1、闵吴府办发 20154 号吴泾镇人民政府办公室关于转发吴泾镇加强住宅小区综合治理三年行动计划（20152017） 的通知各村（居）委、镇属事业单位（公司）、机关各办：镇房管办制定的吴泾镇加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017 ）已经镇政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。特此通知闵行区吴泾镇人民政府办公室2015 年 9 月 9 日- 2 -吴泾镇加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）为切实加强本镇住宅小区综合治理工作，按照区委、区政府总体工作部署和要求，依据 闵 行 区 加 强 住 宅 小 区 综 合 治理 三 年 行 动 计 划 （2015-2017）（闵府
2、办发 201552 号）文件精神，结合吴泾特色，制定本镇加强住宅小区综合治理三年行动计划。一、指导思想和基本原则（一）指导思想围绕市委、市政府关于“创新社会治理、加强基层建设”的总体要求，以提升人民群众的居住满意度为最终目标，以解决住宅小区中的突出问题为主要突破口，以落实责任主体和夯实基层基础为工作重点，坚持综合治理，努力构建政府监管、市场作用、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，进一步提升本镇住宅小区综合治理水平。（二）基本原则一是加强领导、合力推进。依托“大联动” 平台，整合资源，强化前端管理，推动相关管理责任部门和单位履行职责。二是居民自治、社会参与。发挥居民自治
3、作用，调动居民自我管理、自我监督的积极性，提升业主大会、业委会的自治能力，强化居委会的指导、服务和监督功能，引导社会中介组织积极参与社区公共事务管理。三是问题导向，聚焦民生。- 3 -聚焦安全隐患和顽症难题，加大协调解决力度，着力解决住宅小区中人民群众最直接、最关心、最现实的民生突出问题。四是综合治理，形成长效。更加注重市文明镇的创建过程和创建成效，由突击迎检向长效建设转变，引导开展群众性自我教育、自我管理，努力提高居民业主文明素质，加强社会治理，推进社会建设。二、主要工作目标到 2017 年，完善住宅小区管理体制、机制， “大联动” 作用得到充分体现，社区综合治理水平明显提升；基本解决住宅小
4、区中涉及民生的突出问题，硬件设施达到保障居住安全和正常使用的基本要求，房屋安全得到显著加强，居住环境得到明显改善；推动市文明镇创建，社区文明程度和长效管理水平明显提升。三、工作措施（一）完善管理体制机制，建立并落实相关工作制度加强住宅小区综合治理，要完善管理的体制机制，建立并落实相关工作制度。 （共涉及 5 大项 9 小项工作内容）1.建立镇级联席会议制度，细化完善职责清单镇级层面是住宅小区综合治理的实施主体，建立住宅小区综合管理联席会议制度，组织各成员单位部署、推进和协调辖区内住宅小区综合管理各项工作，镇联席全体会议每年召开一次，总结、通报、布置工作。对跨多个部门的综合性复杂性问题、媒体曝光
5、的重大事件以及提交的无法协调化解的矛盾，及时召开专题协调会，或指定牵头处理和配合单位。- 4 -联席会议下设办公室，负责落实和推进联席会议的各项工作并将工作情况及时报告给区联席会议。 （此项工作由镇级层面统筹安排）2.完善“大 联动” 网格化管理模式，推 进综 合管理机构设置制定推动相关条线管理机构纳入镇属地化管理的工作实施方案，在本镇住宅小区中依托“大 联动” ，实施网格化管理，主要对可巡查发现的住宅小区管理领域部件、事件问题进行巡查发现、派单、处置。可根据工作实际，逐步将其他适宜的社会管理事项纳入网格化管理。 （此项工作由镇大联动推进办牵头，镇联席会议相关成员单位配合，2015 年 8 月
6、底前完成工作方案， ）3.建立快速发现和应急处置机制对于老旧住房突然坍塌、燃气爆燃、高层电梯停运、物业企业突然撤出、物业企业不进行交接等影响社会稳定的特殊、紧急情况以及涉及损坏房屋承重结构、侵占消防通道等危及公共安全的事件，镇应整合力量建立应急响应和快速处置机制，及时妥善处置解决。 （此项工作由镇房管办牵头，镇社区办、综治办、大联动推进办、安监所、办公室、吴泾派出所、塘湾派出所等单位配合，2015 年 8 月底前完成工作机制建立）4.建立完善培训、信用管理和调解等工作保障制度镇政府要落实资金，对居委会、业委会、社会中介组织、街镇相关人员及安保人员开展培训，切实帮助业委会成员提- 5 -高自我管
