1、1毕业论文（设计）文献综述题目公允价值在投资性房地产中的应用专业会计学一、前言部分（一）写作目的房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分。被普遍认为是受新会计准则影响最大的行业之一。其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，而且由于投资性房地产的账面净值显著低于公允价值，计量模式一旦改变，对上市公司影响巨大。随着我国房地产企业的增多和宏观经济的发展，实施新会计准则后公允价值会逐渐成为评估投资性房地产企业的主要计量属性，这有利于引导市场更多的关注投资性房地产企业的真实价值。然而，我国目前尚不具备在投资性房地产领域广泛应用公允价值的客观条件。因此。适时分析新的会计准则对房地产行业的影响显得十分
2、必要。文章着重探讨了公允价值在房地产企业中的具体运用并分析公允价值计量模式对投资性房地产企业的影响。对进一步推进公允价值计量模式在投资性房地产企业中的应用起了积极的作用。（二）相关概念1公允价值国际会计准则委员会1999年发布的国际会计准则第39号金融工具确认和计量第98段指出在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易。因此，公允价值不是企业在强制性交易、非自愿清算或本销售中收到或支付的金额1ASC，1999。”美国财务会计准则委员会于2000年2月颁布的第7号概念公告对公允价值的定义是“公允价值是当前的非强迫交易或非
3、清算交易中，自愿双方之间进行资产或负债的买卖或发生与清偿的价格FASB2000。”我国新颁布的企业会计准则基本准则中，把公允价值定义为“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”从比较中可以看出，我国新企业会计准则对公允价值的运用有所创新并且较为谨慎，这是顺应我国市场经济发展的现状，新企业会计准则还严格规范了运用公允价值的2前提条件，即公允价值在具有商业实质并能够可靠计量时才能使用，值得注意的是，公允价值计量在新企业会计准则中的大多数具体准则中并不具有强制效力，也是充分考虑了我国特殊的经济环境与会计环境。2投资性房地产国际会计准则委员会（IASB）将投资性房地产定义
4、为“投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有）”。我国在2006年颁布的企业会计准则第3号投资性房地产中对投资性房地产定义如下“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产”，它包括已出租的建筑物；已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权三类，并不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。与IASB类似。（三）综述范围本文参考了20002010年间发表于财会研究、会计之友、科技信息、中国外资、现代商业、管理学家、经济研究导刊、商场现代化
5、等学术杂志中的研究论文，借鉴了财政部企业会计准则中的有关准则，通过分析与总结这些文章，对公允价值在投资性房地产中的应用有了总体上的把握。（四）相关主题及争论焦点本文对投资性房地产采用公允价值计量对房地产企业的资产结构、所有者权益、企业利润、税负等方面产生影响。指出了公允价值应用的障碍，并对如何推广公允价值的应用给出了一些建议我国在2006年颁布的企业会计准则第3号投资性房地产中对投资性房地产定义与IASB类似即投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。通过比较国际会计准则委员会、美国财务会计委员会以及我国企业会计准则中对公允价值的定义，可以看出我国新企业会计准则对公允价
6、值的运用有所创新并且较为谨慎。在国际会计准则趋同的环境下，如何将国外的理论应用于国内的实际，成为了理论界研究的一个焦点。二、主题部分（一）公允价值理论研究31国外学者的研究公允价值及其计量（雷思斯隆，2005）一文中围绕会计计量理论问题展开深入研究，作者在文章中主要介绍了公允价值的特点及应用的优越性，对计量方法进行了介绍，指出公允价值计量由于其本身缺陷，很难融入到传统的会计准则体系中来，因此就其问题又提出了一些建议。从净收益视角看公允价值和历史成本计量属性的作用（JAMESCATALDO，MORRISMCINNES，2005）一文中主要从企业收益角度研究了公允价值和历史成本计量模式的异同，得出
