资性房地产，按现行准则规定有以成本模式计量和公允价值模式计量两种计量模式。两种计量模式在会计科目使用、初始计量、后续计量等经济业务中会计核算均有不同。（三）综述范围本文参考了20062010年表于会计之友、中国集体经济、现代商业、经济师、金融经济、中国外资、今日财富、商业会计等学术杂志中的研究论文，借鉴了部分硕士论文，通过分析与总结这些文章，对我国投资性房地产的会计核算中存在的问题有了总体的把握。（四）相关主题及争论焦点近几年，我国房地产市场飞速发展，在这一背景下，我国新准则中首次单独提出了企业会计准则第3号投资性房地产，将投资性房地产从原有的固定资产和无形资产中分离出来。我国投资性房地产会计准则在借鉴国际相关会计准则的基础上，在后续计量模式上体现了我国的现实国情。在现实环境下，成本模式固然更加满足信息质量的可靠性要求，但却不能体现资产的实际价值。我国目前市场经济发展还处于转型期，相关配套措施、法律法规还不健全，投资性房地产的会计核算亟待规范。相信随着我国资本市场的进一步规范，相关配套法律法规的建立后能真正实现我国会计行业与国际接轨。二、主体部分（一）投资性房地产会计的研究背景近几年，随着我国经济的快速发展，特别是房地产业的蓬勃发展，企业投资房地产，其目的是出于资金的保值增值，这已成为一种普遍的经济现象。在我国的会计实践中，长期以来，企
