1、房地产业的发展与会计制度的变革李岚 13601928766我国房地产业的发展是在改革开放的大背景下展开，其发展与改革开放的整个历程是相通的。既是改革开放的重要内容之一，分享了改革开放的伟大成果，也为改革开放的发展添砖加瓦，丰富了改革开放的内容和成果。在这一过程中也伴随着房地产会计制度的发展与变革。今天，在改革开放三十周年之际，回顾总结改革开放以来我国房地产业走过的历程，充分肯定房地产业发展所取得的巨大成就，深入研究房地产企业会计制度的变革，有助于我们在科学发展观的指导下，更好地引导房地产业持续、稳定、健康发展，规范房地产企业的会计核算，也能更好地发挥这一产业在促进国民经济增长及和谐社会建设中的
2、积极作用。改革开放三十年来，中国房地产业发展取得了巨大成就。一是房地产投资规模扩大，推进了城市建设稳步发展。城镇住房制度改革的深化和住房新制度的建立，使住宅建设资金实现了良性循环，住宅投资及以其为主体的房地产开发投资迅速增加。二是广大居民居住条件大大改善，居住水平迅速提高。随着住宅建设投资规模的扩大和住宅竣工面积的大幅增加，城镇居民的居住水平和居住质量大大提高，居住条件得到显著改善。三是改革了旧的体制，建立了新的住房制度和土地使用制度。经过多年的改革，房地产业的发展终于打破了旧有体制的束缚，建立了新的适应社会主义市场经济体制要求的住房制度和土地使用制度。四是初步建立了住房社会保障体系，改善了低
3、收入家庭的居住条件。政策受益家庭新增 10 万户。五是促进了城乡居民就业，带动了相关行业和国民经济的发展。随着房地产业的繁荣，房地产业以其产业链长、产业关联度高的特点逐步成长为支柱产业，带动了建筑、银行、家具、房地产中介和物业管理等相关行业的发展，促进了城市功能的转变和经济的稳定、快速发展，并创造了大量的就业岗位，为促进城乡居民就业发挥了重要作用。房地产业之所以取得上述发展成果，是改革开放的产物。房地产业崛起于改革开放的伟大时代，其发展成果直接受益于改革开放以来的经济、政策环境。改革开放房地产业快速发展的过程中，房地产企业会计制度也在不断的变革之中，从最初的基本建设会计制度到两则发布后规范了施
4、工、房地产开发企业行业会计制度，再到企业会计制度 、 企业会计准则的发布，对于保证房地产企业提高资产质量和会计信息质量，维护市场经济秩序、完善市场经济体制，促进社会和谐具有重要意义。一、 改革开放初期我国的投资体制及相关会计制度改革开放后，我国对传统的投资体制进行了一系列的改革， 1979 年至1992 年。这一阶段是以计划和市场相结合为目标模式，对传统的投资体制进行初步改革和探索的时期。（一）19791992 年投资体制改革1979 年初全国基本建设工作会议提出，对全民所有制单位基本建设投资进行由财政拨款改为银行贷款的改革试点（简称“拨改贷） ，以此为起点，拉开了投资体制改革的序幕。在这一阶
5、段，按照有计划商品经济的原则和要求，对投资体制进行了比以往任何时候都更加深刻的改革，但从整个阶段投资体制改革的进程来看，其发展又可以分为三个小的阶段，尽管如此，其改革的目标模式却没有根本变化。119791984 年投资体制改革。1979 年到 1984 年所进行的改革，是对传统投资体制进行初步的改革和探索，是局部试点性质的改革，主要措施包括以下几个方面：（1）改革投资决策体制。对项目决策，改变了过去只靠定性分析的拍板定项方法，开始引用定量分析手段。普遍建立了投资咨询机构和项目评估审议制度，把可行性研究正式列人基本建设程序，并制定和完善了规模效益标准、定额、评价方法和国家参数。在宏观决策方面，也
6、改变了过去单靠行政部门定项目的决策方式，初步形成了民主化、科学化、分层次的决策体系。（2）改进投资计划管理。一是基本建设计划分级安排。随着国家财政实行“分灶吃饭”和扩大企业自主权，国家预算内投资由中央统一分配的体制改为按建设项目的隶属关系和财政体制，由中央和地方分级安排，分级管理。部直属项目、部代管的下放直供项目和部商地方项目的投资，由各部委安排，从中央财政开支。地方项目的投资，由各省、市、自治区统筹安排。二是编制综合基本建设计划。随着企业自主权扩大，地方财权增大，银行开展基建贷款业务以及多种方式利用外资，基本建设资金渠道日益增多，改变了过去绝大多数建设项目都由国家一个渠道直接安排的做法。从
