1、附件市经贸信息委保税区创新型产业用房管理实施细则（征求意见稿）第一章 总则第一条 为优化市经贸信息委保税区创新型产业用房的管理，形成支持产业发展的长效机制，根据深圳市创新型产业用房管理办法（深府办2016 3 号）、深圳市产业 用房供需服务平台管理工作规则（试行）（深府办规2017 7 号）等文件规定，制定本细则。第二条 本细则中的创新型产业用房，指市财政在福田保税区和盐田综合保税区投资建设、回购、统租且纳入全市创新型产业用房管理的物业。第三条 市经贸信息委为创新型产业用房管理主体，负责制定准入门槛、申报受理流程、审核程序、调剂退出机制等，委托、指导和监督日常运营管理机构做好创新型产业用房的管
2、理与服务。委创新型产业用房管理领导小组 1负责协调、解决创新型产业用房相关政策落实过程中的重大问题,监督检查创新型产业用房工作落实情况,审定权限内的优惠方案，具体监督日常运营管理机构的工作。各保税区服务中心作为日常运营管理机构承担日常运营管理职能，制定创新型产业用房市场评估价方案，负责市产业用房供需1根据委主任办公会议纪要（深经贸信息纪2017 13 号），委创新型产业用房管理领导小组由分管委领导任组长，机关党委书记任副 组长，成 员由保税处、秘书处、预算处、机关纪委、福保中心、沙保中心、盐保中心组成。- 2 -服务平台（以下简称用房平台）日常运行和管理工作、组织开展申请企业集中评审、物业管理
3、与修缮、招租收租、日常核查与服务等工作，承担相应的安全管理职责。物业收益应全额缴交市财政，物业维护及管理等费用列入部门预算管理，严禁坐收坐支。第二章 筹建方式第四条 创新型产业用房通过以下方式筹建：一一一企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得用地使用权，建成后按一定比例移交给政府；一一一在城市更新项目中按一定比例配建；一一一其他符合政策规定的筹建方式。第五条 通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权建设的以及城市更新项目配建的创新型产业用房实行监管协议书制度。（一）监管协议书应明确创新型产业用房的设计要求、建设标准、产权限制、建设工期、可用于租售的建筑面积比例、无偿且无条件移交给政府的建筑面积或由
4、政府回购的建筑面积及价格、交付方式、交付时间、企业支配用房的租售价格、违约责任等内容。（二）监管协议书由项目实施主体在签订土地出让合同前与市经贸信息委签订。福田保税区、盐田综合保税区所在区规划主管部门受理项目单位相应申请后，将项目基本信息反馈市经贸信息委，- 3 -由市经贸信息委根据项目基本信息制订监管协议书。(三) 竞买人（竞标人）递交书面竞买、投标申请或城市更新项目实施单位确认文件申请时，须一并提交建设和管理承诺书，确保按照监管协议书相关要求组织开发建设。土地竞得者或城市更新项目实施单位应在签订土地出让合同前与市经贸信息委签订监管协议书。第六条 在城市更新中配建的创新型产业用房配建规定，依
5、据深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定（深规土规20162 号）执行。第七条 项目实施主体应当按照监管协议书等相关文件要求，组织开展创新型产业用房开发建设工作。创新型产业用房具备移交条件后，项目实施主体应书面通知市经贸信息委办理物业交接手续，并协助办理产权登记工作。第三章 准入条件及申报流程第八条 申请租用创新型产业用房的企业，应同时符合以下条件：（一）注册地在保税区或承诺将注册地迁入保税区。（二）属于“保税+”企 业，符合下列产业领域的要求：1.涉及保税（制造/服务）环节的新兴产业；- 4 -2.物流供应链总部企业，跨国公司分拨、分销中心及营运结算中心；3.保税研发、创意设计、全球检测维
