1、1论完善我国保障性住房立法内容提要我国飞速涨房价引起社会各界热议。本文主要采取文献调查法来研究我国保障性住房立法的问题，保障性住房法律制度的构建和完善是我们面临的一项重要任务。改革开放以来,我国政府采取了一系列的住房保障政策,也在保障性住房问题上进行了积极的探索,设置了经济适用房制度,廉租房制度,公租房制度,住房公积金制度,等等,但是随着经济社会的发展,我国保障性住房制度的弊端也日益凸显,如保障主体不明确,保障监督不到位,保障制度程序的漏洞滋生出来众多腐败等,这些问题的出现都引导着我们对保障性住房制度重新的思考。保障性住房建设是我国政府为平抑房地产价格,保障中低收入者有房可住的重要政策。我们要
2、知道,保障性住房法律制度是社会保障制度的重要组成部分,是政府通过立法对保障性住房规划、建设、分配和管理等各个环节进行规范和制约,从而保障中低收入家庭特别是住房困难家庭的基本居住权的一种国民居住保障法律制度。国内外经验都表明, 住房关系民生, 特别是低收入家庭住房问题不仅是经济问题, 也是社会问题和政治问题, 不能完全通过市场化来解决, 政府要承担责任。解决城市低收入家庭住房困难问题是房地产市场调控重要内容, 也是建设和谐社会的重要内容, 是深受广大老百姓2拥护的惠民工程, 政府责无旁贷。本文先介绍我国目前保障性住房法律制度的现状,然后分析其存在问题，在发达国家和地区保障性住房政策经验借鉴的基础
3、上, 提出我国构建多层次住房保障体系的模式选择和基本框架。关键词：保障性住房、立法、制度、完善AbstractChinas rapid rise in prices caused by all circles of the society of hot debate. To study our affordable housing legislation this paper mainly adopts the literature investigation method, the construction of affordable housing and perfect the lega
4、l system is an important task that we face. Since the reform and open policy, our government has adopted a series of policies of housing security, also has carried on the positive exploration in the protection of housing problem, set up the economic application of the housing system, low rent housin
5、g system, public housing system, housing provident fund system, and so on, but with the development of economy and society, the drawbacks of the indemnificatory housing system I the country has become increasingly prominent, if not clear the main security, security supervision is not in place, secur
6、ity system program bugs breeding out many corruption, these problems have led us to think again about the indemnificatory housing system. The protection of housing construction is our country government to stabilize property prices, protect low-income people have important policy room to live. We wa
7、nt to know, the protection of housing legal system is an important part of social security system, is the government passed legislation to standardize and restrict the links of the indemnificatory housing planning, construction, distribution and management, so as to protect low-income family housing
8、 difficulties families especially the basic living right of a national living security legal system. Domestic and international experience show that housing is related to the peoples livelihood, especially low income families 3housing problem is not only an economic problem, but also a social proble
9、m and political problem, not completely through the market to resolve, the government should bear the responsibility. To solve the difficulties of urban low-income family housing problem is an important part of the real estate market regulation, but also an important content of the construction of t
