1、 乔布斯商业招商执行方案2017 年 11 月 01 日第一部分、招商准备工作1、招商主体A、成立以乔布斯商业项目招商小组为主体的专职招商小组进行招商。B、成立以公司策划部、销售部、物业公司为策略支持的招商协作小组进行策略支持。2、招商队伍组建为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。招聘原则：专业的招商人员，必须具有本行业从业 2 年以上招商管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等
2、方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量客户资源者。招商部人员招聘计划：由于本项目的体量不大，招商存在一定的难度，需要项目招商组进行商家的洽谈、市场资料、信息的收集反馈与招商合同等的洽谈和签订。故项目招商组的人数建议在 57 人左右：项目负责人 1 名招商组长：2 名招商员/市场研究员：3 名商业策划：1 名3、招商架构本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个招商小组,一个负责策略的制定另一个负责具体的招商细则。招商经理向公司直接领导负责，进行招商工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。备注：以上人员建议在项目招商正式启动前半个月到位（2017
3、年 10 月 15 日前） ，并针对招商进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。、招商工作管理 招商人员上岗前培训，做招商前准备； 每周项目例会，通报每周招商情况及当前亟待解决的问题； 每日以书面形式记录招商情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报； 定期提交周例会纪要、招商周、月总结； 每月定期组织招商小组与招商协助小组人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计划书。营销策略协作小组招商项目经理招商副经理招商策划招商员策划部 销售部 物业部招商副经理招商员盛百行商业运营管理公司公司招商总监、招商物料准备 招商物料：招商手册、招商单张、确定宣
4、传包装概念、总体广告宣传用语。商业概况，业态规划、招商条件和日期（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍）A3 大小，铜版印刷 广告公司制作，用于招商推介、说明会现场或直邮 招商合同文本（制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等） 。 招商部负责 招商细则 、招商流程、租赁协议等 招商部负责、办公室协助 商业部分总平图（工程图） 、商业街平面图（规划效果图） 招商部负责 完成招商队伍的建立（招聘） ，进行培训及人员甄选分配，招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。公司行政部负责 制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。招商部负责 招
5、商处的筹建、确定组织机构和部门协调。物业公司第二部分、招商时间及节奏安排一、招商对象大中型海鲜餐饮中小型海鲜加工及特色餐饮中小型综合会所足浴及专业女 SPA 会所中小型超市、酒吧、休闲茶餐厅社区型医疗诊所、银行、邮局家居用品，社区服务配套# 招 商 及 经 营 模 式 建 议广场商业街方案 1、建议进行招商（租赁） ，引进大型全国连锁海鲜酒楼、足浴或茶楼咖啡厅等，确保档次和具有强大的竞争力。考虑适当情况下可以联营或扣点，引进西安或是全国知名海鲜酒店、足浴或西餐厅，一可以为销售服务，二可以提升整体形象。联营的方式可以增加客户经营的信心，降低客户投资的风险。方案 2、建议进行招商（租赁） ，引进著
6、名的健身会所或者是女子 SPA 会所。大型海鲜酒楼：引进大型主力店为主，可适当进行前期的分割规划（由于体量较大，估计招商会存在很大的难度）主力店应充分考虑综合竞争能力并在租金上给予支持。社区大型的配套：医院、银行、邮局、建议进行意向性的客户接触，建立良好的关系，积累客户。附： 商 业 招商方向与经营方式楼层 面积 业态定位 招商方向 经营方式1/2 层西南面 海鲜酒楼及特色餐饮 西安或全国知名的海鲜酒楼及著名餐饮连锁等 招商（租赁）或联营3 层及 1 层 2 层北面休闲娱乐 教育、足浴店 社区超市、社区服务的药店诊所家政服务+洗衣店+美容美发店+装修设计公司等蛋糕店、花店、水果店、音像制品店等
7、等目标性招商。招商（租赁）或联营+直营二、招商范围全国范围内的知名中高档海鲜餐饮、品牌连锁店 市内知名高档中西餐厅、知名品牌精品、餐饮、社区配套相关行业三、招商时间计划第一阶段： 2017 年 10 月2017 年 11 月 （了解商业形态，海鲜及中西餐厅、足浴休闲西安布局）第二阶段：2017 年 10 月2017 月 12 月 （主力海鲜店及社区需求型商业形态，医院、银行、生活配套的基本要求）第三阶段：2017 年 11 月2018 月 6 月 （著名海鲜餐饮及特色餐饮）四、招商节奏安排由于本项目目前的市场状况及项目实际需要，对上述三阶段工作进行分解如下：第一阶段第一步 初步招商工作 组建招
