1、 第 1 页 阳江市市区国有建设用地基准地价标准及实施办法 第一条 为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和中华人民共和国物权法等法律法规的规定和国土资源部办公厅国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）（国土资厅发 2013 20号）的精神，结合本市实际，制定本办法。 第二条 基准地价适用的区域范围 本次公布的基准地价适用于阳江市市区建成区及规划区约 244平方公里，包括江城区约 139平方公里，高新技术产业开 发区约 40平方公里，海陵岛经济开发试验区约 65平方公里。 第三条 基准地价主要作用
2、1、是政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据； 2、是进一步评估宗地价格和确定国有土地出让底价的依据； 3、是企业改制、清算和政府征收土地税赋的依据； 4、 反映土地市场地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据； 5、防止国有资产流失，规范土地交易行为，维护土地市场稳定。 第四条 基准地价的内涵和价格构成 基准地价是指在城镇建成区和规划区范围内，对现状利用条件下不同级别和区段的土地，按照商服、住宅、工矿仓储等用途， 分别评估确定的“五通一平”（宗地红线内场地平整，宗地红线外通路、通水、排水、通电、通信）的开发程度条件下，评估基准日为 2014年 1月 1日，法定最高出让年期（商服用地
3、 40年、住宅用地 70年、工矿仓储用地 50年）国有土地使用权区域平均价格。 基准地价由土地取得费、 “五通一平 ”开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。 地面价与 楼面 地 价的换算 关系 为：楼面 地价 =地面价 /容积率 。 第五条 基准地价的表现形式 基准地价表现形式分为级别价和路线价两种。 1、级别价是根据土地级别所划分的区域评估出的，能反映同一级 别区域的宏观平均地价，以级别平均价表示。商服、住宅及工矿仓储用地的级别价，是以规划建设用地红线（指经规划行政主管部门批准可用于项目建设的用地红线，其范围包括建设小区内的道路、绿化、建筑物构筑物等所占的土地面第 2 页 积）
4、为基础测定的均质区域的土地使用权平均价格。 阳江市 市区 的商服用地分为 6个级别，住宅用地分为 6个级别，工矿仓储用地为 5个级别；海陵岛经济开发试验区（含闸坡镇、海陵镇）商服用地、住宅用地各分为 3个级别，工矿仓储用地基准地价统一为 1个级别；江城区双捷镇 、高新区阳江港 商服用地、住宅用地、工矿仓储用地基准地价统 一为 1个级别。 商服用地、住宅用地和工矿仓储用地对应的具体用地类型级别价分别有相应的修正系数。商服用地的容积率为 2.0；住宅用地的容积率为 2.0；工矿仓储用地的容积率为 1.0。 2、 路线价是对使用价值相等的特定街道按设定的标准深度求取的多宗土地的平均价。商服用地路线价
5、是以临街宽度为 4米，进深为 15米的临街标准宗地为基础测定的规划建筑用地红线（建筑基底）的土地使用权平均价格。阳江市 市区 商服用地路线价（不包含白沙街道、平冈镇、埠场镇）共设定了 72条路线价区段，海陵岛经济开发试验区商服用地路线价共设定了 6条路线价区段 。 第六条 基准地价应用于具体宗地地价计算时，必须根据估价时点和宗地的具体条件利用基准地价修正系数体系进行修正。应用商服用地路线价计算具体宗地地价时，要进行期日、临街深度、临街宽度、临街类型、使用年期、容积率、楼层分配、开发程度、其它个别因素等修正；应用商服用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、容积率、楼层分配、
