1、1开平市 2017 年国有农用地基准地价成果一、基准地价内涵本轮基准地价评估的评估用途中，农用地分为耕地、园地、坑塘水面、林地和设施农用地五类，宜农未利用地分为草地和内陆滩涂二类。本次基准地价采用的是土地在正常市场条件下，按照各用地类型国有农用地基本设施的平均状况、估价日期为 2017 年 12 月 31 日、土地使用年期为 50 年的国有农用地出让使用权价格。价格单位为元/平方米，币种为人民币，具体各用地类型基准地价内涵如下：表 1-1 开平市国有农用地基准地价内涵表农用地 耕地、园地、林地、坑塘水面、设施农用地国有农用地类型宜农未利用地 草地、内陆滩涂土地使用权类型 出让使用权价格土地出让
2、年期 50 年耕地按照所在区域具有普遍性、适宜性的种植制度下，设定宗地外道路通达且有水源保障、宗地内平整、大小适中、形状规则、有基本的排水与灌溉设施且田间道路密度适中园地按照所在区域具有普遍性、适宜性的种植制度下，设定宗地外道路通达且有水源保障、宗地内有基本的排水与灌溉设施条件林地 按照所在区域具有普遍性、适宜性的种植制度下，设 定宗地外道路通达坑塘水面按照所在区域具有普遍性、适宜性的养殖制度下，设定宗地外道路通达且有水源保障、宗地内实现通电、有基本的排水与引水设施、大小适中、形状规则设施农用地按照所在区域具有普遍性、适宜性的农业生产制度下，设定宗地外道路通达，宗地内实现通电、有基本的通水与排
3、水设施草地 设定宗地外道路通达、宗地内平整、大小适中、形状 规则基本设施状况内陆滩涂 设定宗地外道路通达估价期日 2017 年 12 月 31 日2二、各用途级别基准地价成果表 2-1 开平市各类农用地级别基准地价级别 一级 二级 三级元/平方米 66 55 46水田万元/亩 4.40 3.67 3.07元/平方米 59 51 44耕地旱地万元/亩 3.93 3.40 2.93元/平方米 58 47 38园地万元/亩 3.87 3.13 2.53元/平方米 26 23 林地万元/亩 1.73 1.53 元/平方米 75 64 55坑塘水面万元/亩 5.00 4.27 3.67元/平方米 77
4、69 设施农用地万元/亩 5.13 4.60 元/平方米 24 21 草地万元/亩 1.60 1.40 元/平方米 23 内陆滩涂万元/亩 1.53 3三、基准地价修正体系（一）开平市国有农用地各因素指标修正1.耕地各因素指标修正表 3-1 耕地一级修正系数表优 较优 一般 较劣 劣指标标准因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数地貌类型处于平原地带（开平市中部和东部等区域） 0.66%处于平原、丘陵过渡地带 0.33%处于丘陵地带（开平市北部和中南部等区域）0% 处于丘陵、山 地过渡地带 -0.32%处于山地地带（开平市西北部和南部等
5、区域）-0.64%地形坡度（） 0，2） 0.64% 2，5） 0.32% 5，8） 0% 8，15） -0.31% 15，90） -0.62%田面坡度（） 0，2） 0.56% 2，5） 0.28% 5，8） 0% 8，15） -0.27% 15，25） -0.54%有效土层厚度（厘米） 100，+ ） 0.95% 80，100） 0.48% 60，80） 0% 30，60） -0.46% （0，30） -0.93%土壤质地 壤土 0.83% 砂壤土 0.42% 粘土 0% 砂土 -0.40% 砾质土 -0.81%剖面构型 通体壤、壤/砂 /壤 0.46%壤/粘/壤、砂/粘/粘、壤/粘/粘0
6、.23% 粘/砂/粘、通 体粘 0% 砂/粘/砂、壤/ 砂/砂 -0.22% 粘/砂/砂、通 体砾 -0.45%土壤 pH 值 6.0，7.9） 0.57% 5.5，6.0） 0.28%5.0，5.5）或7.9，8.5）0% 4.5，5.0） -0.28%（0， 4.5）或8.5， 14）-0.55%土壤有机质含量（% ） 3.0，100 0.64% 2.0，3.0） 0.32% 1.0，2.0） 0% 0.6，1.0） -0.31% （0， 0.6） -0.62%地下水位深度（厘米） 60，+ ） 0.58% 50，60） 0.29% 40，50） 0% 30，40） -0.28% （0，3
7、0） -0.56%4指标标准优 较优 一般 较劣 劣因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数水源类型河流、大型水库（潭江、大河沙水库、镇海水库等）0.68% 河流（白沙水、 新桥水等） 0.34%小型水库（立新水库、花身蚕水库）、湖泊0% 其他小型水库 -0.33% 仅依靠地下水 -0.66%灌溉水源质量 水质达到或 类标准 1.20% 水质达到或 类标准 0.60% 水质达到类 标准 0%水质达到劣类标准但不黑臭-0.58% 水质达到劣类标准且黑臭 -1.17%灌溉条件 充分满足 0.66% 基本满足 0.33% 一般满足 0% 灌溉
8、条件欠缺 -0.32% 无灌溉条件 -0.64%排水条件有健全的排水沟道（包括抽排）0.52%排水体系（包括抽排）基本健全0.26% 排水体系（包括抽排）一般 0% 排水体系不完善，容易淤塞 -0.25% 无任何排水体 系 -0.50%田间路网密度（田间路面积占比）0.2，0.3） 0.39% 0.1，0.2） 0.20% 0.05，0.1） 0%0.01，0.05）或（0.3 ，1）-0.19% （0， 0.01） -0.38%农田设施建设水利、机耕路、机械化等农田设施建设完善0.37%水利、机耕路、机械化等农田设施较完善0.19%水利、机耕路、机械化等农田设施建设基本配套0%水利、机耕路、