6、修、信息资讯及外包服务等为主的高端服务业；4.保税展示、跨境电商、保税金融、保税交割、融资租赁、大宗商品交易等新业态；5.其他适合在保税区域发展或提供配套的产业。（三）在保税区无自有物业（包括申请企业名下的有产权的办公、生产性物业）。（四）企业守法经营，不存在截至申报之日 1 年内（以行政处罚决定书落款日期为发生之日）有被行政机关处以 5 万元以上（含 5万元）、3 年内不存在 50 万元以上（含 50 万元）罚款，或责令停产停业、暂扣或吊销许可证等行政处罚记录；第九条 创新型产业用房采用动态申报、集中评审的申报受理规则。(一) 动态申报。日常运营管理机构依照本细则及相关规定拟定租售通告 2报
7、请委创新型产业用房管理领导小组审定后在市产业用房供需服务平台发布。企业根据租售通告在市产业用房供需服务平台提交租赁申请。（二）集中评审。申请企业通过用房平台在线提交申请后，日常运营管理机构应在 10 个工作日内通过用房平台对企业申请完成2根据深圳市产业用房供需服务平台管理工作规则（试行）, 租售通告内容主要包括：房源基本情况、租售性质（出租或出售）、准入 资格条件、分配 规则（评审或 轮候规则等）、时间安排、申请程序、企业需提交的申请材料等。- 5 -在线初审。日常运营管理机构根据申请企业数量情况安排集中评审，原则上每季度评审一次。日常运营管理机构根据专家评审意见和本细则制定产业用房租赁分配方
8、案，报请委主任办公会审定。第十条 意向入驻企业应提供以下申报材料：1.深圳市产业用地用房需求信息申报表、申请报告及相关证明材料，申请报告内容应包括但不限于：企业基本情况及发展现状、企业上两年度主要经营指标（如有）、企业创新能力和创新机制情况、管理团队和创新团队情况、未来三年的发展预测、企业目前的物业情况、企业拟租用面积的测算依据材料、申请用房的使用计划及其年预期经济效益等;2.申请企业营业执照副本的复印件，企业法人代表身份证复印件、委托代理人身份证复印件（验原件）及授权委托书;3.创新型产业用房申请承诺书。承诺书应包含申请材料真实性承诺、将注册地迁入保税区并办理保税区入区证明承诺以及企业无重大
9、违法违规行为承诺;4.申请企业上两年度的财务报告复印件及企业上年度的纳税证明原件（如有）;5.受理部门认为需要提供的其他材料。第十一条 产业用房租赁分配方案应通过用房平台向社会公示，公示期为 5 个工作日。公示无异议后办理相关租赁手续，并通过用房平台向社会发布租赁结果；公示期间有异议的，由日常运营管理机构负责调查，出具初步调查结论报委创新型产业用房管理领导小组审定，将审定结果告知提出异议人。- 6 -第四章 专家评审第十二条 专家评审标准主要从企业基本情况、保税业务开展情况、成长性以及纳税能力等方面对企业进行综合评价。（一）企业基本情况。评价企业主营业务是否突出；是否具有与主营业务相关的自主知
10、识产权、核心技术或独特的核心竞争力、独特的商业模式等；企业产品或服务是否已得到市场检验，是否在行业或细分市场处于领先水平，是否拥有明显创新特点的新型业态，或者处于产业链关键环节或有特定品牌价值；企业是否拥有与主营业务相适应的创新团队和经营管理团队，是否建立了与企业发展阶段相适应的创新机制、制度等。（二）保税业务开展情况。重点评价企业上年度营业收入以及进出口规模。（三）成长性。评价企业近两年营业收入、进出口额增长幅度。（四）纳税能力。评价企业上年度纳税总额（含国地税及海关关税、代征税）。具体评价标准详见附件。第十三条 日常运营管理机构要按规范从专家库中随机选取评审专家，组建评审专家组，对初审合格
11、的项目进行会议评审。在评审组织过程中，日常运营管理机构要严格执行专家与相关企业关联利益回避原则，督促专家组以严谨、仔细、认真的工作态度对待评审工作，并要求专家组严格按照评审标准评价每一个项目，避- 7 -免评审中出现技术性偏差。日常运营管理机构要做好相关评审资料的归档管理工作。第十四条 评审专家发现本人与申请企业有利害关系的,应当主动提出回避。评审专家应当严格遵守评审工作纪律,按照客观、公正、审慎的原则,根据评审程序、评审方法和评审标准进行独立评审。评审专家不得泄露在评审过程中获悉的商业秘密等。第五章 租金和租赁面积第十五条 日常运营管理机构根据市住建局公布的本片区租赁指导价，结合本片区同档次
