1、世界华人不动产学会 2011 年会论文综述、 会议基本情况与学科发展概述（一）世界华人不动产学会 2011 年会概况2011 年 4 月 1 日-3 日，世界华人不动产学会 2011 年会在杭州黄龙饭店成功举办。本届年会以“房地产与城市可持续发展”为主题，以“研究创造价值，学 术服务社会”为宗旨，由世界华人不动产学会和浙江大学主 办，由浙江大学房地产研究中心、纽约市立大学巴鲁 克分校、浙江大学社会科学学部承办，浙江省房地 产业协会和浙江省高级经济师协会协办，来自世界各地的近 1000 位不动产学界、业界、政界和社会各界的代表参与了本次年会，以主 题演讲、 专题演讲、圆桌论坛和分组研讨等多种形式
2、，就目前房地产业面临的学术、经营、政策和社会 问题展开了激烈讨论。本次年会共提交论文摘要 320 余篇，全文 202 篇， 论文作者来自中国大陆，中国台湾，中国香港，中国澳门，美国，新加坡，加拿大，澳大利亚等多个国家和地区。在年会的分组讨论中，这些论文作者分 42 个小 组， 围绕住房价格与市场、房地产泡沫、房地产税收、房地产金融、土地市 场与政策等 议题进行了学术研讨和交流。本次年会优秀论文 评审委员会依据论文的研究水平，评选出优秀论文 12篇。此外，会议还举办了 6 场“房地产业发展圆桌论坛” 。（二）不动产学科发展概述不动产学科是一个交叉学科，与经济学、管理学、政策科学、建筑工程等学科有
3、着密切的联系。在实践中，不动产在宏观层面上关系到经济增长和社会稳定，在中观层面上关系到地方政府财政来源和城市竞争力，在微观层面上与人民生活息息相关。不动产研究在国际学术界上得到了广泛的关注，围绕“ 不动产供给”、“不动产需求 ”“住房与土地政策”“不动产税收”“ 特征价格 ”、“住房选择”“ 住房补贴”“房地产泡沫与周期 ”等一系列 问题发表了大量的学 术文章，并创办了 Real Estate Economics, Journal of Real Estate Finance and Economics 以及 Journal of Real Estate Research 等学术刊物。2008
4、 年发生于美国的次贷危机，也与不动产问题有着密切的联系，这引起了世界不动产研究一波新的热潮，房地产泡沫、房地 产周期与房地产金融成为了近期国际不动产领域研究的焦点之一。随着国内土地改革和住房改革实践的深入，不动产研究在国内学术界也受到了越来越多的重视，关于住房市场、土地市 场的研究 层出不穷，投身不 动产研究的学者，特别是青年学者 连绵不绝。 虽然与国际研究前沿相比，国内的高质量研究相对偏少，不动产领域的 专属刊物也尚不多见；但在越来越多的学者的共同努力，国内不动产学界在科学研究、刊物创办、学术 交流、人才培养等方面都取得了日新月异的进展与突破。近年来，我国各大城市地价、房价飞涨，房地产业迅猛
5、发展，国内不动产研究又出现了一个新的高潮，如何抓住学术研究的际遇、应对瞬息万变的实践经验的挑战，是国内不动产学界面临的重要课题。、 会议论文整体述评（一）研究方法概述本研究对会议论文中全文投稿的 202 篇论文 1进行了通读，对每篇论文的作者数、地区 2、合作情况、关键词、主题、研究方法、数据来源与数据类型进行了总1 剔除了重复的论文；同一作者提交了多个版本论文的，以最新版本覆盖较早的版本。2 以第一作者所在地区为准结、归纳及统计。对这些情况的统计，对于把握不动产 学术研究的趋势、前沿问题及存在的不足有积极的意义。此外，本研究还将 12 篇会议优秀论文进行了单独的统计和重点述评。这些论文是参会
6、论文中较为优秀的代表作品，了解优秀论文的写作范式，对于提高研究水平，切磋学术观点大有裨益。（二）会议论文述评作者与合作情况在本次会议提交全文的 202 篇论文中，第一作者所在地区为中国大陆的有146 篇（72.28% ），中国港澳台地区的有 41 篇（20.30%），来自国外 3的有 15 篇（7.43%）。这表明本次会议作者遍布很多国家和地区，基本实现了国际交流的目标；但另一方面本次会议论文第一作者仍以来自大陆的学者为主，如何吸引更多来自中国港澳台以及海外的学者参与，可以成为以后几届年会不断努力的方向。在本研究所统计的 202 篇论文中，由一位作者独立完成的论文有 68 篇（33.66%），