9、机械化等农田设施建设较差-0.18%水利、机耕路、机械化等农田设施建设缺乏-0.36%耕作距离（距离最近集中居民点）（米）（0，500） 0.65% 500，1000） 0.32% 1000，1500） 0% 1500，2000） -0.31% 2000，+） -0.63%田块形状（形状系数（K）0.8，1.1） 0.47% 0.7，0.8） 0.24% 0.5，0.7） 0% 0.3，0.5） -0.23% （0， 0.3） -0.46%田块大小（平方米）15000，+ ） 0.53%5500，15000） 0.26%1500，5500） 0% 700，1500） -0.26% （0，700
10、） -0.51%5指标标准优 较优 一般 较劣 劣因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数利用现状经常进行种植工作和生产、经营活动0.46%有一定种植工作和生产、经营活动0.23%种植工作和生产、经营活动一般0% 季节性丢荒耕 地 -0.22% 完全丢弃或荒 弃的耕地 -0.45%利用集约度集约程度高，区域内的种植规模大且田块相对集中分布，无休耕或弃置现象0.39%集约程度较高，区域内的种植规模较大且田块分布较集中0.19%集约程度一般，区域内田块分布相对分散，种植规模一般0%集约程度较差，区域内田块分布较零散，种植规模小-0.19%集
11、约程度差，区域内田块分布零散，不成规模-0.38%经营效益区域可种植特色农作物，经营效益好0.45%区域可种植特色农作物，经营效益较好0.22%区域可种植一般农作物，经营效益一般0%区域可种植一般农作物，经营效益较差-0.22%区域可种植一般农作物，但经营效益差-0.44%人均耕地面积（平方米/人） （0，10） 0.29% 10，100） 0.14% 100，400） 0% 400，900） -0.14% 900，+） -0.28%城镇影响度（距城区或镇区中心距离）（米）（0，1000） 1.02% 1000，2000） 0.51% 2000，3000） 0% 3000，5000） -0.4
12、9% 5000，+） -0.99%农贸市场影响度（距最近农贸市场距离）（米）（0，500） 0.97% 500，800） 0.48% 800，1200） 0% 1200，1500） -0.47% 1500，+） -0.94%道路通达度 国道能通达 1.02% 省道能通达 0.51% 县道能通达 0% 乡道能通达 -0.49% 仅村道能通达 -0.99%6指标标准优 较优 一般 较劣 劣因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数对外交通便利度（距离最近物流中心、货运中心、高速路口）（米）（0，1500） 0.89% 1500，3000） 0
13、.44% 3000，5000） 0% 5000，8000） -0.43% 8000，+） -0.86%备注：1.田块形状（形状系数（K ）计算公式为 L/S4K ，其中 K 为形状系数，S 为田块的面积，L 为田块的周长。（下同）2.人均耕地面积计算公式为：人均耕地面积所在镇街域耕地总面积农业户籍人口数 。（下同）3.田间路网密度是指为了满足耕作、农机具的应用及农资运输等生产活动需要而修建的道路占田块面积的比重，反映出耕地地块内部耕作便利情况。表 3-2 耕地二级修正系数表优 较优 一般 较劣 劣指标标准因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标
14、修正系数地貌类型处于平原地带（开平市中部和东部等区域） 0.73%处于平原、丘陵过渡地带 0.36%处于丘陵地带（开平市北部和中南部等区域）0% 处于丘陵、山 地过渡地带 -0.38%处于山地地带（开平市西北部和南部等区域）-0.76%地形坡度（） 0，2） 0.71% 2，5） 0.35% 5，8） 0% 8，15） -0.37% 15，90） -0.74%田面坡度（） 0，2） 0.61% 2，5） 0.31% 5，8） 0% 8，15） -0.32% 15，25） -0.64%有效土层厚度（厘米） 100，+ ） 1.05% 80，100） 0.53% 60，80） 0% 30，60）
15、-0.55% （0，30） -1.10%土壤质地 壤土 0.92% 砂壤土 0.46% 粘土 0% 砂土 -0.48% 砾质土 -0.96%剖面构型 通体壤、壤/砂 /壤 0.51%壤/粘/壤、砂/粘/粘、壤/粘/粘0.25% 粘/砂/粘、通 体粘 0% 砂/粘/砂、壤/ 砂/砂 -0.27% 粘/砂/砂、通 体砾 -0.53%7指标标准优 较优 一般 较劣 劣因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数土壤 pH 值 6.0，7.9） 0.63% 5.5，6.0） 0.31%5.0，5.5）或7.9，8.5）0% 4.5，5.0） -0.
