1、1快餐行业门店选址分析摘 要肯德基从入驻中国市场至今一二直保持长盛不衰，这与其门店的选址有着密切联系。随着城市商业的发达程度日益提高，非常好的地理位置已经很难找到，快餐企业经常面对的是如何对可获店址进行分析比较，选择现有备选店址中的“百分百店址”，这对快餐企业来说是越来越现实的问题。时间和空问是经济社会活动存在的基本形式本文将根据生产与运作管理课程的有关理论，以肯德基为例对快餐门店选址问题进行分析。关键词：生产与运作管理；门店选址；肯德基2目 录0 引言 .21 快餐门店选址的影响因素及现状分析 .31.1 快餐门店选址的影响因素 .31.2 快餐门店选址原则 .41.3 现有快餐门店选址存在
2、的问题及原因分析 .41.4 快餐门店选址程序和步骤 .52 基于模糊层次分析法的快餐门店初步选址分析 .72.1 模糊层次分析法的概念及假设条件 .72.2 模糊层次分析法的选址实现步骤与具体模型及示例 .82.3 对模糊层次分析法的评价和适用范围 .93 基于商圈理论下的快餐门店选址再优化 商圈理论分析 .103.1 商圈理论下的选址规划指导思想 .103.2 商圈理论的影响因素与实际应用分析 .113.3 基于商圈理论下的快餐门店选址再优化意义 .124 实例分析以欧尚集团在苏南地区建立一个配送中心以满足旗下几家门店适用为例 .154.1 运用重心法对配送中心选址问题进行初步分析 .15
3、4.2 运用动态规划对初选结果再分析与筛选 .164.3 对重心法和动态规划模型结合运用的分析与评价 .19结 论 .20致 谢 .22参考文献 .233快餐行业门店选址分析0 引言快餐门店是快餐企业的基本经营单位，是快餐企业的产品销售渠道。作为渠道开发的门店开发一直是企业及研究学者关心的问题。地点是餐饮业经营的首要因素。餐饮连锁经营更是如此。快餐连锁店的正确选址，不仅是其成功的先决条件。也是实现快餐连锁经营标准化、简单化、专业化的前提条件和基础。上世纪八十年代，当肯德基派出调查人员对中国市场进行调查时，曾得出过这样的结论：中国拥有全球最大的快餐市场。如何让空间有限的门店吸引尽可能多的消费者是
4、肯德基一直在考虑的问题，除了产品和品牌效应，门店的选址也是关键因素，肯德基对快餐门店的选址非常重视，选址决策一般是两级审批制通过两个委员会的同意，一个是地方公司。另一个是总部。历史数据表明，从肯德基在华开设的第一家快餐门店(北京前门大街店)到第三千家门店(上海漕宝路星星广场店)。肯德基的选址成功率几乎接近 100，尤其是肯德基经常把门店开在一些看起来并不十分繁华的地方，但往往都能达到门庭若市的状况，可见其选址的高明。在选址问题的相关研究中，人们广泛运用商圈这一概念。商圈原本是产生于商业零售研究中的一个概念，由于快餐业与零售业非常相似，尤其是快餐店的顾客基本上是附近的居民、办公人员和过往行人。这
5、与零售业极为接近。因此对商圈的研究就显得更为有实际意义。1 快餐门店选址的影响因素及现状分析1.1 快餐门店选址的影响因素1.1.1 目标顾客。目标顾客是影响门店选址的重要因素。连锁企业必须分析当地的人口总数、人口密度、人口分布及年龄结构、购买力水平、消费习惯等。人口最多的区域产生最多的4潜在目标顾客，未来人口威长的趋势决定着商店的发展规模。因此，选址首先应了解商圈内人口的增长情况、新婚家庭的增加、人口年龄结构等。1.1.2 竞争对手分析。商店周围的竞争态势对企业经营的成败会产生巨大影响。如果不能有效建立高于对手的竞争优势，就不可能在该地区站住脚。因此，在门店选址时必须分析竞争对手，对直接和间
6、接竞争对手了如指掌。如它们为消费者提供商品和服务的种类、其市场占有率和营销策略等。对竞争对手的分析主要包括以下内容：竞争店的数量，竞争店的目标定位，目标顾客层次特点，竞争店的商品结构和经营特点，竞争店的实力和管理水平等。1.1.3 交通地理条件。交通是否便利，地理位置是否优越，也是选择店址的一个重要因素。具体分析内容有： 交通的便利性，街道特点和地形特点等。1.1.4 周边环境。店址周围的环境将对连锁企业经营的成功与否产生巨大影响。任何一家新建门店，即使规模大的足以支配其环境，也必须对店址周围环境诸如建筑、治安、卫生等情况进行仔细分析。此外，当地居民的教育水平、宗教信仰、经济状况、年龄等都对人