7、两种计量模式的利弊。2国内学者的研究公允价值国际会计前沿问题研究（谢诗芬，2004）一文中指出了公允价值必定是会计计量的发展趋势，并对公允价值的一些理论问题进行了研究。这本专著理论篇独创性地研究了公允价值的理论渊源、理论基础、概念及概念框架；系统归纳了最新的国际趋同的公允价值会计与审计方法体系，即公允价值确认、计量、报告和审计方法体系，其中重点阐释了现值计量方法体系；总结比较了中外公允价值研究应用的简史、环境、特征和经验教训，提出了在我国会计标准中正确应用公允价值的政策建议。公允价值计量一涵义、应用与展望（柳毅，2007）中指出“公允价值计量属性反映的是现值，但不是所有的计量现值的属性都可以作
8、为公允价值。公允价值的本质是一种基于市场的信息评价，是市场而不是其他主体对资产和负债价值的认定。”他们分析了公允价值在我国推广公允价值的理论和现实基础，并对我国公允价值的应用做出展望，认为现阶段我国公允价值的应用仍存在许多限制，应采取多种计量属性并存的方式，即在历史成本计量属性的基础上，尽量使用公允价值。浅谈公允价值计量（丘建文，2008）一文中分析了公允价值的可靠性问题、可操作性问题以及盈余管理的问题。在2006年新企业会计准则颁布之前，国内一批知名学者对公允价值在我国的应用进行了深入的探讨，基本都支持在我国会计中采用公允价值计量属性。这方面的研究如下公允价值计量模式在投资房地产准则中运用的
9、思考（郑明堂，2008）一4文中指出公允价值计量应用于我国新企业会计准则，反映了我国新企业会计准则和国际会计准则的趋同有条件地审慎运用公允价值计量，体现了我国新企业会计准则是依据我国国情进行了创新；将历史成本计量与公允价值计量并存并由企业按自身条件选择，这是考虑到我国市场经济发展的现状，体现了和谐与科学。基于公允价值的会计计量问题研究（葛家澍、窦家春，2009）一文中指出一项资产或负债的公允价值是指“在自愿交易的双方之间进行的现行交易，在交易中所达成的资产购买、销售或负债清偿的金额。”如果某项资产或负债没有可观察到的、由市场直接决定的市场价格，而却有合约规定的或可以预期的未来现金流入可用以估计
10、的，就可以用现值技术去探求公允价值。在文中，葛家澍举例分析了现值技术的运用方法和现值计量应遵循的原则，并且提出现值计量也可以用于负债；同时应反映借款入的资信状况。（二）投资性房地产的界定1国外投资性房地产的界定西方发达国家的房地产市场发展时间比较长、市场也比较完善，对房地产投资的理论研究有一部分是对投资性房地产的研究，这就为我国投资性房地产的研究提供了借鉴和参考依据。主要包括英国早在1981年就发布了标准会计实务公告第19号SSAPL9“投资性房地产的会计处理”，首次对投资性房地产做出概念界定；2000年国际会计准则委员会也通过了投资性房地产会计准则IAS40投资性房地产。先进的现代投资理论，
11、如马科维茨投资组合理论、夏普资本资产定价理论等在投资性房地产中的运用。2国内投资性房地产的界定在我国，投资性房地产的概念是随着新企业会计准则的颁布而出现。因此，目前财务会计界对投资性房地产的研究还相对较少，主要集中于会计处理的规范上。投资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题（赵西卜、王艳红、尚利，2006）一文中就投资性房地产如何进行初始计量、后续计量、转换及处置的会计处理等问题作了深入解读。又如王蕾，于鹏，杨双，丘建龙在从2007年年报谈投资性房地产公允价值模式的选择一文中通过对2007年上市公司披5露的年报数据，来分析投资性房地产公允价值模式对上市公司所有者权益和利润的影响。并结合上市公
12、司调整的目的性来分析企业所拥有的投资性房地产是否应引进公允价值模式。投资性房地产运用公允价值的思考（孟冰，2009）一文中对投资性房地产在我国应用的现状进行了分析，指出了理论上和公司在实务中应用的困难，并给出了一些解决的建议。投资性房地产准则中公允价值计量的应用（郑昕，2009）一文中主要分析了津滨发展公司应用新准则后对公司财务业绩的影响，其中提到了投资性房地产采用公允价值模式计量后公司业绩和财务指标的变化。（三）投资性房地产采用公允价值计量产生影响公允价值计量对我国上市公司影响初探（吴正奎，2008）一文中指出投资性房地产准则使得企业需对资产进行重新分类，将原来在存货，固定资产，无形资产中核
