1、附件广州市提高工业用地利用效率试行办法（征求意见稿）第一章 总 则第一条（制定目的和依据）为进一步提高工业用地利用效率，保障工业用地节约集约利用，根据国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083 号）、国土 资 源部节约集约利用土地 规定、 国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见（国土资发2014119 号）、国土 资源部关于发布和 实施的通知 （国土资发2008 24 号）、 广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案等相关规定，结合本市实际，制定本办法。说明：国土资源部节约集约利用土地规定（国土资源部 61 号令），2014 年5 月 22 日公布，2014 年 9 月 1 日
2、起实施。国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见（国土资发2014 119号）于 2014 年 9 月 12 日公布实施。广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案于 2013 年 6 月由国土资源部批复。第二条（适用范围） 本办法适用于本市行政区域范围内产业区块内及产业区块外的工业用地的规划和使用管理。已纳入“三旧” 改造的工业用地除外。本办法所称“产业区 块” ，是指用于推动 工业项目集聚发展的，经“ 三规合一 ”规划确定的工业园区、 连片城镇工业用地、高技术产业园区和物流园区等。具体“ 产业区块” 见附件广州市产业区块列表。说明：1.根据城市用地分类与规划建设用地标准（GB5013
3、7-2011 ），办法所称的工业用地，是指性质为 M1、M2、M3 的用地 类型。2.鉴于三旧改造政策在供地、土地出让金计收等方面均有特殊规定，我市已有关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府2009 56 号，其中附件 3 为关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见）和关于加快推进三旧改造工作的补充意见（穗府 201220 号）。第三条（基本原则）提高工业用地效率遵循“统筹布局、引导集聚、健全标准、严格准入、加强监管” 的基本原则，促进 新增工业用地合理布局和规模集聚，挖掘存量工业用地资源。第四条（部门职责） 市规划部门负责本市工业用地规划管理工作。市土地管理部门负责本市工业用地土地供应、利用等
4、管理工作。市经贸、发展改革部门会同市规划、土地管理部门负责制定本市产业准入标准和产业用地标准（指南），制定并实施土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等。市环保部门负责本市工业用地环境保护的监督管理工作。各区政府负责各自区域内的工业用地提高利用效率的组织实施与协调管理，区规划、土地管理、经贸、发展改革、环境保护等部门按照各自职责，具体协同实施本办法。区政府相关部门或产业园区管理机构具体负责项目履约考核等工作。第五条（鼓励政策）鼓励工业用地单位在符合城乡规划、消防要求的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高土地利用效率。依据：1.节约集约利用土地规定（国土资源
5、部 61 号令）第二十四条 鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。2.广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案（2013 年 6 月国土资源部批复）： “ 积极发展高标准立体化厂房，支持工业企业“零增地”发展，引导有条件企业在符合城乡规划、消防安全的前提下进行厂房加层和建设地下储存仓库，提高工业用地投 资强度和利用效率。 ”第二章 规划管理第六条（规模集聚）促进产业合理布局和规模集聚。充分发挥各产业区块的集聚效应，新增工业用地原则上安排在产业区块内。参考：1.节约集约利用土地规定（国土资源部 61 号令）第十条 城乡土地利用应当体现布局
6、优化的原则。引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。2.广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见（穗府办201412 号）：工业用地原则上安排在工业园区内。工业园区及其范围由市经贸委牵头组织认定，工 业园区的产业类 型、出 让最低价、建 设要求等整体出 让方案由市政府审定，园区内宗地出让方案按照市政府审定的整体出让方案，由各区(县级市)政府批准后自行组织出让。不在工业园区内的工业用地，一律提交市土地管理委员会审定出让方案。3.新一轮广州总规提出引导工业集聚发展的要求。 “建设现代服务业集聚区和具
7、有产业特色的工业园区发挥规模集聚效益”。第七条（规范新增工业用地规划条件）城乡规划主管部门在工业用地出让前应根据已批准的控制性详细规划、 广州市城乡规划技术规定附表三及本办法、 广州市产业用地指南的规定出具产业区块内的新增工业用地的规划条件，拟定出让土地的建筑密度、容积率、绿化率等规划指标。机场周边、白云山周边、珠江两岸一线、历史城区、历史文化名镇名村、历史文化街区、历史风貌区、文物保护单位和历史建筑的保护范围和建设控制地带、重要国家机关、涉密机关、军事禁区和军事管理区周边等控制性详细规划另有特殊规定的，按照经批准的控制性详细规划执行。第八条（容积率）提高工业用地节约集约利用水平，除安全、消防