7、1980 年起，开始编制包括多种资金渠道在内的综合基本建设计划。从 1982 年起，开始编制包括基本建设和技术改造投资在内的全社会固定资产技资计捕。三是开始编制建设项目前期工作计划。1982 年 9 月，国家计委发布了关于编制建设前期工作计划的通知 。（3）改进建设资金管理办法。为了改变财政无偿拨款进行基本建设投资而产生的弊端，促进投资效益提高，国家自 1979 年开始，对国家预算内的基本建设投资由财政元偿拨款改为银行贷款（简称“拨改贷” ） ，经过年多的试行，全国有 28 个省、市、自治区和电力、交通、石油、煤炭等 10 多个行业的一批建设项目试行了“拨改贷” 。1981 年，对“拨改贷”的
8、范围加以扩大，对实行独立核算，有还款能力的项目和企业，均实行“拨改贷” 。（4）改革信贷管理体制，银行信贷资金开始进人固定资产投资领域。从 1981年起，建设银行开始利用存款发放小型基建贷款，同时各家专业银行也陆续利用吸收的存款发放固定资产投资性质的贷款。（5）开放资金市场，引导资金横向融通。建设银行充分发挥专业优势，积极参与资金市场的资金横向融通活动，代理发行国家重点项目和重点企业债券，发行金融债券活跃了资金市场。（6）改革建筑业和基本建设管理体制，加强对施工企业的财务管理，统一流动资金制度，实行全额信贷。1983 年国务院决定，施工企业需要的流动资金，全部由建设银行统一管理，实行全额信贷。
9、这种流动资金有偿占用的供应方式。有利于企业精打细算，提高流动资金效率，也有利于发挥监督作用。（7）试行投资包干责任制。1983 年 3 月，国家计委、劳动部、建设银行印发了基本建设项目包干经济责任制试行办法 ，建立国家与投资者、使用者之间的新型关系，改变了吃“大锅饭”的弊端。219841987 年投资体制改革。1984 年到 1987 年以简政放权、缩小指令性计划范围，改革项目实施阶段管理体制，全面建立投资包干责任制和引进竞争机制等为主要特点，对投资管理体制进行了一系列改革，在投资领域形成了第一次改革高潮。1984 年，国务院下发关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定 （国发198
10、4123 号）和批转国家计委关于改进计划体制若干暂行规定 （国发1984138 号）两个文件，是第一次改革高潮形成的标志。这一阶段改革的主要措施有：（1）适当缩小指令性计划范围。全民所有制单位投资中，国家预算内投资、贷款投资、利用国外金融组织和外国政府贷款安排的基本建设，实行指令性计划；地方、部门自筹投资和国家统借地方自还，地方、部门自借自还的外资，实行指导性计划，由地方、部门负责平衡。城乡集体所有制单位投资和城乡个人投资，由各地区进行估算，实行指导性计划。（2）为了控制投资总规模，引导自筹投资的使用方向，当年使用的自筹投资要提前半年存入建设银行；除了用于能源（包括节能） 、交通、学校、医院、
11、环境保护方面的投资以外，要征收建筑税。（3）简化项目审批手续，下放审批权限。需国家审批基本建设大中型项目的审批手续，原为五道手续，即项目建议书、可行性研究报告、设计任务书、初步设计和开工报告，改为两道手续，即项目建议书、设计任务书（亦称为“可行性研究报告” ） 。生产性建设项目，国家计委审批限额由 1000 万元提高到 3000万元，其中 2 亿元以上的项目报国务院审批。非生产性建设项目，建设和生产条件能够自行解决的，原则上由各省（自治区、直辖市）自行审批。（4）建立项目评估制度。1985 年，国务院批转了国家计委关于加强中国国际工程咨询公司的报告 ，促进了项目评估工作的全面展开和新的项目评估
12、制度的建立。（5）实行承包制。对一部分行业实行投资大包干；对建设项目推行承包办法，即包建设规模、投产时间、新增生产能力（效益） 、新增产品和品种以及投资回收期限。（6）从 1985 年起，国家预算内安排的基本建设投资全部由财政拨款改为银行贷款，全面实行“拨改贷” ，对于非生产性建设项目，如机关、学校、医院等建设项目以及还款能力差的生产经营项目，在还款上可以采取豁免政策。（7）改革建设项目实施的管理体制。提出了 16 项具体改革措施，如全面推行建设项目投资包干责任制，大力推行工程招标承包制，建立工程承包合同等。这次改革高潮侧重于基层的、局部的、某些具体制度的变革，涉及增强市场机制功能的内容不多，
