1、物业经营管理课后复习思考题 第一章 物业管理概述 【 一、物业经营管理的概念；二、物业经营管理的商业模式；三、物业经营管理资源；四、物业经营管理的风险与管控 】 1. 物业经营管理的概念是什么？ 主要是物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段、模式，为客户提供的贯穿物业整个寿命周期的综合管理服务与经营活动。 2. 物业经营管理的三个层次及其相互关系式什么？ 三个层次： 物业管理、物业资产管理、物业组合投资管理。 物业管理是以物业设施运行为主，物业资产管理和物业组合投资管理是以策略性管理为主。 3. 什么是物业资产管理？ 是指物
2、业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和运营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢和其他特定目标的行为。 4. 资产管理与传统物业管理的联系和区别是什么？ 资产管理与物业管理的联系：宗旨一致，都是为了获取相应的经济利益，两者互为联系，相互促进。区别：出发点不同、内容不同、考评标准不同、运行效果不同。 5. 现有物业服务企业有哪几种商业模式？ 物业服务提供商（基础服务）、物业资源开发商（多种经营）、物业顾问服务商（不动产顾问服务） 未来： 物业服务集成商、物业资产运营商、物业保障服务商 6. 物业服务企业在
3、商业模式创新时应注意处理好哪些关系？ 标准化与个性化的 关系、专业化与多元化的关系、盈利模式和管理模式的关系、价格竞争和价值竞争的关系 7. 物业服务企业的资源有哪些？ 管理技术资源、 品牌资源、人力资源、自有设施设备资源、信息类资源、社会关系资源 8. 物业资源是怎么界定的？ 1、 从所有权上划分：单一产权物业和区分所有权物业（专有、共有），住宅小区物业经营资源权属（发展商所有、政府所有、业主共有） 2、从使用属性上划分：内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。 9. 物业资源的经营管理有哪些原则？ 1、 不可越权、 2不妨碍基本服务开展、 3规避经营活动风险、 4正确把握不同阶段经营特性、
4、 5获取物业资源的途径、 6区别不同物业类型及业主群体、 7开展统一的专业化经营 10.业主资源有哪些，如何进行经 营管理？ 业主需求资源 、业主财产资源、业主无形资产资源（业主知识资源和社会关系资源） 11.一般风险管理有哪些步骤？ 1 风险识别、 2风险评估、 3风险控制 （回避、自担或保留、预防与抑制、转移） 、 4风险调整 实务 P210，风险应对类型：风险回避、风险控制（预防）、风险分散、风险承受、风险转移 12.物业经营管理的风险主要有哪些？ 管理模式的风险 （不同企业管理模式带来风险、不同产权结构带来风险） 经营项目选择风险 （与主业、人才储备、发展方向和阶段相协调） 经营过程中
5、的风险 （合同签订、产品组合、产品质量、突发事件） 财务风险（垫款、抵押） 管理团队的风险 政策环境变化的风险 13.在物业经营管理中，如何有效的控制风险？ 制定合理的经营管理计划 （市场分析、交通与公用设施情况调查、同类物业供求关系调查、消费者调查分析、进行严密的经济论证、组建精干的团队） 协调处理好各方关系 建立风险防范机制 合理投保转移风险 综合 P234 物业管理服务涉及的主要险种：企业财产保险、家庭财产保险、公众责任保险、物业管理责任保险、职业责任保险、建筑工程一切险 第二章 投资分析技术与房地产投资 【一、投资分析的基本概念；二、物业项目投资分析中的财务指标；三、物业的价值价格及影
6、响因素；四、房地产估价的基本方法】 1、什么是现金流量？如何绘制现金流量图？其主要规则有哪些？ 现金流量： 一定时期各 时点上实际发生的现金的流出或流入 现金流量图：反应一定时期内资金运动状态的简化图。 规则： 1、以横轴为时间轴。 2、期末惯例法。 3、初期投资 P作为上一周期末。 4、垂直于横坐标的箭线表示不同时点的现金流量（正、负） 2、单利和复利如何计算？ 单利： F=P(1+i*n) 复利： F=P*(1+i)n 3、如何理解时间价值的概念？ 资金的时间价值是投资分析的基本概念。同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值。 实质： 1）投资角度看资金增值特性 2）从消费角度看放弃即期
7、消费应得的补偿 投资角度看，影响资金时间价值的因素：投资利润率、通货膨胀率、风险因素 4、什么是投资回收和投资回报？其相互关系是 什么？ 投资回收是投资本金的回收，回报是投资本金获得的利润。 5、项目投资分析的财务指标分为哪几类？ 1、 盈利能力指标： 静态指标（现金回报率、投资回报率、静态投资回收期），动态指标（净现值、内部收益率、动态投资回收期） 2、清偿能力指标：借款偿还期、偿债备付率、资产负债率 6、现金回报率和投资回报率的关系是什么？ 现金回报率指每年获得的现金报酬与初始投入的权益资本的比率。 投资回报率指 每年获得的净收益 与初始投入的权益资本的比率。 （包含还本付息中投资者获得的
