1、征地拆迁成本测算征地拆迁成本测算专题培训专题培训武汉国佳房地资产评估有限公司武汉国佳房地资产评估有限公司2009.8.6征地拆迁专题培训讲座征地拆迁专题培训讲座一、国有一、国有 存量存量 土地土地 取得取得 成本测算成本测算二、集体土地二、集体土地 取得取得 成本测算成本测算三、三、 “ 城中村城中村 ” 综合改造成本测算综合改造成本测算四、四、 土地取得成本未来变动情况预测土地取得成本未来变动情况预测五、五、 案例分析：国际博览中心土地取得成案例分析：国际博览中心土地取得成本测算本测算一、国有一、国有 存量存量 土地土地 取得取得 成本测算成本测算（二）成本测算方法及依据（二）成本测算方法及
2、依据1. 房屋重置价房屋重置价依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字 200474号）号）方法：全新重置价标准方法：全新重置价标准 x房屋成新率房屋成新率2.土地补偿土地补偿区位价（住宅、办公、临街商业）区位价（住宅、办公、临街商业）基准地价（工业、仓储、空地）基准地价（工业、仓储、空地）一、国有一、国有 存量存量 土地土地 取得取得 成本测算成本测算3.配套设施补偿配套设施补偿水、电、燃气、电话、有线、网络、空调移机等。水、电、燃气、电话、有线、网络、空调移机等。标准：按照市场价格补偿。标准：按照市场价格补偿。4.装饰装修补偿装饰装修补偿被拆迁房屋室内自行装
3、修装饰的补偿金额，由拆迁 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估。房有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估。房屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附着房屋估价一并出具估价结果。（着房屋估价一并出具估价结果。（ 武汉市城市武汉市城市房屋拆迁估价实施意见房屋拆迁估价实施意见 第第 3条）条） 一、国有一、国有 存量存量 土地土地 取得取得 成本测算成本测算5.搬迁奖励搬迁奖励非强制性补偿非强制性补偿6.政策保底政策
4、保底不足不足 20平米，按平米，按 25平米计算；不足平米计算；不足 30平米的，按平米的，按30平米计算；平米计算；（一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度（一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度改革政策；改革政策；（二）选择货币补偿安置的。（二）选择货币补偿安置的。（市政府第（市政府第 130号令号令 ） 一、国有一、国有 存量存量 土地土地 取得取得 成本测算成本测算7.搬家费、过渡费、临时安置补助费搬家费、过渡费、临时安置补助费依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知（时安置费等标准的通知（ 武价房字武
5、价房字 200275号）号）8.营业及停产停业补偿营业及停产停业补偿依据：市政府第依据：市政府第 130号令第号令第 40条条 拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿：拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿：n 设备搬迁、安装费用；设备搬迁、安装费用；n 无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用；无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用；n 因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员给予生产经营的在册人员给予 6个月的停产停业补
6、偿费用。个月的停产停业补偿费用。一、国有一、国有 存量存量 土地土地 取得取得 成本测算成本测算9.测量费用（房屋测绘）测量费用（房屋测绘） 省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知 （鄂价房服（鄂价房服200777号）住宅每平米号）住宅每平米 1.36元，；非住宅房屋每平米元，；非住宅房屋每平米 2.40元。元。10.评估费用评估费用 武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收费标准的通知费标准的通知 拆迁户数拆迁户数 100户以下的，以被拆迁房屋建筑户以下的，以被拆迁房屋建筑面积为基础，评估收
7、费标准为面积为基础，评估收费标准为 8元元 /平方米；评估户数在平方米；评估户数在 100户以上（含户以上（含 100户）户） 300户以下的，评估费收费标准为户以下的，评估费收费标准为 7元每元每平方米；房屋评估户数在平方米；房屋评估户数在 300户以上（含户以上（含 300户）户） 800户以下户以下的的 6元每平方米；评估户数在元每平方米；评估户数在 800户以上（含户以上（含 800户）为户）为 5元元每平方米；以上标准可视情况上下浮动每平方米；以上标准可视情况上下浮动 20。一、国有一、国有 存量存量 土地土地 取得取得 成本测算成本测算11.摸底调查摸底调查按照建筑面积每平方米按照建筑面积每平方米 1至至 2元。元。12.期间费用期间费用管理费用（管理费用（ 2%-4%）、财务费用等）、财务费用等13.不可预见费用不可预见费用一般按照总拆迁成本的一般按照总拆迁成本的 10%计取。计取。一、国有一、国有 存量存量 土地土地 取得取得 成本测算成本测算二、集体土地二、集体土地 取得取得 成本测算成本测算
