1、 1 控制性详细规划的编制与思考 0904 建设部成都班讲义 一、对控制性详细规划的基本认识 控制性详细规划是在改革开放形势下，为适应土地有偿使用和新城市开发建设的转变而产生的，是对原有的详细规划模式的进一步科学化、法制化，并具有中国特色的规划类型。 城市规划是城市一定时期发展的计划，是对城市内各项建设的综合部署，又是建设城市和管理城市的依据。城市规划具有明显的计划性 （城市发展建设的传略部署） 、整体性 （城市整体全局的发展） 、综合性 （城市各子系统的协调发展） 和控制性 （控制城市合理协调发展） 。城市规划不同于工程设 计。相对于总体规划，详细规划对城市用地建设的控制更为具体，它必须为城
2、市规划的实施管理提出对城市用地和设施具体的 定位、定性、定量和定环境 的控制要求。详细规划又不同于修建设计，修建设计的实质是在规划指导下结合具体工程设计项目而做的综合性总图设计工作。 在改革开放前，我国的城市规划体系是由总体规划、详细规划和修建设计构成的。详细规划基本上采用排房子的方法，与修建设计相混，由于缺少多层次的研究，缺乏科学性，脱离建设的实际要求，限制了建筑师和各类工程师技术才能的发挥，不能满足规划管理对建设实施规划控制的要求，客观上利 于人治而不利于法治。 改革开放以来，旧的详细规划方法已经不能适应形势的发展，详细规划工作必须更新观念，改进方法，加强科学性和法规性，把详细规划的成果转
3、化为可以对城市用地建设实施具体指导、控制的法规性文件，按照批准后的法规文件进行规划管理。借鉴了“区划法”的做法。 控制性详细规划是 以总体规划（或分区规划）为依据，以规划综合研究为基础，以数据控制和图纸控制为手段，规划与管理相结合，以实施性技术法规文件为形式，对城市用地及设施建设实施控制性的管理 。 * 控制性详细规划是 在对城市用地进行细分的基础上，规定用地的性质、 建筑量及有关环境、交通、绿化、空间、建筑形体等的控制要求，把规划研究、规划设计与规划管理结合起来的规划方法 。 控制性详细规划方法体现了城市规划工作的整体性、综合性、研究性、科学性，满足了城市规划实施管理对规划成果的控制性、实施
4、性和法规性的要求。按照这种方法做出的详细规划，既有全局的规划思想，把总体规划的目标具体落实到每一块用地，又有局部子系统的规划依据，可满足城市各子系统的建设要求；既可对每一项具体的建设实施控制，有利于规划与修建设计的衔接，又具有一定的灵活性，可适应城市建设的变化和发展；既有利于规划管理工 作的科学化、法治化，又有利于发挥建筑师和工程师的创造才能。只要按照规定的控制要求进行设计、建设，就可以取得城市整体协调的效果，做到规划统而不死，建设活而不乱。这也是检验控制性详细规划好坏的标准。 二、控制性详细规划的编制思路与方法 1. 编制思路 控制性详细规划的内容和深度应适应规划地段的特点，不同的城市和城市
5、的不同地段的规划内容、控制要求和深度不同。 2 每一个规划地段都必须保证与其周围地段取得整体的协调性。 为了适应规划管理的要求，控制性详细规划的编制要规范化、程序化，既要有权威性也要有与其相容的灵活性，还 要保持一定的简洁性。 2. 规划类型 控制性详细规划可分为常规控制性详细规划和重点地段控制性详细规划两大类。 常规控制性详细规划又有传统旧城地段控制性详细规划、居住新区控制性详细规划、城市边缘区控制性详细规划和新开发区控制性详细规划四种主要类型。 重点地段控制性详细规划往往同修建性详细规划和城市设计结合，组合成一个专项的规划设计。 3. 编制方法与程序 目前控制性详细规划大致有三种编制方法：
