1、如何写好土地估价报告安徽金地源不动产评估有限责任公司 李咏梅对于评估机构，估价报告就是我们的“产品” 。土地估价报告质量的高低，直接反映土地估价人员估价水平的高低，反映估价的方法是否科学，估价结果是否客观、合理，一定意义上讲也能反映估价机构的生命力，应该引起土地估价行业的高度重视。然而，近两年在土地估价机构年检和平时土地估价报告审核备案中发现，被审土地估价报告的质量大都存在一定问题，虽然多数土地估价报告符合城镇土地估价规程中的土地估价报告规范格式( 以下简称 规范格式)的“ 基本格式” ，但与规范格式的“内在要求”还有一定差距。写好土地估价报告是基于调查了解和掌握大量的翔实、可靠的基础资料之上
2、的，只有掌握了第一手与地价评估相关的翔实、可靠的基础资料，并具有一定的估价基础和经验，对规程及规范格式非常熟悉，并具有很强的责任心和仔细认真，才能为写好土地估价报告奠定良好的基础，才能作出较为合格的“产品” 。如果没有翔实、可靠的基础资料，就是写的再好，也是虚假报告。下面，仅依据规范格式 ，针对发现的主要问题，按照“土地估价技术报告”的逐项描述要求，结合“ 土地估价报告范例 ”，就如何撰写土地估价报告谈点粗浅认识，仅供参考。一、对土地估价报告标准的认识总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理，要件齐全，符合规范格式要求。具体内容上：10 条标准1、 估价人员资格。估价人员是否是执业土地估价师，数量
3、是否符合要求。2、 估价对象界定。估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、1评估基准日、地价定义等界定是否准确。3、 估价所依据资料的质量。估价所依据资料是否翔实、可靠。4、 估价假设前提和限制条件。估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。5、 市场分析。土地市场分析是否完整，结论是否合理。6、 估价技术路线、方法选择及运用。估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。7、 地价确定的理由。地价确定的理由是否充分、合理。8、 估价结果。估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类似土地的价格相当。9、 估价报告的逻辑性。估价报告的前后逻辑是否一致。
4、10、 估价报告的完整性。估价报告内容是否完整，附件是否齐全。要达到以上要求，估价师要有丰富的理论基础和实践经验，再加上细心和责任心。二、做报告前的准备1、接受委托，了解估价对象的大致情况，明确工作目标，确定评估目的，签订相关评估协议2、资料收集，现场踏勘，资料的核对，宗地拍照。3、整理思路，拟定方案，相关部门走访，评估资料的整理。4、确定技术路线，分析大致地价范围。5、整理估价报告初稿。#注：做报告前脑子里有明确的概念三、估价报告分解说明2土地估价技术报告（二号标宋）项 目名称: 企业重组改制土地使用权价格评估或 土地使用权抵押（或出让、转让）价格评估受托估价单位: 评估有限公司评估公司（合
5、作估价机构）土地估价报 告编号: (地名) ( 年度) 机构简称 (评)字第号土地估价技术报告编号： （技 ）字 第 号提交估价 报告日期: 二年月 日（三号楷体）关键词：估价对象所在市县全名；估价目的，如“出让、转让、改制上市、企业收购、转让、破产”等；估价机构全称；年度，指提交报告日期所在年度；（四号楷体）3土地估价技术报告 （三号标宋）第一部分 总 述一、估价项目名称（四号仿宋）企业重组改制土地使用权价格评估土地使用权抵押（或出让、转让）价格评估项目名称是估价报告的主题，主题明确，才能使人一目了然。依据规范格式要求，该项描述要简要说明评估目的、估价对象的产权性质(类型)和价格类型以及估价
6、对象所在地，甚至还要体现出估价对象宗数、用途、位置等。但有的报告对项目名称的描述不够明确，过于简单。常见的如直接写“公司土地价格评估 ”，既未体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定估价对象的价格类型，严重不符规范格式项目名称的描述要求;有的体现了评估目的，但没有说明估价对象的产权性质和价格类型。有的价格类型错误，如“国有土地使用权变更价格评估” 。应该为转让价格。还有界定的价格类型与地价定义不符。如“国有土地使用权抵押贷款价格评估”。国有土地使用权的抵押价值与贷款价值是不同的两个概念，所涉及的是两个不同数值，一般来说，按照地价定义评估的物权价值应该就是抵押价值，但土地行政主管部
