1、1毕业论文（设计）开题报告题目公允价值在投资性房地产中的应用专业会计学一、选题的背景、意义（一）背景随着世界经济的发展，经济环境随之发生了巨大变化，传统的以历史成本计量的会计政策己无法完全符合现今的经济环境，历史成本计量反映的账面价值严重偏离其实际市场价值，这就使得公允价值计量这一新的计量模式应运而生。2006年财政部颁布了新的企业会计准则，不仅将公允价值作为一种独立的计量属性写入了基本准则，还在18项具体准则中应用了公允价值，体现了会计准则国际趋同的大趋势。其中投资性房地产准则明确规定在符合条件的情况下允许采用公允价值计量。在近年我国房地产价值不断攀高的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报
2、表无疑具有重大的利好影响。但是公允价值计量在我国会计准则中尚未有一个明确的规定，理论上有缺陷，实务应用同样存在诸多问题，因此这样一个对企业有利的政策目前并未被大多数上市公司所采纳，为何会形成这样一种现状，如何对公允价值计量进行改进推广，成为理论界和实务界共同研究的问题，而这也是本文的切入点和写作目的所在。（二）意义公允价值主要表现为现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值等计量属性，与历史成本价值的静态计量相比，它更具动态性和客观性。公允价值在房地产企业的使用使得企业信息更为透明化，这有利于企业和其他利益相关者在资本市场获得正确的定价并作出正确的投资决策。在当前的房地产市场下，我国大
3、部分的城市房地产都存在增值现象。由于公允价值计量的引入，企业投资性房地产的账面价值将在相当大的程度上得到提升，增值的部分也将在账面中充分体现。一些拥有庞大数量投资性房地产的企业，增值的账面价值将以巨额利润的形式呈现在财务报表上，这将大幅提升企业价值，银行等金融机构与企业进行借贷交易也会随之增多。这也有助于企业提升融资能力，并在一定程度上缓解企业资金链紧张的局面。在当前的有利环境下，这种新的计量模式会给房地产企业2带来重要发展机遇。根据国际会计准则中的规定，企业的投资性房地产应采用公允价值进行计量。由于国外很多国家已经有比较完善的资本市场、生产资料市场、产权交易市场以及成熟的专业评估市场和技术，
4、这为公允价值模式计量的使用奠定了很有利的基础。虽然我国目前还不具备成熟的市场环境，但由于公允价值计量的引入，将会促进我国建立和完善各类市场以及加强房地产市场的评估能力。因此，采用公允价值计量模式将更有利于我国会计准则与国际会计准则的接轨，同时这种趋同将更加方便以后投资者横向比较国内、外企业资产的价值并做出正确的决策。公允价值在投资性房地产中的应用有利于反映出投资性房地产保值增值的特征，能够向社会公众和投资者提供客观、真实、公允的会计信息。二、相关研究的最新成果及动态（一）公允价值理论研究1国外学者的研究公允价值及其计量（雷思斯隆，2005）一文中围绕会计计量理论问题展开深入研究，作者在文章中主
5、要介绍了公允价值的特点及应用的优越性，对计量方法进行了介绍，指出公允价值计量由于其本身缺陷，很难融入到传统的会计准则体系中来，因此就其问题又提出了一些建议。从净收益视角看公允价值和历史成本计量属性的作用（JAMESCATALDO，MORRISMCINNES，2005）一文中主要从企业收益角度研究了公允价值和历史成本计量模式的异同，得出两种计量模式的利弊。2国内学者的研究公允价值国际会计前沿问题研究（谢诗芬，2004）一文中指出了公允价值必定是会计计量的发展趋势，并对公允价值的一些理论问题进行了研究。这本专著理论篇独创性地研究了公允价值的理论渊源、理论基础、概念及概念框架；系统归纳了最新的国际趋
6、同的公允价值会计与审计方法体系，即公允价值确认、计量、报告和审计方法体系，其中重点阐释了现值计量方法体系；总结比较了中外公允价值研究应用的简史、环境、特征和经验教训，提出了在我国会计标准中正确应用公允价值的政策建议。浅谈公允价值计量（丘建文，2008）一文中分析了公允价值的可靠性问题、3可操作性问题以及盈余管理的问题。在2006年新企业会计准则颁布之前，国内一批知名学者对公允价值在我国的应用进行了深入的探讨，基本都支持在我国会计中采用公允价值计量属性。这方面的研究如下公允价值计量模式在投资房地产准则中运用的思考（郑明堂，2008）一文中指出公允价值计量应用于我国新企业会计准则，反映了我国新企业
7、会计准则和国际会计准则的趋同有条件地审慎运用公允价值计量，体现了我国新企业会计准则是依据我国国情进行了创新；将历史成本计量与公允价值计量并存并由企业按自身条件选择，这是考虑到我国市场经济发展的现状，体现了和谐与科学。基于公允价值的会计计量问题研究（葛家澍、窦家春，2009）一文中指出一项资产或负债的公允价值是指“在自愿交易的双方之间进行的现行交易，在交易中所达成的资产购买、销售或负债清偿的金额。”如果某项资产或负债没有可观察到的、由市场直接决定的市场价格，而却有合约规定的或可以预期的未来现金流入可用以估计的，就可以用现值技术去探求公允价值。在文中，葛家澍举例分析了现值技术的运用方法和现值计量应