6、反算法，经验数据法和研究分析法。 反算法就是先做一个“排房子”的规划方案，然后反算出规划控制数据。显然方案存在片面性， 控制依据不足，不能求得最合理的控制数据。 经验数据法就是根据城市已有的规划案例，采用类似土地使用的经验数据作为规划地块的控制数据。这种方法有一定的可靠性，但可能会造成脱离规划地块实际、建设雷同的现象。 研究分析法是对规划地段进行多方面、多层次的研究，通过研究分析取得对每个规划地块的控制数据，可以保证规划意图的实现和整体、局部的规划协调，是应该采用和推广的方法。 控制性详细规划研究分析方法的基本程序如图所示： 城市功能研究 规划结构研究 确定基本控制要素 土地使用研 究 用地性
7、质 (地块面积 ) 建筑高度、建筑密度 出入口方位 道路等 道路及基础设施 分 制 基础设施研究 建设控制 期 定 现 建 法 状 现状分析 确定二级控制要素 设 规 调 建筑容积率 安 及 研 居住人口 排 附 建筑面积 件 绿地率 城市形态、形体研究 城市环境研究 历史文化研究 景观环境研究 确定建筑环境控制要素 建筑空间环境研究 建筑组群空间组合 建筑形式 建筑体量 建筑色彩 其他 三、控制性详细规划的 基本工作内容 城市规划工作按照性质和工作内容可以划分为相互密切联系的两个组成部分：功能规划和环境规划。 城市功能规划主要研究城市各子系统及其相互之间的物质性功能关系，以安排和组织城市各子
8、系统的建设，保证城市生产、生活的正常协调运转和发展 3 城市环境规划（又称城市设计）则是在城市物质性功能关系的基础上去研究城市建筑空间环境的视觉艺术概念的“功能”关系，研究对城市景观和城市环境起控制作用的人、空间、建筑之间的尺度关系，由三者所构成的建筑环境的艺术性、趣味性，以及由时空变化而形成的城市连续性建筑空间环境的组织和艺术 处理，并对物质性功能规划提出反馈信息和要求。 控制性详细规划同样有功能和环境两方面的规划研究工作和控制要求。一个完整的控制性详细规划应该在城市功能性研究的基础上对用地建设实施“定位、定性、定量”的功能性控制，同时在对城市建筑空间（空间组织、尺度轮廓、景观风貌、建筑形态
9、）研究的基础上对用地建设实施“定环境”的艺术性控制。 控制性详细规划的工作内容主要包括： (1) 规划控制研究：包括对规划基本功能、城市形体结构、历史文化环境、景观环境、建筑空间环境的控制性分析，确定规划地段的规划建设指导思想，解决现状存在的主 要问题和地段改造的主要措施，提出规划功能调整和道路系统、工程管线调整和深化的方案，规划用地和公共设施的定位、定性设计，建筑空间环境组织及控制要求； (2) 确定规划地块的建设控制要素系统及道路、管线的定位控制数据； (3) 编制实施性技术法规文件及附件。 下面介绍研究分析法对规划地块控制要素的研究方法。 四、城市功能规划研究 一个城市地段的功能结构的调
10、整要在对城市现状各项功能进行细致分析的基础上，在总体规划的指导下，充分考虑城市生活、生产、社会经济的发展，满足城市景观、城市历史文化环境保护的要求，改善城市生 活环境质量。 常规的城市基本功能研究包括： 1. 现状功能分析 包括现状土地使用结构的分析和道路交通分析。通过分析找出现状城市功能结构、土地使用、道路交通及基础设施配套等方面存在的主要问题。 2. 规划原则与规划结构研究 根据总体规划和城市发展目标，针对现状土地使用及存在的问题，结合城市历史、景观等空间环境规划研究，提出规划原则（指导思想），并依此进行规划功能结构的调整，确定城市生活居住组织结构、工业调整、道路网调整及大型公建、配套公共
