1、1滨海新区信访办新办公楼物业管理服务项目需求书一、项目基本情况滨海新区信访办公室室内面积 4280 平方米，院内面积 18665平方米，院外停车场面积 2000 平方米。信访办用房 48 间。其中含办公室 27 间、会议室 3 间、宿舍 2 间、卫生间 1 间、淋浴房 1 间、洗衣房 1 间、室外庭院 1 所、室内庭院 1 所、功能用房 13 间， （监控室 1 间、弱电间 2 间、档案室 1 间、仓库 2 间、多功能室 1 间、网络机房与网络中心各 1 间、消防控制室 1 间、值班室与门卫各 1 间，空调机房 1 间）清欠办办公用房 3 间。派出所用房 30 间，其中含办公室 13 间、宿舍
2、 3 间、会议室兼监控室 1 间、卫生间 1 间、淋浴房 1 间、洗衣房 1 间、室外庭院 1 所，功能用房 10 间， （储藏室 3 间、值班室 1 间、报警室 1 间、强电间 1 间、弱电配电间 1 间、空调机房 1 间、训诫室 2 间）接待服务中心 15 间。其中含接待大厅 1 间、候听室 1 间、接待室 8 间、心理咨询室 2 间、法律咨询室 2 间，卫生间 1 间。院区出入口 3 个，办公楼出入口 4 个，院外停车场 1 个。院内地上停车位 75 个。二、项目总预算5680000 元 。2三、物业企业资质投 标 企 业 具 有 独 立 法 人 资 格 ，具 有 国 家 认 定 的 三
3、 级 或 三 级 以 上 资质 物 业 服 务 企 业 。四、项目经理（评分项）具备国家住建部颁发的中华人民共和国物业管理师资格证书或天津市物业管理办公室颁发的天津市物业管理项目经理岗位证书的项目经理常驻本项目物业服务现场（即持证项目经理驻场）5、物业投入人员岗位及每个岗位的需要人数序号 岗位名称人数要求是否接受退休人员工作时间1 项目经理 1（1）投入的项目经理 50 岁以下、性别：不限、投标单位正式员工，提供项目经理姓名、项目经理开标前至少连续 3 个月的缴纳社保保险证明扫描件。（2）提供毕业证书扫描件，项目经理应具有大学本科及以上学历；（3）提供项目经理用户服务证明扫描件，用户服务证明能
4、表明该项目经理具备两年（含两年）以上政府否每周 5 日，每日 8 小时3机关物业管理经验的。（4）项目经理为中共党员，提供所在党支部出具的证明扫描件。2 楼层接待员 3女性身高 1.60 米以上、年龄在 35周岁或以下，要求容貌端庄，身体健康，具备相关的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，气质高雅。否每周 5 日，每日 8 小时3工程运行领班1（1）投标人提供拟投入本项目的工程维修人员要求为男性，60 岁以下，提供姓名；（2）毕业证书扫描件，该项工程维修人员具有初中及以上学历的；（3）电工证书扫描件，该项工程维修人员持有高、低压电工证扫描件的；（4）工程维修人员用户服务证明扫描件，用户服务证明能
5、表明该项人员具备两年（含两年）以上工程维修经验的。否每周 5 日，每日 8 小时4安防控制室秩序员8秩序维护人员性别：男，年龄不得超过 50 岁，身体健康。录用人员具有一定的沟通协调能力，应变能力否 四班三运转4强，形象好，无病史，有相关工作经验，能及时的处理突发事件。5 门岗秩序员 8秩序维护人员性别：男，年龄不得超过 50 岁，身体健康。录用人员具有一定的沟通协调能力，应变能力强，形象好，无病史，有相关工作经验，能及时的处理突发事件，有保安证。否 四班三运转6巡视岗秩序员5秩序维护人员性别：男，年龄不得超过 50 岁，身体健康。录用人员具有一定的沟通协调能力，应变能力强，形象好，无病史，有
6、相关工作经验，能及时的处理突发事件。否每周 5 日，每日 8 小时7 早班保洁员 1女、年龄不得超过 55 岁，身体健康。录用人员具有一定的沟通协调能力，应变能力强，无病史，有相关工作经验，能及时的处理突发事件。否每周 5 日，每日 8 小时8 中班保洁员 1女、年龄不得超过 55 岁，身体健康。录用人员具有一定的沟通协调能力，应变能力强，无病史，有相关工作经验，能及时的处理突发事件。否每周 5 日，每日 8 小时9 专项保洁员 2 女、年龄不得超过 55 岁，身体健康。 否 每周 5 日，每日 8 小5录用人员具有一定的沟通协调能力，应变能力强，无病史，有相关工作经验，能及时的处理突发事件。
7、时10 维修电工 2（1）投标人提供拟投入本项目的工程维修人员要求为男性，60 岁以下，提供姓名；（2）毕业证书扫描件，该项工程维修人员具有初中及以上学历的；（3）电工证书扫描件，该项工程维修人员持有高、低压电工证扫描件的；（4）工程维修人员用户服务证明扫描件，用户服务证明能表明该项人员具备两年（含两年）以上工程维修经验的。否每周 5 日，每日 8 小时11 综合维修工 1具备特种作业操作证（电工作业） ，至少 1 人具备特种作业操作证（制冷与空调作业） ，至少 1 人具有熟练操作计算机管理能力。否每日 8 小时，每周 5日合计人数 33 人六、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准服务项目：
8、招标方租用范围内（办公区）的楼体养护、设备管理、6工程维修（强弱电管理维修养护）、卫生保洁、室内外绿化管理、安全保卫、消防管理、会议服务（会议服务、礼仪服务、前台接待、楼层服务）、报刊杂志分发、饮用水运送服务。餐饮服务包括食品原料采买、仓库管理、冷热食品加工、餐具清洁、餐厅清洁、油烟管道清洁、餐厅服务、餐厅消杀等。（一）楼宇日常养护维修1.服务内容楼宇日常养护维修是指保持楼宇办公室、会议室、公共区域、卫生间、地下车库、走廊、屋面、外墙立面等的原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等维护管理工作。2.服务标准及要求（1）确保楼宇房屋的完好等级和正常使用。（2）爱护办公楼内的设施，
