1、基于房产面积测算问题的分析监理一班史元巍2013210321030摘要本文将探讨实践中遇到的几个面积测算问题,这些问题的存在给房产面积测算中带来了一些问题，寻求一种简便正确的处理方法,切实解决实际工作中出现的问题,让测算成果更准确。目录1.前言2. 房地产面积测算的意义3. 房地产面积测算的内容4楼层的认定5.变形缝6.阳台封闭的问题7.室外楼梯8架空层的楼梯、电梯处理9结束语1前言 房产面积测算是房产测绘中一项重要的工作，它为房地产产权残疾管理、核发权证、房地产开发等提供必不可少的资料；同时，也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的证据。为此建设部于 2000 年发布实施了我国第一个房
2、产测绘国家标准房产测量规范,其发布实施对加强房产测绘管理、规范房产测绘行为、提高房产测绘的现代化水平、促进我国房产测绘事业的发展具有十分重要的作用。但是,由于该规范是开展全国房地产测绘工作的统一技术标准,原则性较强,可操作性欠妥,再加上由于测绘者对房产测量规范的理解程度还不够,对某些问题的认识和理解存在一定的偏差,因此在实际测量操作中总是捉拿不准,给工作带来麻烦。2、房地产面积测算的意义房屋及其用地的面积，是房地产产权产籍管理、核发权属证书的必要信息，也是房地产开发商进行经营决策、房地产权利人维护合法权益的必不可少的资料；同时也是房地产税费的征收、城镇规划和建设的重要依据。房地产面积测算是一项
3、技术性强、精确度要求高的工作，关系到国家、开发商、消费者和权利人的切身利益，是整个房地产测绘中非常重要的组成部分。3房地产面积测算的内容房地产面积的测算，包括房屋面积测算和用地面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋使用面积和共有建筑面积的测算。用地面积测算包括房屋占地面积的测算、丘面积的测算、各项地类面积测算和共用土地面积的测算、分摊。4楼层的认定 房屋的层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪0 以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在 2.20m 以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与房屋地下层数之和,假层、夹层、插层、阁楼暗、装饰性塔楼、顶层突出层面的楼梯间、
4、水箱间不计层数。 房产测量规范中对地下室及半地下室没有明确的定义,我们可以参考国家标准住宅设计规范对地下室及半地下室的定义,地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一,但不超过一半的地下室。由此可以判断当房间地面低于室外地平面的高度不超过该房净高的三分之一的既不是地下室,也不是半地下室,应记入自然层数。在实际工作中,我们经常遇到许多楼房在设计图纸上标注为地下室,而实际上室内地面与室外地平面的高度根本不超过房间净高的三分之一,有的甚至在地平面以上,根据上述规定该楼层应计入自然层。 5.变形缝 有伸缩缝的房屋,若其
5、与室内相通的伸缩缝计算建筑面积。变形缝是指建筑物在外界因素作用下,结构内部产生附加变形和应力,导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝,包括伸缩缝、沉降缝和抗震缝。伸缩缝主要是防止建筑物由于温度变化大产生开裂;沉降缝主要是防止建筑物由于沉降不均产生开裂;抗震缝主要是防止建筑物由于地震产生开裂。由此可见,上述规定不仅适用于伸缩缝,也适用于沉降缝和抗震缝。在实际测量工作中会出现变形缝全部或部分与室内相通的情况,对于全部相通或其与两边房屋任一边完全相通的情况测算时没有影响,而对于局部相通的情况在测算时由于理解不同而造成测算结果出现差异。第一种观点认为,只要伸缩缝与房屋相通,伸缩缝都全部计算建筑面积
6、;第二种观点认为,伸缩缝局部与房屋相通,通行部分计算建筑面积,不通行部分不计算建筑面积。个人认为,第二种观点比较可行。如图所示,因为在规范规定中仅将是否与室内相通作为唯一判断条件,并未考虑伸缩缝宽度等其他因素,说明与室内相通是根本,同时计算建筑面积要具备房屋的一般条件,因此第二种观点比较合理。变形缝仅三角部分计算建筑面积。6.阳台封闭的问题 由于,我国南北方气温差距较大,南方天气较暖,阳台大部分为不封闭,北方气候较冷,阳台大部分为封闭阳台。而作为中东部地区的徐州市在楼房建设时,阳台有的封闭、有的不封闭、有的原为不封闭后来又由房主自行封闭的,因此在测算时对阳台封闭与不封闭问题很难判断,但封闭与不
7、封闭对房屋建筑面积影响较大,阳台面积在计算时相差一半。如果判断不准确,容易造成面积纠纷。笔者认为在阳台封闭问题判别时应分以下几种情况:第一,若规划设计阳台为全封闭阳台,在实际测算时阳台也是封闭的,则按封闭阳台计算全部建筑面积。第二,如果规划设计阳台为封闭的,而实际上测算时为不封闭的,则按不封闭阳台计算一半建筑面积。第三,规划设计为不封闭阳台,实际测算时无论封闭与不封闭,计算一半建筑面积。7.室外楼梯 房产测量规范中规定属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算，对于规范中这两条规定如果从字面意义上进行理解,属永久性结构有上盖的室外楼梯,按照楼梯每层水平投影面积计算; 无上盖的室外楼梯
8、按每一层楼梯水平投影面积的一半计算; 在对室外楼梯进行测算之前,我们必须首先明白什么是室外楼梯,室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层通道之用的、有围护结构的永久性建筑物,属房屋的附属设施。当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖,且可以完全遮盖的,可视为该层室外楼梯有顶盖。因此我们在对室外进行测算时,首先对室外楼梯的层次进行判断,作为房屋附属设施的室外楼梯其水平投影面积应该按照楼梯的水平投影面积进行,即五层楼房室外楼梯的水平投影面积应该为四层,即 n-1 层,当该室外楼梯属永久性结构有上盖的室外楼梯时其面积为(n-1)s,其中 n为楼房层数,s 为一层室外楼梯面积;当该室外楼梯为无上盖
9、的室外楼梯时,个人认为其面积为(n-2)s+s/2,其中 n 为楼房层数,s 为一层室外楼梯面积。如果仅仅根据规范字面意义上的理解,对于室外楼梯有无上盖在面积测算时相差一半,差别太大,只有从现实出发,根据室外楼梯的定义,有无上盖的差别体现在顶层,既体现了规范的严肃性,又灵活运用规范,让交易双方满意。 8架空层的楼梯、电梯处理 随着住宅建设发展,有些小区为了增加通风和绿化,在某几幢房屋架空用来种植花草,美化小区环境。那么架空层的楼梯和电梯该如何处理呢?各地的处理都不一样,有的不计算面积,有的建筑面积单列不分摊。笔者认为,既然架空作为业主所共有,为小区业主服务,为公用休闲,梯间及门厅部分作为整栋共有部分计算建筑面积,其余架空部分就干脆不要计算建筑面积为宜。9结束语 一学期的房产测绘学习结束了，从中学到了不少东西，在实习课上对勘物楼进行的测算中我们遇到了不少问题，很高兴在同学们的努力和老师的指导下我们完成了工作，以上是基于房产面积测算中遇到的一些问题的分析，感觉有很多不作，应该在以后的学习中多留意，努力向前。
