1、现代物流建设项目项 目建 议 书2015 年 8 月 18 日目 录第一章 总论一、项目名称二、项目建设单位概况三、项目简况四、项目主要经济技术指标第二章 项目建设必要性一、项目区概况二、项目背景三、项目建设的必要性第三章 项目的建设条件分析一、主要建设条件二、SWOT 分析第四章 项目位置、占地面积分析一、规划设计目标二、项目规划设计要点三、规划设计方案第五章 项目建设及运营方案一、项目建设初步安排二、组织机构三、运营期间的物业管理第六章 投资初步估算一、投资估算的依据二、投资估算第七章 财务和经济效益初步分析一、财务初步分析二、项目经济效益和产业链动初步分析第八章 环境影响初步评价一、采用
2、的环境保护标准二、项目环境影响分析三、环境保护治理措施第九章 社会影响初步分析一、项目对社会经济发展的影响二、项目与当地基础设施发展水平的相互适应性三、项目对合理利用自然资源的影响四、项目对保护环境和生态平衡的影响第十章 投资风险的初步分析一、投资风险二、经营风险第十一章 初步项目结论与建议一、结论二、建议3第一章 总 论一、项目名称桥港现代物流项目二、项目建设单位概况1、单位名称：请成立投资主体2、单位概况：三、项目简况1、项目建设性质：新建；项目建设期：2015 年 8 月-2017年 10 月。2、建设地点及用地面积：项目位于安庆市望江桥港经济开发区内，位于华阳镇和雷池乡沿江一线，紧临长
3、江黄金水道的桥港经济开发区坐拥望东长江大桥和天然优良港口华阳港，区位得天独厚，交通优势明显。建设中的济广高速和省道华莲线穿区而过，项目占地面积为 70 亩。3、项目建设内容:按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建设集运输配送、现代仓储、货 物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览 展销为一体综合性大型物流区。四、项目主要经济技术指标项目总投资：12000 万元。资金来源：本项目建设资金来源为通过引进投资者企业投资。4效益情况：该项目建成后，可创造 800012000 个就业机会；10 年内贡献累计大约 1 亿元税收；满足本地企业采购生产资料、产品运输集成化运输，极大降低
4、企业运输成本，产品外运还可节约运输费用，利于促进本地企业发展。表 11 主要技术经济指标汇总表序号 项 目 单位 主要技术经济指标一 规划用地面积 亩 70二 总建筑面积 平方米 383001 仓储建筑面积 平方米 190002 各类楼层设施建筑面积 平方米 100003 钢构大棚建筑面积 平方米 9300三 主要建筑物层高、结构1 立体仓库 框架结构，层高 4.5 米2 办公综合楼 框架结构，层高 3.5 米3 钢构棚 单层，层高 3.5 米4 其他 多层框架或砖混，层高 3.5-4.5 米四 建筑相关控制指标1 投资强度 万元/亩105.55 (控制指标值：100 万元/亩)1 容积率 0
5、.82(控制指标0.80)2 建筑系数 48.7（控制指标值：30%）4办公生活设施用地面积占 总面积比例3.62%(控制指标值：7%)3 绿化率 18%(控制指标值： 20%)五 经济指标1 项目建设投资 万元 120002 正常运营年份年营业额 万元 2100054项目财务净现值（10 年研究期） 基准财务收益率取 14%4000 万元 (所得税前)； 1200 万元 (所得税后)5 财务内部收益率 22.17%(所得税前)； 16.72%(所得税后)第二章 项目建设的必要性一、项目区概况安徽望江地处皖鄂赣三省交界的长江中下游北岸，总控制面积 1357 平方公里，辖 8 镇 2 乡，118
6、 个行政村和 17 个社区，人口 63.5 万，为全国新兴纺织基地县、农产品加工示范基地县、生态示范区试点县、皖江县城带承接产业转移示范区建设重点县、大别山连片扶贫开发片区县、中国金融生态县及安徽省投资环境十佳县。成语“不敢越雷池一步” 即源于此。作为雷池故里、三孝之乡的滨江古邑，望江境内物产富饶、环境优美、民风淳朴、人文荟萃，宜人宜居、宜旅宜商。望江承东启西、连南接北、通江达海，区位独特，处于武汉、南京、杭州、合肥、南昌五大省会县城的中心位置，是长三角和珠三角地区经济对接交汇地、东部沿海产业向西转移的阳光腹地和安徽省东向发展战略的“桥头 堡” 。长江黄金水道 过境流程 65.3 公里，望东长
7、江大桥及济广高速北岸连接线项目建成通车，将与江南沿江高速、安景高速和江北沪蓉高速实现互融互通，全面融入全国现代交通网络。6安徽望江桥港经济开发区于 2010 年 12 月 28 日经省人民政府批准筹建。该开发区位于望江县华阳镇和雷池乡沿江一线，总体规划为桥头区、港口区、远景区，分期建设。起步区为桥头片区，规划面积按 5.9 平方公里控制，其中一期规划面积4 平方公里。重点发展现代物流业、新型材料业、装备制造业等三大主导产业，目标是建成产业特色鲜明、综合配套能力较强的产业集群和产业集聚区，带动望江经济社会持续健康发展。紧临长江黄金水道的桥港经济开发区坐拥望东长江大桥和天然优良港口华阳港，区位得天