13、算和列报的投资性房地产，统一在“投资性房地产”科目核算，这势必会影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，可能会使这些企业的流动资产存货减少。公允价值计量模式在投资性房地产准则中运用的思考（高春连，2009）在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下,将原来按成本模式的这部分房地产转为投资性房地产按公允价值模式计量,其影响结果是,这些房地产企业的上年度资本公积其他资本公积将会得到较大幅度的提升,所有者权益将大大增加另外,企业将自用房地产转换为投资性房地产时,公允价值大于原账面价值的差额也将计入所有者权益,这都有利于提高这些房地产企业的规模,使原来隐形的资产得到了明确。投资
14、性房地产公允价值应用及影响（兰艳，2009）一文中指出由于现行税法仍将投资性房地产作为般固定资产或无形资产对待，因此采用公允价值模式计量的投资性房地产的计税基础与税法规定差异明显会计准则要求期末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法规定持有期间公允价值的变动不计应纳税所得额，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额，计税基础的不同就会产生递延所得税资产或递延所得税负债。6（四）投资性房地产采用公允价值计量存在的问题和完善的建议公允价值的应用分析与建议（黄子琼，2007）一文中指出公允价值在我国还是一个有待深入研究的领域，理论界对公允价值大多是零星分
15、散的研究，散布在不同准则中的相关规定也存在一些不一致之处。因此应当首先完善公允价值评估的相关规定，保证公允价值的准确性。国家财政部门需加快制订有关公允价值取得、评估和变动的相关细则，进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件，加大对公允价值估价技术的研究公允价值在投资性房地产中的应用（詹二妹，2008）尽管公允价值在世界范围来讲正在得到广泛的应用，是财务会计发展的趋势，但对于我国目前来讲，由于市场经济环境刚刚建立，资本市场还不像西方发达国家那样完善、成熟，因此，公允价值计量在我国的应用还具有很多局限性。企业会计准则中有关投资性房地产公允价值的应用问题（王健鸣，2009）一文中指
16、出资产评估是公允价值确认的重要途径之一，可以利用评估机构的评估资料，合理地确定公允价值，从而克服在公允价值形成过程中的主观盲目性。公允价值的完善离不开资产评估的发展。但是，我国目前的资产评估的流程尚不规范，资产评估队伍建设有待加强。三、总结部分本文通过对投资性房地产准则、公允价值理论介绍和探讨，分析了公允价值计量模式在上市公司投资性房地产中的应用情况。通过全文的研究得出以下结论第一，我国公允价值的应用尚处于起步阶段，而西方发达国家公允价值的应用时间较长，理论与实务都比较成熟，因此，我国目前公允价值应用与西方发达国家还有很大差距，这种差距源于我国目前的市场经济发展情况还不是很成熟。市场环境不成熟
17、，公允价值确定存在问题，因此公允价值在投资性房地产中的应，用还不广泛。第二，为使公允价值在我国更加合理有效地应用，需要制定多项配套的政策，如出台更加具体的制度或准则将公允价值应用的方法具体化，从制度上完善公允价值的应用体系，使公司在投资性房地产项目具体应用起来更加方便。第三，公允价值应该在符合我国国情的情况下全面广泛应用，从自身不断完7善，同时借鉴国外的先进理论，对公允价值计量模式不断调整，走中国特色的路线，而不能完全照搬国外的制度准则。我坚信随着准则和相关政策的完善，上市公司采用公允价值计量将是大势所趋。四、参考文献1孟冰投资性房地产运用公允价值的思考J会计之友，2009（16）76782高
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