1、 - 1 - 泸州市江阳区住宅专项维修资金使用办法 （试行） 第一章 总 则 第一条 为了维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，加强对住宅专项维修资金的管理，根据住宅专项维修资金管理办法四川省物业管理条例四川省住房和城乡建设厅关 于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知泸州市物业 管理条例 等规定，结合我区实际，制定本办法。 第二条 泸州市江阳区住房和城乡建设局（以下简称 “ 区住建局 ” ）负责住宅专项维修资金的监管、使用指导及资金划拨。 第三条 物业所在地 的镇人民政府、街道办事处（以下简称“ 镇街 ” ）负责现场勘查及对维修资金进行审
2、核备案 ,并将小区维修项目、维修所需资金以及业主投票情况在小区显著位置进行公示，公示期为五个工作日。 第四条 物业所在地社区负责与街道、区住建、区消防 大队 或 电梯 特种设备监管部门 一起现场勘查，确认共用部位、共用设施设备是否 属于 维修资金使用范围 ,区消防 或电梯 特种设备监管 等 特种设备管理部门 对小区内的特种设备安全隐患 出具整改意见书。 第五条 业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主行使相关权利和履行义务， 也可以出具委托书，委托物业公司 提- 2 - 出维 修资金的使用申请， 共同 组织召开业主大会并形成相关会议决议，与施工单位签订相关合同等。 住宅小区未成立业主大会和业主
3、委员会的，由相关受益业主承担业主委员会的相关职责，也可以由小区所属社区作为主体 履行 相应 主体 职责。 第二章 适用范围 第六条 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金。 第七条 住宅专项维修资金按照 “ 谁受益、谁承担 ” 的原则分摊，业主分户账面住宅专项维修资金的支出额度不得超过首期交存额度的 70%。应分摊业主尚未缴纳专项维修资金的，应立即补交其专项 维修资金或分摊其相应的维修费用，拒不交纳的，由业主委员会依法追收。 第八条 共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基
4、础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 第九条 共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、 监控、 天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备使用的房屋等。 第十条 住宅专项维修资金的使用分为非紧急情形和紧急- 3 - 情形。 第十一条 紧急情形是指发生危及房屋使用安全，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的如下情形： （一）屋面防水损坏造成渗漏的； （二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在安全隐患危及人身安全的； （三）住宅
5、水泵损坏导致供水中断的； （四）楼体外墙墙面有脱落危险、危及人身安全的； （五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍危及人身财产安全的； （六）其它危及公共安全和物业 安全 使用功能的紧急情形。 第十二条 除第十一条规定外的住宅专项维修 资金使用情形为 非紧急情形。 第三章 建立住宅专项维修资金使用相关单位目录库 第十三条 区住建局建立泸州市江阳区住宅专项维修资金使用相关单位目录库，制定和完善相关目录库管理制度和使用规则。 由区住建局负责通过区公共资源交易中心，公开向社会招聘维修资金施工单位、设计单位、监理单位 、预算单位 和第三方审计单位，其中消防维修施工单位 10家，其它维修单位
6、20家，监理单位 3 家，设计单位 3 家， 预算单位 3 家， 第三方审计单位 3 家， 入库相关单位向区住建局缴纳 5-10万保证金 。 其中 电梯维修必须由电梯制造单位或者其委托取得相应许可 的电- 4 - 梯维保单位进行。 申请单位 根据小区实际情况 按照维修资金使用额度的相关规定， 可以按照有关规定自行选 择 施工、设计、监理等单位，相关费用由申请使用维修资金小区 涉及维修项目的 业主承担， 申请单位 也可以自愿在目录库中选择 施工单位、监理单位、设计单位、预算单位和第三方审计单位， 其中 监理、设计、预算、 第三方的 审结 费用由区住建局维修资金缴存银行承担。 第 四 章 非紧急情
