1、0常熟市实施常熟市实施 江苏省城市规划管理江苏省城市规划管理技术规定技术规定 （ 2011 年版）年版）之指标核定细则之指标核定细则 2018 年版征求意见稿年版征求意见稿常熟市规划局1常熟市实施江苏省城市规划管理技术规定 （2011 年版）之指标核定细则 2018 年版征求意见稿1、 总则1.1 为规范我市建设工程规划管理行为，根据国家、省及相关规定，结合我市规划管理实际，制定本规划管理实施细则。1.2 本细则是为 江苏省城市规划管理技术规定 （2011 年版） （以下简称技术规定 ）相配套，适用于我市规划建设用地范围内的新建、扩建和改建工程，城市规划区范围内的其余用地范围可参照执行。2、
2、建筑面积2.1 核定建筑工程计容面积应按江苏省地方标准 DGJ32/TJ131-2011 房屋面积测算技术规程 （以下简称规程 ）执行。2.2 建筑面积指标应分列计容建筑面积、不计容建筑面积。其中计容建筑面积中包括计容地上建筑面积及计容下沉建筑面积。2.3 住宅套型建筑面积计算规则按江苏省住宅设计标准DGJ32/ 262017 执行。2.4 核定建筑工程计容面积时，与规程不一致的内容，按本细则的规定执行。3、 容积率3.1 在核定容积率指标时，以下建筑面积可不计入容积率：3.1.1 结构顶板高出室外地坪低于 2.20 米的地下室和半地下室，及地下室和半地下室通道出入口顶盖、楼梯间等地下室、半地
3、下室附属设施。3.1.2 地下室或半地下室设置局部下沉庭院，地下结构与下沉庭院完全隔离的地下部分（未设置开窗或开门） ，其建筑面积计入不计容地下面2积。3.1.3 地下室或半地下室设置采光井，采光井净宽不大于 800mm 并长度不超地下室相应边长 1/2 的， 对应地下室、半地下室面积计入不计容地下面积。3.1.4 除低层住宅外，同时满足以下条件的架空层可不计入：1、位于建筑底层，或与城市公共天桥、连廊、道路连通的楼层；2、至少有两个边长与城市或社区公共空间（不含围合的天井等空间）紧密连通、方便到达；3、用于公共活动、绿化、停车，且对公众无条件开放；4 、除剪力墙（或结构柱、栏杆）外无其他围护
4、。但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入。3.1.5 同时满足以下条件的共享空间可不计入容积率：1、低层住宅； 2、位于门厅、餐厅或起居厅上空；3、至少有一个边长与上层公共空间（走廊或起居厅等）连通；4、共享空间高度小于或等于两个自然层；5、每个单元内的共享空间不多于一个； 6、开洞水平投影面积不得超出本套住宅地上建筑面积的 10%；7 、开洞部分没有网格梁等构件。不符合上述规定的按水平投影面积全额计入容积率。除低层住宅建筑以外的其他建筑设置的共享空间，除符合“8.2 条”规定外，均按自然层计算容积率。共享空间内设置的楼梯、扶梯均按自然层计算容积率。3.1.6 为公共景观配套独立设置的开放
5、式廊、亭等景观建筑。3.1.7 结合景观设置且对公众开放的非机动车停放、充电设施，不计入容积率。3.1.8 同时满足以下条件的坡屋面部分（闷顶）可不计入：1、坡屋顶及外墙上没有门窗（可根据需要设置少量不可开启式装饰窗） ，不得设置屋面平台；2、结构楼板封闭，且除设于公共部位的检修孔（面积不大于 0.5 平方米）外没有其他孔洞； 3、建筑起坡高度不超 0.5 米，坡屋面坡度不大于 35（ 立面形式需要除外） 。超出以上规定的，视为可利用的空间，按规程计算计容面积。 （见图 3.1.8）3图 3.1.8 闷顶（或隔热层、结构层）3.2 在核定容积率指标时，以下建筑面积应计入容积率：3.2.1 平台
6、（阳台）3.2.1.1 非住宅建筑中，在两个自然层（含两层）或 9 米高度范围内没有永久性顶盖或梁的平台（包括阳台等）可不计入，否则按阳台规则计算容积率（见图 3.2.1.1-1） 。住宅建筑中，平台（包括阳台等）至平台上盖（包括构架）的垂直空间范围内，按阳台规则逐层计算容积率。 （见图 3.2.1.1-2）4图 3.2.1.1-1 非住宅建筑中平台（阳台）图 3.2.1.1-2 住宅建筑中平台（阳台）3.2.1.2 符合下列条件之一的不封闭阳台，应按其结构外围水平投5影面积计算全面积：1、主体结构内 (含一步阳台)的( 见图 3.2.1.2-1)；2、总进深不小于 2.1 米的( 见图 3.
