1、房地产投资类型分析n 土地投资分析n 居住用房产投资分析n 商铺投资分析n 写字楼投资分析n 酒店投资分析土地投资分析n 土地出让1、出让土地 房地产投资者以支付土地出让金为代价，从国家手里直接得到的具有一定年限使用权的土地 出让土地的用途：商业、住宅、工业 最高出让年限：商业： 40年 住宅： 70年 工业： 50年土地投资分析 权利归属（ 1）土地所有权不在出让的范围内（ 2）出让土地下面的各类资源归国家所有（ 3）出让期满，土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的所有权由国家无偿取得或收回（ 4）出让土地应办理登记手续取得国土证 出让对象 城镇国有土地土地投资分析（ 1）农村集体土地经政府
2、征用并转为国有（ 2）国有行政划拨土地转为出让土地（ 3）旧城改造由政府收回的国有土地 出让方式：协议、 招标 、 拍卖 出让土地所拥有的附带权益：转让（有限制）、出租、抵押、投资 土地出让金（土地增值收益）：不低于基准地价的 20%，由当地政府确定土地投资分析2、出让土地的取得（投资）类型 城市新区开发（ 1）初始地价一般较低（ 2）基础设施开发费用较高（ 3）增值潜力主要取决于政府规划和区位（ 4）地块面积较大，开发规模要求较高 城市旧城改造（ 1）区位条件相对优越，土地价格较高土地投资分析（ 2）土地开发级差收益较高，增值潜力大（ 3）拆迁安置所需资金和时间投入较大（ 4）地块体量较小，
3、对开发项目的要求高（ 5）容易获得政府优惠政策的支持土地投资分析n 土地转让 转让土地 房地产投资者以支付土地转让款为代价，从土地使用权人手中得到的一定年限使用权的土地（国有土地） 土地转让实行房地合一的政策，即地上建筑物、其他附着物的所有权应随土地使用权一同转让土地投资分析 转让土地的使用年限为出让合同规定的年限减去已使用年限后的剩余年限 土地转让应办理过户登记，换领国土证 转让土地使用权的形式（ 1）买卖（ 2）互易（ 3）企业并购（ 4）赠与（ 5）联建、联营土地投资分析 转让方式：必须公开转让（挂牌、拍卖） 土地使用权转让双方应签订合同以明确各自的权利和义务，新的土地使用者必须遵守土地使用权出让合同规定的内容 符合以下情形之一的土地不得转让（ 1）未经开发的出让土地（ 2）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的（ 3）集体土地使用权 （ 4）其他情形土地投资分析n 土地租赁 租赁土地 房地产投资者以支付土地租金为代价，从土地出租人手中得到的一定年限使用权的土地 租赁土地的期限相对较短，投资额较小 土地承租人仅有使用（自用）的权利，并且其使用应符合原有利用要求 行政划拨土地出租须经有关部门批准