6、开发程度、其它个别因素等个别因素修正；应用住宅用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、容积率、景观条件、开发程度、楼层分配、其它个别因素等个别因素修正； 应用工矿仓储用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、开发程度、产业集聚度、其它个别因素等个别因素修正。 第七条 阳江市 市区 商服用地 路线价 是以临街宽度为 4米，进深为 15米的临街标准宗地为基础测定的土地使用权平均价格，即建筑基底面积土地单价；而基准地价级别价是规划建设用地红线内的土地单价。 对于国有土地出让中土地面积是规划建设用地红线面积的，可直接应用商服用地、住宅用地和工矿仓储用地级别价进
7、行修正计算宗地价格，不能直接用商服用地路线价进行修正计算宗地价格。如确需使用，则应将路线价转换为规划 建设用地红线面积的单方价格，转换公式如下： FKPP 第 3 页 式中： P 规划建设用地红线土地单价； P 建筑基底面积土地单价（商服用地路线价）； FK 建筑密度。 对于土地面积不是规划建设用地红线面积，而是建筑基底面积的（例如自建房），如果有商服用地路线价覆盖的区段可以直接应用商服用地路线价进行修正计算宗地价格；而商服用地和住宅用地级别价覆盖的 区域，必须进行建筑密度的换算。以建筑基底面积计算的土地单价公式如下： FKPP / 式中： P 建筑基底面积土地单价； P 规划建设用地红线土地
8、单价； FK 建筑密度。 第八条 利用基准地价修正系数体系法计算宗地价格时，要按照 市住房和城乡规划建设局确定的土地用途和规划条件进行计算。 第九条 本办法由市国土资源局负责具体实施，物价、规划、财政和 税务等相关部门应协助国土资源部门做好实施工作。以前发布有关文件与本办法有抵触的，一律以本办法为准。 第十条 本实施办法自公布之日起施行，有效期 3年。基准地价具有一定的时效性，国土资源管理部门将根据国家和省的有关规定结合本市的经济发展状况和产业政策等因素适时进行调整。 附表： 1、表 1 阳江市市区商服用地路线价表 2、表 2 阳江市市区商服用地级别价表 3、表 3 阳江市市区住宅用地级别价表
9、 4、表 4 阳江市市区工矿仓储用地级别价表 5、表 5 阳江市海陵岛经济开发试验区商服用地路线价表 6、表 6 阳江市海陵岛经济开发试验 区商服用地级别价表 7、表 7 阳江市海陵岛经济开发试验区住宅用地级别价表 8、表 8 阳江市海陵岛经济开发试验区工矿仓储用地级别价表 9、表 9 阳江市江城区双捷镇、高新区阳江港商服用地级别价表 10、表 10 阳江市江城区双捷镇、高新区阳江港住宅用地级别价表 11、表 11 阳江市江城区双捷镇、高新区阳江港工矿仓储用地级别价表 12、表 12 阳江市市区基准地价用地类型修正系数表 第 4 页 表 1 阳江市市区商服用地路线价表 单位： 元 /平方米 区
10、段号 路名 区段说明 路线价 1 新华北路 南至南恩路，北至环城北路 17980 2 石湾南路 南至东风二路，北至漠江路 16660 3 南恩路 1 东至东风一路，西至新华北路 15780 4 西平路 1 南至东风一路，北至漠江路 15380 5 新华南路 南至环城南路，北至南恩路 14970 6 石湾路 1 南至漠江路，北至马曹路 14610 7 南恩路 2 东至新华北路，西至中山公园门口 14280 8 东门路 南至文明路，北至东风一路 14020 9 二环北路 南至东风二路，北至漠江路 13890 10 东风一路、东风二路 1 东至上坑路，西至南恩路 13740 11 环城北路 1 东至
11、南恩路，西至新华北路 13390 12 东风二路 2 东至东风三路，西至上坑路 12930 13 创业南路 南至金鸡路，北至北环路 12680 14 金鸡路 南至环城北路，北至北环路 12580 15 二环南路 1 南至正坑路，北至东风二路 12060 16 创业路 1 南至北环路，北至漠江路 11990 17 西平路 2 南至漠江路，北至金山路 11800 18 安宁路 南至漠江路，西至建设路 11740 19 东风三路 1 东至沿湖路， 西至东风二路 11680 20 漠江路 东至东风三路，西至建设路 11590 21 环城东路 南至环城南路，北至南恩路 11250 22 新江北路 1 东
