1、精装修管理,2015年1月,1、精装修前期工作2、施工过程质量控制3、成品保护4、分户验收5、交楼,前期工作,一、建立工程管理架构工作依据：建筑装饰装修工程施工验收规范；岗位职责：主管岗位工程总监：督促检查装修工程的进展，协调相关问题。主办岗位工程部经理：组织、安排精装修施工，检查进展情况。协办岗位 装修工程师和水电工程师：现场管理精装修的质量、进度、安全等。,前期工作,二、装修思路,验收前砖砌栏板，地面铺贴地板砖。,验收后装窗。修补窗台石材。,整个工程是先装修后验收。由于规划验收的原因，入户花园及户内阳台在竣工验收后再封窗及修补窗台石。验收前后如下图所示：,前期工作,三、装修方案及交楼标准的
2、确定,1、现已确定六栋四层为交楼标准；（交楼标准）样板房确定后，整个工程的装修风格、用料基本确定，在进行大面积装修施工前需要根据各工程的具体户型、功能及样板房即定的风格、材料来确定装修方案。,前期工作,四、装修与土建的交接1、装修在土建完成毛坯后另行发包的，应在土建完成、自检合格且经监理检查确认完成后进行交接，土建应完成的工程范围及程度由施工合同约定，我司总包合同有详细规定。2、交接由工程部主持，预先通知土建、装修施工单位、监理到场，届时现场检查、移交（控制线等）、对水、电线路进行试压、测试，对存在的问题进行记录，限土建队规定时间内整改，整改完成后签署移交记录。3、装修与土建工程交接中，各分部
3、分项工程均必须按国家有关质量检验标准进行认真的检查和交接，凡在双方交接后施工中出现的工程质量问题均由装修施工单位承担责任。4、现场移交后，现场的管理责任归由装修单位。5、该部分工作装修单位可以提前介入，给总包有充裕的整改时间。部分装修材料（水泥、砂石）可以利用施工电梯运输，减少对住宅电梯的损耗。,前期工作,四、总包施工单位移交场地时界面,1、给排水管：卫生间给水只预留到卫生间门口，进卫生间约20左右，用堵头封堵好(即支管不做），其余厨房和阳台按图施工到位。生活阳台热水器冷热水管用软管连通，在洗衣机给水点安装1个水龙头作试水。卫生间排水只预留出立管约50左右，污、废水管用堵头封堵好，侧排装好地漏
4、，不要求施工到位。2、强电及弱电： 套内配电箱、弱电箱等安装就位，暗埋的线管敷设完成。逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。预留线管没穿线。3、顶棚：用水泥腻子刮平，不用抹灰。4、墙面：完成抹灰，底盒未预埋。门洞找方。不应有裂缝。5、地面：结构混凝土面。6、防水：卫生间、厨房、阳台由防水专业分包完成防水施工，需做试水。7、外窗：施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护。,1 内装修基层(墙面、地面、天棚)质量。2 外门窗(含分户门)质量。3 已完阳台栏杆的质量。4 平屋面、防水地面蓄水试验。5 室内空间尺寸测量及建筑1m线的移交。6 排水管道通水、灌水试验和已完成部分的给水管道强度、严密性试验
5、。7 建筑电气与智能化工程已完成部分的质量。8 烟道设施及附件质量。,与总包方交接验收的内容,施工过程质量控制,一、事前控制1、装修施工必须实行样板制度，即任何分项、材料均选做样板、定样板，按样板的标准施工。2、图纸会审。3、确定施工组织计划（施工组织设计报审）。4、详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）。5、橱柜、木门专业开始进场量尺寸。7、总包方所提供的工作面交接验收，对发现的问题进行整改。,施工过程质量控制,二、事中控制1、材料、设备进场的质量控制 原材料、成品、半成品原则上均应具备材料合格证和试验证明；试验必须到工地所在的区、市建筑工程质检站试验室和工程部指定有资质的试验室，其他
6、试验室的试验报告无效。工程部负责对单位工程主要原材料、成品、半成品进场的质量进行核查（是否与样板相符）；对试验的结果进行核查。对于第一批进场材料，还需设计部参加检验签证。 2、工程部建立工地质量大检查制度。其目的是检查质量保证体系的各项工作、各个环节的运作情况以及重点工程、关键项目的具体实施情况，以实现工程项目高速度、高质量、高工效、低成本的目标。主要检查内容如下：漏：窗边漏水、卫生间、厨房、入户花园等漏水、管道漏水、屋面漏水； 裂：墙面开裂（包括墙体不同材料交接处、水电管线预埋处等）、门洞 边开裂、地面、墙面开裂； 空鼓：地面、墙面饰面砖空鼓、木地板起翘空鼓。3、过程中发现问题及时整改，确保