11、设施的布局方案。 3. 土地使用研究和规划地块划分 根据规划功能结 构调整的要求，结合现状可能条件，并征求有关部门意见进行具体用地的调整。用地调整应同规划地块划分结合进行。 为便于规划管理，规划地块可按区、片、地块三级划分并分级编号。“规划区”的划分主要依据规划用地布局结构，一般可按城市组团或天然界限（山、河、湖、沟）和人工界限（铁路、城市干路），并考虑行政管理区划而划分。“规划片”可按城市道路围合的街坊划定。“规划地块”的划分要依据现状和规划用地的性质、位置、建筑质量、建筑群空间形态，以及规划研究提出的控制原则要求等因素划定。 划分规划地块要因地制宜，新建区的规划地块可以 大一些，旧城改造区
12、的规划地块应小一些。但总的说，规划地块过大则难以控制建筑空间环境，过小则易形成分散建设的局4 面。一般情况下，可以按照安排一组性质相同的建筑的用地要求来确定规划地块的大小，同时还需要考虑规划对不同性质建筑物的体量（建筑横向尺度）控制要求，以及与相邻规划地块建筑群的组合关系。特殊情况下，一栋有保护价值的历史性建筑可以划为一个很小的规划地块，而一所学校、医院，一个大单位，一个公园，一个工厂可以划为一个很大的规划地块。 规划地块划分的必要条件是： a. 规划用地性质相同 b. 主要建设控制要素值基本 相同 c. 至少与一条道路毗连 规划地块划分还应考虑以下因素： a. 有意识通过规划地块的建筑组合，
13、形成一定的城市建筑群整体空间形态 b. 满足规划对建筑横向尺度体量的控制要求 c. 重要的大型公共建筑、设施应预先进行研究 d. 生活居住用地应按居住组群或规划院落划分规划地块 e. 公园、公共绿地、公共停车场和需要保护的文物、遗址等可单独划分规划地块 f. 现状用地性质相同，建筑质量较好而近期内不考虑改造的用地，可按保留现状用地，不再规定建设控制要素 g. 规划地块内可以按照规划结构的要求安排必要的小型公共 设施，并予以标注 4. 道路交通系统调整 按总体规划和规划结构调整要求，落实城市主、次干路，根据需要设置支路，确定各级道路的定位控制数据、横断面等，并进行道路交通组织规划方案设计。 5.
14、 城市工程管线调整 确定各类管线的位置、走向及各规划地块的接口位置，提出各规划地块的用量控制值。 6. 落实具体的红、蓝、绿、紫、黄、（橙）线坐标控制 五、城市环境研究 1. 城市形态与形体结构研究 (1) 城市形态模式研究 城市形态模式是一个城市由其城市环境特色、自然环境特色及二者相互融合的协调关系所构成的不同于其他城 市的独有的特色模式。这项研究工作主要应在总体规划阶段完成，但对于特殊地段，或在总体规划阶段未能深入研究时，应补充进行研究。 (2) 城市形体结构研究 城市形体结构是由与城市关系密切的自然景观景点和人工建造的主要城市建筑、设施构成的城市空间形态关系，是城市历史文脉的重要组成部分
15、。 自然景观（景观轴线和景观认知点）是城市形体的自然要素，城市历史性建筑、标志性建筑和传统城市生活中心设施（历史轴线、生活轴线、人文建筑认知点）是城市形体的人文要素。自然要素和人文要素在城市空间上的组合，构成了城市形体结构的主要框架 和内容。通过对城市形体结构的分析，可以发现对城市空间形体有重要影响作用的“点”，应该作为新的、需予以强化的城市形体认知点。规划中要注意对城市形体控制点（线）的视5 觉空间保护，即保持构成城市形体的轴线和认知点的自然、历史传统风貌及一定的空间环境，同时提出对城市形体的规划控制要求。这项工作也可以在总体规划阶段完成，控制性详细规划阶段可以结合规划地段建筑空间环境的研究