8、独厚，交通 优势明显。建设中的济广高速和省道华莲线穿区而过，望 东长江大桥华阳互通连接线将打通望江县城及沿江地区与 济广高速公路的对外重要通道。随着北岸高速接线工程 2015 年建成通车和望东长江大桥 2016 年竣工，大桥、高速、国道、港口、 长江航运与沿江铁路、机场交汇，将构建形成现代水 陆空一体的综合运输网络，这必将为桥港经济开发区的加速发 展提供坚实支撑。近年来，县委、县政府高度重视桥港经济开发区建设，成立了以县委书记为政委、县长为指挥长的高 规格的筹建工作指挥部，加速启动桥港开发区起步区建设，按照 “产城一体、城乡一体”的要求，加快区内基础设施建 设步伐，推 进开发区“ 七通一平”建
9、 设，打造招商引 资平台，树立 桥港品牌形象， 实现产7城互动、产城融合。二、项目背景（一）安庆市望江县物流业发展现状随着我县大开放、市场化、经济可持续发展，物流业也在快速发展，服务水平也在不断提高，也进一步为我县强力推进现代服务业发展、积极打造承接长三角产业转移示范区奠定了坚实的基础。具体表现如下：1、物流产业发展迅速。2013 年，全县从事物流业的法人单位 18 个，产业活动单位 253 个。从事物流产业的个体工商户 1.2 万户。根据有关调查，2013 年我县社会消费品零售总额为 37 亿元。进出口11723 万美元，利用外资 1786 万美元。物流中心县城的框架初步形成。已建成总投资
10、3 亿元的龙湖商贸城、投资 2.2 亿元的小北门步行街、投资 1.6 亿元的棉花大市场、投资 1 亿元四星级宾馆以及筹建中投资 1.3 亿元望江世纪华联商务中心。宏利步行街、人和商业步行街、雷阳餐饮娱乐特色路、家电一条街等已在火热运行之中。 物流基地与桥港货物运输取得新的成就。发展“六个一” 立体交通，望东长江大桥和华阳港区正在建设之中，将促进物流基地、物流中心以及大市场建设。物流产业活动单位、个体户竞争力大有提高。在商务部门实施“ 万村千 乡市场 工程” 、“双百市场”和 “双进社区”等工作推8动下，培育了青园、华夏、星都等一批骨干企业。涌现出中邮、中烟、汽运、长江航运等一批第三方物流龙头企
11、业。2、物流基础设施不断完善，运力较快提升。得天独厚的 65 公里长江岸线资源利用做了规划，万吨级华阳货运码头正在抓紧建设之中；望东长江大 桥、济广高速望江段、S332 安九一期提标升级、S211 线 改扩建工程已正在建设之中；县乡村道路条件得到较大改善，随着交通基 础设施的进一步完善，一批集仓储、配送、技术设备完善一体的物流中心将得到快速发展。（二）近年来物流业发展的新态势近年来，望江县委、县政府坚持以科学发展观为指导，全力实施工业强县、开放活县、人才兴县、生态 立县“四大战略” ，认真落实加快发展、创新发展、统筹发展、转 型发展、和谐发展“ 五 项基本要求 ”，为实现望江跨越崛起、全面建成
12、小康社会奠定坚实基础。在机械、食品、新型建材、生物制药和电子信息等方面培育了一批支柱产业，刺激动了消 费品市场需求，推动了望江商贸物流业进入新的发展时期。1 物流需求不断扩大，物流总量迅速增长近年来商贸物流业呈平稳较快增长。物流需求增长主要源于四个方面：一是工业和经济外向度持续 提高；二是区域性专业化市场辐射半径不断扩大；三是支柱特色 产业向工业园区9和开发区集聚；四是农产品基地化和商品量大幅增加。2、基础设施不断完善，有力支撑物流业发展近年来，我县交通飞速发展，形成了较为完善的运输网络。目前，正在建设中望东长江公路连通大江南北，将把望江交通干线与江南的沿江高速、安景高速、徽杭高速、合铜黄高速
13、实现互通，同时与江南的铜九铁路交汇互融。济广高速公路从望江县城东侧穿过，在桥港经济开发区和安九公路设置出入口，随着 2016 年望东长江大桥和高速的建成通车，将把望江公路交通提高到一个新的水平。3、物流企业不断壮大，企业理念开始转变物流企业的服务功能不断增强，服务水平不断提高。与此同时，一些企业开始接受现代商贸物流理念，积极探索加强商贸物流管理的有效形式和方法。部分大企业将企业采购、仓储和配送职能统一整合，实行一体化供应链管理，降低企业采购成本，提高仓储利用率，加快资金的周转。有些中小企业还把商贸物流业务从核心业务中分离出来，实行业务外包或与商贸物流企业建立长期合作伙伴关系，摆脱繁杂的运输、仓储事务，集中精力抓企业发展和市场竞争。4、发展软环境不断改善，政府部门服务意识增强近年来，先后出台了国务院物流业调整与振兴规划(国发 20098 号) 、安徽省现代物流业发展 规划( 皖政 200989 号)、