10、he harmonious society, is loved by the majority of people support the Huimin engineering, government responsibility. This paper first introduces the current situation of Chinas housing security legal system, then analyzed its problems, based on the developed countries and regions, the indemnificator
11、y housing policy experience, puts forward the mode of establishing the multi-level housing security system of our country and the basic framework.Keywords: affordable housing, legislation, system, perfect4目 录一、绪论5（一）选题背景5（二）研究思路5二、我国保障性住房概述6（一）保障性住房的概念及分类6（二）保障性住房保障范围7（三）保障性住房基本特征8三、我国现行保障性住房立法评析10（
12、一）保障性住房现行制度10（二）保障性住房相关制度存在的问题12（三）造成现有问题的原因13四、国外保障性住房法制经验借鉴15（一）英国模式15（二）美国模式15（三）新加坡模式17（四）发达国家经验总结18五、完善我国保障性住房法律体系的建议18（一）完善保障性住房建设制度18（二）完善保障性住房准入分配制度20（三）完善保障性住房后续管理及退出制度205一、绪论（一）选题背景保障性住房是为了解决现代城市中中低收入家庭和最低收入家庭的住房问题而产生的，这种类型的住房有别于通过市场形成价格的商品房，它是政府专门针对中低收入和最低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房，也是社会收入再分配的重要
13、方式，主要包括廉租房、经济适用房、经济租赁房和限价商品房。在计划经济体制下，我国城镇住房严重短缺。从 1949 年新中国成立到1978 年 30 年间，共建设了住宅 5.3 亿平方米，据统计，1978 年城镇人均住房建筑面积仅为 6.7 平方米，城镇居民的住房条件十分困难。改革开放以来，特别是 1998 年深化住房制度改革，停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，房地产市场的快速发展，适应社会主义市场经济体制要求的住房供应体制框架基本形成，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，尤其是保障性住房制度建设迈出重要步伐。自 2007 年国务院印发关于解决城市低收入家庭住房困难的若干
14、意见之后，按国务院的工作部署，各地区、各部门制定了一系列支持政策，加快了解决城镇低收入居民住房困难的步伐，截止到 2008 年底，通过廉租住房制度解决了 295 万户低收入家庭的住房困难，经济适用住房制度对低收入家庭的保障作用得到实现，已经有 500 多万户低收入家庭通过经济适用住房解决了住房问题。通过各类棚户区改造使 130 多万户居民的住房条件得到了根本的改善，约有 4700 万职工通过住房公积金制度改善了住房条件。2009 年全国建成廉租住房以及经济适用住房、改造棚户区住房和农村危房共 400 余万套。2010 年建成各类保障性安居工程住房 580 万套，其中包括公共租赁住房 37 万套
15、。日前，国家住房和城乡建设部向各地发出关于报送城镇保障性安居工程任务的通知 ，明确提出，2011 年计划建设保障性安居工程任务是 1000 万套，这相比 2010 年的 580 万套将新增 420 万套，增长幅度高达72.4%，投资总额将达 1.4 万亿元，且公共租赁房将占主要部分，这预示着我国保障房建设的黄金期即将来临 1。6(二)研究思路本文主要由以下五部分组成： 第一部分,绪论。主要对本文选题的背景及意义进行阐述。 第二部分,我国保障性住房法律制度概述。本部分先介绍我国保障性住房法律制度的基本含义,然后回顾我国保障性住房的指导思想和相关政策。 第三部分 ,外国保障性住房法律制度述评。本部
16、分先介绍我国目前保障性住房法律制度的现状,然后分析其存在问题。再以在保障性住房方面取得显著成绩的美、英、新、为例,介绍各国关于保障性住房的相关做法,然后分析其给我国带来的启示。 第四部分,我国现行保障性住房法律制度的现状及问题。2、我国保障性住房概述(一)我国保障性住房概念及主要分类1.保障性住房的概念保障性住房是专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房 2。深化住房制度改革、停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，我国房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城镇居民
17、的住房条件明显改善，特别是近几年来保障性住房建设步伐进一步加快。按照党的十八大报告提出的要求，住房保障制度建设的基本方向是：加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，向着实现广大群众住有所居的目标迈进 3。2.保障性住房的分类（1）经济适用房经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付
18、能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者7有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的双重特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑 1标准。（2）廉租房廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”
