1、- 1 -广安经开区奎阁护安棚户区（城中村）改造项目房屋征收及拆迁补偿方案（征求意见稿）广安经开区奎阁护安棚户区（城中村）改造项目符合广安市国民经济发展规划、土地利用总体规划、主城区城市总体规划，并已纳入国民经济和社会发展年度计划，广安经济技术开发区管理委员会拟对广安经开区奎阁护安棚户区（城中村）土地上房屋实施征收（拆迁）。根据相关法律法规文件，现就广安经开区奎阁护安棚户区（城中村）改造项目房屋征收及拆迁制定补偿方案，房屋征收及拆迁补偿方案如下：- 2 -国有土地上房屋征收补偿方案一、依据中华人民共和国物权法、 中华人民共和国城市房地产管理法、 国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第 590
2、号令）、国有土地上房屋征收评估办法（住建部建房2011 77 号）、 四川省国有土地上房屋征收与补偿条例（2014 年 9 月 26 日四川省第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）、 广安市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（广安府发201530 号）等文件。二、征收范围北至广前北线、南至渠江、东至小平大道、西至渠江。按实施进度和棚户区分布情况，分期公布批次范围，具体以各批次公布范围公告为准。三、签订房屋征收补偿协议日期从本征收方案公告之日起。四、征收当事人征收人：广安经济技术开发区管理委员会被征收人：被征收房屋所有权人征收部门：广安经济技术开发区规划建设局征收实施单位：奎阁街
3、道办事处、护安镇人民政府五、相关政策- 3 -（一）房屋征收范围确定后，任何单位和个人对征收范围内的房屋和土地，不得进行下列活动：1.新建、改建、扩建、装修房屋；2.改变房屋和土地使用性质；3.租赁、抵押房屋；4.买卖房屋；5.其他不得增加补偿费用的行为。（二）计户依据：以房屋所有权证为计户依据，一证一户。（三）本征收补偿方案所指的面积均指建筑面积。（四）征收补偿的房屋面积及使用性质的认定以房屋所有权证或不动产登记证明的记载为准。1.若记载面积与房屋实际面积不符且未进行改、扩建的，由不服的一方申请广安市房产测绘机构实地测量，经另一方认可后可以按此次测量面积进行补偿，其测量服务费用由申请方承担。
4、2.对房屋使用性质的认定应根据使用性质分为住宅、生产经营性用房、仓储用房（是该区域内存在极少的部分）、办公用房等，不同的使用性质其价值不同。3.对未进行产权登记建筑物的认定（1）房屋征收决定前，由征收人组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定。对认定为合法建筑的，按房屋实际面积给予补偿。（2）老契产权房屋，由经开区国土分局对土地权属进行认- 4 -定，并经房屋测绘机构进行面积测量公示后，按测量面积进行补偿安置。（3）未经登记房屋的认定原则未经登记的房屋有下列情形之一的，由被征收人向乡镇（街道）提出申请，乡镇（街道）组织规建局、国土分局等部门现场认定为合法建筑的，房屋征收人按照房
5、屋征收的有关规定予以补偿。1）产权面积与实际面积不一致，又未改、扩建的，超过产权登记面积的部分。2）根据中华人民共和国城乡规划法，参照原中华人民共和国城市规划法相关规定，1990 年 4 月 1 日施行前建造的未经登记的建筑。但必须符合下列条件：在本户土地证范围内；1990 年 4 月 1 日原中华人民共和国城市规划法施行后经住建、国土、乡镇（街道）清理并作了处罚，凭处罚证件（要与档案资料相对比）。3）商业门市等生产经营性用房未进行登记的，认定原则为：位于民政部门命名的已建成的街、路、巷，并办理了营业执照、缴纳了相关税费、经营 3 年以上且仍在经营的门面房，可认定为商业门市等生产经营性用房）。