8、等有特殊规定或行业生产有特殊要求的项目外，一类工业用地容积率不得低于 2.0，二类、三类工业用地容积率不得低于 1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率不得低于 0.8。除安全、消防等有特殊规定的项目外，无行业特殊要求的新建工业项目用地，一般应建造 3 层及以上多层厂房，不得建造单层厂房。大力发展高标准立体化厂房，强化标准厂房用地的开发强度，除机械、装备制造类等产业有特殊要求的外，标准厂房的层数要求在 3 层及 3 层以上。说明： 广州市城乡规划技术规定附表三仅对容积率上限作出了规定：（1）位于都会区的都市工业园区、高新技术产业区：容积率上限提高 4.0，下限按照广州市产业用地指南分产业门类
9、分别控制；（2）其他工业园区：容积率上限提高到 3.0，下限按照广州市产业用地指南分产业门类分别控制；（3）工业园区外独立工业用地：容积率上限提高到 4.0，下限按照广州市产业用地指南相应指标的 120%控制。参考：1.北京市城市建设节约用地标准2.2 工业用地2.2.1 除工艺流程或安全生产有特殊要求的项目外，在中心城地区，工业用地容积率一般为 1.02.5；在中心城外地区，工业用地容积率一般为 0.82.0。高新技术产业用地的容积率，中心城一般为 1.53.5，中心城外一般为1.02.5。2.上海关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见（沪府发201414 号）工业用地容积率一般不
10、得低于 1.2，特殊行业用地不得低于 0.8，3.上海关于促进节约集约利用工业用地加快发展现代服务业的若干意见对适合以多、高层厂房生产的行业， 应参照上海市城市规划管理技术规定要求，容积率按不低于 0.8、不高于 3.0 控制。4.杭州关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管的若干意见除安全、消防等有特殊规定或行业生产有特殊要求的项目外，工业用地容积率一般不得低于 1.1。第九条（规范工业项目配套公共服务设施设置标准）鼓励产业区块工业用地内的行政办公及生活服务设施集中统一设置，但严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。对于一类、二类工业用地，可以在产业
11、区块内规划一定比例的居住用地，用于建设公租房，解决产业工人的居住需求。单个工业建设项目用地所需行政办公及生活服务设施用地面积不得大于项目总用地面积的 7%或建筑面积不得大于工业项目总建筑面积的 14%”。改建、扩建工业项目的，其配套公共服务设施应当与工业厂房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。依据：1.国土资源部工业项目建设用地控制指标第四点：工业建设项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 7%。2.广州市城乡规划技术规定附表三：工业建设项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不大于项目总用地面积的 7%，工业建设项目用地范围内不能建造成套住宅、专家楼、 宾馆、招
12、待所和培训中心。3.广州市产业用地指南：工业建设项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得大于项目总用地面积的 7%，严禁在工业建 设项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、 宾馆、招待所和培训中心。4.关于我市土地节约集约利用的实施意见：工业用地中配套行政办公及生活服务设施原则上不超过用地面积的 7%或建筑面积的 14%。5.关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知（穗府办201035 号）：工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积超过工业项目总用地面积7%或建筑面积超过工业项目总建筑面积 14%的部分，不能视为工业用途，应按办公及住宅用途计收土地出让金。参考：1.北京市城市建设节约
13、用地标准2.2.4 企业所需行政办公及生活服务设施应在工业（开发）区生活服务配套区集中建设。 单个工业项目行政 办公及生活服务设施用地面积原则上不得超过工业项目总用地的 5%，建筑面积不得超过总建筑面积的 10%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、 宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。2.重庆关于进一步加快重庆市特色工业园区发展的意见（八）支持工业园区按一定比例匹配综合用地，统一规划、集中建设配套服务区，解决工业园区住宿、医疗、教育、娱乐等生活配套问题。支持工业园区建立以特色产业为依托的研发中心、培训中心及各类生产性服务机构，引导在产业集群内组建行业社团组织。3.上海关于进一
14、步加强土地集约利用，合理核定郊区工业用地规划指标的意见七、严禁以工业项目为名，建设其他非工业项目，各规划管理部门应依照审批，若发现违规审批现象，根据城乡规划法上海市城市规划条例，将撤消 许可文书并对相关人员追究责任。4.杭州关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管的若干意见（四）鼓励存量工业用地提高土地利用率。积极鼓励企业对现有工业项目加大投资力度，提升生产技术 水平。 对原出让或划拨的存量工业用地，在符合城市规划、不改变原用途的前提下，经批准在原用地范围 内新建、改建、 扩建工业项目，且投资强度、建筑容积率等指标符合省、市 规定的，其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金。对用地