7、两位作者合作完成的论文有 82 篇（40.59%），由三位作者合作完成的论文有 33 篇（16.34%），四位以上作者的有 19 篇（9.41%）。这表明合作研究已经成为了不动产研究领域的主流，目前看来合作仍以两位作者为主，但三位及以上作者合作也已经占到了相当的比例（25.74%）。在由两位以上作者合作完成的 134 篇论文中，非跨校合作的有 100 篇（74.63%），跨校合作的有 34 篇（25.37%）。虽然非跨校合作仍然占了绝对的优势，但跨校合作也已经获得了长足的发展。跨校合作对于开阔视野、强化交流和思维碰撞有着3 分别来自美国、加拿大、英国、新加坡、马来西亚等国家非常重要的意义，在此
8、次年会论文中已经可以看到跨校合作趋势的逐步兴起，这对于高水平论文的写作和一般化理论的构建能够起到推波助澜的功效。主题从研究的主题来看，本次年会的论文主要集中在如下领域：（1）住房（土地）价格影响因素（53 篇，26.34%）。（2）土地政策与土地制度（28 篇，13.86%）。（3）房地产金融（27 篇,13.37%）。（4）保障性住房政策（15 篇，7.43%）。（5）房地产泡沫与周期（10 篇，4.95%）。（6）住房选择（10 篇，4.95%）。（7）不动产税收（7 篇，3.47%）。（8）房地产企业（7 篇，3.47%）。（9）合理房价负担水平（6 篇，2.97%）。（10）绿色建筑（
9、4 篇，1.98%）。（11）其他（35 篇，17.33%）。总体来看，本次年会论文的主题分布较广，涉及 经济学、管理学、金融学、政策科学、建筑工程等多个学科领域；与此同时，本次年会论文所关注的焦点也较为突出，三大备受关注的主 题总论文数占据了本次年会的半壁江山（108 篇，53.47%）。受到关注最多的主题是住房（土地）价格影响因素，这与当前国内房价地价普遍持续高涨的形势密切相关。在这一主题的 53 篇论文中，研究微观房价（地价）影响因素的有 22 篇（41.51%），研究城市中观层面的房价（地价）影响因素的有 22 篇（41.51%），研究宏观房价（地价）影响因素及宏观调控政策的有 9 篇
10、（16.98%）。从研究层面来看，目前不 动产领域对房价（地价）的研究已 经脱离了以往以空泛的宏观分析为主的范式，而更多的转向了较为踏实的微观和中观研究。关注度第二的主题是土地政策与土地制度，在这一主题的 28 篇文章中，关注农村土地问题有 15 篇（53.57%），关注城市土地问题的 13 篇（46.43%）。这表明农村土地和城市土地制度得到了较为平衡的关注。关注度第三的主题是房地产金融，对这 一主题的关注与 2008 年美国的次贷危机和国内房地产金融的兴起有很大的关系。总的说来，本次年会论文所关注的主题 基本可以与国际研究前沿相接轨，同 时也具有鲜明的时 代特色和中国特色。研究方法本次年会
11、论文从研究方法上可以分为几种主要类型：（1）文献综述（3 篇，1.49%）：对文献的回顾、 总结、评论及延伸。（2）规范分析（66 篇，32.67%）：提出观点态度，但没有严谨的实证证明。（3）案例分析（2 篇，1% ）：利用案例描述现象，提出观点。（4）纯理论分析（13 篇，6.44%）：构建理论模型， 进行理 论推导，但没有 进行实证检验。（5）纯实证分析（98 篇，48.51%）：运用数据进行实证分析，但没有进行理论构建。（6）理论分析+实证分析（20 篇，9.90%）：既进行理论构建，又进行实证检验。这样的统计结果堪喜也堪忧。可喜的是，能够运用一定的数据进行较为踏实的实证研究的论文已经
12、占到了 58.42%（118 篇），在这些论文中更有 16.95%的文章（20 篇）尝试将理论构建与实证检验相结合，这是国际较为顶级期刊论文的规范写作范式。但与此同时，令人堪忧的是，在本次年会的论文中有 32.67%的论文写作范式为规范分析，虽然 规范分析的论文在提出观点态度等方面能够提供一定的启发，但在国际学术界通常不被认可为严格的学术性论文。值得注意的是，中国大陆提交的 146 篇论文中规范分析的论文有 59 篇（40.41%），其他国家和地区提交的 56 篇论文中规范分析的论文有 7 篇（12.5%）。这表明中国大陆不动产学界在研究范式上与港澳台地区以及其他国家还存在一定的差距，赶超国际