16、进一步深化。 2. 城市历史文化环境研究 城市历史文化环境研究的目的是认识城市发展的规律和城市的文脉，从继承和发扬城市布局传统，保护城市历史文化环境的 角度提出规划控制要求。 (1) 城市发展历史研究 通过城市发展历史的研究了解城市重要的历史痕迹、建设思想和传统历史文脉，有益于继承和发扬城市的文化传统，是新的规划保持丰富的内涵。 (2) 城市历史性地段及历史性建筑的保护研究 根据总体规划以及城市历史文化环境保护规划的要求， * 对规划地段内的历史文化保护街区的布局形式、建筑群组合关系、街巷空间尺度（建筑高度关系）、建筑形式等进行分析，对历史性保护建筑或建筑群整体空间环境、建筑群内部空间环境进行
17、视觉分析和意境分析，确定历史性地段和历史性建筑的保护范围，对周 围环境进行空间尺度、建筑高度、建筑形式的规划控制。 3. 城市景观环境研究 城市景观环境研究的目的是探求城市建筑群体与城市内外自然风景之间相互协调的基本规律，保护并创造充分体现城市自然景观和人文特色（包括历史文化特色）的良好的城市景观空间环境。城市景观环境研究与城市历史文化环境的研究，特别是城市形体结构的研究是紧密联系、相辅相成的。城市景观环境分析研究主要包括： (1) 城市景观系统和绿地系统研究 通过对城市内外自然景观和人文景观的构成、价值、特色、景点之间相互联系呼应的组合关系进行研究，组织城市的景观系统 和绿地系统，提出组织城
18、市空间轮廓的景观规划要求。这项工作主要应在总体规划阶段完成，控制性详细规划阶段主要根据规划地段与景观系统、绿地系统的关系提出保护或开发城市景观的规划要求。 (2) 景观环境控制研究 根据城市景观环境的规划要求进行视觉感知基础分析，探求一定景观环境中建筑尺度、密度与山水景观的协调关系。首先要结合城市历史文化环境保护和城市规划布局确定联系重要景点的视线走廊控制范围，确定以保护山景、水景、传统街区景观、历史性建筑景观为目的的建筑控制范围、视域保护范围及其控制标准，然后进行视线、视角、视距分析 ，确定景观影响范围内规划地段对建筑高度、建筑密度、建筑形式、建筑色彩等的规划控制数据要求，作为确定规划地段内
19、规划地块的各项有关建设控制要素的依据之一。 4. 城市建筑空间环境规划控制研究 城市建筑空间环境可以相对划分为“城市空间环境”和“城市建筑体型环境”两大研究领域。城市空间环境是城市建筑空间环境中“虚”的因素，“空间”的因素；“城市建筑体形环境”是城市建筑空间环境中“实”的因素，“建筑”的因素。城市空间环境和城市建筑体形环境密切相关，相辅相成、互相影响，在研究和设计中不可能截然分开。同时，在研究和设计中 都必须密切结合城市的功能布局，景观和历史文化环境的保护，社会经济基础，社会风俗习惯等进行分析。 6 (1) 城市空间环境控制研究 一个城市地段的城市空间环境由多种空间环境和其他因素构成。从整体到
20、局部大致可以划分为三个层次：城市整体空间环境、城市公共空间环境和建筑组群空间环境。 城市整体空间环境组织 城市整体空间环境是从整体角度，从空间形态上对城市空间环境的认识。构成城市整体空间环境的空间形态有三类：城市基本空间形态、城市建筑群整体空间形态和城市功能空间形态。三种形态又相互关联、融为一体。 a. 城市基本空间 形态的组织 城市基本空间形态表现城市结构骨架的空间关系，即由城市道路网空间（以及水网空间、绿地空间等）所表现的城市平面构图关系，是城市基本格局主要构成因素。各种不同类型的基本空间形态是在不同的地理环境条件、历史文化、社会发展和规划设计思想影响下形成的，适应于不同的城市地段，也标示
