1、 1. 总 论1.1 项目背景与概况1.1.1 项目名称黄山市香溪谷旅游度假村建设项目1.1.2 承办单位黄山市黟县天成房地产开发有限公司地址：黟县西递镇法定代表人：王 柯1.1.3 承办单位概况黄山市黟县天成房地产开发有限公司成立于 2004 年 5 月。注册资金 2000 万元人民币。该公司的前身为“黄山英特房地产营销策划公司” 。此前成功的为众多房地产企业进行全程企划、营销代理和广告推广工作。多年的市场经营，该公司取得骄人的业绩，拥有良好的信誉和雄厚资本。以其优秀的专业、管理人才，建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、工程监理、销售经营、财务管理等运作体系。企业在发
2、展中得到了省、市各级政府和相关部门的大力支持。公司以“提高人居环境、走在行业前沿、引导大众消费”为发展目标，以“ 诚信、务实、高效”为行事准则。2005 年10 月该公司董事长王柯获得“建设部 2005 年中国建设行业百名管理英才”称号。公司积极配合当地政府的旅游资源开发，2005 年 2 月 6 日，天成房地产开发有限公司同黟县西递旅游服务总公司共同签署成立了“中国黄山西递旅游集团” ，以“品牌共用、资源共享、统一宣传、携手共进”为宗旨，组建以世界著名景区和旅游、休闲、度假、饮食、娱乐等多重资源与服务为一体的旅游产业集团。企业在不断发展壮大的同时积极回报社会，资助社会公益事业，先后获得黄山市
3、黟县革命老区柯村中学、西递中心小学“真情助学、功在千秋”和黟县 “关心下一代工作委员会 ”的“香溪展宏图 情系下一代”的锦旗表彰。同时，王柯董事长本人资助了多名失学儿童。该公司快速发展为社会提供了较多就业岗位。黄山市黟县天成房地产开发有限公司本着“弘扬徽文化，做好徽文章”和对旅游地产独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研，决定在世界文化遗产地黟县西递开发建设香溪谷旅游度假村旅游地产项目。项目由清华大学、杭州规划建筑设计院人居环境所和合肥工业大学建筑设计院的共同规划设计、建筑设计。香溪谷旅游度假村由香溪国际大酒店、香溪谷豪华会所、香溪谷豪华别墅组成。占地 153 亩，建筑面积为 56000
4、平方米，总投资 2.1 亿元人民币。本项目香溪国际大酒店为香溪谷旅游度假村项目一期工程，按四星级标准设计建造，占地 20 亩，于 2004 年 5 月 15 日在黟县国土局挂牌获得土地使用权，于 2004 年 7 月 16 日一次性通过市、县建设部门及县政府等有关部门建筑规划评审。香溪国际大酒店内设有 300 套标间、商务间、商务套间，有中、小型会议室 6 个、600 座大会议室 1 个、中西餐厅、酒吧、豪华包厢、多功能厅、涉外商场、休闲娱乐等设施等一应俱全，建成后将是黄山市客房拥有量最大的四星级酒店。1.1.4 项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平
5、不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均 GDP 已超过1000 美元，总体达到小康。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。当人均 GDP 达到 800 美元至 1000 美元时，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组织预测，到 2020 年我国将成为世界旅游第一大接待国。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均 GDP达 1000 美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成
6、为新热点，旅游业进入兴盛期。黄山市地处皖浙赣闽四省结合部，是安徽省的南大门。全市辖屯溪区、黄山区、徽州区和黟县、歙县、休宁县、祁门县三区四县，总面积 9807 平方公里，人口 160 万。该市历史悠久，早在商周时期徽州土地上的土著先民已相当活跃。秦置黟、歙二县，晋称新安郡，宋改徽州，历以商贾众多，文风兴盛，蜚声海内。徽商以其雄厚的资本称雄明清商界 300 余年，并在故里办教育、创书院、置祠产、建庙宇，明清时成为徽州经济繁荣、教育发达的鼎盛时期。为适应改革开放和旅游业发展的需要，1987 年 11 月经国务院批准，在原徽州地区基础上设立地级黄山市。黄山市拥有二处世界遗产地黄山和西递、宏村，还拥有
