1、土地增值税清算政策辅导二一四年三月主要内容一、应税行为二、清算责任三、清算条件四、清算分期五、清算方式六、成本归集七、成本分摊八、免税审批九、转让旧房及建筑物土地增值税清算十、例题解析一、 应税行为（一）纳税义务人（一）纳税义务人1、 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。2、条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国、条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括家机关和社会团体及
2、其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。（个体经营者。（ 细则细则 第六条）第六条）3、转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入、转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 转让形式包括买转让形式包括买卖、赠与、对外投资、抵债、交换、股利分配、继承、析产卖、赠与、对外投资、抵债、交换、股利分配、继承、析产等，但最主要形式是买卖。等，但最主要形式是买卖。一、 应税行为（二）若干行为探讨（二）
3、若干行为探讨1、 对外投资对外投资（ 1）暂免征收土地增值税）暂免征收土地增值税对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地 (房地产房地产 )作价作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。的，应征收土地增值税。（ 2）暂免征收土地增值税的例外）暂免征收土地增值税的例外对于以土地对于以土地 (房地产房地产 )作价入
4、股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用和联营的，均不适用 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知体问题规定的通知 (财税字财税字 1995048号号 )第一条暂免征收土地增值税第一条暂免征收土地增值税的规定。的规定。一、 应税行为（二）若干行为探讨（二）若干行为探讨2、 合并、分立合并、分立（ 1）合并）合并在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企
5、业中的，暂免征收土地在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。增值税。合并：吸收合并、新设合并。合并：吸收合并、新设合并。（ 2）分立）分立3、国有资产（房地产）无偿划转、国有资产（房地产）无偿划转4、利用非房地产开发用地开发房地产进行销售、利用非房地产开发用地开发房地产进行销售5、仅转让地上建筑物的行为：属于土地增值税应税行为。、仅转让地上建筑物的行为：属于土地增值税应税行为。6、 房地产抵押问题房地产抵押问题房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税；如以房地产抵债而发
6、生房地产权属转移的应征税。；如以房地产抵债而发生房地产权属转移的应征税。7、售后回租。单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿、售后回租。单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间。或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间。二、 清算责任 国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知知 （国税发（国税发 2009 91号）第三条号）第三条 规定，土地增值税清规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收
7、法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写应缴纳的土地增值税税额，并填写 土地增值税清算申报表土地增值税清算申报表 ，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。1、清算主体：房地产企业、清算主体：房地产企业2、清算责任：房地产企业、清算责任：房地产企业三、 清算条件（一） 应清算条件1、 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、 整体转让未竣工决算房地
8、产开发项目的；3、 直接转让土地使用权的。（二）可清算条件（二）可清算条件1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。（三）清算条件的一些执行口径1、所称竣工，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：（ 1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（ 2）开发产品已开始交付购买方；（ 3）开发产品已取得了初
9、始产权证明。三、 清算条件（三）清算条件的一些执行口径2、可清算条件中第一项 “该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 ”，是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在 85%以上的。对于房地产项目存在 187号文第三条第一款规定的视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。3、可清算条件中第二项 “取得销售（预售）许可证满三年 ”是指清算项目取得的最后一张销售（预售）许可证满三年的情形。4、可清算条件中第三项 “纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 ”，纳税人应当在办理注销登记前进行
10、土地增值税清算申报。三、 清算条件（四）清算收入和扣除项目金额归集的截止时间纳税人开发的房地产项目符合 187号文第二条规定的清算条件的，进行清算时，以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起 90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。四、 清算分期（一）原则性规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（二）具体分期标准由各地制定（二）具体分期标准由各地制定各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。1、 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的 建筑工程施工许可证 作为分期标准，以分期项目为单位清算。2、对 2011年 1月 1日前采取分期方式开发并已经取得商品房预售许可证的房地产开发项目，清算分期标准仍适用厦地税发 2010 16号文第十五条规定。对 2011年 1月 1日后采取分期方式开发、销售的房地产开发项目，可按政府规划主管部门颁发的 建设工程规划许可证 作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。3、土地增值税清算中直接以 建筑工程施工许可证 、 建设工程规划许可证 作为分期标准。