21、了一定的城市历史文化。城市基本空间形态的组织就是要在继承城市原有的基本空间形态特点的基础上，为适应城市现代生活发展要求而进行适当的调整。一个城市或城市地段的基本空间形态一旦形成就很难再作大的变动。因此，不能轻易去改变历史已经形成的城 市基本空间形态，而要认真研究如何在原有城市基本空间形态的基础上作适当的调整，扬长补短，因势利导。比如对中国旧城中传统的鱼骨形形态，可以采用改善交通环境的方法，相对合并小街坊，既解决了交通问题，改善了居住环境，又基本保持了原有的空间形态特点。城市基本空间形态的调整还应该与其他两类空间形态的调整有机结合，相互协调。 b. 城市功能空间形态的组织 城市功能空间形态表现城
22、市生活性功能中心、设施布局的空间关系。城市功能空间的组织首先要立足于规划功能分析对城市生活性中心（如城市广场、商业服务中心、交通枢纽等）及其设施的 布局安排，结合城市景观系统、绿地系统的功能安排，以及历史文化环境保护的要求等，确定各城市生活性功能中心（设施）空间的位置，提出各功能空间组织的空间情趣和空间、建筑意象要求，各功能空间之间的空间联系和动态视觉空间导向要求等，把各功能空间组织成为有韵律感的连续性有机整体空间。城市功能空间形态的组织对进一步进行城市公共空间环境的组织和规划设计起指导作用。 c. 城市建筑群整体空间形态的组织 城市建筑群整体空间形态是城市或城市地段整体建筑群的组合布置方式，
23、表现了整体建筑环境的空间特点。不同的建筑群整体空间形态同该城 市地段的基本空间形态有一定的联系呼应关系。城市建筑群整体空间形态主要有三种类型： 规整封闭空间形态（四合院、组合四合院、周边式建筑群） 规整半开放空间形态（行列式、半周边式） 开放式空间形态（独立式、点式） 城市建筑群空间形态的组织既要考虑城市传统空间形态特色的继承，又要考虑城市建筑群与自然景观的呼应、因借和协调关系，以及与城市生活性功能空间的组织相配合。城市建筑群整体空间形态的组织对于进一步确定规划地块的建筑组群空间基本组合形式起指导作用。 城市公共空间环境的组织 城市公共空间是城市居民进行主要公共活 动的场所，是由建筑和自然、人
24、工设施相对7 围合的有限空间，包括城市节点空间环境和城市通道空间环境两类。城市节点空间是指城市公共活动中心、重要广场的点状空间环境；城市通道空间是指城市主要街道、绿化走廊和岸线的带状动态空间环境。无论是节点公共空间还是通道公共空间的组织都必须依据其功能和整体功能空间的意境要求，确定公共空间的构成、划分、组合、布置、形状、控制边界（建筑红线等），以及建筑形体、空间尺度和轮廓线控制要求，为细部修建设计提出有关建设控制要素条件和设计要求。 在城市公共空间的组织设计中，通常应进行关于空间虚实 关系与情趣、空间边界与界面、空间轴线与中心感建筑、构图与尺度、建筑与自然景观视线保护等方面的动态分析研究，在满
25、足功能要求的前提下，采用诸如空间层次组织、空间转折与流动（导向）、空间轮廓线设计等空间组织手法，使不同功能要求的子空间之间取得合理有机的联系，创造丰富多变而具艺术情趣的组合空间环境。 建筑组群空间环境的组织与控制 除了大型公共建筑及工厂、学校、医院等建筑群外，大量性民用建筑，如住宅、底商住宅、商业街等，都可以建筑组群的方式进行组织和控制。每一组建筑以及由这些建筑相对围合，并为建筑服务的庭院空地（ 半公共空间）形成为一个建筑空间环境。“排房子”的规划方法相对于仅有土地控制的控制性详细规划方法的优点在于可以比较直观地表现规划地段建筑空间环境的组织及建筑的形体关系。所以，控制性详细规划对建筑空间环境
26、的控制必须首先控制建筑组群空间环境的形态，并通过规划地段内各建筑组群空间环境的组合，组织和控制地段内建筑群的整体空间形态，取得城市整体空间环境的城市设计效果。同时，通过每组建筑组群空间环境的控制，可以预先处理好与相邻规划地块的建筑关系，避免改建中产生无谓的纠纷。 通过对现状各种建筑群组合方式的分析和归纳，可以确 定若干“建筑组群空间组合模式”，用以限制规划地块的建筑空间环境的形态。“模式”规定了一个规划地块内建筑基地的位置、非建筑空地（半公共空间）的位置及它们之间的相互位置关系（临街商业地块还要考虑商店与住宅的建筑组合关系）。建筑师可以根据给定的“模式”及其他控制要素的规定，在建筑基地的位置进