7、分户验收一次通过。,施工过程质量控制,三、施工流程1、泥水工作业、水电预埋调整,施工过程质量控制,三、施工流程2、天花吊顶,施工过程质量控制,三、施工流程、地砖、墙砖、门槛石、窗台石铺贴,施工过程质量控制,三、施工流程4、乳胶漆刮腻子及乳胶漆施工（先施工底漆，等开关、插座安装完成后进行最后一道面漆）,施工过程质量控制,三、施工流程5、墙砖完成后的橱柜安装开始,施工过程质量控制,三、施工流程6、木门单位开始施工，门框安装,施工过程质量控制,三、施工流程7、木地板安装,施工过程质量控制,三、施工流程8、入户门安装上锁（上述工作完成后入户门上锁关门，钥匙由专人管理。）,施工过程质量控制,三、施工流程
8、9、洁具、镜柜及淋浴隔断安装,施工过程质量控制,三、施工流程10、开关、插座及灯具安装,施工过程质量控制,三、施工流程11、拓荒保洁,一、精装修成品保护原则：1.精装修成品或半成品保护的措施包括：铺、包、贴、盖、垫、警示、隔离、封 闭、夹板、原包装保留，禁止通行和触摸、架桥等。2.在施工前提出保护要求，包括受保护的产品、部位，所采用的保护措施、方法、工具、材料等，所要达到的环境标准。3.在施工中检查保护措施的执行情况，保护了没有，保护得是否得当，保护是否达到了要求。4.保护效果检查与验收。有必要和有条件时，要做好保护的样板工程，以确定保护的方法、措施、保护所用的材料，达到的保护效果等5.成品或
9、半成品保护的维护，一是保留保护物件直至规定的节点时间或工程阶段，二是在施工过程中减少对保护品的损坏。6.保护也应作为一个施工环节或者分项工程来进行，因此要制定成品保护施工方案。事先计划要保护的内容、保护的时间、保护的措施、所使用的保护用品（如保护膜、木夹板、铁皮等）。在施工前要进行保护交底，保护交底一是要在各项施工交底的内容中要有成品保护的内容，二是要有一些专项保护方案的施工方案的交底。保护方案要经相关负责人审批。保护也要进行隐蔽验收、中间环节验收和竣工验收。,成品保护,7.保护有临时保护和永久保护之分，临时保护只是针对施工过程中可能造成的损害进行防护，永久性的保护是施工完成后仍要保留下去的保
10、护，其是产品（工程）的组成部分之一。8.成品保护措施不仅包括一些硬性的措施，还包括一些软性的措施：如成品保护教育与培训、成品保护奖罚、成品保护警示标识等。9.成品保护还包括在施工过程中减少施工错误，包括打乱工序、施工措施不当等。10.成品保护不仅要针对成品，还要针对施工工具与作业人员，如施工时要戴手套、穿鞋套、给工具器具装套和穿绳、凳梯杆包脚缠头。11.成品保护包括：防撞、防擦、防污、防尘、防刺、防砸、防踩踏、防火、防晒、防冷、防高温、防泡、防腐蚀、防挤、防压、防盗、防故意破坏等。12.成品保护涉及施工前、施工过程中、施工完成后。施工前包括材料、构件的保护与机具的保护与护套。施工过程中包括作业
11、人员、其他项目作业人员，即交叉作业的保护。施工完成后要即时包、裹、套、封、盖、围等，并即时作好警示和标识，提防误用误撞等。,成品保护,成品保护,二、施工操作,木门标准做法：门扇安装过程中应避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露。门扇安装完成并验收合格后，及时用成品瓦楞纸板满贴在进户门表面，用胶带固定，确保整体平整，无破损、翘角现象。锁、猫眼和防盗链在入伙前才安装，防止防盗链碰伤木门。 木门门套的阳角用木工板用胶粘贴做好护角保护， 高度1m。保洁要求：严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金属工具铲擦门扇表面，防止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘即可。,成品保护,二、施工操
12、作,铝合金标准做法：门窗框用专用保护胶纸（采用不污染铝型材的自粘胶带纸见下图）满贴，注意框边应留出10mm不封贴以利于密封胶密封或水泥砂浆的嵌固。 玻璃粘贴塑料薄膜保护（主要是内、外墙，防止喷漆污染）。铝合金门底框用细木工板做成“U”型槽保护。保洁要求：对门窗进行清洁，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤、刮花铝门窗表面，不得使用对铝型材、玻璃、配件有腐蚀性的清洁剂。,成品保护,二、施工操作,客厅、卫生间、厨卫、阳台地砖标准做法：地砖铺贴完成后及时清除地砖表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用专用填缝剂将拼缝填满、擦顺。清洁完毕，用适宜尺寸的干净彩条布满铺在地砖表面上，必须确保完全覆盖。在彩条布交接处及转