8、遵循的原则，并且提出现值计量也可以用于负债；同时应反映借款入的资信状况。（二）投资性房地产的界定1国外投资性房地产的界定西方发达国家的房地产市场发展时间比较长、市场也比较完善，对房地产投资的理论研究有一部分是对投资性房地产的研究，这就为我国投资性房地产的研究提供了借鉴和参考依据。主要包括英国早在1981年就发布了标准会计实务公告第19号SSAPL9“投资性房地产的会计处理”，首次对投资性房地产做出概念界定；2000年国际会计准则委员会也通过了投资性房地产会计准则IAS40投资性房地产。先进的现代投资理论，如马科维茨投资组合理论、夏普资本资产定价理论等在投资性房地产中的运用。2国内投资性房地产的
9、界定在我国，投资性房地产的概念是随着新企业会计准则的颁布而出现。因此，目前财务会计界对投资性房地产的研究还相对较少，主要集中于会计处理的规范上。投资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题（赵西卜、王艳红、尚利，42006）一文中就投资性房地产如何进行初始计量、后续计量、转换及处置的会计处理等问题作了深入解读。又如王蕾，于鹏，杨双，丘建龙在从2007年年报谈投资性房地产公允价值模式的选择一文中通过对2007年上市公司披露的年报数据，来分析投资性房地产公允价值模式对上市公司所有者权益和利润的影响。并结合上市公司调整的目的性来分析企业所拥有的投资性房地产是否应引进公允价值模式。投资性房地产准则中公允
10、价值计量的应用（郑昕，2009）一文中主要分析了津滨发展公司应用新准则后对公司财务业绩的影响，其中提到了投资性房地产采用公允价值模式计量后公司业绩和财务指标的变化。（三）投资性房地产采用公允价值计量产生影响公允价值计量对我国上市公司影响初探（吴正奎，2008）一文中指出投资性房地产准则使得企业需对资产进行重新分类，将原来在存货，固定资产，无形资产中核算和列报的投资性房地产，统一在“投资性房地产”科目核算，这势必会影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，可能会使这些企业的流动资产存货减少。公允价值计量模式在投资性房地产准则中运用的思考（高春连，2009）在目前房地产价格普
11、遍高于其历史成本的情况下,将原来按成本模式的这部分房地产转为投资性房地产按公允价值模式计量,其影响结果是,这些房地产企业的上年度资本公积其他资本公积将会得到较大幅度的提升,所有者权益将大大增加另外,企业将自用房地产转换为投资性房地产时,公允价值大于原账面价值的差额也将计入所有者权益,这都有利于提高这些房地产企业的规模,使原来隐形的资产得到了明确。投资性房地产公允价值应用及影响（兰艳，2009）一文中指出由于现行税法仍将投资性房地产作为般固定资产或无形资产对待，因此采用公允价值模式计量的投资性房地产的计税基础与税法规定差异明显会计准则要求期末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，
12、不再计提折旧或摊销；而税法规定持有期间公允价值的变动不计应纳税所得额，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额，计税基础的不同就会产生递延所得税资产或递延所得税负债。（四）投资性房地产采用公允价值计量存在的问题和完善的建议5公允价值的应用分析与建议（黄子琼，2007）一文中指出公允价值在我国还是一个有待深入研究的领域，理论界对公允价值大多是零星分散的研究，散布在不同准则中的相关规定也存在一些不一致之处。因此应当首先完善公允价值评估的相关规定，保证公允价值的准确性。国家财政部门需加快制订有关公允价值取得、评估和变动的相关细则，进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件，加大对
13、公允价值估价技术的研究公允价值在投资性房地产中的应用（詹二妹，2008）尽管公允价值在世界范围来讲正在得到广泛的应用，是财务会计发展的趋势，但对于我国目前来讲，由于市场经济环境刚刚建立，资本市场还不像西方发达国家那样完善、成熟，因此，公允价值计量在我国的应用还具有很多局限性。企业会计准则中有关投资性房地产公允价值的应用问题（王健鸣，2009）一文中指出资产评估是公允价值确认的重要途径之一，可以利用评估机构的评估资料，合理地确定公允价值，从而克服在公允价值形成过程中的主观盲目性。公允价值的完善离不开资产评估的发展。但是，我国目前的资产评估的流程尚不规范，资产评估队伍建设有待加强。三、课题的研究内