13、刚刚开始触及传统投资体制的实质。319881992 年投资体制改革。1988 年至 1992 年，以国务院批准试行关于投资管理体制近期改革方案为标志，对投资管理体制和方法进行了全方位的改革。并以此为标志，形成了投资体制改革的第二次浪潮。这一阶段改革的重点主要集中在对投资范围、资金来源和经营方式进行改革，具体推出了六个方面的改革措施：，（1）对重大的长期的建设投资实行分层次管理，加重地方的重点建设责任。（2）简政放权，改进投资计划管理。（3）扩大企业的投资决策权，使企业成为一般性建设的投资主体。（4）建立基本建设基金制，保证重点建设有稳定的资金来源，使项目能够按照合理工期组织建设。（5）强化投资
14、主体自我约束机制，改善宏观调控体系。（6）实行招标、投标制，充分发挥市场和竞争机制的作用。（二）改革初期的住房制度由于计划经济下长期实行住房实物分配，公房租金低，租不养房，加以政府和企业财力不足，无法大量建房，造成恶性循环，居住条件难以改善。加快住宅建设成为一时之焦点。1980 年 1 月， 红旗杂志发表署名文章怎样使住宅问题解决得快些？指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。3 月 13 日， 人民日报发表评论员文章加快城市住宅建设 。6 月22 日，中共中央、国务院批转国家建委党组全国基本建设工作会议汇报提纲，1980 年 4 月 2 日，邓小平同志发表关于建筑业的地位和住宅
15、政策问题的谈话，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计。这一具有划时代意义的重要谈话，揭开了我国住房制度改革的大幕。正如“国发30 号”文件指出的那样：“我国城镇住房制度的改革，自从邓小平同志一九八 0 年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开” 。1980 年至 1988 年，试点阶段，1988-1994 年从分批分期到全国推进房改。（三）改革初期的财务管理制度在我国，由国家制定统一的会计核算标准的会计管理模式，走过了漫长的历史。从建国初期建立的国营工业企业会计制度为标志，确立了会计制度在制定会计核算标准中的地位，它是与我国的法律体系
16、和国情相适应的，几十年来，企业会计制度已经深入人心，在企业会计工作中起着举足轻重的作用。改革开放初期与当时的基本建设相匹配的基本建设财务管理体制，包括基本建设财务管理的组织形式、管理权限、制度规范、监督机制、信息系统等。基本建设财务管理体制，是我国经济管理体制的重要组成部分，与投资体制、财政体制、金融体制等有着密切的关系。广义的基本建设财务管理体制的内容包括建设单位财务管理体制和施工企业财务管理体制两个方面，建国初期，我国建设单位的财务管理是在学习前苏联基本建设管理经验的基础上开展起来的，实行的是统收统支，按实核拨建设资金的办法。1957 年 1 月，中财委颁发了基本建设工作暂行办法 ，要求从
17、事基本建设的单位普遍设立基本建设专职机构，与生产单位严格分开，并在建设单位内部单独设置财务管理机构，配备财会人员，建立各项财务核算及管理制度，合理安排建设资金的使用。1958 年试行投资包干制度。 1961 年，国家为了扭转“大跃进”造成的国民经济比例严重失调和资金短缺局面，要求一切基本建设项目和投资，必须按审批权限报请批准，严格按照基本建设程序办事。在建设单位财务管理上，又恢复实行统收统支，按实核拨建设资金的办法。1962 年恢复建设银行建制后，由建设银行代行国家基建投资资金管理职能，在拨款管理上，采取了几项措施，一是建设资金专款专用，专户管理，不准任意挪用资金，扩大基建投资规模；二是按计划
18、拨款，控制预算外资金，制止计划外工程；三是清理拖欠贷款，疏通资金周转渠道：四是加强预算结余管理，实行拨款限额管理，取消了建设单位年终预算结余结转下年继续使用的办法。与此同时，财政部颁发了基本建设财务管理暂行办法（草案） ，1963 年国家计委、财政部联合颁发了基本建设投资和各项费用划分的规定 。中共中央、国务院发布了关于加强基本建设拨款监督工作的指示 ，确定了基本建设“四按”拨款原则。同时，国务院还发布了关于基本建设拨款的几项规定 。至此，基本形成了基本建设拨款管理体系。1979 年，经国务院批准，一部分中央预算内投资开始进行由拨款改为贷款的试点工作。基本建设投资也开始由单一的国家拨款向多渠道