13、角处，需用胶带固定。然后在彩条布上满铺成品纸板，纸板拼缝处用胶带纸粘贴。保洁要求：在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不得用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主。,成品保护,二、施工操作,窗台石标准做法：验收合格后，仔细清理大理石表面、拼缝及拼角部位的垃圾杂物，之后用干净棉布清除表面灰尘。清洁完毕，用适宜尺寸的成品瓦楞纸板折成 L 型，覆盖在大理石窗台表面，覆盖时必须确保大理石完全被包覆。在纸板交接处及转角处，需用胶带固定。保洁要求：在人造石产品清洁时禁用有腐蚀性的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦
14、拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不得用铲刀、钢丝球等工具在表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主。,成品保护,二、施工操作,住户电箱、开关插座标准做法：装修总包在刮腻子前，用塑料纸或薄膜用胶带粘贴牢固，防止污染。,成品保护,二、施工操作,橱柜标准做法：橱柜安装完成、将台面污染清除后及时用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固。保洁要求：不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。,成品保护,二、施工操作,马桶标准做法：注意保留原包装物，安装完成后用原包装直接包裹马桶，不得在保护纸壳上面堆放材料，或把保护纸壳移作他用。保洁要求：不得用铲刀、钢丝球等铲擦马桶。不得
15、使用腐蚀性清洁剂，用清水湿润的干净棉布轻擦即可。,成品保护,二、施工操作,木地板标准做法：将地板表面打扫干净、先满铺地板防潮保护膜，然后用塑料薄膜或瓦楞纸板做进一步保护，周边和衔接部位用胶带纸封闭。保洁要求：地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面。,成品保护,二、施工操作,洁具五金件等标准做法：安装完成、验收合格后，用用原包装物包裹保护。保洁要求：禁用钢丝球、毛刷等接触五金件表面，不得使用酸、碱性及有腐蚀性的清洁剂，用干净棉布湿润后轻擦即可。
16、,精装修住宅的分户验收,一、分户验收前的资料准备,1 装修设计图纸、图纸会审及设计变更等文件。2 装修原材料及住宅部品的质量证明文件及相关复检报告、使用说明、保修 承诺等。3 装修工序的隐蔽工程验收记录。4 检验批、分项、分部（子分部）工程的质量验收记录。 5 分户验收的相关文件及表格。6 室内环境检测等功能性检测报告。7 其他需提供的资料。,分户验收宜包含墙面工程、天棚工程、楼地面工程、门窗工程、细部工程、栏杆、防水工程、给排水工程、电气照明工程、采暖工程、智能化工程等内容，并按分户验收记录表的要求进行验收，并做好相应记录。精装修住房装修工程分户验收记录应作为住宅质量保证书的附件一并交给业主
17、。,二、分户验收的主要工作内容,精装修住宅的分户验收,三、分户验收前的顺序,1、闭水试验：提前一天闭水，24小时检查是否漏水。2、打压试验：需要1.5小时打压试验。3、地面部分：所有地面的项目包括地砖、给排水、防水存水、地漏等。4、墙面部分：从入户门左边开始沿顺时针方向对所有墙面上的项目进行检查验收，并用贴纸或者粉笔标注在发现的问题点位置。5、详细记录：对发现的问题点用专用收楼记录表对每个项目进行详细记录，验收的相关方签字确认，以便后期整改检查及原始资料存档。6、常用的验房方法：观感法：看、摸、敲、照；量测法：靠、吊、量、套；试运行法：存水试验、冲水试验、水表空转试验；仪器检测法：闭水试验、插
18、座检测器检验等。,房屋移交及工程维修,（一）房屋移交（1）工程部在完成工程竣工验收后,与物业公司办理房屋及设施设备、竣工资料等移交手续；（2）销售部制作交楼书、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书等。（3）销售部根据销售管理系统的合同资料编制交楼清单，经财务部审核付款情况，报总经理批准后通知物业公司向买受人寄出交楼通知书；（4）物业公司根据业主所持的交楼通知书办理物业移交手续，移交物业时发放商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书。,房屋移交及工程维修,（二）工程维修（1）工程部应在工程竣工后继续组织施工单位对已移交工程进行工程维修，维修工作由工程部进行管理。（2）物业公司、客户服务部根据所反馈的业主投诉意见填写客户物业维修单。（3）工程部安排施工单位进行维修，维修完工后由业主和物业公司确认签字。维修记录由物业公司、工程部各保存一份。（4）物业公司每月整理维修报告报工程部和销售部，工程部根据各业主的投诉进行技术确认，分析有关技术原因，形成报告报预算部、技术部等相关部门，防止在下个工地出现类似事情。,其它公司的交楼标准,户内花园,客厅,厨房,谢谢,