7、形的使用程序 第十 四 条 非紧急情形的使用程序包括：提出使用建议、通过使用建议、核实维修项目、提出实施计划和方案、提出使用申请、划拨住宅专项维修资金。 第十 五 条 共用部位、共用设施设备保修期满后相关业主认为需要使用维修资金的，由业主委员会根据维修和更新、改造项目提出使用建议。 第十 六 条 业主委员会提出的使用建议应由住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论 （入户签字） 通过，讨论由业主委员会组织实施。 第十 七 条 通过使用建议后，业主委员会应向镇街作出报告， 报告明确损坏已经实际发生， 所在地镇街 收到报告后应及时 邀请区住建、区
8、消防 大队 或 电梯特种设备监管 等部门 到现场勘验，核实需要维修的项目，初步判断是否符合专项维修 资金的使用条件。 - 5 - 第十 八 条 业主委员会根据 需要维修项目 损坏现状及相关业主的意见，按规定 从目录库中抽取 或自行选择 确定相关维修单位，形成维修计划和实施方案（维修计划和实施方案应当包括项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需金额等）。项目竣工后 由申请人组织业主委员会、物业服务企业、 项目相关责任主体单位 、第三方审计单位和楼栋业主代表对维修工程进行验收 ，并将验收结果在小区内公示 3 天 。 对于自愿在目录库中选取施工单位的，除工程施工费外，其它费用由区住建局维修资金缴
9、存银行承担 ， 按照以下工程预算额度程序实施： 工程预 算在 2 万元以下 含 2 万元 的项目 ， 直接 从 区住建局专项住宅维修资金使用目录库中抽取施工单位 组织施工 。 工程预算在 2 万元以上 5 万元以下 的 含 5 万元 的项目 ，由申请单位直接到区住建局专项住宅维修资金使用目录库抽取施工单位和第三方审计单位 ， 第三方审计单位负责对项目跟踪审计并出具 工程竣工 审结报告。 工程预算 5 万元以上 10 万元以内 的 含 10 万元 的项目 ，由 申请单位直接到区住建局专项住宅维修资金使用目录库抽取施工单位、预算单位、监理单位和第三方审计单位 ， 施工单位的确认由申请单位所在小区公
10、开推选楼栋长，从楼栋长中随机抽选 3人、 5人或 7人 参与 评标组 ， 预算单位出具工程预算书，第三方审计单位负责对项目跟踪审计并出具工程竣工审结报告。 工程预算 10 万元以上 的项目 ， 由申请单位直接到区住建局- 6 - 专项住宅维修资金使用目录库抽取设计单位、预算单位、监理单位和第三方审计单位 ， 预算单位出具工程预算书 ，并交 第三方 评审机构评审。 公开招 标 施工单位，施工单位的确认由申请单位所在小区公开推选楼栋长，从楼栋长中随机抽选 3 人、 5人或 7 人 参与 评标组，评选确定施工单位。 对于自愿自主选择施工单位的， 项目涉及所有费用由涉及维修业主共同承担，按照以下工程预
11、算额度程序实施： 工程预算 2 万元以下的 含 2 万元 的项目 ，由申请单位组织业主代表 3 人及以上自主选择施工单位后，将预算金额和维修内容在小区公示 3 天，按照相关程序申报维修资金。 工程预算 2 万元 以上 至 5 万元 含 5 万元 的项目 ， 由申请单位 组织业主代表 3 人及以上 自主选择施工单位 和第三方审计单位 后，将预算金额和维修内容在小区公示 3 天 。项目竣工验收后，报第三方审计单位审计确认，将审计确认结果公示 3天后，按照相关程序申报维修资金 。 工程预算 5 万元 以上 至 10 万元 含 10 万元 的 项目 ， 由申请单位按照招投标程序对 维修项目的施工单位进
12、行公开招投标，并将中标情况 在小区内公示 3 天 ；并自主选择设计单位、监理单位、预算单位和第三方审计单位。项目竣工验收后，报第三方审计单位审计确认，将审计确认结果公示 3 天后， 按照相关程序申报维修资金程序 。 工程预算 10 万元以上 的 项目 ，由申请单位按照 公开 招投标程序对维修项目的施工单位、 设计单位、 监理单位 、预算单位等进行公开招投标 ，并将中标情况在小区内公示 3 天 。项目 竣- 7 - 工验收 后 ，报第三方审计单位审计确认，将审计确认结果公示 3天后，报按照相关程序申请维修资金拨付。 第十 九 条 业主委员会向所在地镇街提出使用住宅专项维修资金的申请，并提交开展前
13、期工 作的下列证据材料： （一）江阳区物业专项维修资金使用申请表； （二）使用维修资金征询意见书使用维修资金征、询意见统计表 、业主委员会的书面维修意见、批准业主委员会书面维修意见的业主大会（临时）决议（决议应包括决议时间、参与业主人数、决议议题、表决方式、表决结果，并加盖业主委员会 (公章）。 （三）小区维修工程项目现场查勘确认书 。 （四）维修计划、实施方案、意向性合同、维修工程预算书或维修工程预算评审报告。 （五）经业主委员会审查签章的业主分户分摊清册。 （六）需要维修部分的照片。 （七）以上提 供资料需业主委员会、社区、镇街加盖公章。 第 二十 条 住宅专项维修资金的划拨程序如下： （