16、33%（0， 4.5）或8.5， 14）-0.66%土壤有机质含量（% ） 3.0，100 0.71% 2.0，3.0） 0.35% 1.0，2.0） 0% 0.6，1.0） -0.37% （0， 0.6） -0.74%地下水位深度（厘米） 60，+ ） 0.64% 50，60） 0.32% 40，50） 0% 30，40） -0.33% （0，30） -0.67%水源类型河流、大型水库（潭江、大河沙水库、镇海水库等）0.75% 河流（白沙水、 新桥水等） 0.38%小型水库（立新水库、花身蚕水库）、湖泊0% 其他小型水库 -0.39% 仅依靠地下水 -0.78%灌溉水源质量 水质达到或 类标
17、准 1.33% 水质达到或 类标准 0.66% 水质达到类 标准 0%水质达到劣类标准但不黑臭-0.69% 水质达到劣类标准且黑臭 -1.39%灌溉条件 充分满足 0.72% 基本满足 0.36% 一般满足 0% 灌溉条件欠缺 -0.38% 无灌溉条件 -0.76%排水条件有健全的排水沟道（包括抽排）0.57%排水体系（包括抽排）基本健全0.29% 排水体系（包括抽排）一般 0% 排水体系不完善，容易淤塞 -0.30% 无任何排水体 系 -0.60%田间路网密度（田间路面积占比）0.2，0.3） 0.43% 0.1，0.2） 0.22% 0.05，0.1） 0%0.01，0.05）或（0.3
18、，1）-0.23% （0， 0.01） -0.45%农田设施建设水利、机耕路、机械化等农田设施建设完善0.41%水利、机耕路、机械化等农田设施较完善0.21%水利、机耕路、机械化等农田设施建设基本配套0%水利、机耕路、机械化等农田设施建设较差-0.21%水利、机耕路、机械化等农田设施建设缺乏-0.43%8指标标准优 较优 一般 较劣 劣因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数耕作距离（距离最近集中居民点）（米）（0，500） 0.71% 500，1000） 0.36% 1000，1500） 0% 1500，2000） -0.37% 20
19、00，+） -0.75%田块形状（形状系数（K）0.8，1.1） 0.52% 0.7，0.8） 0.26% 0.5，0.7） 0% 0.3，0.5） -0.27% （0， 0.3） -0.55%田块大小（平方米）15000，+ ） 0.58%5500，15000） 0.29%1500，5500） 0% 700，1500） -0.31% （0，700） -0.61%利用现状经常进行种植工作和生产、经营活动0.51%有一定种植工作和生产、经营活动0.25%种植工作和生产、经营活动一般0% 季节性丢荒耕 地 -0.27% 完全丢弃或荒 弃的耕地 -0.53%利用集约度集约程度高，区域内的种植规模大且
20、田块相对集中分布，无休耕或弃置现象0.43%集约程度较高，区域内的种植规模较大且田块分布较集中0.21%集约程度一般，区域内田块分布相对分散，种植规模一般0%集约程度较差，区域内田块分布较零散，种植规模小-0.22%集约程度差，区域内田块分布零散，不成规模-0.45%经营效益区域可种植特色农作物，经营效益好0.49%区域可种植特色农作物，经营效益较好0.25%区域可种植一般农作物，经营效益一般0%区域可种植一般农作物，经营效益较差-0.26%区域可种植一般农作物，但经营效益差-0.52%人均耕地面积（平方米/人） （0，10） 0.32% 10，100） 0.16% 100，400） 0% 4
21、00，900） -0.17% 900，+） -0.33%城镇影响度（距城区或镇区中心距离）（米）（0，1000） 1.12% 1000，2000） 0.56% 2000，3000） 0% 3000，5000） -0.59% 5000，+） -1.18%9指标标准优 较优 一般 较劣 劣因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数农贸市场影响度（距最近农贸市场距离）（米）（0，500） 1.07% 500，800） 0.53% 800，1200） 0% 1200，1500） -0.56% 1500，+） -1.12%道路通达度 国道能通达 1