7、理能力，帮助居委会及相关管理人员提高指导服务水平，帮助物业企业提高安保水平。 （此项工作中居委会及相关人员培训方案由镇社区办牵头，业委会人员培训方案由镇房管办牵头，安保人员培训由吴泾派出所、塘湾派出所牵头，2015 年 8 月底前完成三年培训计划的制定）结合市、区两级诚信体系建设的推进，将住宅小区内违法建筑、损坏房屋承重结构、擅自改变房屋使用性质、 “群租”和拒不续筹专项维修资金等违法违规行为录入本市公共信用信息服务平台，并依法面向社会提供查询，以惩戒制约不文明的居住行为。参与对涉及在小区内提供服务的物业服务企业、绿化养护单位、电梯维保单位等企业，建立企业诚信平台。 （此项工作由镇房管办、科信
8、办牵头，镇相关部门配合）开展辖区住宅小区物业管理纠纷人民调解工作调研，完善房地物业纠纷人民调解工作的各项制度，强化镇房地物业纠纷调解组织参与调处、法律咨询、沟通协商、分析研判的工作职能，指导居委会调委会开展住宅小区物业管理纠纷预防排查和调处工作；针对住宅小区物业管理矛盾特点，开展不同层面的纠纷调处培训工作；结合住宅小区物业管理方面法律法规、规章制度，组织开展形式多样的宣传教育活动。（此项工作由吴泾司法所牵头，镇房管办配合）5.强化考核督查力度推进落实三年行动计划（此项工作由镇联席办牵头，镇联席会议各成员单位配合）；制定住宅小区综合治理考核办法，将其列入对相关部门- 6 -的年终工作考核。 （此
9、项工作由镇党群办牵头，镇联席会议各成员单位配合，2015 年 11 月底前完成考核办法制定）对镇机关工作人员在工作中存在的有错无为等行为，适时启动问责。 （此项工作由镇监察室牵头，镇联席会议相关成员单位配合）（二）明确工作任务，实行模块管理根据镇社会治理和住宅小区综合治理的实际情况，对于住宅小区内遇到的各类问题，需要明确工作任务，实行模块式管理。 （共涉及深化“ 大联动” 体制机制、提升社区管理 软实力、提高社区硬件水平和统筹推进涉及住宅小区相关事务 4大模块的 27 项具体工作任务）1.深化“大 联动” 体制机制，做 实前端管理根据关于深化“大联动 ”体制机制建设 的实施意见（试行）（闵委发
10、 201510 号）， 进一步完善深化 镇“大联动”体制机制，强化常态运行，完善分层分级快速处置机制，健全和完善疑难案件协调督办机制，通过协调各专业管理派出机构，处置辖区内住宅小区综合管理相关事务，建立长效常态的多部门工作协同机制、事前事中事后的持续跟踪机制。同时，应当根据不同时期的重点目标，建立工作事项动态调整机制。（上述工作由镇“大联动 ”推进办牵头， 2015 年 8 月底前制定深化“ 大联动 ”体制机制建 设工作方案）整治违法建筑，对于住宅小区内的在建违法建筑，要重点做好前端发现、劝阻制止、调查处置和实施强拆等各个环节，严格控制新增；对于存量违法建筑，要综合考虑违法建筑- 7 -的材质
11、、规模、危害性等因素，加强巡查管理，对其中群众反映特别强烈或产生恶劣影响的，要加强劝阻并适时启动强拆。（此项工作由镇城市网格化综合管理中心牵头，镇城管执法中队、规建办、房管办、水务站等相关部门配合，2015 年 8 月底前完成工作方案）消除公共安全隐患，对于封堵安全出口、消防通道，地下空间违规居住或储存易燃易爆物品，商铺等“非改居” ，住宿与生产、仓储、经营“ 三合一” 场所，损 坏房屋承重结构，无证经营、储存、灌装液化石油气，无证行医等住宅小区内的公共安全隐患，要建立快速发现和前端处置机制，加强整治、督促整改，及时消除安全隐患。 （此项工作由镇综治办牵头，吴泾派出所、塘湾派出所、规建办、社区
12、办、安监所、房管办、经发办、吴泾市场监管所、卫监所等相关部门配合，2015 年8 月底前完成机制建立）规范房屋租赁，开展对“群租” 小区的集中整治，通 过积极预防、巡查发现、宣传劝阻、快速处置，并依托社会专业机构开展住宅小区闲置住宅的代理经租，创建并巩固“无群租小区” 。 （此项工作由镇房管办牵头， 镇综治办、安监所、吴泾派出所、塘湾派出所、社区办等相关部门配合，2015 年 8月底前完成工作方案，方案内容应涵盖集中整治、代理经租、“无群租小区 ”挂牌创 建等工作）分类管理无证照经营，对于无证网吧、餐饮、办学和废品收购等无证照经营行为，根据无证照经营的危害性和管理风险的大小，区分情况，对一时无