6、（五）对以下情形适当补偿1.对未超过批准期限的临时建筑，按同类房屋评估总价除以批准期限（按月计算）得出的平均数，再乘以剩余批准期限（以月为单位）进行补偿。- 5 -2.对亭棚等简易结构设施，由房屋征收人给予适当的材料补贴。（六）对以下情形不予补偿1.对房屋征收范围确定后突击新建、扩建、改建的房屋或改变用途的房屋。2.对认定为违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，由被征收人限期自行拆除；到期未拆除的，房屋征收部门依法申请强制拆除。3.被征收人种植的花草、观赏树竹等由被征收人自行处置，不予补偿。4.法律法规规定的其它不予赔偿的情况。六、征收补偿方式依据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第
7、 590号）的规定，被征收人可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，按照协议签订先后顺序，依次选择产权调换房屋户型进行安置。七、房屋征收补偿安置标准（一）产权调换1.产权调换房屋（1）被征收的房屋属住宅用房的，被征收人在征收人提供的安置房源中，参照被征收房屋的总建筑面积（含公摊面积）选- 6 -择对应或相近户型的安置房。征收人提供改建地段或者就近地段用于产权调换的房屋（具体以规划设计为准），总建筑面积（含公摊面积）原则上不得小于被征收房屋总建筑面积，调换房屋产权补偿面积内不再支付费用，超出产权调换补偿面积部分由被征收人按当期同类房屋市场评估价补给房屋征收人，品迭后在新
8、房交付使用前付清超面积补差款。对私有住房产权建筑面积低于 50 平方米，他处无住房并持有城镇居民最低生活保障金领取证的被征收人，按不低于50 平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。总建筑面积（含公摊面积）在 50 平方米以内的价款由征收人承担，被征收人不再支付；总建筑面积（含公摊面积）超过 50 平方米的由被征收人按安置房评估价予以补差，除此以外的其它产权调换房屋其等面积或超过的面积均按当期同类房屋市场评估价计算、结清差价。本条所指安置房评估价、市场价均以评估公司依法评估价为准。（2）被征收的房屋诸如国有土地使用权证、 房屋所有权证或不动产登记证明及工商营业执照、税务登记证等手续齐全的房屋，房
9、屋征收人提供用于产权调换的房屋，与被征收人计算、结清被征收房屋价值用于产权调换房屋价值的差价，被征收房屋和产权调换房屋其价值均已评估公司依法评估价为准。诸如国有土地使用权证、 房屋所有权证或不动产登- 7 -记证明及工商营业执照、税务登记证等手续不齐全的，被征收人选择下列方式：1）由于历史原因造成的手续不全并鉴定为合法建筑的房屋，被征收人向征收人缴纳根据评估公司评估的相关费用，缴纳后按手续齐全的按规定予以补偿。2）对原房屋为住宅而对认定为经营性用房的补偿，根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。经营 3 年以上的，被征收人向征收人缴纳根据评估公司评估评估的相关费用，缴纳后按手续齐
10、全的经营性用房予以补偿。经营满 6 个月不足 3年的，被征收人向征收人缴纳根据评估公司评估评估的相关费用，缴纳后按手续齐全的经营性用房予以一半补偿。经营不足 6 个月的，依法按原房屋性质补偿。征收人提供的产权调换的房屋没有相同使用性质的，实行货币补偿。2.搬迁费征收住宅的，搬迁费按评估公司评估的搬迁费评估价计发两次，每次按搬迁费按评估价计发，被征收房屋每套住宅搬迁费评估价每次低于 1000 元的，按 1000 元计发。征收非住宅的，搬迁费按评估公司评估的搬迁费评估价计发两次，每次按搬迁费按评估价计发，被征收房屋每套非住宅搬迁费评估价每次低于 2000 元的，按 2000 元计发。3.临时安置补