7、们的购买习惯有影响，在选择店址时，必须予以注意。1.1.5 物业情况。商店的租赁和购买成本，对连锁企业具有决定意义。如果物业成本与销售潜力不相上下，就不值得去开发。物业面积和形状也要与零售商的设计思路相吻合。此外，建筑面积、使用寿命、建筑的长宽高度(进深，层高，卸货通道(消防通道)宽幅 J 以及停车场的面积等也要符合连锁企业设计思路。1.1.6 城市发展规划。城市建设的长远规划也会给商店将来的经营带来重大影响。有些地点从近期来看，可能是店址的最佳选择，但随着城市的改造和发展可能会出现新的变化而不适合开设门店；相反，有些地点近期看可能并不理想，但从规划前景看有可能很有发展前途。因此，要求在选择新
8、店址时，一开始就应从长远、发展的角度着眼，要详细了解该区5的街道、交通、市政绿化、公共设施、住宅及其他建设和改造项目的规划。1.2 快餐门店选址原则1.2.1 需求导向原则快餐门店的设计与规划要充分考虑快餐业务的需求来构建其规模、功能和结构，只有以业务需求和市场需求为导向，才能构建出既能高效支持供应链的运作又能够保持很较高的设施和设备利用效率。1.2.2 动态原则在规划其选址问题时，应对现实情况进行深入理解结合其未来发展趋势，以便于在一定范围内能够适应周转量、服务对象、成本等多方面的变化。1.2.3 经济性原则快餐门店对于商圈的需求度极高，因此，门店成本也相对于其他行业来说是较高的。在规划期选
9、址的问题是，不仅是要满足客源的充足性，还要考虑背后所需要承担的经济成本。1.2.4 交通便利原则运用本原则来权量备选方案的可行性时要考虑两个方面：一个是布局时要考虑现有交通条件；二是布局时必须把交通作为同时布局的内容来处理。便利的交通条件意味着有充足的客源。1.3 快餐门店选址存在的问题及原因分析为了快餐门店的经营发展，如何进行高效率、高收益的门店选址是企业也是社会和有关部门需要更加关注的问题。1.3.1 进驻了尚未成熟的商圈。这类的商圈没有足够的客量来支撑店铺的生意，且培养起来比之已经成熟的商圈所需花费的时间更长，才能达到较为满意的客流量营业水平，而更长的时间则意味着更大的风险，尤其是在一二
10、线城市，市场竞争激烈，一些餐饮店作为新品牌，觉得进驻已经成熟的商圈不容易竞争的过大品牌，而选择新开的商圈，结果因为尚未成熟的缘故导致开业初期就赔钱的事例也是屡见不鲜的。1.3.2 选择的店面位置不够好，交通不够便利，亦或是店面周围附近竞争过于激6烈也是一个很大原因。门店常常会出现可能客流量的确不小，但店面生意却比不周围的店，事实上这是大部分时候很多店都会遇到的一种情况。如果说一家餐饮店的自身经营存在问题，比如菜品不符大众口味、价格高于消费者接受范围、服务质量低下、上菜速度太慢等，这些都是可以通过改进手段来提高整体的质量的。但是如选址错误，选择了客流量不高，而且竞争过于激烈的店面，俗话说强龙不压
11、地头蛇，是很难和别的餐饮店比拼的，一旦发生这种情况，最好的解决办法无疑是长痛不如短痛，关门寻找更加适合的店址，当然如果你想坚持的话也并不是不行，做好打持久战的准备的同时也需要有足够的资金来保证店面的正常运作。1.3.3 也有一种情况是顾客的类型与餐饮店的目标消费群体不。主要体现在顾客的年龄、职业、社会地位、对食物的喜好程度或是消费水平等，虽然客流量会比较大，但却与你的目标消费群不一致，你店开在那边，每天一开张就得烧钱，但有时候很多顾客没法时常来光顾等情况都会导致无法得到足够的有效客源。当然消费者的特征里头，能够对其产生影响最大的还得是消费水平，举个例子，比如你在某个每天都有着非常可观人流量的小
12、商品批发市场旁边，开了一家价位很高的高级餐厅，虽然每天周围有着不小的客流量，但考虑到自身的消费能力，几乎不会有什么人来这里消费，餐厅的生意肯定也就不会好到哪去了，所以我们在做餐饮店选址的时候，不能单单以人流量作为参考的依据标准，最重要的还得是看目标消费人群的类型、质量和数量能否达到我们的要求。1.4 快餐门店选址程序和步骤在其选址规划时，首先要深入理解快餐门店的服务内容、服务意义，还要根据工程项目的实施进度制定科学的流程、步骤，做到充分准备以减少不确定性因素对项目进度的阻碍和干扰，以达到有条不紊、高效工作。在对其过程进行分析时，可以运用流程图来展现规划框架。流程图的绘制基本上按照业务的实际处理
13、步骤和过程绘制。换句话说,就是一“本”用图形方式来反映实际业务处理过程的“流水账”。绘制出这本“流水账”对于开发者理顺和优化业务过程是很有帮助。通过对选址问题的系统和深入的分析与规划，确定目标问题的各项工作的意义、内容、先后顺序，可不具体到如何去做，但要给出清晰的理论指导，基于此，本文在选址程序和步骤中，从选址7通过问题中的约束条件开始，通过收集资料和市场调查，并对所得信息和数据加以分析，逐层、多次进行筛选，以确定最佳方案。其流程图如下：NY连锁零售企业配送中心选址程序流程图选址规划约束条件分析资源约束交通条件供给模式收集整理资料模糊层次分析 地址模糊筛选定量分析 快餐门店现状分析商圈分析；购