19、、多元化发展。国务院还批准，凡是实行独立核算，有还款能力的企业单位，基本建设资金除利用企业自有资金外，还可以向银行贷款。国家也开始积极稳妥地举借外债，以支持对国民经济发展具有重要意义的项目。1984 年底，国家计委、财政部、中国人民建设银行联合颁发了国家预算内基本建设投资全部由拨款改为贷款的暂行规定 ，1985 年在全国范围推行“拨改贷” ， 一九八年十二月十一日财政部、建设银行发出了关于将基本建设会计制度 工作交由财政部主管的通知 ，基本建设会计制度（包括建设单位、建筑安装企业 ，下同）和地质勘探单位会计制度工作由建设银行总行交财政部管理。由于当时各 省、自治区、直辖市财政厅（局）尚未成立会
20、计事务管理机构，各地区的基本建设 会计制度仍由建设银行省（区、市）分行管理。按照中华人民共和国会计法 关于“地方各级人民政府的财政部门管理本地区的会计工作” 的规定自一九 八七年起，各地区的基本建设会计制度和地质勘探会计制度工作，由各省、自治区 、直辖市财政厅（局）管理。二、1992 年后投资体制改革、房地产业快速发展及会计制度的重大变革（一）1992 年的投资体制改革1992 年开始，这一阶段是以社会主义市场经济为目标模式，深化投资体制改革，初步建立适应社会主义市场经济体制的新投资体制和运行机制的时期。整个过程中国家实施了一系列改革措施，并形成了三次改革高潮。党的十四大提出要建立社会主义市场
21、经济体制，投资体制按照十四届三中全会关于建立社会主义市场经济体制和现代企业制度的要求，以市场为取向，并针对前一阶段投资体制中存在的问题，进行了更深人的改革。在投资领域形成了第三次改革高潮。改革的目标是明确各类投资主体的投资范围，规范各类项目的投融资渠道和方式，充分发挥市场对投资活动的调节作用，建立投资决策自主、风险自负的自我约束机制，建立以产业政策为基础，综合运用经济的法律的和必要的行政手段，对投资总量和结构进行及时、有效、灵活的宏观调控体系，建立和发展与投资活动有关的市场服务体系，形成在法律规范下的公平竞争机制。主要措施包括以下几个方面：1健全以产业政策为基础的宏观调控体系，改进投资计划管理
22、方式。根据市场、经济和社会发展趋势，制定近期和中长期的国家产业政策、技术政策和装备政策，对符合产业政策并达到规模经济的投资项目，国家在贷款、贴息、债券以及投资方向调节税率等方面给予支持。国家产业政策限制和控制发展的产品项目，其投资项目审批权集中在中央和省两级，不得层层下放，银行投资贷款和债券发行实行规模控制。外商投资项目也要执行国家产业政策。转变投资计划功能，由过去的单纯指令性计划转变为指令性与指导性计划相结合的计划形式。2明确投资主体，深化投资体制改革。按照建立社会主义市场经济体制的要求，投资体制改革的总体目标是：明确各类投资主体的投资范围，规范各类项目的投融资渠道和方式，充分发挥市场对投资
23、活动的调节作用，今后根据国民经济各行业的性质和特点，将投资项目划分为竞争性项目、基础性项目和公益性项目兰大类。竞争性项目是指投资效益比较高、市场调节比较灵敏、具有市场竞争能力的建设项目。竞争性项目以企业为基本投资主体，投融资活动面向市场，由企业通过市场筹资、建设和经营。基础性项目是指具有自然垄断性、建设期长、投资量大而收益较低的基础设施和部分基础工业项目以及直接增强国力的符合经济规模要求的支柱产业项目。基础性项目主要由中央及各级地方政府集中必要的财力、物力进行投资，并吸收企业和外商参与投资。公益性项目是指那些主要为社会发展服务、难以产生直接回报的建设项目。公益性项目主要由各级政府运用财政资金安
24、排建设，同时鼓励企业、个人投资兴办社会事业项目。3政企分开，确立国家投资主体。主要投资于基础性项目和公益性项目的政府投资，要转换政府投资方式，政企职能分开，确定国家投资主体作为政府投资的代表。国家投资主体的确定可以是授权企业集团作为国家投资主体，也可以新组建国家投资主体，国家投资主体必须经国务院批准，是国有独资公司。国家投资主体代表国家行使投资和资产运营管理职能，按照国家产业政策和国家计划确定的发展目标及任务进行投资，提高投资效益，承担国有资产保值、增值任务，实行独立核算，自主经营，自负盈亏，承担投资风险责任。国家投资主体对项目投资可以采取独资方式，也可以采取参股、控股或其他方式进行。它代表国