13、法办理执照又难以取缔的，- 8 -而其存在确实满足了周边居民生活需要且对社会危害不大的，在政府牵头下，以社区前端管理为主，职能部门指导监督，规范其经营行为，在防止产生危害性的前提下，做到可控有序，同时减少扰民现象。 （此项工作由吴泾市场监管所牵头，镇综治办、吴泾派出所、塘湾派出所、教委办等相关部门配合）2.充分发挥社区各级力量，提升社区管理软实力充分发挥社区内居委会、业委会、物业公司和社会团体等的力量，建立有效的联动管理机制，培育中介机构参与管理，引导和推动居民自治，稳步提升社区管理软实力。（1）以物业党建联建引领住宅小区综合治理。要继续深化物业党建联建工作，社区层面建立以居民区党(总)支部为
14、核心，居委会、业委会、物业服务企业以及党员和社会团体等共同参与的联建机制。推行居民区党组织兼职委员制度，增强居民区党组织统筹社区资源的能力。 （此项工作由镇社区党委牵头，镇社区办配合,2015 年 8 月底前完成机制建立的工作方案）强化居委会对业主大会、业委会组建 、换届、日常运作的指导、服务和监督职责，进一步发挥居委会在业主自治管理中的作用，推进落实居民区基层组织建设；在有条件的居民区，探索符合条件的居委会成员通过合法程序兼任业委会成员；探索在居委会内设机构中设立环境和物业委员会。发挥社区联席会议制度对推动住宅小区物业管理工作的重要作用。 （上述各工作由镇社区办牵头，镇社发办、房管办指导、-
15、 9 -配合,2015 年 8 月底前完成机制建立的工作方案）（2）深化完善镇管社区的组织架构和运作机制。探索在镇与居委会之间建立社区管理工作机构，赋予其社区事务协调权、建议权和监督权，负责统筹社区建设与管理各项工作及协调各类综合性矛盾。 （此项工作由镇社区办牵头，镇相关部门指导、配合）（3）完善优化业主自我管理规制。应制订目标，逐步提高业主大会组建率和业委会运作规范率，充分发挥业主自治作用，共建平安家园、宜居家园。对尚无条件成立业主大会和业委会的，由镇社区办牵头，居委会加强指导，帮助业主加强自我管理。积极引导业主大会、业委会依照示范文本，修订本住宅小区相关管理规约和议事规则，规范业主物业使用
16、行为，明确违约行为的处置方式和相应责任，由业主大会授权业委会或物业企业及时制止违法违规行为。 （上述各项工作由镇社区办牵头，镇房管办指导，其他相关部门配合，2016年底前全面完成新版三个文本的业主大会表决）（4）完善物业服务市场机制。结合本辖区实际，对售后房小区、保障性住房小区和未成立业委会的早期建设的商品房小区，建立物业服务收费及相关事务的协商协调、指导监督和应急处置机制；根据物业行业协会或第三方中介机构发布的物业服务内容、服务标准和服务价格等信息，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。对于物业服务企业和业委会协商确定物业服务收费标准有困难的，鼓励双方委托社会中介机构进行评
17、估，并根据评估结果最终- 10 -确定物业服务内容和收费标准。 （上述各项工作由镇社区办牵头，吴泾市场监管所、房管办指导、配合）继续通过物业共建补贴考核的方式促进动迁房、售后房小区的物业企业提高服务水平，逐步走向市场化。 （此项工作由镇社区办牵头，镇房管办等相关部门配合，2015 年底前完成工作方案）（5）强化物业行业监管力度。推广签订新版前期物业服务合同、 物业服务合同。督促物业服务企业在服务过程中，在住宅小区醒目位置主动公示合同约定的物业服务内容和收费标准；根据细化的各等级资质具体条件，加大物业服务企业资质管理力度；在招投标具体操作事务和管理下沉到区县房管部门后，进一步将业主大会决定公开招
18、标的，纳入招投标平台管理。 （此项工作由镇房管办牵头，其他相关部门配合）推进落实在本镇服务的物业企业诚信管理平台的建立；制定“ 平安小区 ”创建 评定及公示的工作机制。 结合“平安家园工程”，建立 对小区物 业安保先进单 位的表彰奖励机制和工作较差企业的信用制裁机制；依托现有企业信用平台和镇政府门户网站对小区物业安保工作的考评为依据，对物业安保管理尽职尽责，小区创安工作绩效明显的，在相关网站上发布表彰信息，并纳入各级平安单位创建工作予以表彰奖励。对违反法律规定被行政处罚或经责令整改逾期未改正的，由行政监管部门录入在我区服务企业的信用平台。优化物业服务企业和项目经理违规行为的发现、处置等流程，加大物业
