1、巴东县基准地价容积率修正系数及其他相关因素调整项目技术报告巴东县国土资源局永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司目 录一、工作背景 .8二、工作目标 .9三、工作原则 .9四、工作范围 .9五、工作内容 .9六、工作方法 .111、方法选取 .112、工作流程 .11七、巴东县城区修正体系编制 .137.1 基准地价修正体系及编制原理 .137.1.1 基准地价修正体系 .137.1.2 基准地价修正因素及其权重确定 .147.1.3 基准地价修正体系编制原理 .14（1）基准地价区位因素修正系数编制 .141基准地价影响因素选择和权重确定 .142基准地价修正总幅度值的计算 .153影响地
2、价的各因素修正值的确定 .164区位因素修正系数条件指标的编制 .17（2）基准地价个别因素修正系数的编制 .177.2 商业用地基准地价修正体系 .177.2.1 商业用地基准地价区域因素修正体系 .17（1）一级商业用地宗地地价区位因素修正 .18（2）二级商业用地宗地地价区位因素修正 .19（3）三级商业用地宗地地价区位因素修正 .20（4）四级商业用地宗地地价区位因素修正 .217.2.2 商业用地基准地价个别因素修正体系 .22（1）容积率修正系数 .22（2）使用年期修正系数 .24（3）交易期日修正系数 .25（4）宗地面积修正系数 .25（5）宗地形状修正系数 .25（6）临街
3、修正系数 .25（7）宗地基础设施配套程度修正 .267.3 主要商业街道路线价修正体系 .267.3.1 路线价区段划分 .26（1）宗地临街深度修正系数 .27（2）宗地临街宽度修正系数 .27（3）宗地宽深比修正系数 .287.4 住宅用地基准地价修正体系 .297.4.1 住宅用地基准地价区域因素修正体系 .29（1）一级住宅用地宗地地价区位因素修正 .29（2）二级住宅用地宗地地价区位因素修正 .31（3）三级住宅用地宗地地价区位因素修正 .33（4）四级住宅用地宗地地价区位因素修正 .357.4.2 住宅用地基准地价个别因素修正体系 .37（1）容积率修正系数 .37（2）使用年期
4、修正系数 .40（3）交易期日修正系数 .40（4）宗地面积修正系数 .40（5）宗地形状修正系数 .41（6）建筑物朝向修正系数 .41（7）楼层修正系数 .41（8）宗地基础设施配套程度修正 .417.5 工业用地基准地价修正体系 .427.5.1 工业用地基准地价区域因素修正体系 .42（1）一级工业用地宗地地价区位因素修正 .42（2）二级工业用地宗地地价区位因素修正 .43（3）三级工业用地宗地地价区位因素修正 .44（4）四级工业用地宗地地价区位因素修正 .457.5.2 工业用地基准地价个别因素修正体系 .46（1）使用年期修正系数 .46（2）交易期日修正系数 .47（3）宗地
5、面积修正系数 .47（4）宗地形状修正系数 .47（5）宗地基础设施配套程度修正 .47（6）产业类型修正 .47（7）工业用地抵押宗地价幅度控制 .487.6 宗地地价修正体系的应用 .487.6.1 基于基准地价系数修正法评估宗地地价 .487.6.2 宗地地价的市场比较法评估 .50八、巴东县乡镇修正体系编制 .528.1 宗地地价修正体系编制原理 .528.1.1 基准地价修正体系 .528.1.2 基准地价修正因素及其权重确定 .538.1.3 基准地价修正体系编制原理 .54（1） 区域因素修正系数编制 .541.级别或区域基准地价 .542.计算修正幅度值 .543.影响地价的各
6、因素修正值的确定 .554.确定宗地地价修正系数对应的因素条件 .56（2）个别因素修正系数编制 .561.容积率修正系数编制 .572.年期修正系数编制 .573.交易日期修正 .578.2 商业用地宗地地价修正体系 .588.2.1 区域因素修正体系 .588.2.2 个别因素修正体系 .67（1）容积率修正系数 .67（2）使用年期修正系数 .68（3）交易期日修正系数 .68（4）商业用地宗地面积修正系数 .69（5）商业用地宗地形状修正系数 .69（6）临街状况修正系数 .69（7）临街深度修正系数 .69（8）宗地基础设施配套程度修正 .708.3 住宅用地宗地地价修正体系 .71
7、8.3.1 区域因素修正体系 .718.3.2 个别因素修正体系 .80（1）容积率修正系数 .80（2）使用年期修正系数 .81（3）交易期日修正系数 .82（4）住宅用地宗地面积修正系数 .82（5）住宅用地宗地形状修正系数 .82（6）建筑物朝向修正 .82（7）楼层修正系数 .82（8）宗地基础设施配套程度修正 .838.4 工业用地宗地地价修正体系 .838.4.1 区域因素修正体系 .838.4.2 个别因素修正体系 .93（1）使用年期修正系数 .93（2）交易期日修正系数 .93（3）住宅用地宗地面积修正系数 .93（4）住宅用地宗地形状修正系数 .94（5）宗地基础设施配套程