11、助费根据评估公司对被征收房屋临时安置补助费评估价按月计算按年度计发，每月低于 500 元的，按 500 元计发；临时安- 8 -置补助费从签订征收补偿协议并腾空交付被征收房屋之日起计算，支付至安置房屋交付后次月止。4.停产停业损失补助费根据评估公司对被征收房屋停产停业补助费评估价按月计算按年度计发；从签订征收补偿协议并腾空交付被征收房屋之日起，支付至安置房屋交付后次月止。5.室内装饰装修费室内装饰装修费由房屋征收部门（房屋征收实施单位）与被征收人协商确定；协商不成的，按评估公司评估价确定。 6.物业服务费房屋征收人按产权调换后房屋经招标确定的物业服务费标准（住宅 1.2 元/m ，商业 1.5
12、 元/m ），一次性 补贴被征收人 10年物业服务费。被征收人必须按照国家、省、市有关物业管理法律法规的规定与物业管理服务单位签订物业管理服务合同，接受物业管理。7.安置房屋水、电、气表入户费和数字电视安装费等相关费用由房屋征收人支付。8.签约奖励房屋征收部门（房屋征收实施单位）将分户初步评估结果公示之日起第 10 天开始计算，执行以下奖励标准：（1）第一期限内（30 天内（含第 30 天）完成征收补偿协议签订的，按被征收房屋评估价的 5%计算。- 9 -（2）第二期限内（第 31 天起至 60 天（含 60 天）完成征收补偿协议签订的，按被征收房屋评估价的 3%计算。（3）第三期限内（第 6
13、1 天起至 90 天（含 90 天）完成征收补偿协议签订的，按被征收房屋评估价的 1%计算。（4）超过 90 天完成征收补偿协议签订的，不给予奖励。（5）征收行政机关国有企事业单位房屋，不予奖励。9.搬迁奖励在协议约定期限内完成搬迁的，给予评估公司对被征收房屋评估价 5%的搬迁 奖励。在协议约定的期限内未完成搬迁的，不予奖励。征收行政机关国有企事业单位房屋的，不予奖励。10.住宅专项维修资金安置房的住宅专项维修资金由房屋征收人支付。（二）货币补偿1.被征收房屋价值的补偿被征收房屋手续齐全的被征收房屋价值的补偿按照评估公司对被征收房屋评估价确定。被征收的房屋属于国有土地使用权证、 房屋所有权证或
14、不动产登记证明及工商营业执照、税务登记证等手续不齐全的，被征收人选择下列方式：1）由于历史原因造成的手续不全并认定为合法建筑的房屋，依据评估公司评估的相关费用扣除后按规定予以补偿。2）对原房屋为住宅而实际为经营性用房- 10 -的补偿，根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。经营 3 年以上的，依据评估公司评估相关费用扣除后按经营性用房予以补偿。经营满 6 个月不足 3 年的，依据评估公司评估相关费用扣除后按经营性用房予以评估价一半费用补偿。经营不足 6 个月的，依法按原房屋性质补偿。2.购房补贴（含新旧房屋价差款和新购房屋物业服务费及住宅专项维修资金）住宅按照评估公司对被征收房屋评估价的 30%予以购房补贴（含新旧房屋价差款和新购房屋物业服务费及住宅专项维修资金）；非住宅按被征收房屋评估价的 10%予以购房补贴（含新旧房屋价差款和新购房屋物业服务费及住宅专项维修资金）。3.公摊面积补贴征收住宅房屋给予被征收房屋建筑面积 5%的公摊面积补贴，每平方米补贴标准按照评估公司对被征收房屋评估单价为准。4.搬迁费征收住宅的，搬迁费计发一次，按照评估公司对被征收房屋搬迁费评估价的 2 倍计发，被征收房屋每套住宅搬迁费低于 2000 元的，按 2000 元计发。征收非住宅的，搬迁费计发一次，按照评估公司对被征收房屋搬迁费评估价的 2 倍计发，被征收房屋每套非住宅搬迁费