7、众多国家级名胜景点。黄山市现已成为世界著名的旅游城市，旅游业已成为黄山市的支柱产业。经过近年来建设，黄山市旅游基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。现在黄山机场飞机可全天候起降，航班直达北京、香港、上海、广州、合肥、武汉、沈阳、昆明、深圳、海口等全国数十个大中城市；皖赣铁路纵贯全境；公路四通八达，徽杭（黄山杭州）、合黄（合肥黄山）、黄景（黄山景德镇）高速建成通车，从根本上改善了黄山市交通条件，密切了与长江三角洲及外省的联系，使黄山市旅游业得到快速发展。1998 年黄山市接待国内外游客 419 万人次，2002 年 706 万人次，2004 年增至810 万人次，2005 年已突破 1000
8、万人次。近年来，黄山市宾馆、酒店、餐饮业发展迅速。但与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约黄山市旅游业发展的瓶颈。随着高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房在黄山市供不应求。目前，黄山市三星级宾馆 4 家，客房数不足 450 间；四星级宾馆7 家，客房数不足 1000 间。每年 3 月-11 月和春节前后 1 个月，黄山市宾馆均须提前预约。进入旺季，来黄山旅游人数日均 3 万人次以上，春节、五一、十一黄金周及平常周末日均接待人数近6 万人。黄山市现有的旅游接待能力远无法满足需求。目前，黄山市四星级宾馆客房出租率达 72%，且有不断上升之势。另一方面，黄山市四星级宾馆规模较小，一般客房数只有 1
9、00-160 间，接待一个中型会议或一个大型旅游团需 3-4 家宾馆合作。旅游接待能力不足给游客带来诸多不变，制约了黄山市旅游业发展。黟县地处黄山西南麓，境内山峦叠嶂，清溪回流，生态环境绝佳，其地形、地貌、风土人情与晋代大诗人陶渊明描绘的“桃花源” 极为相似，并有陶渊明后裔在此世代繁衍。1986 年以来，黟县依托黄山，大力开发古村落旅游，取得了丰硕成果，2002 年全县年接待游客 109 万人次，2003 年 125 万人次，2004 年达 180 余万人次，2005 年已突破 221 万人次，旅游总收入达 7 亿元人民币，成为皖南新兴旅游胜地，2004 年底被评为全国旅游经济强县，安徽省旅游
10、经济强县第一名。西递始建于宋皇祜年间，已有 950 余年历史，村落平面呈船形，占地 16 公顷。现保存古朴典雅的明清民居 300 余幢，大量的砖、木、石雕等艺术佳作点缀其间。目前，整理开放有绫云阁、胡文光刺史牌坊、瑞玉庭、桃李园、东园、西园、大夫第、敬爱堂、履福堂、青云轩、膺福堂、笃敬堂、仰高堂、尚德堂、枕石小筑、淳仁堂、追慕堂等民居古建筑。西递被誉为“东方文化的缩影” 、“古代建筑博物馆” 。2000 年 11 月被联合国教科文组织列入 “世界文化遗产”名录。迷人的自然景观和近千年文化积淀吸引了海内外众多游客。2005年来西递游览的游客超过 60 万人。黟县旅游业发展受接待能力制约更为严重。
11、黟县仅有两家二星标准的宾馆，接待能力严重不足，远不能满足游客需求，致使许多慕名而来的游客，只能走马观花，匆匆而过，难以细细品味和体会博大精深的徽文化精髓，98%以上客人要到 50 公里外黄山市府所在地屯溪入住，第二天再返黟县其他旅游景点旅游，饱尝乘车劳顿之苦和成本增加。黟县天成房地产开发有限公司经过两年多充分考察调研，选址距世界文化遗产地西递古民居入口 100 米处环境优美的香溪谷，投资兴建黄山市香溪谷旅游度假村。本项目为香溪谷旅游度假村一期工程香溪国际大酒店，按四星级标准建造，有客房 300 间，配套建有大中小会议室 6 个、餐饮、会议中心及健身娱乐休闲度假设施。本项目先后被列为黟县人民政府
