1、123出 版 说 明“法律法规新解读”丛书是一套实用型法规汇编，目的在于为读者运用法律维护权利和利益提供易懂易用的工具。本丛书选取与日常生活密切相关的法律领域，将各领域的核心法规作为“主体法” ，并且将与主体法相关联的法律法规分类汇编。本丛书具有以下鲜明特点： 1出版权威中国法制出版社是国务院法制办公室所属的中央级法律类图书专业出版社，是国家法律、行政法规文本的权威出版机构。 2条文解读精炼丛书各分册将重难点法条以【解读与应用】形式进行阐释，注释内容均是从全国人大常委会法制工作委员会、国务院法制办公室等对条文的权威解读中精选、提炼而来，简单明了、通俗易懂，并突出百姓日常生活中经常遇到的纠纷与难
2、题，这是其他释义类图书所没有的。3关联法规检索 丛书各分册除了精选与主体法相关联的法律规定外，还在主体法中以【关联参见】的方式链接重要条文，并标注条文所在页码(如“P42”即为第 42 页)，以此最大限度地提高法规的即查即用性。 4附录实用信息书末收录经提炼的法律流程图、诉讼文书、纠纷处理常用数据等内容，帮助读者大大提高处理法律事务的效率。2008 年 2 月4物业管理条例新解读物业管理条例法律适用提示在住房商品化与住宅建设小区化的过程中，居民住房管理的主体，逐渐由政府、单位过渡为有独立市场利益的物业服务企业。随着物业管理在我国的迅速发展，物业服务企业不断涌现，物业管理中的问题也层出不穷。物业
3、管理条例于 2003 年 9 月 1 日开始施行，2007 年 8 月 26 日，国务院对物业管理条例进行了修订，新条例于 2007 年 10 月 1 日起施行。物业管理条例是适应我国物业管理服务行业迅速发展的需要而产生的是第一部全国性的物业管理法规。对业主与物业服务企业的法律关系进行了明确的界定，对提高业主的自我保护意识，规范物业管理市场具有重大意义。与物业管理条例配套的业主大会规程 、 业主临时公约(示范文本) 、 前期物业服务合同(示范文本) 、 物业管理招标投标管理暂行办法 、 住宅专项维修资金管理办法及物业管理企业资质管理办法等示范文本也已经陆续公布施行。物业管理条例共 7 章，70
4、 条。规定了业主的权利义务，业主大会的组成及职责，业主委员会的组成及职责，业主管理规约，前期物业管理，物业管理服务，物业服务企业，物业服务合同，物业管理服务收费，专项维修资金，物业的使用与维护，物业管理中的法律责任等多项内容。新修订的物业管理条例最大的改变就是将“物业管理企业”改称为“物业服务企业”。称谓上的改变，意味着新的物业管理条例更强调业主自治管理和物业服务。从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识，也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。第二，增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，具有更强的实际
5、操作性。第三，严格专项维修资金使用条件。以前是按照投票权数按照面积的套数为依据，现在加入了投票的人数的要求。明确物权法对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“ 人数”。即“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 ”第四，关于表决比例的改变。比如制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业等这些根据旧的物业管理条例需要特别多数的表决，即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上投票权的业主的认可才可以最终得出决议的事项，根据新修订的物5业管理条例为了使表
6、决更具有可操作性降低了表决比例，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可得出决议。第五，通过起诉可撤销业委会决定。修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 ”业主可以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请。这样做，更有利于保护业主权益。第六，增加改建、重建建筑物及其附属设施作为业主共同决定的重大事项的规定。旧的物业管理条例规定的重大事项中没有关于业主改建、重建建筑物及其附属设施的内容，新