22、.12% 省道能通达 0.56% 县道能通达 0% 乡道能通达 -0.59% 仅村道能通达 -1.17%对外交通便利度（距离物流中心、货运中心、高速路口）（米）（0，1500） 0.98% 1500，3000） 0.49% 3000，5000） 0% 5000，8000） -0.51% 8000，+） -1.02%表 3-3 耕地三级修正系数表优 较优 一般 较劣 劣指标标准因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数地貌类型处于平原地带（开平市中部和东部等区域） 0.66%处于平原、丘陵过渡地带 0.33%处于丘陵地带（开平市北部和中南部
23、等区域）0% 处于丘陵、山 地过渡地带 -0.32%处于山地地带（开平市西北部和南部等区域）-0.64%地形坡度（） 0，2） 0.64% 2，5） 0.32% 5，8） 0% 8，15） -0.31% 15，90） -0.62%田面坡度（） 0，2） 0.56% 2，5） 0.28% 5，8） 0% 8，15） -0.27% 15，25） -0.54%有效土层厚度（厘米） 100，+ ） 0.95% 80，100） 0.48% 60，80） 0% 30，60） -0.46% （0，30） -0.93%土壤质地 壤土 0.83% 砂壤土 0.42% 粘土 0% 砂土 -0.40% 砾质土 -0
24、.81%10指标标准优 较优 一般 较劣 劣因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数 因素指标 修正系数剖面构型 通体壤、壤/砂 /壤 0.46%壤/粘/壤、砂/粘/粘、壤/粘/粘0.23% 粘/砂/粘、通 体粘 0% 砂/粘/砂、壤/ 砂/砂 -0.22% 粘/砂/砂、通 体砾 -0.45%土壤 pH 值 6.0，7.9） 0.57% 5.5，6.0） 0.28%5.0，5.5）或7.9，8.5）0% 4.5，5.0） -0.28%（0， 4.5）或8.5， 14）-0.55%土壤有机质含量（% ） 3.0，100 0.64% 2.0，3.0） 0.32
25、% 1.0，2.0） 0% 0.6，1.0） -0.31% （0， 0.6） -0.62%地下水位深度（厘米） 60，+ ） 0.58% 50，60） 0.29% 40，50） 0% 30，40） -0.28% （0，30） -0.56%水源类型河流、大型水库（潭江、大河沙水库、镇海水库等）0.68% 河流（白沙水、 新桥水等） 0.34%小型水库（立新水库、花身蚕水库）、湖泊0% 其他小型水库 -0.33% 仅依靠地下水 -0.66%灌溉水源质量 水质达到或 类标准 1.20% 水质达到或 类标准 0.60% 水质达到类 标准 0%水质达到劣类标准但不黑臭-0.58% 水质达到劣类标准且黑臭
26、 -1.17%灌溉条件 充分满足 0.66% 基本满足 0.33% 一般满足 0% 灌溉条件欠缺 -0.32% 无灌溉条件 -0.64%排水条件有健全的排水沟道（包括抽排）0.52%排水体系（包括抽排）基本健全0.26% 排水体系（包括抽排）一般 0% 排水体系不完善，容易淤塞 -0.25% 无任何排水体 系 -0.50%田间路网密度（田间路面积占比）0.2，0.3） 0.39% 0.1，0.2） 0.20% 0.05，0.1） 0%0.01，0.05）或（0.3 ，1）-0.19% （0， 0.01） -0.38%农田设施建设水利、机耕路、机械化等农田设施建设完善0.37%水利、机耕路、机械化等农田设施较完善0.19%水利、机耕路、机械化等农田设施建设基本配套0%水利、机耕路、机械化等农田设施建设较差-0.18%水利、机耕路、机械化等农田设施建设缺乏-0.36%