8、物业权益增加的价值，还有物业升值收益） 投资回报率 =（税后现金流量 +投资者权益增加值 +物业增值收益） /权益投资数额 7、内部收益率的含义是什么？ 项目在整个计算期内，各年净现金流量现值等于零时的折现率。用于：评估项目盈利基本指标，也是可以接受贷款的最高利率。 8、现金回报率和投资回报率的关系是什么？ （重） 9、现房价格、期房价格的含义及其相互关系是什么？ 现房价格：以物业现状为交易标的的价格； 期房价格：以尚未建成而在未来建成房屋为交易标的的价格。 10、保留价、起拍价、应价的含义是什么？ 物业拍卖以公开竞价的形式。保留价为拍卖底价，是拍卖前确定的拍卖 标的可售的最低价格。 起拍价为
9、开叫价格、起拍价 ，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格 。 应价是竞买人对拍卖师报出价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。 11、物业价格的主要影响因素有哪些？ 物业 自身因素 （区位因素、实物因素、权益因素） 物业外部因素（ 人口因素、制度政策因素、社会因素、国际因素、心理因素） 12、房地产估价的基本原则是什么？ 独立公正客观原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则。 13、房地产估价的三种基本方法？ 比较法 （ 搜集交易实例、 选取可比实例、 对可比实例成交价格进行处理、 求取比较价值） 成本法 ： 选择具体估价路径 测算重新购建价格 测算折旧 计算成
10、本价值 收益法 ： 将未来收益转化为价值 的方法。 直接资本化法 ：物业价值 =年收益 /资本率 报酬资本化法：物业价值 =未来各期净收益的现值之和 14、建筑物折旧的类型有哪几种？ 物资折旧：实体上的老化、损坏 功能折旧：功能上的缺乏、落后、过剩 经济折旧 ：外部因素（经济因素、区位、环境）造成价值损失 15、什么是潜在毛租金收入、空置和收租损失、有效毛收入、运营费用、净运营收益？ 潜在毛租金收入 ：物业可以获取的最大租金收入。 空置和收租损失：空置面积与欠缴租金流失带来的租金收入损失 有效毛收入 =潜在毛租金收入 +其他收入 -空置和收租损失 运营费用： 除还本付息外物业发生的所有费用 净
11、运营收益 =有效毛收入 -运营费用 16、经营现金流的计算公式是什么？ 税前现金流 =净运营收益 -抵押贷款还本付息 税后现金流 =税前现金流 -准备金 -所得税 17、报酬率的含义是什么？ 指投资回报与所投入资本的比率 。 18、报酬率与风险的关系是什么？ 与投资风险正相关，与物业价值负相关。 第三章 市场调查与市场分析 【一、 物业经营管理市场概述 ；二、 物业经营管理市场调查 ；三、 物业经营管理市场分析 ；四、 物业经营管理目标市场及定位 】 1、什么是物业经营管理市场？ 是对物业服务企业所提供的服务产品的现实的和潜在的购买者的集合。 2、物业经营管理市场的特性有哪些？ 供给特点 （多
12、样性和灵活性） 需求特点（多样性） 交易特点（服务产品的无形、可变、易逝、不可分离性） 价格特点（受物业本身因素、物业服务质量、客户消费理念影响） 3、市场调查指的是什么？ 指运用 科学的方法，有目的地、系统地收集、记录、整理有关市场信息和资料，分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观翔实的资料。 4、市场调查的内容有哪些？ 市场 需求调查 （现在和潜在） 市场环境调查（宏观和微观） 消费者行为调查 市场供给与竞争调查（生产能力、产品实体） 市场营销因素调查（产品、价格、渠道、促销） 客户满意度调查（整体分项满意度、改进意见、竞争对手满意度） 5、市场调查的方式和
13、方法各有哪些？ 方式 ：全面市场调查、抽样市场调查 （随机抽样、非随机抽样） 随机抽样：简单、分层、分群 非随机抽样：任意、判断、配额 方法： 访问法：答卷、谈话、电话、网络 观察法 ：直接观察、实际痕迹测量法、 行为记录法 实验法：研究因果关系 文案调查法：资料分析法 网络调查法：网络上实施 综合 P46 市场调查的方法（重点介绍 直接调查法 ） 询问法 （个人访问、邮寄调查、电话调查、网上调查） 观察法 （用户观察、柜台观察、痕迹测量） 实验法 6、物业经营管理市场调查的程序有哪几个步骤？ 准备阶段 实施阶段 资料收集和分析阶段 调查报告撰写提交阶段 7、物业经营管理市场分析有什么作用？
14、分析的角度多元的，对不同的使用者起到的作用也是有差别的 对开发商、投资者、金融机构、设计人员、营销经理、租户和使用者、物业企业 8、物业经营管理市场分析包括哪些内容？ 宏观因素分析 市场供求分析 （供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析） 相关因素分析（不同类型物业需要重点分析的内容） 9、物业经营管理市场分析的方法有哪些？ 定性分析方法 （ SWOT 分析方法、系统分析法、归纳分析法、演绎分析法、案例分析法） 定量分析方法 （比率、趋势、比较、结构、数学模型） 10、物业经营管理的市场细分的原则有哪些？ 可衡量、可进入、可盈利、可区分 11、物业经营管理市场细分的方法有哪些？ 单一因素、综合因素、序列因素 12、什么是物业经营管理目标市场？ 物业 服务企业在市场细分基础上，经过评价和筛选确定细分市场目标，并用服务满足其需求的一组特定客户群体 13、选择目标市场需要做好哪些工作？ 首先 ，确定和选择企业的营销目标 其次 ，了解清楚潜在客户的需求情况