7、的条例根据物权法的规定增加了这一事项，业主在表决改建、重建建筑物及其附属设施的时候也作为一个重大事项，按照面积、人数双三分之二原则进行表决。法律要点 法条 页码物业管理 物业管理条例第 2 条 第 4 页业主 物业管理条例第 6、7 条 第 9、15 页管理规约 物业管理条例第 17 条 第 32 页业主大会 物业管理条例第 10-14 条第 18-20 条业主大会规程第 9 条第 20 页-26 页第 34-37 页第 146 页临时管理规约 物业管理条例第 22 条 第 41 页前期物业服务合同 物业管理条例第 21 条第 25、26 条第 39 页第 47、48 页物业服务收费明码标价物
8、业管理条例第 41 条物业服务收费明码标价规定第 6 条第 75 页第 229 页物业服务企业 物业管理条例第 32 条第 36、39 条第 57 页第 67、72 页物业服务合同 物业管理条例第 35 条第 39 条第 63 页第 72 页6目 录物业管理条例解读与应用3 第一章 总 则3 第一条【立法宗旨】4 第二条【物业管理定义】物业服务企业物业管理7 第三条【选择物业服务企业的方式】8 第四条【物业管理发展的途径】8 第五条【物业管理的监管机关】9 第二章业主及业主大会9 第六条【业主定义及权利】业主物业使用人业主的权利15 第七条【业主的义务】17 第八条【业主大会代表业主合法权益】
9、19 第九条【物业管理区域的划分】20 第十条【业主大会成立方式】业主大会的成立21 第十一条【业主共同决定事项】23 第十二条 【业主大会会议的召开方式及决定】业主大会会议召开的方式业主大会召开的最低投票权限定业主参加大会的方式业主大会的表决规则业主大会决定的效力25 第十三条【业主大会的会议类型及其启动方式】定期会议临时会议26 第十四条【业主大会会议的通知及记录】28 第十五条 【业主委员会的性质和职责】业主委员会的地位业主委员会的性质业主委员会的职责31 第十六条【业主委员会的登记备案制度及其成员资格业主委员会的产生业主委员会的登记时间和效力7业主委员会委员的资格32 第十七条【管理规
10、约】管理规约管理规约的内容管理规约的通过与修改管理规约的法律效力34 第十八条【业主大会议事规则】业主大会议事规则的内容36 第十九条【业主大会、业主委员会的职责限制】37 第二十条【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】39 第三章 前期物业管理39 第二十一条【前期物业服务合同】41 第二十二条【临时管理规约】临时管理规约43 第二十三条【关于对临时管理规约的说明义务以及承诺遵守的义务】建设单位的说明义务44 第二十四条【前期物业管理招投标】前期物业管理招投标前期物业管理招投标的方式47 第二十五条【买卖合同内容包含前期物业服务合同内容】48 第二十六条【前期物业服务合同期限】49 第二十
11、七条 【建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业】50 第二十八条 【共用物业的承接验收】 承接验收与竣工验收承接验收的意义51 第二十九条【物业承接验收时应移交的资料】物业承接验收时应移交的材料的分类权属文件技术资料53 第三十条【物业管理用房】54 第三十一条【建设单位的物业保修责任】建设单位的物业保修责任建设单位的保修期限建设单位的保修范围保修责任的承担57 第四章 物业管理服务57 第三十二条【物业管理企业的性质、资质】物业服务企业的性质物业服务企业的资质860 第三十三条 【物业管理职业资格证书】物业管理职业资格62 第三十四条【物业管理区域统一管理】63 第三十五条【物业服务合同
12、】签订物业服务合同的当事人物业服务合同的形式物业服务合同的内容67 第三十六条【物业服务企业的义务和责任】 、物业管理法律关系合同的履行违约责任的承担70 第三十七条【物业验收和资料移交】71 第三十八条 【物业管理用房所有权属和用途】物业管理用房的权属72 第三十九条【合同终止时物业服务企业的义务】物业服务合同的终止合同终止时物业服务企业的义务73 第四十条【专项服务业务的转委托】转委托专项服务业务的转委托75 第四十一条【物业服务收费】物业服务收费的标准物业服务收费的原则79 第四十二条【物业服务费交纳】80 第四十三条【物业服务收费监督】81 第四十四条【业主特约服务】82 第四十五条【