7、门和金融部门出于种种考虑，不是把抵押价值量全部作为贷款价值量贷给抵押人，而是按抵押价值量的一定比例作为贷款量贷给抵押人。若界定为国有土地使用权抵押贷款价格，就应该在地价定义中设定贷款率并在最后确定评估价值时考虑进去，如不设定贷款率，还是不这样界定价格类型为好。再如有的评估项目名称为“国有土地使用权划拨价格评估”，但地价定义设定的却是有限年期的使用权价格? 自相矛盾。地价定义一般应该与价格类型一致。4对“价格类型 ”的界定应从土地价格的概念去理解。土地价格是土地权利价格，土地权利不同，其价格类型也就不同，价值量自然也不相同。评估土地价格的目的一般是为处置土地提供价格参考依据。土地处置方式不同，土
8、地权利人获得对土地的权利就不同，其价格类型当然也不同，一般价格类型的界定与拟处置后的土地权利类型有着密切的关系。如：国有划拨土地出让评估的一定是“ 出让价格 ”;有偿收回国有划拨土地使用权评估的一定是“ 划拨价格”;有偿收购国有出让土地使用权评估的一定是剩余使用年期的出让土地“收购价格”;若国有出让土地使用权转让，评估的价格就应该是剩余使用年期的出让土地“ 转让价格 ”;设定抵押权的一定是与抵押人的土地权利相对应的“抵押价值”评估等。即使是不为处置土地而是为了了解土地现值，也应依据土地产权的性质、使用权类型，是“现状” 还是 “规划”条件来界定评估的是何种类型的土地价格。示例1、划拨用地出让(
9、改制)评估单位拟改制项目涉及的一宗工业用地的国有划拨土地使用权出让价值评估。(县或市) 或单位位于一宗工业用地的国有划拨土地使用权拟改制出让价值评估。(县或市)若是上市股改涉及多宗不同使用权类型的，去掉宗地位置描述，说明土地使用权类型及其宗数。其价格类型应界定为“出让现值” ，并在特殊说明中说明不同使用权类型的土地资产量所占股份份额应依据有关规定确定。如：单位拟股改涉及的二宗国有划拨和一宗国有出让工业用地的土地使用权出让现值评估。(县或市)。52、经营性用地公开出让评估土地储备中心拟拍卖（挂牌）位于 一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权出让底价评估。(县或市)。3、有偿收购土地评估“土地储备中
10、心拟收购项目涉及的位于一宗国有划拨（出让）工业用地土地使用权价值评估” (县或市) 。4、抵押评估项目名称描述为“单位拟贷款项目涉及的位于一宗国有出让工业用地的土地使用权抵押价值评估(县或市) ”。或 “单位拟抵押贷款项目涉及的位于一宗国有出让工业用地的土地使用权价值评估(县或市)。注意要在特殊说明中说明贷款量的确定方式，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值” 最终确定“贷款额”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。二、委托估价方说明该项估价的委托单位或个人 三、受托估价方受托估价机构：* 评估有限公司机构地址：*执业范围：*注册号：*有效期：*法人代表：*6联 系 人：*联系电
11、话：邮政编码：四、估价目的“规范格式”要求该项要说明委托方为了何种需要委托估价，有何依据(注明文号、批准单位、批准时间等)、估价结果的应用方向等。例：依据国家经济贸易委员会关于*企业实施债转股的批复(国经贸产业*号 )精神， 集团有限责任公司拟实行债转股，对其经营性资产进行重组，组建 有限责 任公司(以下简称 A 公司 )和有限责任公司(以下简称 B 公司 )。集团有限 责任公司特委托地价评估有限责任公司评估其债转股涉及的土地资产价值，为其债转股以及处置资产确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关土地处置手续提供参考依据。例：公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷款，经该公司与 银行协商
12、并向国土资源局提出申请，拟抵押 公司使用的位于的一宗国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托评估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价值，为抵贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。简化的：公司因融资的需要，特委托评估有限公司对位于的一宗国有出让工业土地使用权价格进行评估，为委托方办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。五、估价依据（一）有关法律法规1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)74、*5、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知注：凡评估所用的参数如地方有文件要求，一
