1、 可行性研究报告北京中设泛华工程咨询有限公司大庆分公司郭尔罗斯购物中心项目可行性研究报告 法人代表 许文发 教授级高工总经理 闫宪春 高级工程师项目负责人 刘宇桥 工程师校 对 王 霞 工程师部门审核人 魏 明 工程师公司审核人 蒙喜庆 高级工程师编制组成员：孙长伟 工程师 王 玉 工程师北京中设泛华工程咨询有限公司大庆分公司2014 年 7 月 11 日可行性研究报告北京中设泛华工程咨询有限公司大庆分公司目录第一章 总论 .11.1 项目概况 .11.2 项目必要性分析 .21.3 研究范围 .31.4 编制依据 .31.5 项目经济性指标 .31.6 结论及建议 .4第二章 房地产市场分析
2、 .52.1 2013 年全国房地产市场特征 .52.2 大庆市房地产市场 .152.3 未来全国及肇源县房地产发展预测 .17第三章 项目建设条件 .193.1 肇源县区域概况 .193.2 项目选址及建设条件分析 .21第四章 工程建设方案 .224.1 项目概况 .224.2 规划设计 .224.3 建筑单体设计 .234.4 结构设计 .254.5 给排水设计 .26可行性研究报告北京中设泛华工程咨询有限公司大庆分公司I4.6 暖通设计 .274.7 电力电信设计 .284.8 绿化、环保、环卫 .31第五章 节能措施 .325.1 节能依据 .325.2 用能情况 .325.3 节能
3、措施 .335.4 节能评估 .34第六章 环境影响评价 .366.1 设计依据 .366.2 环境影响评价原则 .366.3 项目位置环境现状 .366.4 项目建设与运营对环境的影响 .366.5 项目建设期环境保护措施 .376.6 项目运行期环境保护措施 .386.7 环境影响评价 .38第七章 安全与消防 .397.1 安全措施 .397.2 消防 .40第八章 组织机构及项目管理 .418.1 组织机构设置 .41可行性研究报告北京中设泛华工程咨询有限公司大庆分公司II8.2 劳动定员 .428.3 员工培训 .438.4 薪酬及福利 .448.5 工程建设管理措施 .44第九章
4、工程进度及招标 .459.1 工程实施原则 .459.2 建设工期 .459.3 工程进度安排 .459.4 招投标 .45第十章 建设投资估算和资金筹措 .4810.1 编制依据 .4810.2 估算范围 .4810.3 建设投资估算 .4810.4 资金筹措 .48第十一章 财务分析与评价 .4911.1 编制依据 .4911.2 基本参数 .4911.3 财务分析 .5011.4 赢利能力分析 .5111.5 价格盈亏平衡分析 .51第十二章 风险分析 .52可行性研究报告北京中设泛华工程咨询有限公司大庆分公司III12.1 风险分析概况 .5212.2 风险因素识别 .5212.3 风
5、险评价 .5212.4 风险防范对策及建议 .53第十三章 结论与建议 .5413.1 结论 .5413.2 建议 .54附表附表 1：总投资估算表附表 2：总收入、营业税金及附加估算表附表 3：总成本费用估算表附表 4：资金使用计划表附表 5：项目损益表附表 6：项目现金流量表附图：项目总平面布置图可行性研究报告北京中设泛华工程咨询有限公司大庆分公司0第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称郭尔罗斯购物中心项目1.1.2 建设单位肇源县东方房地产开发有限公司1.1.3 建设性质新建1.1.4 建设工期该项目建设期 24 个月，从 2014 年 7 月开始前期工作，到 2016 年 6
6、月工程竣工。1.1.5 拟建地点肇源县城南社区（原肇源县罐头厂东厂区） 。1.1.6 建设规模及内容本项目分两期，规划用地面积 27619.12，总建筑面积 61978.2，其中住宅建筑面积 20533.12，商服建筑面积 17430.2，农贸市场建筑面积 16505.68，办公室建筑面积 6075.2，车库建筑面积 1434，容积率 2.24。一期规划用地面积 15841.39，总建筑面积 31316.68，主要建设商服、农贸市场和办公室等，二期规划用地面积 11777.73，总建筑面积30661.52，主要建设住宅、商服、车库和办公室等。可行性研究报告北京中设泛华工程咨询有限公司大庆分公司
7、11.1.7 建设总投资估算及资金筹措本项目总投资为 12000.00 万元，其中：建筑工程费 8501.34 万元，设备购置及安装费用 155 万元，基础设施配套费 1115.61 万元，其它费用1772.53 万元（含土地费用 1466 万元） ，预备费 205.52 万元，铺底流动资金 250.00 万元。全部为企业自筹。1.2 项目必要性 分析1.2.1 项目是促进国民经济发展的需要当前我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的主要产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作