8、度修正 .94（6）工业产业类型修正系数 .94（7）工业用地抵押宗地价幅度控制 .95九、成果验证 .96一、工作背景巴东县现用基准地价技术报告为 2013 年制定，其技术报告中选定基准日为 2012 年 6 月 30 日，原样点测算分析表中所采用数据时间期间均选自 20092013 年巴东县土地市场数据。20092013 年期间沪蓉高速公路、巴东新县城至野三关高等级公路等重大交通建设工程将相继建成，神张高速和郑渝铁路有望过境巴东并开工建设，巴东县以高速公路、铁路、水路运输为骨干的交通运输大通道基本形成，再加上黄土坡整体避险搬迁工程的开展使得巴东经济在此期间高速发展。城区范围由原来的 5 个
9、组团调整为七个，长江南岸由东至西包括黄土坡、大坪、白土坡、云沱、西壤坡五个组团；长江北岸包括西部官渡口和东部东壤口两个组团，同时神龙小区也将作为新的城市行政中心，城市建成区由上轮的 9.17 平方公里扩展到 12.55 平方公里，在此期间土地使用权招标拍卖挂牌全面推进，房地产业以及其他相关产业高速繁荣，巴东县城区商业、住宅和其他产业用地价格也出现不同程度的变化，房屋买卖价格上升了近 1000 元/平方米。时至 2015 年，随着巴东建成房屋量大量增加及两违类证件补齐流入市场、巴东独特的地形地貌再加上受经济影响，巴东县土地市场近两年活跃度明显下降，土地交易量与前几年相比明显减少，多方因素使得 2
10、013年制定的基准地价技术报告评估所得结果已于巴东土地市场现状发生偏离，原基准地价修正体系中的容积率修正系数与其他相关因子已不能适应市场现状，故巴东县基准地价修正体系调整势在必行。2、工作目标本次基准地价修正体系调整工作将在 2013 年调整成果的基础上，以土地高效节约集约利用为基础，以城市规划发展为依托，以土地市场健康发展为前提，从提高土地利用效率与优化规划空间结构的角度，对巴东县基准地价修正体系中的容积率修正系数与其他相关因子进行调整，完善巴东县房地产市场土地价格体系，为政府管理与调控房地产市场提供科学依据。3、工作原则1、现状与规划预期相结合。综合审视城市规划导向下的土地增值潜力，把握土
11、地现状与规划预期相结合的原则，对基准地价修正体系进行更新。2、延续性与创新性相结合。既要尊重已发生的土地价格，在保持基准地价延续性的同时，也要着眼未来，把握政策趋势，并运用先进技术手段，以创新性思维开展新时期下地价更新研究的积极探索。3、科学性与实用性相结合。严格遵守国家有关规程，充分利用巴东县现有的基础空间数据集成，使成果客观、合理，并具有实用性和预测性。四、工作范围根据目前巴东县城镇建设用地区域范围，确定本次巴东县基准地价容积率及其他影响因素修正范围，城区包括黄土坡、大坪、白土坡、云沱、西壤坡、官渡口、东部东壤口，乡镇包括野三关、溪丘湾、水布垭、沿渡河、清太坪、绿葱坡、金果坪、大支坪、茶店
12、子乡镇范围内的建设用地。5、工作内容本次巴东县基准地价容积率修正及其他相关因素调整项目，所调整的修正系数，主要适用对象为政府土地一级市场。1、容积率修正系数调整；据实地调查所得数据分析，巴东县独特的山城结构使得巴东县建筑实际平均容积率在8左右，而技术报告中对容积率修正上限只给到4，4以上的需通过线性模型进行测算，原线性模型所得结果已大大偏离巴东县土地市场现状。与巴东县经济发展情况相似的周边县市相比，巴东县原基准地价修正体系中容积率修正系数明显高于其他县市（例如：容积率为4的时候巴东县一级地段对应修正系数为2.4346、建始县一级地段对应修正系数为1.6897、恩施市一级地段对应修正系数为1.6
13、460，巴东县明显高于周边县市），故此次调整将基准地价修正体系中的容积率修正系数纳入工作内容之中。2、宽深比和临街状况修正；根据巴东县实地勘察，巴东县多为盘山公路，公路之间间距不一，据对此次调查样点价格分析，土地价格受临路间距、临街状况影响较大，而原基准地价修正体系中未将宽深比和临街状况修正纳入基准地价法，只是在路线价法中有所提及，故此次调整将基准地价修正体系中宽深比和临街状况修正纳入工作内容之中。3、开发成本修正；由于巴东县的地形特殊，建筑物大多为依山而建，由于山体坡度较大、地势较陡且巴东处于长江滑坡地段，故基础设施配套所需的费用与场地平整费投入远远高于周边其他县市，由于实际开发费远远高于原基准地价修正体系中设定的开发费25元/，故此次调整将基准地价修正体系中开发成本修正纳入工作内容之中。