9、未经委托方批准，不得对楼宇结构、设施等进行改动。（3）及时完成各项零星维修任务，合格率 100%。一般维修不得超过 24 小时。（二）公共设施、门窗、办公家具的日常维修管理1.服务内容（1）公共设施，包括各类宣传栏、护栏、室内外照明设施、标牌导向标识、交通导示系统的日常管理及维修。（2）公办家具、门窗、门锁等每日巡查，维修及时，保证正常使用，完成各类小型物件安装工作。72服务标准及要求（1）公共设施无破损、变形，无明显锈蚀。照明设施、各类标识清洁、完好。（2）办公家具、门窗、门（木门、不锈钢门、防火门）、窗（铝合金窗、推拉平开、百叶窗）：牢固、平整、美观、无锈蚀、开关灵活、接缝严密,不松动，门
10、窗及门窗配件齐全。（3）及时完成小型物件安装。（三）给排水设备运行维护1.服务内容对楼宇的全部给排水系统设备设施的维修、维护和管理，对水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物的正常运行使用进行日常养护和跑冒滴漏堵等故障的维修、疏通、清理等工作。2服务标准及要求（1）加强值班，坚守岗位，持证上岗，每天检查巡视，责任明确，记录清晰，管理严格，保证给排水系统正常运行使用。（2）办公楼（区）室内外给排水系统的设备设施，如水泵、水箱、二次加压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透
11、气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常使用进行日常养护。（3）定期对水箱进行清洗消毒，保证水箱清洁卫生，无二次污8染，建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准。二次供水卫生许可证，水质化验单、操作人员健康合格证齐全。（4）定期对排水管道进行清理疏通、养护、清除污垢，加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备、设施完好。（5）加强巡视检查，保证消防输水设备正常使用，同时禁止使用消防水喉做其他用途。（6）保持室内外排水系统通畅。（7）设备出现故障时，维修人员应在 10 分钟内到达现场，做好维修记录，零维修合格率达 100%，一般性故障排除不过夜，大故障排除不超过 2 天。（8）做好节约用
12、水工作，设立节约用水提示牌。3.设备维护保养的相关标准项目 时间 次数 内容生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵每天 1 机房卫生：对机体擦拭去灰，保持干净无尘。2 每 2 小时观察其水位、水压、 电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。3 检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。4 检查湿式报警阀、液位报警器、控制系 统工作是否正常。5 检查水位深度指示是否清晰。6 发现故障及故障隐患及时处理。9每月 1 重复上述检查。2 生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。3 消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。4 注意水
13、压表是否在检验合格后的规定时间内使用。每年 1 电机、泵体轴承清洁加润滑油，如有异常声响， 则更换同型号轴承。2 泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。3 检测电机接地电阻。4 检查电机与水泵弹性连轴器有无损坏，如有损坏则更换。5 更换磨损的水泵轴承套。6 性能测试。每周 1 检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口防虫纱网是否完好。2 打开排污阀排污。3 检查进水浮球阀并作手动进水试验。4 观察水质情况，检测水的 PH 值和含氯量。5 水箱、水池盖板是否上锁并且完好。每月 1 重复上述内容。2 按规定比例按时投放消毒药品。水箱水池每半年1 清洁水池、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。2 送水
14、样至市卫生防疫站进行水质化验。103 各类金属构件及管道作防锈处理。每周 1 检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有 则清除干净。2 检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。给水井、雨水井、污水井半年 1 重复上述检查。2 清理污泥，疏通下水管道。3 各类井盖及金属构件刷漆。每周 1 检查外观是否完好，应无滴、漏 现象。2 检查闸阀，观察供水压力表是否正常。3 阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。每季 1 重复上述内容。2 清理管道内的杂物，疏通排污管道。3 检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。供水排污管网每年 1 重复上述内容。2 检查修整全部管架。3 管道及支架除锈刷漆。4 检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。5 管道内清洗、作防腐处理。6 更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。7 各类阀门丝杆上油、作防锈处理。（四）供电系统运行管理