12、“4334 重点工程” 、黄山市“443 重点工程 ”和安徽省 “861”重点工程。本项目建设对改变黟县旅游基础设施落后状况，缓解黟县乃至整个黄山市游客人数大幅度增长和接待能力不足的矛盾，促进旅游业的发展是十分必要的。1.1.5 可行性研究报告编制依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）（2）安徽旅游业发展规划（3）国务院风景名胜区管理暂行规定（4）建设部风景名胜区建设管理规定（5）黟县旅游业发展总体规划（6）黟县发展计划委员会关于同意黟县桃花坞度假村建设项目立项的批复（计投字200459 号）（7）黟县发展计划委员会关于同意桃花坞度假村项目更名为香溪谷旅游度假村
13、的批复（计投字2004127 号）（8）黟县发展计划委员会关于同意调整香溪谷旅游度假村项目方案的批复（发改计投字200614 号）（9）西递新区总体规划（10）黟县西递镇新区控制性详细规划（11）黄山市环境保护局关于黟县天成房地产开发有限公司香溪谷旅游度假村项目环境影响报告表的批复（12）中华人民共和国建设项目选址意见书（编号：黟 2004字第 016 号）（13）中华人民共和国建设用地规划许可证（编号：黟-2004 018 号）（14）中华人民共和国国有土地使用证（黟国用2004字第115 号）1.1.6 项目拟建地点安徽省黄山市黟县西递镇1.1.7 项目预期目标本项目总投资 7991.12
14、 万元，建设香溪谷旅游度假村一期工程香溪国际大酒店，酒店按四星级标准建造，拥有豪华套房，商务套房，标准房 300 间，配套建设会议厅、餐饮中心及配套健身娱乐、休闲度假设施。1.2 主要技术经济指标表 1-1 主要技术经济指标序号 名 称 单位 数量或指标 备注1 建设规模 1.1 项目总投资 万元 7991.12 1.1.1 其中：建设投资 万元 7815.12 1.1.2 建设期利息 万元 57 1.1.3 铺底流动资金 万元 119 1.2 建设期 年 2 1.3 职工人数 人 198 2 建设内容 2.1 A 楼 平方米 3528.58 不含夹层 735 平方米2.2 B 楼 平方米 2
15、559.20 2.3 C 楼 平方米 6751.24 2.4 D 楼 平方米 5039.39 2.5 E 楼 平方米 2410 2.6 F 楼 平方米 2968 总建筑面积 平方米 23256.41 3 客房床位 个 600 客房 300 间4 年营业收入 万元 4068 5 总成本费用 万元 1963 6 年利润总额 万元 1882 7 营业税金及附加 万元 223 8 投资利润率 % 22.76 9 投资利税率 % 25.46 10 投资回收期 年 6.19 含建设期 2 年11 内部收益率 % 20.57 12 净现值（I=12%） 万元 5109 13 盈亏平衡点 % 30.94 14
16、 借款偿还期 年 2.74 含建设期2. 市场预测2.1 黄山市饭店业现状目前为止，黄山市内低档饭店（旅社、招待所）不少，但三星级宾馆只有 4 家，客房数不足 450 间；四星级宾馆 7 家，客房总数不足 1000 间。黟县仅有两家二星级标准的中城山庄和世外桃源大酒店。现存在如下问题：（1）星级饭店总量较少，整体实力差，尤其是高档饭店数量不能满足市场需求。（2）大部分饭店设施设备严重老化，急需更新改造。（3）大多数星级饭店营销手段落后。（4）管理方式落后，部分星级饭店由原来的单位招待所改造而成，沿袭落后的管理方式。饭店业发展滞后，制约了黄山市旅游业的发展。2.2 需求现状黄山市作为中国境内唯一
17、一个拥有两处世界遗产地和众多国家级风景名胜景点的城市，旅游业已成为黄山市支柱产业。旅游业是世界第一大产业。近年来，随着经济的快速增长，我国的旅游消费也进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变。旅游主体及旅游主题也更趋多元化。据世界旅游组织预测，到 2020年我国将成为世界旅游第一大接待国，境外游客数量将大幅增长。经过近 20 年的建设，黄山市交通状况有了根本改观，飞机航班可直达韩国、新加坡、香港及北京、上海、广州、武汉、昆明等20 多个国内大中城市，高速公路到上海、南京、杭州、合肥及长三角各大中城市的车程均在 4 小时以内。交通状况的改观，使黄山市旅游业快速发展，据统计，2005年黄山游客已突