14、 一 ） 首款划拨。工程施工完成工程总量 70%以上后，由业主委员会、物业公司、施工维修单位和社区按照工程第三方评审价填写房屋专项维修资金使用划拨单 后报所在地镇街经办人、分管领导和主要领导签字审核，最后由区住建局按照评审价费用的 50%将资金划拨至维修单位。 （ 二 ） 尾款划拨。 业主委员会、物业公司、施工维修单位和社区提供 工程竣工审结报告 ，填写房屋专项维修资金使用- 8 - 划拨单后报所在地镇街经办人、分管领导和主要领导签字审核，最后 由区住建局按照 相关单位 核定费用的 45%将资金划拨至维修单位。 （ 三 ）质保金划拨：维修工程的质保期届满后未发现质量问题的，业主委员会持申请划拨
15、维修工程质保金的报告及质保金发票到所在地镇街，经镇街经办人、分管领导和主要领导签字后报送区住建局划拨剩余的 5%的质保金。 第 五 章 紧急情况下使用维修资金的程序 第二十 一 条 紧急情况下使用维修资金的程序包括：告知、报告、 相关单位现场查勘 确认、审核备案申请、组织实施、维修工程 竣工 审价、公告、 拨付 收款、尾款 维修资金，质保期后拨付 5%质保金 。 （ 一 ） 首款划拨。工程施工完成 工程总量 70%以上后，由业主委员会、物业公司、施工维修单位和社区按照工程预算价填写房屋专项维修资金使用划拨单 后报所在地镇街经办人、分管领导和主要领导签字审核，最后由区住建局按照预算价费用的 50
16、%将资金划拨至维修单位。 （二）尾款划拨。业主委员会、物业公司、施工维修单位和社区提供工程竣工审结报告，填写房屋专项维修资金使用划拨单后报所在地镇街经办人、分管领导和主要领导签字审核，最后由区住建局按照相关单位核定费用的 45%将资金划拨至维修单位。 （三）质保金划拨：维修工程的质保期届满后未发现质量- 9 - 问题的，业 主委员会持申请划拨维修工程质保金的报告及质保金发票到所在地镇街，经镇街经办人、分管领导和主要领导签字后报送区住建局划拨剩余的 5%的质保金。 第二十 二 条 发生紧急情形时，业主委员会或 被委托申请维修资金的 物业服务企业应当及时在物业管理区域内的显著位置，就住宅专项维修资
17、金用于应急维修情况进行公告 ，公告内容应包括特种设备主管部门出具的整改意见书、预算情况、涉及楼栋等基本情况 ；无业主委员会或物业服务企业提供服务的，由所在地镇街进行公告。 如 无业委会，但有物业服务企业， 由小区业主代表 或 社区委托 物业服务企业 作为主体申请 。 第二十三 条 发生紧急情形时，由物业服务企业（无物业服务企业提供物业服务的，由业主委员会或相关业主）立即将情况书面报告物业 小区业委会和物业 所在地镇街 及社区 ，涉及电梯、消防设施的，应同时书面报告 电梯特种行业监管 部门或公安消防部门。 第二十 四 条 物业所在地镇街收到相关报告后，应实地查勘现场，符合规定情形的，立即予以确认
18、。涉及电梯、消防设施的，依法负责监督的质量技术监督部门 （必要情况下委托特种设备检验检测机构会同查勘） 或公安消防部门收到相关报告后，应及时到实地查勘确认 ，并出具 安全隐患 整改意见 。 第二十 五 条 业委会应在 上 报街道审核 维修 方案前， 初 步拟定维修 项目涉及的 相关 主体 单位 （如监理、预算、审计等）需求 。 现场查勘后，申请单位在区住宅维修资金目录库中按相关规定从中抽取维修单位、监理单位、预算单位和第三方审计- 10 - 单位 ，或自行确定 维修单位、监理单位、预算单位和第三方审计单位 ，维修单位的确定按照第二十八条相关规定执行 。 业委会在目录库抽取施工单位和自行确定施工
19、单位两种方式必须在小区内公示 3 个工作日以上。 第二十 六 条 物业服务企业、业主委员会向所在地镇街提出住宅专项维修资金应急使用申请，并提交以下材料： （一）镇街和相关单 位对住宅应急维修必要性的现场查勘汇签书。（附件 7） （二） 目录库中抽取 或自行确定 承担住宅应急维修的设计及施工 、 监理、预算和第三方审核单位 的资质（资信）情况。 （三）应急维修或者施工（安装）承包意向合同。 （四）紧急维修情况在小区内的公 告 照片。 （ 五 ）以上提供资料需业主委员会、社区、镇街 签字并 加盖公章。 第二十七条 实行物业服务的房屋， 可以 由 业主委会员委托物业服务企业组织紧急维修；未实行物业服务的房屋，由所在地镇街组织紧急维修。 第二十八条 紧急维修工程竣工后，由申请人组织业主委员会、 物业服务企业、 项目 相关责任主体单位 、第三方审计单位和楼栋业主 代表对维修工程进行验收 ，并将验收结果在小区内公示 3 天 。 对于自愿在目录库中选取施工单位的，除工程施工费外，其它费用由区住建局维修资金缴存银行承担 ， 按照以下工程预算额度程序实施：