8、用约 1.5-2 个百分点。房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。因此本项目的建设是利于国民经济发展的，是可行的。1.2.2 项目是促进肇源县房地产市场健康发展的需要最近几年，肇源县居民优越居住消费需求日益增加，房地产行业发展迅速，各开发商迎合市场需要进行了大量的开发建设，从以往地产开发来看，在肇源县进行地产开发是极具投资潜力的。从利润水平和投资回收期以及风险综合看来，肇源县房地产是值得投资的。本项目建设利于肇源县房地产市场的健康发展。可行性研究报告北京中设泛华工程咨询有限
9、公司大庆分公司21.2.3 项目是促进当地经济发展、提高人民居住水平的需要肇源县近年来吸引了各大地产商的进驻开发，在居住水准上给肇源县人民进行了很大的提升。从高层住宅到商业及其配套等，本项目从各个层面提升了肇源县人的消费理念和居住水平。不仅如此，本项目的开展大力推动了肇源县的经济建设，本项目的建设带动了上百个行业的集体提升，提升了肇源县的劳动就业率，加大了肇源县经济快速健康发展速度。如此来看，本项目不论是对于提升肇源县整体发展还是提高肇源县人民居住水平都贡献巨大。1.2.4 项目建设利于房地产业接续发展本项目的建设，一方面促进了肇源县人民居住水平，另一方面也促进了房地产业的接续发展。房地产业的
10、接续发展不仅对于肇源县 GDP 增长利好极大，对肇源县各个行业的带动作用也十分明显。房地产业的外延效应决定了本项目的巨大利好作用。进行本项目对于房地产业接续和发展方面来讲，是十分必要的。1.3 研究范围（1）对项目的建设背景进行分析论证；（2）对项目建设的必要性和可行性进行分析论证；（3）对项目建设的指导思想、市场分析进行分析论证；（4）对项目的建设内容与建设规模、建设条件与场址选择、工程建筑方案进行分析论证；（5）对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全可行性研究报告北京中设泛华工程咨询有限公司大庆分公司3等方面提出实施意见，环境保护方案按环保部门批复意见实施；（6）根据可行性
11、研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案；（7）根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案；（8）进行项目财务分析及评价，进行项目不确定性分析。1.4 编制依据（1）本项目可行性研究报告编制委托书（2） 肇源县城市总体规划（3）国家发改委建设项目经济评价方法与参数 （第三版） （2006年 7 月）（4） 产业结构调整指导目录 （2011 年本） （2013 年修正） ；（5） 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 （国办发【2006】37 号）（6） 国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知 （国办发201317 号）（7） 大庆
12、市城市拆迁管理条例（8） 投资项目可行性研究工作手册中国物价出版社 2002 年 9 月（9） 投资项目可行性研究指南中国电力出版社 2002 年 3 月版（10）建设单位提供的其他有关资料1.5 项目经济性指标项目总投资收益率为 67.98%，项目净利润为 6117.84 万元，项目资本可行性研究报告北京中设泛华工程咨询有限公司大庆分公司4金净利润率为 20.41%，盈利情况良好。项目税前投资回收期 2.28 年，税后投资回收期 2.34 年。投资回收期较短，计算结果表明，当项目的销售价格达到预测价格的 71.21%时，企业可以保本经营。因此受市场价格变化影响较小。1.6 结论 及建议1.6
13、.1 结论随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，城市建设快速推进，人们对住房条件要求越来越高，该项目的建设适合市场需求，销售前景看好，具有良好的经济效益和社会效益。该项目经过充分的市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善肇源县居民生活条件，起到了至关重要的作用，是社会和经济效益双赢的好项目。项目规划布局人性化，结构安全可靠，实施计划科学。建设资金筹措方案已基本落实，该项目建设的基础条件均已具备，因此本项目已经完全具备开工条件。本项目是极具可行性的！1.6.2 建议（1）应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位；（2）建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建一个优质工程；（3）对项目建设的设备材料购置，应有超前意识，做到高起点、高标准、管理信息化，操作人性化；（4）建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会各