8、商队伍及筹备招商物料 少量的宣传公关工作 直抵主力店（海鲜餐饮、足浴休闲、超市） ，同时尽量积累经营定位类别的商家资源第二步 全面招商工作 继续对主力商家的跟进，逐步缩减范围确定核心商家 跟进核心商家并展开宣传攻势 跟据商家的质素及营业性质来拟定其进驻本项目的可能性和条件检讨第一阶段招商的市场反应，并就招商策略、目标商家及招商条件，作出最适当的调整评估第二阶段工作的效果，对商家进行取舍，在此阶段工作不可行的情况下，尽快调整招商方案。第三步 再次招商工作 调整招商对象，调整招商物料 对前期积累的商业资源作更深入广泛的营销宣传 跟据商家的质素来拟定其进驻本项目的可能性和条件 落实餐饮经营条件、经营
9、准备等筹建工作第五步 交付使用及试业开幕 协助商家进场，入图审批、装修等工程问题 安排新闻发布会、记者会、作广泛开业宣传 开幕活动，举办宣传活动，打响知名度第四步 落实商户进驻本项目 与商家洽谈租赁条款 落实进驻商家，签订正式合约 全面发放项目开业进场消息 大量利用传媒作宣传推广工作项目招商转入第二阶段项目招商转入第三阶段五、招商计划及时间表：（第一阶段、第二阶段）招商阶段 开始时间 结束时间 招商目标 天数招商筹备工作 2017 年 10 月 20日2017 年 11 月 20日1、招商人员到位，完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。2、完成印制各种合同、文件、
10、申请表、登记表等。3、完成一切招商准备工作20初步招商工作2017 年 11 月 1 日 2018 年 1 月 15 日 1、 招商组熟悉本招商项目的相关内容，客户问询的准备2、 收集大客户及品牌商户的招商资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商员拜访等推介程序展开招商；3、 初步确定目标客户及重点追踪客户4、 完成招商任务的 10。30全面招商工作2018 年 1 月 16 日 2018 年 5 月 15 日 1、 客户资料的收集和筛选。市场调研和竞争对手研究、目标、潜力。客户的锁定，客户资料的分类管理。2、 客户的持续跟踪，在总原则不变的情况下，针对不同的商家制定不同的招商优惠政策。3
11、、 完成招商任务的 45。4、 完成第一阶段任务的 80。30再次招商工作 2018 年 5 月 16 日 2018 年 7 月 30 日 1、完成招商任务的 15。 15落实商户进驻本项目2018 年 7 月 1 日 2018 年 7 月 30 日 1、完成第一阶段招商目标：签约率 90，入住率 802、完成第二阶段招商任务 40 15交付使用及试业开幕 2018 年 8 月 1 日 2018 年 8 月 15 日 1、 第一阶段招商完成，进入正常的营运状态2、 完成第二阶段招商任务 20 60第二阶段再次招商 2018 年 8 月 16 日 2018 年 10 月 16日 1、完成第二阶段
12、招商任务 15落实第二阶段，商户进驻本项目2018 年 9 月 16 日 2018 年 11 月 1 日 1、完成第二阶段招商目标：签约率 70，入住率 602、开始第三阶段招商第三阶段招商 2018 年 11 月 20018 年月 12 月 完成整个商业部分的招商及运营第三部分、招商实施战略一、招商战略、策略1、招商将实施快、准、灵的战略 快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料，积极主动争取和大型全国海鲜连锁型主力商家取得联系并进行有效的沟通，尽早确定商家进驻的可能性，及早发现问题并及时调整招商方案；公关宣传工作全面铺开，以最快的信息发布及行动达到招商的全面认知、认同。 准：
13、认准时机准时开始招商消息的发布，把项目准确明晰的定位、业态划分和项目区域未来无限的发展潜力展示给目标商家和未来的投资者；准确把握商家的心理和需求，做好招商相关的服务工作，专业地操作招商计划。 灵：市场众多的不确定因素和招商工作中存在的人为因素都会影响招商方案的选择和计划实施的效果，在专业高效操作的前提下，根据市场情况和计划实施的结果及时调整招商计划的各项内容。2、招商总策略 走出去、请进来 建立直复式的招商网络 以流动招商为主、现场招商为辅2.1.走出去、请进来由于本项目依托合生国际，面向海鲜市场，服务社区的定位。因此，在招商过程中也将针对全国性的大中型的海鲜餐饮及连锁品牌足浴休闲走出去，将招
14、商的范围扩展至全国范围内，充分的利用乔布斯知名度、号召力进行商家的引进。2.1.建立直复式的招商网络招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去营销的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传，直复营销手段可低成本高效率地达到此目的。通过各种招商物料将项目的招商信息发布、传递到目标消费者（如：集团公司网站、项目网站、项目营销中心、招商手册、DM 等） 。2.1 以流动招商为主、现场招商为辅在现场达到展示效果时，建议采用必须采用“售点+通路”双管齐下营销模式，以流动招商为主，以现场招商为辅。二、商业部分整体租金水平预计(仅为参考)区域 楼层 面积 业态 租金建议(元/.月)南面西面 1/2F 大型海鲜餐饮 一楼南 130-150北面 1F 社区配套 二楼 60-803F 商铺 休闲及社区配套、 三楼 40-60备注：以上租金建议仅为参考，具体租金标准需要在招商工作正式开展前进行最终确定。