7、2.1.2-2)；3 、住宅建筑中阳台（含一步阳台）累计建筑面积超本套住宅建筑面积 7%的部分；4、每套住宅阳台（含一步阳台）数量超过居住空间个数的部分。图 3.2.1.2-1 主体结构内阳台图 3.2.1.2-2 开敞阳台进深 L2.1 米，应按阳台投影面积计算全部建筑面积。主体结构内的阳台无论进深多少，均按投影面积计算全6部建筑面积。3.2.1.3 开敞阳台对应其主朝向的立面除栏杆、局部结构性墙体外（结构墙体宽度不超相应立面宽度的 20%） ，应完全打开。 （见图3.2.1.3）图 3.2.1.3 开敞阳台，其中 (l1+l2)/L100%20%3.2.1.4 住宅建筑内的空中花园、入户花
8、园，均按阳台考虑，并按相应规则计算相应建筑面积。3.2.1.5 阳台与外部场地连通，阳台按入户门廊或门斗考虑，并按门廊或门斗计算相应建筑面积。 （见图 3.2.1.5）7图 3.2.1.5 阳台与场地相连，按门廊或门斗考虑3.2.1.6 住宅建筑中立面阳台面宽比例按不超相应住宅楼面宽的 50%控制。3.2.2 设备平台3.2.2.1 每套住宅建筑面积不小于 90的，设置的设备平台水平投影面积按不大于 4控制，超出部分按全面积计算容积率；每套住宅建筑面积在 90以下的，设备平台投影面积按不超 3控制，超出部分按全面积计算容积率。3.2.2.2 设备平台与建筑内部应通过结构性墙体分隔，否则应按阳台
9、考虑并计算相应建筑面积。设备平台外侧除设置防护性栏杆或栏板外，不得设置维护结构，防护性栏杆或栏板高度不超900mm。( 见图 3.2.2.2)图 3.2.2.2 设备平台与建筑内部空间通过结构墙体分隔3.2.2.3 设备平台应明确具体设备内容，及作为交付标准并经规划核实，除此之外均不能认定为设备平台，并按水平投影面积计入容积率。3.2.2.4 住宅建筑中设置的室外花坛等室外空间按设备平台考虑。3.2.3 建筑外墙粉刷层（按 2cm 计）应计入计容建筑面积。3.2.4 结构顶板建筑完成面高出室外地坪不低于 2.20 米的地下室和半地下室。83.2.5 地下室或半地下室设置局部下沉庭院，并与地下室
10、、半地下室相连通（含开窗）的，且地下室或半地下室顶板建筑完成面露出下沉庭院地坪高度不小于 2.20 米的，其地下室、半地下室面积计入容积率（按计容下沉面积明确） 。3.2.6 地下室或半地下室设置采光井（或采光庭院） ，并采光井（或采光庭院）净宽大于 800mm 或长度超过地下室相应边长 1/2 的，且地下室或半地下室顶板露出采光井（或采光庭院）地坪高度不小于 2.20米的，其地下室、半地下室面积计入容积率（按计容下沉面积明确）。3.2.7 建筑内设置的室外花坛等立面附属物按设备平台考虑。3.2.8 地下、半地下集中停放车库公共部位设置采光井、采光天窗其尺寸不受前述条件限制，可结合景观设置。3
11、.2.9 超过 2.20 米的避难层中用作消防避难的建筑面积及其他技术层（夹层）的建筑面积。3.2.10 成品门卫、岗亭按永久性建筑设计并计算容积率等相应技术指标。4、 建筑密度4.1 在核定建筑密度指标时，以下情形应计入：住宅建筑中，两层（含两层）范围内建筑（包括架空、门廊、飘窗等）水平投影面积（取最大范围计入建筑密度） ，屋顶出挑的屋檐除外（含一、二层建筑局部出挑的屋檐） 。4.2 底层架空的，以围护结构外围水平投影面积计算建筑密度。4.3 在核定建筑密度时，以下情形可不计入建筑密度：4.3.1 结构顶板建筑完成面高出室外地坪低于 2.20 米的地下室或半地下室。4.3.2 地下室和半地下
12、室地下通道出入口顶盖、楼梯间及通风排烟通道。4.3.3 为公共景观配套独立设置的廊、亭等景观建筑。4.3.4 附属于建筑物的无柱门头、雨篷、挑檐、散水、消防通道、踏步等。4.3.5 结合景观设置且对公众开放的非机动车停车设施。95、 绿地率5.1 绿地率计算按照江苏省城市居住区和单位绿化标准DGJ32/TJ 169-2014 执行。5.2 集中绿地中的硬质场地、人行步道（不含宅间通道）面积可计入绿地率，但硬质地面不得大于相应集中绿地面积的 30%。6、 建筑高度6.1 当建筑处于历史文化保护区、文物保护单位、风景名胜区范围或航空、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事工程等有净空控制区
13、域，其高度计算按有关要求进行控制。城市规划对建筑高度有特别要求的，应按城市规划要求控制建筑高度。6.2 建筑高度起算点为室外设计地面，室外设计地面高程应参照周边城市道路地面高程，并不超周边城市道路地面高程 1.0 米。6.3 平屋面建筑：建筑高度为室外地面至房屋顶板建筑面层高度。建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。6.4 特殊造型的建筑高度按下列规定计算：4.3.1薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑高度自室外地坪至薄壳顶或波顶。4.3.2屋面为球形拱顶，建筑高度自室外地坪至拱顶最高处。6.5 非第 6.1 条规定条件下，水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在 6 米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积/ 的，不计入建筑高度。6.6 地下室或半地下室设置下沉庭院、或设置采光井（或采光庭院） ，并采光井（或采光庭院）宽度大于 800mm 或长度超过地下室相应边长 1/2 的，并下沉庭院、采光井（或采光庭院）未作顶盖封闭处理的，建筑高度由下沉庭院或采光井地坪起算。6.7 立面及平面上透空率均大于 80%的装饰构架（栏杆）可不计入日照计算高度。屋顶百叶、格栅及玻璃装饰部分，视为有遮挡，应纳入日照计算高度。7、 建筑层数计算