13、定要以文件要求为准，并将文件名称及文号列入评估依据，国家规 定取消的税费不得列入（二）有关技术标准6、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)7、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2001)8、*城市基准地价（三）其他资料9、委托方提供的有关资料10、估价人员现场勘察、调查、收集的相关 资料六、估价基准日二*年月日七、估价日期二*年月日至二* 年月日八、地价定义地价定义是估价报告的核心。依据规范格式) 要求，说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地
14、使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外转或宗地内外“几通” （指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等腰三角形）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、*年期的土地使用权（或包括其他内容）价格 一般企业改制评估和设定抵押权评估的地价定义的设定利用条件应为现状利用条件下的国有土地使用权价格，而经营性用地公开出让评估的地价定义的设定条件应为规划利用条件下的国有出让土地使用权价格。1、国有出让工业用地抵押评估的地价定义8例：依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基
15、准日：* 估价对象的土地登记和实际用途均为工业用地，土地使用权终止日期为年月日，剩余使用年限为 N 年;基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通” (通路、通电、通上水、通下水、通 讯、通暖、通燃气 )，宗地红线内“七通一平” 即通路、通电、通上水、通下水、通 讯、通暖、通天然气 )及场地平整; 现状容积率为 X。宗地内“七通 设施” 已计 入资产评估值中， 为避免重复计算，本次评估不于考虑。设定开发程度为红线外“七通”，红线内场地平整。根据估价规程和有关国有土地使用权抵押规定，考虑该项目估价目的和委托意向，本次评估的土地价格为以下设定及现状利用条件下的国有土地使用权价值：用途：工业(以登记
16、用途为准)土地使用年期：N 年(剩余使用年期)土地开 发程度：“ 七通一平”，即宗地红线外市政“七通” (通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气 )和宗地内场地平整。(现状开发程度)简单化的举例：此次估价对象共1宗地，土地登记用途为工业用地，评估设定土地用途为工业用地，实际土地开发程度为宗地红线外“五通” （通路、通电、供水、排水、通讯），红线内“ 五通一平”；土地设定土地开发程度为宗地红线外“ 五通”（通路、通 电 、供水、排水、通讯），宗地红线内场地平整。评估地价是指在估价基准日为二 一一年十月十七日,设定土地开发程度与用途、剩余使用年期为41.35年的现状条件的土地使用权价格。2
17、、经营性用地上市评估的地价定义举例：此次估价对象共 1 宗，用地性质为商业+居住用地C2( 酒店)+R（单套建筑面积小于 90 平方米的公寓），评估设 定土地用途为商业、居住，实际和设定土地开发程度均为宗地红线外“六通 ”（通路、通电、供水、排水、通气、通讯），宗地 红线内场地平整。待估宗地的评估地价是指在估价基准日二一一年九月二十八日；规划条件下（规划容积率 4.0）；设定土地开发程度与用途；法定出让最高年期商业 40 年、住宅 70 年的土地使用权价格。9当宗地数量大于 1 宗时，按不同的土地开发程度分别说明所有待估宗地的评估地价是指在估价基准日为*年*月*日、现状利用（或规划利用）条件下
18、、设定土地开发程度与用途、法定最高（或剩余）年期的土地使用权价格。九、需要特殊说明的事项（一）假设条件1、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象在设定用途条件下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、委托方提供资料属实。7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。（二）本报告使用限制条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、本报告的估价结果自估价期日起一年内有效。（三）资料来源说明1、土地利用（或规划）状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