13、公用事业单位收费】83 第四十六条【对违法行为的制止、报告】85 第四十七条 【物业服务企业的安全防范义务及保安人员的职责】物业服务企业的安全防范义务86 第四十八条【物业使用人的权利义务】88 第四十九条【关于物业管理的投诉】物业管理纠纷投诉90 第五章 物业的使用与维护90 第五十条【改变公共建筑及共用设施用途的程序】91 第五十一条【公共道路、场地的占用、挖掘】92 第五十二条【公用事业设施维护责任】94 第五十三条 【关于房屋装饰、装修的告知义务】995 第五十四条【专项维修资金】专项维修资金专项维修资金的缴纳专项维修资金的使用97 第五十五条【对共用部位、共用设备设施经营的收益】对共
14、用部位的利用受益的归属与利用98 第五十六条 【责任人的维修养护义务】责任人及其义务责任人的责任100 第六章 法律责任101 第五十七条【建设单位违法选聘物业服务企业的责任】行政责任责任的构成要件行政处罚的主体行政处罚的方式103 第五十八条【建设单位擅自处分共用部位的责任】行政责任民事责任105 第五十九条【拒不移交资料的行政责任】行政责任构成要件行政责任的责任方式107 第六十条【无资质从事物业管理的责任】未取得资质证书从事物业管理的行政责任的构成要件未取得资质证书从事物业服务的行政责任的方式物业服务合同的效力以欺骗手段取得资质证书的行政责任110 第六十一条【聘用无从业资格人员的责任】
15、112 第六十二条【违反委托管理限制的责任】113 第六十三条【挪用专项维修资金的责任】114 第六十四条【建设单位不配置物业管理用房的责任】建设单位的责任116 第六十五条【擅自改变物业管理用房的用途的责任】117 第六十六条【擅自行为的责任】118 第六十七条【逾期不交纳物业服务费的责任】119 第六十八条【业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的责任】120 第六十九条【公务人员违法行为的责任】10121 第七十条【施行时间】关联法规归类解读与应用一、综合125 中华人民共和国民法通则(节录) 1986 年 4 月 12 日)128 最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则
16、若干问题的意见(试行)(节录)(1988 年 4 月 2 日)129 中华人民共和国物权法(节录) (2007 年 3 月 16 日)139 中华人民共和国合同法(节录) (1999 年 3 月 15 日)二、业主及业主大会143 中华人民共和国城市居民委员会组织法(节录)(1989 年 12 月 26 日)144 业主大会规程(2003 年 6 月 26 日)153 业主临时公约(示范文本) (2004 年 9 月 6 日)159 建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知(1997 年 8 月 29 日)三、前期物业管理161 前期物业服务合同(示范文本)(2004 年 9
17、 月 6 日)170 中华人民共和国招标投标法(节录)(1999 年 8 月 30 日)170 前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003 年 6 月 26 日)178 房屋接管验收标准(1991 年 2 月 4 日)186 中华人民共和国建筑法(节录)(1997 年 11 月 1 日)186 建设工程质量管理条例(节录)(2000 年 1 月 30 日)188 房屋建筑工程质量保修办法(节录)(2000 年 6 月 30 日)三、物业管理服务190 物业管理企业资质管理办法(2007 年 11 月 26 日)195 建设部办公厅关于物业管理企业资质管理有关问题的通知(2004 年 5月 18
18、 日)196 物业管理师制度暂行规定 (2005 年 11 月 16 日 0 物202 业管理师资格考试实施办法 (2005 年 11 月 16 日)203 物业管理师资格认定考试办法 (2005 年 11 月 16 日)205 建设部办公厅关于物业管理师资格认定考试工作有关事项的通知(2006年 8 月 16 日)208 关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知(2006 年 5 月 16 日)209 物业管理委托合同(示范文本)(1997 年 8 月 15 日)五、物业服务收费218 中华人民共和国价格法(节录) (1997 年 12 月 29 日)219 中华人民共和国消费者权益保护法(节录)(1993 年 10 月 31 日)