25、家对投入企业资金依法享有所有者权益，但不享有政府行政管理职能。它与被投资企业之间的关系依照公司法加以规范。国家投资主体实行总经理负责制，并设立监事会。监事会由投资管理、生产经营、财务管理、专业技术等方面的行政人员和专家组成，代表国家对投资主体执行国家产业政策、完成国家计划、项目建设、投资运营、财务情况，进行检查监督，并就这些情况定期向政府进行报告。4组建国家开发银行，实行商业性投资贷款和政策性投资贷款相分离。根据投资和金融体制改革总体方案，1994 年国务院正式批准组建国家开发银行。其主要任务是：建立长期稳定的资金来源，集中和引导社会资金用于重点建设，办理政策性银行贷款和贴息业务。成立开发银行
26、后，原中国人民建设银行的政策性投资贷款职能被分离出去，建设银行转变为以从事中长期贷款为主的国有商业银行。组建开发银行及建设银行的政策性贷款与商业性贷款实现分离，有利于国家加强和改善投资宏观调控，保证国家重点建设。5建立和完善投资风险约束机制。建立和完善投资风险约束机制是该阶段投资体制改革的重要内容，实行建设项目法人制和试行固定资产项目资本金制度，有力地强化了投资主体自我约束机制。并按照政企分开的原则，确立国家投资主体，代表政府从事独资、参股、控股等投资活动，建立起政府投资的监督和制约机制。6加快培育为投资主体服务的市场体系。为投资主体服务的工程咨询、设计、施工、建设监理、设备采购等市场服务体系
27、进一步发育。不同层次、各有侧重的为投资和建设全过程服务的工程咨询体系逐步形成，工程咨询业经营企业化、服务社会化、咨询成果商品化等方面的改革取得成效；设计单位向社会化、向市场化方向发展，设计单位进一步企业化；大力推行工程监理；社会审计组织得到加强；引进竞争机制，将各类中介服务机构推向市场。（二）1992 年-2007 年的住房制度改革这一时期也是我国房地产业发展的一个高涨期， 1988 年宪法和土地管理法修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市。这一特殊的高涨阶段由于盲
28、目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于 1993 年上半年落下帷幕。至 1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行、市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。11994 年 7 月 18 日，国务院颁发关于深化城镇住房制度改革的决定 （国发43 号） 。首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。提出全面推行住房公积金制度
29、。加强经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。21998 年至 2003 年停止住房实物分配，实行住房分配货币化阶段1998 年 7 月 3 日国务院颁发“国发23 号”文件，要求进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设。停止住房实物分配。1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。明确所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。32003 年至 2007 年，调控房地产市场，建立住房保障制度阶段针对一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快的现象，国务院颁发了“前国八条” 、 “后国八条” 、 “国六条”等一系列重要文件，提出在高度重视稳定住房价格工作，保持住房价格特别是普通商品住房和经济
