1、企业价值评估报告书（报告书、附件、评估明细表、评估说明）共 1 册 第 1 册项目名称： 上海金桥出口加工区开发股份有限公司拟发行股份收购上海金桥出口加工区联合发展有限公司部分股权项目评估报告报告编号： 沪东洲资评报字【2014】第 0156077 号上海东洲资产评估有限公司2014 年 03 月 26 日企业价值评估报告书【2014】第 0156077 号0 明 本项目签字注册资产评估师郑重声明：注册资产评估师在本次评估中恪守独立、 客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准 则的规定；根据我们在执业过 程中收集的资料，评估报告陈 述的内容是客观的，并 对评 估结论合理性承担相应的法
2、律责任。评估对象涉及的资产、负债清单、未来 经营预测由被评估单位申报并经其签章确 认。根据 资产评估准则 基本准则第二十三条的规定，遵守相关法律、法 规和 资产评估准则， 对评估对象在评 估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专 业意见，是注册资产评估师的责 任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合 法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对 象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法 律权属资料进行了查验，并 对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相 关
3、当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。根据资产评估准则基本准则 第二十四条和注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见，委托方和相关当 事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册 资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对 评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。本评估报告不对评 估对象的法律权属提供任何保证。根据资产评估职业道德准则基本准则第二十六条，本报告受本评估机构 和注册资产评估师执业能力限制，相关当事人决策时应当有自身的独立判断。注册资 产评估师有责任提醒评估报告使用者理解并恰当使用评估报告，但不承担
4、相关当事人 的决策责任。我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制， 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其 对评估结论的影响。根据资产评估准则评估报告第十三条，评估报告使用者 应当全面阅读本项目评估报告，应 当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估 报告使用限制说明。【2014】第 0156077 号- 1 -企业价值评估报告书【2014】第 0156077 号企业价值评估报告书（目录）项目名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司拟发行股份收购上海金桥出口加工区联合发展有限公司部分股权项目评估报告报告编号 沪东洲资评报字【2
5、014】第 0156077 号声明.1目录.2摘要.3正文.5一、 委托方及其他报告使用者概况 .5I. 委托方 .5II. 其他报告使用者 .6二、 被评估单位及其概况 .6三、 评估目的 .18四、 评估对象和评估范围 .18五、 价值类型及其定义 .19六、 评估基准日 .19七、 评估依据 .19I. 经济行为依据.19II. 法规依据.20III. 评估准则及规范.20IV. 取价依据.21V. 权属依据.21VI. 其它参考资料.21VII. 引用其他机构出具的评估结论.22八、 评估方法 .22I. 概述.22II. 评估方法选取理由及说明.22III. 资产基础法介绍.24九、
6、 评估程序实施过程和情况 .27十、 评估假设 .28十一、 评估结论 .29I. 概述.29II. 评估增减值分析.29III. 其它.30十二、 特别事项说明 .30十三、 评估报告使用限制说明 .33I. 评估报告使用范围.33II. 评估结论使用有效期.34III. 涉及国有资产项目的特殊约定.34IV. 评估报告解释权.34十四、 评估报告日 .34报告附件 .36【2014】第 0156077 号- 2 -企业价值评估报告书【2014】第 0156077 号企业价值评估报告书（摘要）项目名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司拟发行股份收购上海金桥出口加工区联合发展有限公司部分股权
7、项目评估报告报告编号 沪东洲资评报字【2014】第 0156077 号委托方 上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司。其他报告使用者 根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的相关方，及国家法律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。被评估单位 上海金桥出口加工区联合发展有限公司。评估目的 股权协议转让。评估基准日 2013 年 12 月 31 日。评估对象及评估 本次评估对象为股权协议转让涉及的股东全部权益价值，评估范围范围 为被评估单位的全部资产及负债，具体包括流动资产、非流动资产（包括长期股权投资、投资性房地产、固定 资产、在建工程、无形资产、递延所得税资产
8、）及负债等。 资产评估申报表列示的账面净资产为 925,828,186.51 元。价值类型 市场价值。评估方法 采用资产基础法。评估结论 经评 估，被 评 估 单 位股 东 全部 权 益价 值为 人民 币 5,218,028,680.53元。大写：人民币伍拾贰亿壹仟捌佰零贰万捌仟陆佰捌拾元伍角叁分。评估结论使用有 为评估基准日起壹年，即有效期截止 2014 年 12 月 30 日。效期重大特别事项 被评估单位关于资产权属有特别事项，具体请关注评估报告“ 特别事项说明”。【2014】第 0156077 号 - 3 -企业价值评估报告书【2014】第 0156077 号特别提示：本报告只能用于报告
9、中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文， 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。【2014】第 0156077 号- 4 -企业价值评估报告书【2014】第 0156077 号企业价值评估报告书（正文）特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的，且在约定情形下成立。欲了 解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司：上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对股权协议转让涉及的上海金桥出口
10、加工区联合发展有限公司股东全部权益在 2013 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：项目名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司拟发行股份收购上海金桥出口加工区联合发展有限公司部分股权项目评估报告报告编号 沪 东 洲 资评报 字 【2014】第 0156077 号一、 委托方及其他报告使用者概况I. 委托方 委托方一：上海金桥（集团）有限公司住 所：浦东新区新金桥路 28 号法定代表人姓名：黄国平注册资本：人民币捌亿捌仟肆佰贰拾万元实收资本：人民币捌亿捌仟肆佰贰拾万元公司类型：有限责任公司(国有独资)经营 范 围 ：房地 产 （含 侨汇 房），投 资兴办 企 业 ，保税， 仓储 ，经营 和代理各 类 商品及技 术 的 进 出口 业务 （国家限定公司 经营 或禁止 进 出口的商品及技 术 除外）， 对销贸 易和 转 口 贸 易， 进 料加工和 “三来一 补 ”，国内 贸易（除专项规定）。委托方二：上海金 桥 出口加工区开 发 股份有限公司（ 证 券代 码 ：600639）住 所：上海市浦东新金桥路 28 号法定代表人姓名：黄国平注册资本：人民币玖亿贰仟捌佰捌拾贰万伍仟零肆拾元