12、产业用房租赁价格，在每年年底前制定下一年创新型产业用房市场评估价方案（以下简称评估价）。第十六条 创新型产业用房原则上按评估价的 60%对外出租，特别重大产业项目除外。日常运营管理机构每年对承租企业进行评估，承租期内企业如符合以下条件之一的每年可申请提高租金优惠幅度：（一）上年度企业在保税区实现进出口额 1000 万元以上且增长率达到 30%以上；（二）企业纳税总额（含国地税及海关关税、代征税）1000 万元以上。每次租金调整按照评估价的 10%进行下调，最低租金为市场评估价的 30%。第十七条 申请租赁创新型产业用房面积由日常运营管理机构结合企业用工人数，按照每人 10 平方米进行核算，特殊
13、情况可- 8 -适当调整。第十八条 租赁合同期限原则上不超过 3 年。首次承租给予 2个月免租装修期。第十九条 日常运营管理机构应在距离合同到期日 3 个月时，书面告知承租企业，如承租企业需继续租用，应及时申请办理续约，日常运营管理机构按有关规定审查企业续租资格，为符合条件的企业办理续租手续，续租价格按照企业上一年度租金价格确定，如企业申请调增租赁面积，增加部分按照新租办理。企业最多可申请续租两次。第六章 调剂与退出机制第二十条 创新型产业用房租用单位应与原申请主体保持一致，不允许变更租用单位。承租企业在合同期限内不得擅自转租、抵押、改变其原有使用功能等不按租赁协议约定使用创新型产业用房。第二
14、十一条 承租企业每年应在向市场监管部门报送企业年报后的一个月内，向日常运营管理机构报告上年度经营情况。日常运营管理机构经审查不符合入驻条件的，日常运营管理机构报委创新型产业用房管理领导小组审定后终止租赁合同，或调整、取消租金优惠。不按要求报告的，日常运营管理机构应终止租赁合同。第二十二条 本细则出台前已签订租赁协议的产业用房项目，按原协议继续履行。涉及转租的孵化园项目，日常运营管理机构按照本细则第八条准入条件对转租对象进行审核。- 9 -第七章 监督检查第二十三条 入驻企业在合同期限内擅自转租、抵押、改变其原有使用功能等不按租赁协议约定使用创新型产业用房的，日常运营管理机构可终止租赁合同，并追
15、究原入驻企业相关责任。第二十四条 承租企业应按要求提交申报材料，自觉接受管理主体和运营机构的监督检查。有隐瞒真实情况、伪造有关证明、利用虚假材料等骗租行为的，日常运营管理机构应立即终止租赁合同，依法追回优惠租金，并追究其法律责任。承租方将列入企业诚信不良记录，5 年内不得租赁我市创新型产业用房或申请政府专项扶持资金。第二十五条 日常运营管理机构应严格按照深圳市创新型产业用房管理办法（深府办2016 3 号）和本 细则的要求，及时公开创新型产业用房的准入要求、优惠条件、办理流程等，做好房源录入工作，确保申报与租赁信息公开、程序透明。委创新型产业用房管理领导小组应结合实际工作，定期评估细则实施情况
16、，确保产业准入、优惠条件等标准化，减少行政服务人员可裁量空间。第二十六条 日常运营管理机构应严格按照本细则要求，做好创新型产业用房项目审核和账册管理，完善审核事项内控管理机制，按要求做好租赁及优惠信息的公开公示，杜绝廉政风险。委创新型产业用房管理领导小组应做好备案和核查工作，确保日常运营管理机构严格按照本细则的要求开展租赁管理与服务- 10 -工作。第二十七条 日常运营管理机构应对创新型产业用房的合同履行情况做好日常抽查和定期巡查工作，每年年底应形成绩效情况和自查报告，报委创新型产业用房管理领导小组审议。委创新型产业用房管理领导小组对创新型产业用房使用情况应形成定期抽查机制，对在抽查核查中发现和群众举报的突出问题，可委托第三方开展专项核查，查实问题应责令整改并依法追究相关责任。第八章 附则第二十八条 本实施细则由市经贸信息委负责解释。第二十九条 本实施细则自印发之日起施行,有效期 3 年。附件：专家评审标准