19、 。（3）公共租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房” 。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房” 。（4）定向安置房安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。（5）两限商品房 为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地
20、供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小1 董昕.中国政府住房保障范围的变迁与现状研究J.当代财经，2011（5）：84-91.8套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的“保障性住房” 。(6）安居商品房指实施国家“安居工程”而建设的住房。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对 4 平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房 4。（二）保障性住房保障范围（1）保障对象廉租房保障1999
21、 年出台的城镇廉租住房管理办法规定：“城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 ”经济适用房2007 年修订后的经济适用住房管理办法规定：“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 ”公共租赁房2010 年颁布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见规定：公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应
22、对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房 5。（2）申请条件每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申请货币补贴。已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。申请保障性房条件住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件：家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有9本市户籍；家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额
23、；家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；市政府规定的其他条件6。（三）保障性住房基本特征（1）实行四统一新机制社会保障性住房实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制。从根本上解决政策性住房分配渠道多元化，导致住房分配不公、多头占房等现象。在原有管理基础上，迅速成立社会保障性住房管理委员会，作为全市社会保障性住房建设与管理的决策机构，统一制定各类计划，统一实施各项管理 7。（）实行不同保障政策向有经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难户，提供社会保障性商品房；向既不属最低生活保障线以下又
24、无经济能力购买保障性商品住房的低收入家庭，提供社会保障性租赁房；向最低生活保障线以下的住房困难家庭，提供廉租住房；结合旧城（村）改造，通过拆迁安置，解决和改善本市中低收入家庭的住房困难和居住条件。以此建立起厦门市不同收入家庭多层次的住房保障供应体系，切实解决全市中低收入家庭住房困难问题 8。（）一家只能有一套今后凡是符合社会保障性住房申请条件的家庭，只能购买或承租一套社会保障性住房，申请社会保障性住房将实行家庭成员全名制。申请社会保障性住房之前年内有购买或出售房产的，不能再申请社会保障性住房。如已按房改规定租住、购买公有住房或购买经济适用住房、统建解困房、落实侨房政策安置房、集资房的，原则上不
25、能再申请社会保障性住房，已享受上述优惠政策但仍符合社会保障性住房申请条件的亦可提出申请，申请获得批准时必须退出原有住房，退出的住房由政府收购或收回，用于解决中低收入家庭住房困难，以10体现一个家庭只能有一套社会保障性住房的原则 9。 （）与基层联动把关为了使有限的社会保障性住房房源真正落实到中低收入住房困难家庭，在分配管理过程中，各职能管理部门将与街道、居委会一起共同形成联动机制，利用基层信息严把分配门槛关。（）坚持小户型原则 2严格控制社会保障性住房建设户型和面积标准，坚持小户型的原则。根据厦门市中低收入住房困难家庭的实际情况和承受能力，绝大部分社会保障性住房户型面积控制在平方米以内，以满足
26、中低收入住房困难家庭的基本生活需求为准则，不断地提高解决中低收入住房困难家庭的“覆盖面” ，让广大中低收入住房困难家庭通过梯度消费买得到、买得起、租得到、租得起房，较好地实现居者有其屋的目标。（）不允许上市转让社会保障性商品房不得上市转让，但可申请由政府回购，回购价格按购买价格结合住房的新旧程度确定。除购房按揭外，社会保障性商品房不得进行商业性抵押。有关方面指出，这是保障性商品房与过去经济适用房最大的不同所在 10。 （）建立有效进出机制在今后社会保障性租赁房管理中，将建立起有效的进出机制，实现资源的最大化利用。有关方面透露，目前正组织制定厦门市公有租赁住房管理办法 ，将来准备通过对不同对象实行不同租金标准，即廉租租金、标准租金、准市场租金、市场租金，通过租金杠杆进行调控实现良性的退出机制。换句话说，承租社会保障性租赁房的家庭，因家庭收入或住房等情况发生变化，不再符合原有承租条件的，应申报调整租金补助标准或退出承租的住房。有关部门也在考虑，当社会保障性租赁房合同期满需续签时，承租对象是否符合承租条件应重新进行审核，对不再符合承租条件的，应责令退出，暂时没有其他居所、无法2 刘卫卫.保障性住房现状与问题分析J.上海土地，2011（2）：6-10.