27、行建筑的布置与设计，并对“模式”要求形成的半公共空间进行布置。 具体确定每个规划地块的“建筑组群空间组合模式”时，应该对现状建筑群整体空间形态、现状建筑组群布置特点、保留现状建筑及其空间的影响等进行分析，确定较大范围（如规划片 ）的建筑组群整体空间形态，根据规划地块面积的大小，考虑与相邻地块建筑组群布置（“模式”选定）的配合，街道空间轮廓线的组织等因素，并满足在“建筑高度”限制下的日照、消防等要求，选定该规划地块适宜的“模式”，通过个规划地块“模式”的选定和相互组合，可以组织诸如周边式、行列式及各种混合式的建筑群整体空间形态环境。 (2) 城市建筑体型环境控制研究 城市建筑体型环境由各项建筑因
28、素和建筑环境因素构成。构成建筑体型环境的各项建筑因素和建筑环境因素是相互配合、协同工作的整体。组织城市建筑体型环境及对各项建筑因素和建筑环境 因素的控制，必须从城市整体空间环境的整体意象出发，满足各局部建筑环境的功能要求和意境要求，并综合考虑各因素之间的协调配合。 建筑因素的控制 建筑体型环境的建筑因素主要有：建筑风格形式，建筑体量和建筑色彩组合。 8 一个城市的建筑风格形式实际上是这个城市建筑文化的集中表现，是城市历史文化的重要构成因素。每个城市都有自己的自然地理气候条件、社会历史发展和经济发展特点、传统习俗和居民意识，因而就有自己的建筑文化特色，具体表现为建筑风格形式的不同特点 。 所以，
29、必须从城市发展的自然因素和人文因素两个方面对现状城市地方建 筑风格与形式进行分析，考虑新的历史条件下城市发展的各种因素对建筑文化的影响，并针对不同地理环境、功能环境对建筑风格形式的要求，提出规划控制要求。除了对建筑风格提出一定的规划要求外，主要体现在对建筑形式的限定，但在没有环境限制的地段，可以不对建筑形式加以限制。 建筑体量主要是视觉上的“体积”的概念。通常以建筑的竖向尺度和横向尺度描述。 建筑的竖向尺度可以用“建筑高度”进行控制，除了考虑景观视觉空间的保护外，还需考虑街道尺度、街道空间轮廓线的组织、历史文化环境保护和其它因素。 建筑的横向尺度可以用“建筑外墙最大 面宽”和“平面最大对角线”
30、尺度进行控制，也可以根据城市建筑空间环境的要求采用规划地块划分时的地块尺度控制和选定适宜的建筑组群空间组合模式的方法进行控制。 常常被人忽视的“建筑形体”在视觉上对建筑的体量感有重要的影响作用。由于建筑形体的变化，在视觉上会产生不同的体量感效果。比如，简单而缺少变化的建筑形体给人以较强的体量感和单调呆板的感觉，而复杂、变化的建筑形体则能在一定程度上减弱体量感并给人以美、巧的感觉。街景的创造往往应用建筑形体的高低错落和平面进退的处理，通过形体的变化来减弱或增强建筑的体量感，进而表现建 筑群体的美感。所以，从创造不同的建筑环境特色的要求出发，十分有必要对建筑的形体加以控制。我们可以通过建筑容积率的
31、控制和空间轮廓线的组织丢整体和规划地块内的建筑形体的高低错落进行组织和控制。面对建筑形体平面进退的组织与控制，除了在整体环境上采用红线进行控制外，在规划地块内可以对邻街建筑“一条建筑轴线上外墙的最大面宽”进行限制。对于重要的建筑则需采取特殊研究控制的方法。 建筑色彩通常由建筑的屋面色彩、墙面色彩和小装饰色彩组合而成。一般来说，屋面色彩和墙面色彩的组合主要取决于城市空间和建筑整体环境的气氛和建筑形式 ，小装饰色彩除了通过表现不同建筑形式特征的色彩来强化建筑形式的视觉感知外，还能对某种特定的建筑环境起强化环境特色气氛的作用。所以，建筑色彩组合的控制应该符合建筑空间环境的基本意象和气氛要求，应该与建
