1、房地产开发企业土地增值税学习探讨重庆市国家税务局第四稽查局讲座内容一、土地增值税清算规程程序性文件二、国税发 2006187号文实体性文件主要通过实例讲解如何核实项目收入的完整性、公允性；扣除项目的真实性、合法性清算案例总局土地增值税重要文件2006年 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 （财税 200621号）2006年 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发 2006187号）2009年 土地增值税清算管理规程 （国税发 200991号）2010年 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 （国税函 2010220号重庆市地税局土增税重要
2、文件2006年 重庆市地方税务局转发 的通知 （渝地税发 2006 143号）2007年 重庆市地方税务局关于转发国家税务总局清算管理有关问题的通知 （渝地税发 2007 145号）2010年 重庆市地方税务局转发国家税务总局关于印发 的通知的通知 （渝地税发 2010 168号）清算规程框架第一章 总则 （共 5条）本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、清算要求等。 第二章 前期管理 （共 3条）本章主要对项目管理、督促核算、专用票据管理进行规范。第三章 清算受理（共 7条）本章主要对清算条件，清算受理、清算资料等进行规范。 新 31号文框架第四章 清算审核 （共 17条）本章主要对如何
3、核实项目的收入、扣除项目进行指导规范。 第五章 核定征收 （共 4条）本章主要对核定征收条件、管理进行规范。第五章 其他 （共 2条）档案保管、执行日期房地产土地增值税计算简单举例某自然人投资某房地产企业，开发项目 A项目收入成本费用利润如下，请计算各种税金，计算总税负，并计算其最后取得的收益是多少？1：取得土地支付的金额： 1500万元2、开发成本（土前基建公开） 3500万元3、开发项目成本总额 5000万元4、房屋销售收入 10000万元5、营业税金及附加 550万元6、期间费用 1000万元7、未预缴土增税时利润总额 3450万元毛利： 50%，税前利润率 34.5% (可以作为暴利看
4、待）应缴土地增值税收入总额 10000万元扣除总额 7050万元其中：总成本 5000万元加计费用 5000*0.1=500万元财政部规定的加计扣除 5000*0.2=1000万元营业税金及附加 550万元增值额 2950万元增值比例 2950/705050%税率 30%应缴土地增值税 2950*30%=885万元土地增值税负 885/10000=8.85%应缴企业所得税未计土增税时利润 3450万元减：土地增值税 885万元利润总额（应纳税所得额） 2565万元所得税率 25%所得税 640万元净利润 1925万元利润分配个人所得税（ 20%） 385万元个人实际收回投资的最终收益 1540万元国家分配的所得收益 885+640+385=1910万元个人与国家的所得分配比例 1： 1.25 不分开计算或非普通类何时会有土增额税收入 10000万营业税金及附加 550万其他扣除额达到 9450万其中：加计扣除（ 30%） 2180万土地及成本 7270万毛利率 （ 10000-7270） /10000=27.3%即成本为收入的 72.7%，毛率水平为 27.3%时开始产生土地增值税