12、至新江东路，西至西平路 11010 23 甘泉路 东至东山路，西至环城南路 10820 24 三环路 1 南至登峰路，北至东风二路 10710 25 东山路 1 东至农科路，西至甘泉路 10490 26 创业路 2 南至漠江路，北至新江北路 10410 27 东风三路 2 北至新江东路，南至沿湖路 10130 28 南恩路 3 东至中山公园门口，西至 河堤路 10070 29 二环南路 2 南至文明路，北至正坑路 9890 30 石湾路 2 南至马曹路，北至金山路 9810 31 北环路 东至东风二路，西至观光南路 9730 32 三环路 2 南至江台路，北至登峰路 9430 33 新江北路
13、2 东至西平路，西至建设路 9340 34 建设路 1 南至北环路，北至马曹路 9290 35 创业路 3 南至新江北路，北至马曹路 9220 36 体育路 南至东风三路，北至新江北路 9160 第 5 页 37 东山路 2 东至二环南路，西至农科路 8790 38 仙踪 路 1 南至登峰东路，北至东风二路 8680 39 万福路 西至上元春路，东至东岳公园 8450 40 西平路 3 南至金山路，北至金郊路 8370 41 环城南路 东至环城东路，北至南恩路 8290 42 建设路 2 南至马曹路，北至金山路 8240 43 文明路 东至二环南路，西至东门路 8140 44 江台路 东至江朗
14、大道，西至二环南路 8070 45 体育北路 南至新江北路，北至金山路 7980 46 环城北路 2 南至龙津路，东至新华北路 7890 47 马南路 南至漠江路，北至新江北路 7700 48 马曹路 东至新江北路，西至西平路 7520 49 创业路 4 南至马曹路，北至金山路 7340 50 高凉路 东至新江东路，西至二环南路 7300 51 石湾北路 南至金山路，北至城北横一路 7220 52 康泰路 1 南至新江北路，北至金山路 7170 53 东门南路 1 南至南浦大道，北至文明路 7130 54 仙踪路 2 南至高凉路，北至登峰东路 7020 55 金山路 1 东至东风三路，西至西平
15、路 6980 56 漠江中路 东至建设路，西至碧桃园 6910 57 金山路 2 东至西平路，西至建设路 6860 58 江朗大道 1 南至南浦大道，北至江台路 6780 59 广湛公路 东至鱿鱼头大桥，西至 滘 头大桥 6690 60 富康路 1 东至江朗大道，西至东门南路 6500 61 二环南路 3 南至南浦大道，北至文明路 6130 62 康泰路 2 南至金山路，北至城北横一路 6070 63 龙津路 南至南恩路，北至环城北路 5960 64 太傅路 南至渔洲路，北至南恩路 5610 65 富康路 2 东至东门南路，西至新华南路 5370 66 沿江北路 南至沿江南路，北至 北环路 5
16、200 67 沿江南路 南至雅白线，北至沿江北路 5010 68 东门南路 2 南至雅白线，北至南浦大道 4690 69 创业北路 南至金山路，北至城北横一路 4650 70 渔洲路 南至文明路，北至太傅路 4530 71 江朗大道 2 南至雅白线，北至南浦大道 4340 72 二环南路 4 南至雅白线，北至南浦大道 4190 注：阳江市市区商服用地路线价区段的空间准确表达详见阳江市市区商服用地路线价图，如果阳江市市区商服用地路线价表中的路名和区段说明不准确时，以阳江市市区商服用地路 线价图为准。 第 6 页 表 2 阳江市市区商服用地级别价表 单位： 元 /平方米 级别 级别范围描述 级别价
17、 地面价 楼面地价 西平路 漠江路 二环北路 东风二路 东风一路 南恩路 新华南路 新华北路 北环路所围区域 2300 1150 新江北路 体育路 东风三路 鸳鸯湖沿湖路 赤岗东路 二环南路 环山西路 农科路 东山路 甘泉路 环城南路 南恩路 河堤北路 观光南路 观光北路所围区域，并扣除级别范围 1800 900 漠阳江 金山路 评估边界 江台路 富康路 江朗大道 南浦大道 新华南路 文明路 埠尾路 河堤路 河堤北路 观光南路 观光北路所围区域，并扣除、级别范围 1400 700 ：城北横一路 沿山路 评估边界 金山路 漠阳江所围区域； ：文明路 新华南路 南浦 大道 江朗大道 富康路 江台路