32、筑形式的控制相协调。同时，规划不能对建筑的具体色彩进行限制，主要应该对能综合表现建筑色彩的色相、彩度、明度和质感的“色调”或“色彩组”进行一定程度的限制。建筑师可以根据规划限定的“色调”或“色彩组”选择具体使用的色彩，在保证协调统一的同时又可以有所变化。 建筑环境因素的控制研究 建筑环境因素包括绿地环境因素、 商业环境因素、地域标志因素等，是构成建筑体型环境的重要内容。建筑环境因素对建筑起烘托陪衬作用，并对一定的建筑气氛、情趣和意境的形成具有十分重要的作用。 建筑与绿化的内部与外部的融合是中国建筑传统文化的特征之一。不同的建筑环境对绿地的功能要求不同，从意境和气氛上对绿地的布置、造景、植物配置
33、等环境艺术设计的要求也不同，因而应该从不同的建筑环境对绿地的要求出发，确定对绿地类型和不止的控制要求。 9 商业标志是构成商业建筑环境气氛的重要设施，是商业建筑环境中最活跃又具吸引力的因素。因此，蓄意对商业标志的类型、内容、设置 方式、空间限界等作出一定的规定，通过对商业标志的控制，并与建筑空间的组织相呼应，有助于形成热闹而又有韵律感的商业建筑环境气氛。 地域标志对一定的建筑环境有认知作用和强化视觉感知的作用，同时也可以取得美化建筑环境的作用。地域标志可以有多种类型，如巷口标志、建筑装饰标志、雕塑等。在控制时可以对其设置位置、形式等作出一定的规定，如设计得当，可能成为具有艺术观赏价值的城市特色
34、建、构筑物。 六、建设控制要素系统的确定 控制性详细规划对用地建设的建设控制要素系统由土地使用控制要素和建筑空间环境控制要素两大类控制要素组成 。控制要素数量的多少要根据规划地段在城市中的位置、性质及地理环境等而确定。一般来说，对于城市历史文化保护和景观环境保护要求多一点的规划区域，如旧城、文物保护区、景观特色地段等控制要素要多一些，而对没有上述要求的城市新发展地段，控制要素就可以少一些。 土地使用控制要素可分为基本控制要素和二级控制要素。基本控制要素可以有：用地面积，用地性质，建筑高度，建筑密度，建筑后退，停车车位，出入口方位和生活服务设施布置等，其中建筑高度和建筑密度的确定与建筑空间环境的
35、控制有关。二级控制要素是依据基本控制要素推算出来的，包括 ：容积率，居住人口，建筑面积，绿地率等。 建筑空间环境控制要素可以有：建筑组群组合模式，（建筑高度），建筑形式，建筑体量，建筑色彩组合，绿地类型，商业标志类型等。 根据需要还可以增加其它一些特定的控制要素，在条件成熟时，还可以增加规划地面高程、规划土地使用价值等控制指标。 前面已经概况介绍了一些建筑空间环境控制要素的确定方法，各项土地使用控制要素的确定方法简述如下： (1) 用地面积：取决于规划地块的划分，应同时考虑建筑体量横向尺度的限制要求 (2) 用地性质：取决于规划的功能布局 (3) 建筑高度：是建筑 物不得超过的最高高度限值，是
36、由下列多种因素综合分析而确定的： a. 地质条件包括地耐力、地震、地下采矿、地质条件对建筑高度的限制要求。 b. 微波通讯、电台、机场净空等空间保护域的限制要求。 c. 自然景观（山景、水景）的协调要求：通常考虑山体、山形、水体与城市建筑高度、体量的协调关系以及格景点与景点、主要观景点与景点间的视廊、视域的保护。比如，山的体量很大，对建筑高度的限制相对可以松一些；山的体量较小时，对临近山体的建筑的高度限制要严格得多。如果以地面主要观景点去观赏山景，至少要保证景点的主要部分不被遮挡 ；而景点与景点（主要指山景与高层建筑等）之间的相互观赏，则要求构成景点的主要景观（包括背景和衬景在内）的绝大部分不