18、破 1000 万人次。且年入境海内外游客人数正以 20%左右的速度增长。作为世界级旅游景区，黄山市旅游接待能力与其丰富的旅游资源、广阔的市场前景不相适应。旅游接待能力严重不足是制约黄山市旅游业发展的瓶颈。近年来，旅游旺季，部分游客不得不借宿居民家中，甚至露宿街头，中央电视台多次发布公告，为减轻黄山各景点压力，引导游客前往其它地区旅游。随着人民生活水平提高，追求高档住宿高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房供不应求，黄山市四星级宾馆客房入住率高达 72%以上，且有不断上升趋势。2000 年 11 月，黟县西递和宏村被联合国教科文组织评定为世界文化遗产，2001 年被国家旅游局评为 AAAA 级旅游区
19、。黟县旅游资源极其丰富，四周还有屏山、关麓、南屏、九都、齐云山、花山迷窟、赛金花故居等 21 个景点，每年吸引大量中外游客前来旅游观光。2005 年仅西递就接待游客 60 万人次。因为旅游接待能力严重不足，许多游客来西递只能走马观花，98%游客要到 50 多公里外屯溪入住，第二天再返回黟县旅游。加快旅游设施建设已成为当地政府的一项大事。2.3 市场预测香溪国际大酒店按徽派风格建造，内部装修豪华高档，其特色为绿色、环保、生态型酒店，该酒店将为海内外游客提供一个舒适的旅游度假休闲场所，使海内外游客在饱览世界文化遗产和黄山美景时免除乘车往返劳顿之苦，为他们提供一个欣赏和品味徽文化博大精深内涵的又一个
20、场所，缓解黄山市游游接待能力的不足。香溪国际大酒店建成后将有充足的客源。以黟县目前每年 220 万旅游客量计算，日均游客接待量 5000 人左右，西递旅游景区日客流量2200 人以上。酒店建成后聘请国内著名酒店管理公司管理，加盟中国最大的分时度假机构中安达旅游分时度假公司，该公司将常年为酒店提供大量客源。本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的酒店营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，酒店客源将有充分保证。3. 建设规模和建设内容3.1 建设规模本项目投资 7991.12 万元，建设黄山市香溪谷旅游度假村一期工程香溪国际大酒店，工程总占地近 2
21、0 亩，总建筑面积 23256.41 平方米。一期工程完工后，将成为集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲度假养生为一体的涉外四星级度假酒店，共有客房 300 间，266 套，日接待游客 600 人次。3.2 建设内容本项目主要由六座单体建筑（即 A 楼、B 楼、C 楼、D 楼、E 楼、F 楼组成），其中 A、B、C 、D 楼四楼通过连廊连成一整体。香溪国际大酒店按四星级饭店标准建设和装修。（1）A 楼：A 楼为主楼，三层建筑，建筑面积为 3528.58 平方米；一层为大堂，设有总台、大堂副理、商务中心、银行、超市、茶吧、西餐厅；另有钢混结构夹层，建筑面积 735 平方米，设有美容美发、足浴、网吧，办公
22、室；二层设标准间 12 套，三间套房一套、中型会议室一间；三层设标准间 10 套、两间套套房 3 套，小型会议室 2 间。A 楼设有 3 层 3 站电梯一部，楼梯通道二座。（2）B 楼：B 楼为餐饮、会议中心，三层建筑，建筑面积 2559.20平方米。一层设大餐厅、厨房；二层设豪华大包厢、小包厢；三层为大会议室（宴会厅）、多功能会议室和贵宾厅。（3）C 楼：C 楼为客房楼，五层建筑，建设面积 6751.24 平方米。1 层设标准客房 30 间，2-5 层设 2 间套套房 16 套、3 间套豪华套房3 套、标准客房 113 间，设有 5 层 5 站无机房电梯 2 部、楼梯通道二座。（4）D 楼：D 楼为客房楼、五层建筑，建筑面积 5039.39 平方米。1-5 层共设有标准客房 101 间，2 间式套房 7 套，设有 5 层 5 站无机房电梯 1 部，楼梯通道二座。（5）E 楼：E 楼为办公楼，四层建筑，建筑面积 2410 平方米，一层为动力设备用房，设有中央空调机房，洗衣房，锅炉房，变配电房，发电房等；二层为办公室，会议室；三层为高管宿舍；四层为