18、 评估边界 四围大道 漠阳江所围区域； ：漠阳江东侧的岛屿 1100 550 ： 325 国道 改线 评估边界 沿山路 城北横一路 漠阳江所 围区域； ：雅白联络线 漠阳江所围区域； ：中洲大道 评估边界 漠阳江 沿海高速公路所围区域； ：白沙街道办内广湛公路 财运路 站港横二路 新园二路 325 国道改线所围区域； ：平冈镇 277 省道、 593 县道两侧 100 米内的区域； ：埠场镇内旧江闸路、创业一街两侧 100 米内的区域； ：四围大道 漠阳江 评估边界所围区域 880 440 运用区域范围内除上述级别以外的区域 790 395 注：地面价和楼面地价是土 地价格的不同表达方式。地面
19、价是单位土地面积上的土地价格。楼面地价是单位建筑面积上的土地价格。两者的换算关系为：楼面地价 =地面价 /容积率。阳江市市区商服用地级别价的空间准确表达详见阳江市市区商服用地级别价图，如果阳江市市区商服用地级别价表中的级别范围 描述 不准确时，以阳江市市区商服用地级别价图为准。 第 7 页 表 3 阳江市市区住宅用地级别价表 单位： 元 /平方米 级别 级别范围描述 级别价 地面价 楼面地价 新江北路 东风三路 鸳鸯湖沿湖路 评估边界 登峰东路 三环路 东风二路 漠江路 石湾路 安宁路 创业路所围区域 1815 908 金山路 评估边界 高凉路 江台路 东山路 上元春路 环城东路 西平路 北环
20、路 创业路 建设路所围区域，并扣除级别范围 1550 775 金山路 创业 北路 325 国道 改线 石湾北路 城北横一路 沿山路 评估边界 南浦大道 江朗大道 洛东大道 新华南路 文明路 漠阳江所围区域，并扣除、级别范围 1250 625 ： 广湛高速公路 评估边界 沿 山路 城北 横一路 石湾 北路 325 国道 改线 创业 北路 金山路 漠阳江所围区域； ：南浦大道 洛东大道 评估边界 四围大道 漠阳江 文明路 新华南路所围区域； ：漠阳江东侧的岛屿 960 480 ：雅白联络线 漠阳江所围区域； ：中洲大道 评估边界 漠阳江 沿海高速公路所围区域； ：白沙街道办内广湛公路 财运路 站港
21、横二路 新园二路 325 国道改线所围区域； ：平冈镇 277 省道、 593 县道两侧 100 米内的区域； ：埠场镇内旧江闸路、创业一街两侧 100 米内的区域； ：四围大道 评估边界 漠阳江所围区域 800 400 运用区域范围内除上述级别以外的区域 720 360 注：阳江市市区住宅用地级别价的空间准确表达详见阳江市市区住宅用地级别价图，如果阳江市市区住宅用地级别价表中的级别范围 描述 不准确时，以阳江市市区住宅用地级别价图为准。 第 8 页 表 4 阳江市市区工矿仓储用地级别价表 级别 级别范围描述 地面价 元 /平方米 万元 /亩 安宁路 漠江路 东风二路 三环路 环山路 农科路
22、东山路 东门路 西平路 北环路 漠阳江所围区域 595 39.7 金山路 评估边界 高凉路 二环南路 文明路 漠阳江所围区域，并扣除级别范围 525 35.0 ：城北横一路 沿山路 评估边界 金山路 漠阳江所围区域； ：文明路 二环南路 高凉路 评估边界 江台路 富康路 漠阳江所围区域； 435 29.0 ：评估边界 沿山路 城北横一路 漠阳江所围区域； ：富康路 评估边 界 南浦大道 漠阳江所围区域； ：漠阳江东侧的岛屿； ：中洲大道 评估边界 漠阳江 沿海高速公路所围区域； ：白沙街道办内评估边界 广湛公路 财运路 站港横四路 新园二路 评估边界所围区域； ：站港科技园内站港路东西两侧至评