13、学术界的前沿水平任重而道远。实证研究主要分为解释性研究和预测性研究。其中，解释性研究又包括计量分析、实验 研究、相关分析、 结构方程等等，这些方法在本次年会的论文中都有不同程度的涉及。本次年会论文解释性实证模型中，既有较为常见的多元回归模型、特征价格模型、主成分分析，也有相对少见的生存模型、空间计量模型、地理加权回归（GWR）模型、 H-P 滤波法等等。而估 计方法除了 简单了 OLS 方法外，还有 GLS、2SLS、3SLS 及 LSDV（虚拟变量最小二乘法）等。预测性研究除了常规的 VAR 模型、脉冲响应模型外，还有 Monte Carlo 模拟，反事 实模拟、BP 神经网络模型等较为前沿
14、的模型。 这表明本次会议论文的研究水平较高，研究方法能够与时俱进，并不局限于传统 的方法。数据来源与数据类型在进行实证研究的 118 篇论文中，运用到真实数据的有 116 篇（其余两篇为计算机仿真模拟）。其中数据来源为一手数据的有 13 篇（11.21%），二手数据的有 105 篇（90.52%） 4。所用到的数据类型中最多的是截面数据（约占 40%左右），其次是面板和时间序列数据（各约占 30%左右），混合截面数据最少（仅占约 3%）。由上述统计可以看出，本次年会论文主要的数据来源为二手数据，这一方面可能因为中观和宏观层面的研究更多的仅能依赖二手数据，另一方面也可能因为二手数据的可得性较好、
15、 获取成本较低。运用二手数据进行研究无可厚非，但在我国数据库体系尚不完善的情况下，第一手的调研资料在研究中也显得十分重要和珍贵。从本次年会的情况来看，较少有学者愿意花时间精力进行一手数据的收集、处理和分析，在国内二手数据 库体系不完善的情况下，这可能成为国内不动产学界长足发展中的一个隐患。、 会议优秀论文述评本次年会优秀评论评审委员会经过两轮的匿名评审，最终评选出 12 篇优秀论文。其中一等奖 2 篇，二等奖 4 篇，三等 奖 6 篇。 这些论文是本次年会会议论文中的优秀代表，了解这些 论文的特点对于学习高质量论文的写作范式、研究方法等有很大帮助。12 篇优秀论文均为合作完成，其中由两位作者合
16、作完成的有 6 篇（50%），由 3 位作者合作完成的有 4 篇（33.33%），由 4 位及以上作者合作完成的有 2 篇（16.67%）。在 12 篇论文中，跨校合作的 论文有 6 篇（ 50%），远高于会议全部合作论文中跨校合作作品所占的比例（25.37%）。这表明，在不动产学科领域，合作研究可能比独立研究更有利于优秀作品的产生，特别是跨校合作对高质量作品的产生可以起到锦上添花的效果。4 其中部分有重叠，即一篇文章同时用到一手数据和二手数据。12 篇优秀论文在研究方法上分为三种范式：（1）纯理论分析（1 篇，8.33%）。（2）纯实证分析（7 篇，58.33%）。（3）理论分析+实证分析（
17、4 篇，33.33%）。其中理论分析与实证分析相结合的论文在优秀论文中的比例远高于在全部论文中的比例（9.90%）。从另一个角度看，在会议全部的 20 篇理论与实证分析结合的论文中，就有 4 篇被评为优秀论文， 获奖比例高达 20%，远远高于其他研究范式。这 表明理论构建与实证检验相结合的写作范式在不动产学科领域的认可度较高，也更容易产生优秀的作品。11 篇运用到真实数据的优秀论文中，数据来源为一手数据的有 2 篇（18.18%），二手数据的有 9 篇（81.82%）。其中一手数据论文所占比例略高于在全部论文中的水平（11.21%），但这一差异并不十分明显。这表明，无 论一手还是二手数据只要恰
18、当运用都可以写出高质量的论文。但从学科发展的角度来讲，一手数据的收集、积累与整合可能 为丰富经验证据做出重要的贡献，值得国内不动产学术界的关注。附表 优秀论文与会议全部论文的比较会议全部论文（202 篇） 优秀论文（12 篇）大类项目具体项目数量 比例（%） 数量 比例（%）作者数均值 1.77 / 2.75 /一个作者 68 33.66 0 0二个作者 82 40.59 6 50三个作者 33 16.34 4 33.33四个及以上作者 19 9.41 2 16.67作者与合作情况合作研究中跨校合作的论文 34/134 25.37 6/12 50研究范式文献综述 3 1.49 0 0规范分析 66 32.67 0 0案例分析 2 1.00 0 0纯理论分析 13 6.44 1 8.33纯实证分析 98 48.51 7 58.33理论分析+实证分析 20 9.90 4 33.33一手数据 13/116 11.21 2/11 18.18数据来源 二手数据 105/116 90.52 9/11 81.82