14、容及拟采取的研究方法（技术路线）、研究难点及预期达到的目标（一）研究内容及方法1、对公允价值概念及特征进行研究。2、对投资性房地产概念的界定进行介绍。3、公允价值在投资性房地产中的具体运用。4、公允价值计量对投资性房地产企业的影响（数据分析以金融街为例）5、从理论和实务上分析为何会形成目前公允价值应用无法推广的状况，并给出了完善的建议。主要采用规范研究方法，通过文献阅读，综合运用会计学的理论知识，对公允价值在投资性房地产的应用进行总结。同时还采用了案例分析的方法分析了公允价值在投资性房地产中所造成的影响。（二）研究难点6尽管公允价值在世界范围来讲正在得到广泛的应用，是财务会计发展的趋势，但对于
15、我国目前来讲，由于市场经济环境刚刚建立，资本市场还不像西方发达国家那样完善、成熟，因此，公允价值计量在我国的应用还具有很多局限性。（三）预期达到的目标随着我国房地产企业的增多和宏观经济的发展，实施新会计准则后公允价值会逐渐成为评估投资性房地产企业的主要计量属性，这有利于引导市场更多的关注投资性房地产企业的真实价值。然而，我国目前尚不计准则对房地产行业的影响显得十分必要。文章着重探讨了公允价值在房地具备在投资性房地产领域广泛应用公允价值的客观条件。因此。适时分析新的会产企业中的具体运用并分析公允价值计量模式对投资性房地产企业的影响。对进一步推进公允价值计量模式在投资性房地产企业中的应用起了积极的
16、作用。（四）技术路线公允价值在投资性房地产中的应用研究7四、论文详细工作进度和安排2010110520101122完成毕业论文选题2010112320110110完成文献综述、开题报告及外文翻译2011022120110311完成毕业论文初稿，确定实习单位2011031220110503毕业实习，修改论文2011050420110512毕业论文定稿2011052320110603毕业论文答辩五、主要参考文献引言概念、理论基础公允价值的概念及特征投资性房地产的概念公允价值在投资性房地产中的具体运用初始计量后续计量及变更后续计量公允价值计量对投资性房地产企业的影响（数据分析以金融街为例）完善的建议
17、资产结构企业利润投资性房地产与其他资产的转换所有者权益税负等结论81孟冰投资性房地产运用公允价值的思考J会计之友，2009（16）76782高春连公允价值计量模式在投资性房地产准则中运用的思考J内蒙古煤炭经济，2009（3）253郑堂明公允价值计量模式在投资性房地产准则中运用的思考J科技信息，2008（4）1844詹二妹公允价值在投资性房地产中的应用J科技信息，2008（3）1071085栗德琼公允价值在投资性房地产准则中的应用分析J中国外资，2009（5）33346葛家漱，窦家春基于公允价值会计计量研究J厦门大学学报，2009（3）27477王健鸣企业会计准则中有关投资性房地产公允价值的应用
18、问题J管理学家，2009（6）378宁延金，季红浅谈公允价值在投资性房地产的运用及影响J商场现代化，2008（33）3369陈耀敏公允价值计量在投资性房地产中的运用J会计之友，200874910王瑞、王丽文公允价值对投资性房地产企业的影响J财会研究，200816202111赵西卜，王艳红，尚利投资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题J财会学习，20065434512吴美霖投资性房地产公允价值计量模式运用J合作经济与科技,20095171913兰艳投资性房地产公允价值应用及影响J现代商业，2009（15）727314柳毅公允价值计量涵义、应用与展望J太原大学学报，200713586115王葳葳
19、新准则下公允价值模式在投资性房地产中的应用J管理学家，2010（2）949516左承新会计准则下公允价值对企业投资性房地产的影响及应用分析J交通财会，2009（4）676817池雁红，张集琼投资性房地产准则中公允价值计量模式的应用J科技创业月刊，2009（2）747718郑昕投资性房地产准则中公允价值计量的应用J长三角，2009（4）2728919黄子琼公允价值的应用分析与建议J金融会计，20074262820JAMESCATALDO,MORRISMCINNES从净收益视角看公允价值和历史成本计量属性的作用J会计研究，200973021财政部企业会计准则M经济科学出版社,20062252702
20、2谢诗芬公允价值国际会计前沿问题研究M湖南人民出版社，200424024123吴正奎公允价值计量对我国上市公司影响初探D复旦大学硕士学位论文，2008283324HITZJOERGMARKUSTHEDECISIONUSEFULNESSOFFAIRVALUEACCOUNTINGATHEORETICALPERSPECTIVEJEUROPEANACCOUNTINGREVIEW,20071632336225PENMANSTEPHENHFINANCIALREPORTINGQUALITYISFAIRVALUEAPLUSORAMINUSJACCOUNTINGBUSINESSRESEARCH,2007123343