37、被遮挡。水景的保护也应该包括一定视域范围内建筑与水景的协调，特别应注意临水建筑倒影对水面环境的影响。 d. 历史文化环境保护的限制要求：对于历史文化环境保护规划中确定保护的传统街区和历史性建筑，应该对其内外环境进行水平视角和垂直视角的综合视线分析，提出对文物10 建筑群、传统街区自身环境空间保护范围和对其周围地段的建筑高度限制标准。同时应对在城市形体结构中起重要作用的人文认知点，如塔、楼等作观景视线分 析，保护它们在城市形体和城市行体中的重要点景作用。 e. 根据对公共空间环境的空间轮廓线的组织和限制要求，考虑对空间（广场或街道）周围相邻规划地块建筑高度的控制。 (4) 建筑密度：是建筑基底面
38、积与用地面积之比，由下列多种因素分析而定： a. 现状条件：考虑由现状人口密度及建筑密度引起的拆迁关系及现状绿地率水平。 b. 根据地方气候、日照等自然条件，对本城市各种性质用地的建筑密度作典型分析，确定适宜的各种性质用地的一般建筑密度控制标准。 c. 自然景观的协调要求：为了保护山景环境，要求近山地段保证一定范围的 无建筑区和低密度区，远山地段可以不作限制。为了保护水景环境，希望近水地段保证一定范围的纯绿地区和低密度区，保持一定的空透性，而远水地段可不作限制。 d. 根据不同建筑组群空间组合模式几规划地块划分状况，确定规划地块的建筑密度限制值。 (5) 容积率（又称建筑面积密度）：是规划地块
39、内各建筑之建筑面积总和与用地面积之比，可用公式 K 建筑密度 层数（可由建筑高度限制值折算） 确定。系数 K 值主要考虑用地性质、建筑体量、高度和对建筑高低错落的体形控制而选定。对于建筑高低错落体形要求较高的地段， K 值可取 0.5 0.8，一般地段可取 0.80 .95。容积率又可由“准建建筑面积”表示，更能直观地表述规划地块的允许建筑量。 (6) 居住人口：是一定规划期内允许居住的人口指标，可按规划地块准建建筑面积值除以规划期末居住水平（人均建筑面积），再加以适当修正而确定，也是确定市政管线设施服务两的依据。 (7) 绿地率：是规划地块内绿地面积与用地面积之比，可用公式 (1- 建筑密度
40、 ) 确定。值一般可取 0.3 0.7,对于工厂、仓库、旅馆、商业等用地宜取低值，对于居住、学校、文物保护用地等宜取高值，对于公园和公共绿地则可高于 0.8。 (8) 停车车位：是规划地块内应配建的机动车或自行车的停车位，或应安排的停车用地面积，可以参照城市有关标准确定。对于居住用地主要考虑居民的停车要求，对于其它用地则主要考虑临时性停车服务要求。 (9) 出入口方位：是规划地块允许设置（车辆）出入口的方位，既规划地块与毗邻道路联系的方位。应该以有利于交通的合理组织、尽可能减少对城市交通的干扰，并能方便用地使用者出入为原则而确定。对于必须在城市道路上开口而交通出入量又较大的规划地块，更应认真研究确定出入口的具体位置。 (10) 生活服务设施布置：是指规划 地块内设置的生活服务设施（如饮食店、商品零售点、公厕及其他设施）及设置方位。主要决定于规划功能的安排，并应与各行业布点规划相配合。 (11) 建筑后退：是指规划地块内建筑外墙相对于地块某方位必须后退的最小距离限制值。当建筑红线和规划地块的建筑组群空间组合模式确定后，可略去本控制要素。 根据建设部相关规定，控制性详细规划的控制内容分为规定性和指导性两大类。规定性内容是在实施规划控制和管理时必须遵守执行的，如用地界线、用地性质、建筑密度、