23、估边界的区域； ：平冈镇内旧江闸路、站港路两侧 50 米内的区域 355 23.7 运用区域范围内除上述级别以外的区域 305 20.3 注：阳江市市区工矿仓储用地级别价的空间准确表达详见阳江市市区工矿仓储用地级别价图，如果阳江市市区工矿仓储用地级别 价表中的级别范围 描述 不准确时，以阳江市市区工矿仓储用地级别价图为准。 第 9 页 表 5 海陵岛经济开发试验区主街商服用地路线价表 单位： 元 /平方米 区段号 路名 区段说明 路线价 1 海滨路 西至南方假日酒店，东至碧涛园 6880 2 旅游大道 西至迎宾路，东至国土海陵分局 6260 3 旅游大道西路 西至环山路，东至旅游大道 5930
24、 4 迎宾路 南至海滨路，北至东风路 5450 5 人民路 西至环港大道，东至东风路 5160 6 东风路 西至人民路，东 至旅游新村 4480 注：阳江市海陵区商服用地路线价区段的空间准确表达详见阳江市海陵区商服用地路线价图，如果阳江市海陵区商服用地路线价表中的路名和区段说明不准确时，以阳江市海陵区商服用地路线价图为准。 表 6 海陵岛经济开发试验区商服用地级别价表 单位： 元 /平方米 级别 级别范围描述 级别价 地面价 楼面地价 环港大道 人民路 东风路 迎宾路 旅游大道所围区域 1100 550 ：闸坡镇的圩镇区域 ，并扣除级别范围 ； ：海陵镇 的圩镇区域； ：海滨大道 评估边界所围
25、区域 880 440 运用区域范围内除上述级别以外的区域 790 395 注：阳江市海陵区商服用地级别价的空间准确表达详见阳江市海陵区商服用地级别价图，如果阳江市海陵区商服用地级别价表中的级别范围 描述 不准确时，以阳江市海陵区商服用地级别价图为准。 表 7 海陵岛经济开发试验区住宅用地级别价表 单位： 元 /平方米 级别 级别范围描述 级别价 地面价 楼面地价 环港大道 人民路 东风路 迎宾路 旅游大道所围区域 960 480 ：闸坡镇的圩镇区域，并扣除级别范围； ：海陵镇的圩镇区域； ：海滨大道 评估边界所围区域 800 400 运用区域范围内除上述级别以外的区域 720 360 注：阳江
26、市海陵区住宅用地级别价的空间准确表达详见阳江市海陵区住宅用地级别价图，如果阳江市海陵区住宅用地级别价表中的级别范围 描述 不准确时，以阳江市海陵区住宅用地级别价图为准。 第 10 页 表 8 海陵岛经济开发试验区工矿仓储用地级别价表 级别 级别范围描述 地面价 元 /平方米 万元 /亩 闸坡镇、海陵镇 305 20.3 注：阳江市海陵区工矿仓储用地级别价的空间准确表达详见阳江市海陵区工矿仓储用地级别价图，如果阳江市海陵区工矿仓储用地级别价表中的级别范围 描述 不准确时，以阳江市海陵区工矿仓储用地级别价图为准。 表 9 双捷镇、阳江港商服用地级别价表 单位： 元 /平方米 级别 级别范围描述 级
27、别价 地面价 楼面地价 双捷镇、阳江港 790 395 注：阳江市双捷镇、阳江港商服用地级别价的空 间准确表达详见阳江市江城区双捷镇基准 地价 级别价图、阳江市高新区 (阳江港 )基准地价级别价图，如果阳江市双捷镇、阳江港商服用地级别价表中的级别范围描述不准确时，以阳江市江城区双捷镇基准地价级别价图、阳江市高新区 (阳江港 )基准地价级别价图为准。 表 10 双捷镇、阳江港住宅用地级别价表 单位： 元 /平方米 级别 级别范围描述 级别价 地面价 楼面地价 双捷镇、阳江港 720 360 注：阳江市双捷镇、阳江港住宅用地级别价的空间准确表达详见阳 江市江城区双捷镇基准地价级别价图、阳江市高新区
28、 (阳江港 )基准地价级别价图，如果阳江市双捷镇、阳江港住宅用地级别价表中的级别范围描述不准确时，以阳江市江城区双捷镇基准地价级别价图、阳江市高新区 (阳江港 )基准地价级别价图为准。 表 11 双捷镇、阳江港工矿仓储用地级别价表 级别 级别范围描述 地面价 元 /平方米 万元 /亩 双捷镇、阳江港 305 20.3 注：阳江市双捷镇、阳江港工矿仓储用地级别价的空间准确表达详见阳江市江城区双捷镇基准 地 价 级别价图、阳江市高新区 (阳江港 )基准地价级别价图，如果阳江市双捷镇、阳江港工矿仓储用地级别价表中的级别范围描述不准确时，以阳江市江城区双捷镇基准地价级别价图、阳江市高新区 (阳江港 )基准地价级别价图为准。