15、单位利用自有工业、 仓储 等用地调整为科研项目实施建设的，可按批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差价补缴土地出让金；凡利用新增建设用地、非自有工业、仓储等用地用于科研项目建设的， 应按国家规定采取招标拍卖挂牌方式实施出让。第十条（控制用地规模）因城市建设需要对已出让工业用地的规划指标进行调整时，原则上不得扩大用地规模，可以通过适当提高容积率的办法压缩用地规模。产业区块内工业用地申请提高建设量，应当首先开展交通以及环境影响评价。第十一条（严格控制工业用地调整用地性质）新建工业项目在未履行完成土地使用权出让合同及其补充条款的约定竣工的，不得
16、申请改变用地性质。对城市规划已明确调整为经营性用地的工业用地，由土地储备机构予以收储。用地单位未经批准利用自有工业用地用于房地产开发项目建设，或者擅自改变工业厂房、配套公共服务设施使用用途作经营性使用的，由城管综合执法部门根据城乡规划法、 广州市违法建设查处条例的规定处理。依据：广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见（穗府办201412 号）(四十九) 规范用地 单位自行申请改变土地用途管理。用地单位申请改变土地用途的，由规划部门依据控制性详细规划进行审批(涉及控规调整的须提交市规划委员会审议，报市政府审 定)，批准后 30 日内到国土房管部 门按以下规定办理土地用途变更手续：1已
17、划拨或出让项目发生规划用途调整，出 让合同或划拨决定书已有约定的从其约定。2已纳入“三旧”改造的按“三旧”改造政策办理。3不属于上述情形的，按以下情形处理：(1)原划拨用地 单位申请将土地用途改变为经营性用途进行新建的，由政府收回土地使用权后公开出让，并按照评估的原划拨用地市场价格补偿。(2)原划拨用地已建成房屋，用地单位申请将产权证登记的房屋用途改变为经营性用途或进行改建、扩 建经营性房屋的，在取得立项批准部门或所属行政主管部门同意及规划部门批复文件后，到国土房管部门补办协议出让手续。应当补交的土地出让金额=改变用途后的市场评估地价-评 估的原划拨用地市场价。(3)原协议出让 方式取得土地，
18、用地单位申请调整土地用途的，由国土房管部门依据批复文件退回剩余年限的土地出让价款、收回土地使用权，征地拆迁成本和已建设的地上建筑物根据经财政评审核定的投入成本按使用年限折现进行货币补偿。(4)原公开出让 土地，用地单位自行申请改变土地用途的，由国土房管部门依据批复文件退回剩余年限的土地出让价款、收回土地使用权，已建设的地上建筑物根据经财政评审核定的投入成本按使用年限折现进行货币补偿。 参考：上海关于进一步加强土地集约利用，合理核定郊区工业用地规划指标的意见：严禁以工业项目为名，建设其他非工业项目，各规划管理部门应依照审批，若 发现违规审批现象，根据城乡规划法上海市城市规划条例，将撤消许可文书并
19、对相关人员追究责任。杭州关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管的若干意见：严格控制工业用地改变土地用途。新建工业项目在未完全履行出让合同及其补充条款的约定完成项目竣工并通过考核前，不得改变用地性质；如遇城市规划调整， 应在终止项目依法收回土地后，根据新的规划用途重新办理建设项目审批手续。 对城市规划已明确可调整为经营性用地的工业用地，由土地储备机构收购储备，以招拍挂方式重新出让。未 经批准擅自改 变规划审批用途的，一律由城市管理行政执法部门和国土资源部门依法严肃查处。第十二条（禁止提高开发强度情形）工业用地因扩大生产、增加产能等原因，经批准可以在原用地范围内提高土地开发强度，但
20、以下情形除外：（一）广州市产业用地指南禁止类用地项目；（二）纳入广州市年度土地储备计划或位于 11 个战略性发展平台内、规划为非工业用途的储备用地；（三）纳入市、区政府“退二” 企业名单的工 业用地；（四）控制性详细规划确定为绿地或者公益性设施用地的；（五）位于市政府批准的生态控制区域内的工业用地。说明：工业用地可以提高土地开发强度的情形：一是符合产业政策：广州市产业用地指南规定的禁止类工业用地项目不得提高容积率、建筑密度、建筑高度；二是符合市用地储备安排：避免拟储备的用地开发强度提升造成日后土地收储成本的提高；三是符合广州市产业发展政策：避免与市政府“退二进三”计划及“三旧改造”政策的实施造
21、成矛盾；四是符合控制性详细规划：上位控制性详细规划用地性质已调整为非工业的现状工业用地不适用本意见；五是符合生态环境保护的要求：位于城市限建区或生态廊道内的现状工业用地不得提高容积率、建筑密度、建筑高度。 依据：广州市产业用地指南凡列入本指南设定禁止用地项目目录的建设项目，投资管理、国土资源管理及规划管理部门一律不得办理相关手续。参考：深圳关于工业区升级改造的若干意见一、改造范围和改造方式（一）在符合城市规划和环境保护规划的前提下，市政府鼓励对具有下列情形之一的工业区实施升级改造： 1不符合工业布局规 划和现代工业发展要求的工业区；2不符合安全生产和 环保要求的工业区；3建筑容积率偏低、土地利
22、用率低的工 业区；4内部规划不合理、基础设施不完善、建筑 质量差的工业区。第十三条（提高工业用地容积率的审批程序）向城乡规划主管部门申请提高工业用地容积率的，按照以下程序办理：（一）申请提高的容积率符合已批准的控制性详细规划的控制指标的，城乡规划主管部门依据已批准的控制性详细规划予以审批。（二）申请提高的容积率超出已批准的控制性详细规划但符合广州市城乡规划技术规定附表三控制指标要求的，建设单位取得市发改、环保部门的有关批准文件和市级土地储备机构出具的不属于市政府近期储备用地计划的有关证明文件的，属于产业区块内的存量工业用地，城乡规划主管部门经批前公示后予以审批；属于产业区块外零散工业用地，城乡规划主管部门应当先编制控制性详细规划的调整方案经规划委员会审议通过后，并报市人民政府批准后予以审批。