14、置土地条件；总费用；聚客点 选址的制约因素地址优化筛选确定选址结果地理、地形、地价、环境、交通、政策、逆向物流条件终止82 基于模糊层次分析法对于快餐门店的初步选址模糊层次分析法是将层次分析法和模糊综合评价法的优点进行有机融合，用层次分析法确定各影响因素的权重，用模糊综合评价法确定各方案指标，提高了决策的效率。本文通过对连锁门店选址决策的影响因素进行分析，利用模糊层次分析法建立了连锁门店选址决策模型，并通过实例分析说明此方法在连锁门店选址决策中的有效性，为连锁门店选址提供借鉴。实践证明，对于连锁企业而言，选址是实现健康发展的第一步，也是提高门店运营质量至关重要的一步。为把企业有限的资源花在刀刃
15、上，选址决策必须科学，方案必须合理。2.1 模糊层次分析法的概念及假设条件模糊层次分析法适用于以组织和实施配送性供应或销售。配送中心的建设规划,特别是地址的选择,直接影响到配送中心各项经济活动的成本,同时也关系到配送中心的正常运作和发展，选址决策虚要考虑多个因素。比如肯德基店之类的快餐行业需要考虑聚客点，人流密度大，交通便利，更加符合肯德基的选址标准。比如商业步行街，百货商场，车站等，就张家港市来说，肯德基店主要聚集在客流量大的地方，如步行街和车站，快餐行业秉着便捷高效的理念在市场上占据一定地位。模糊层次分析法为选址决策提供一种高效工具。模糊层次分析法的基本原理。模糊综合评价法是应用模糊集理论
16、对系统进行综合评价的一种方法。特别是当评价对象很多，评价精度要求不高时，它是一种适用性更强的决策方法。在运用此方法时，我们可以直接用模糊综合评价法给各个对象评分，然后计算其相对隶属度值；而对于各因素的权重，则要用层次分析法来确定。对于连锁店的选址，运用模糊层次分析法可以更好地分析各个因素对于总目标的影响程度，并在过程中，通过计算机的计算，并进行一致性检验，在最大程度上确定了连锁店选址的最佳决策。2.2 模糊层次分析法的选址实现步骤与具体模型及示例2.2.1 基于模糊层次分析法的连锁门店选址的实现步骤2.2.1.1 建立指标体系的层次结构模型。通常按目标层、准则层、方案层来确定指标体系的层次结构
17、，其中准则层可依情9况再划分为子准则层，次子准则层等。见图 1。 2.2.1.2 用层次分析法计算各准则层指标的权重。运用层次分析法计算各准则层指标的权重，并检验一致性，直至通过检验为止。这里由专家采用“背对背”式打分的方式建立比较矩阵。通过 5 标度法，能够得到较为准确的七匕较矩阵。对于子准则层的各指标的权重，用环比评分法确定各指标的权数分配。由于客观因素太多，不能一下子评出优劣，可通过环比评分法进行两两对比，具体计算过程如下：由上而下将相邻两个评价要素进行对比评判将上面一个评价因素的对比评判结果作为暂定重要性系数。对暂定重要性系数进行修正。把最后一个评价因素即政策法规指定为 1O由下而上定
18、出所有各评价因素的修正重要性系数。计算所有评价因素的修正重要性系数的总和，分别用各评价因素的修正重要性系数除以这个总和，即得到各因素的重要性权数。2.2.1.3 用模糊综合评价法确定各方案指标的隶属度。首先给出不同方案 I 备选门店)各个指标的评价值。然后由评价值建立单评价指标的相对隶属度的模糊评价矩阵。设有 n 个评价指标组成对全体 m 个方案的评价指标样本集数据x(i,j)/i=1,2,3.,n,j=1,2,3,.m，各指标值均为非负数。确定单指标的相对,隶属度的模糊评价矩阵时，为消除各评价指标的量纲效应，使建模具有通用性，本文借鉴指,标满意度的方法。通过求解各因素满意度来解决这个问题。1
19、0定义单个因素最优值的满意度是 1最劣值得满意度是 0中间值用插值法求得。那么，对于越大越优型指标的满意度是： 对于越小越优型指标的满意度是：以这些元素可组成单评价指标的相对隶属度的模糊评价矩阵。2.2.1.4 方案排序。用隶属度合成的方法计算方案的最终评价值，从而确定方案排序。最终评价值等于各方案各指标相对隶属度的值与相应评价指标总权重值的乘积之和，最终评价值越高，方案越合理。2.2.2 实例分析某连锁企业准备建一门店，现有 4 个备选地址。即方案 1，方案 2，方案 3，方案 4。按图 1 的评价指标体系选出最优方案。2.2.2.1 计算准则层各指标对于目标层的权重。用层次分析法计算权重。首先要构造判断矩阵，如表 1 所示。采用求和法求解并进行一致性检验如下表 2 所示。
