1、兆隆 金盾国际 A区商业定价方案兆隆金盾国际项目组2015年 1月 12日一、市场解读二、价格研判Part1 商丘市商业市场分析项目周边商业市场总体概况平原路长征路凯旋路民主路文化路南京路北海路神火大道华驰缤纷广场帝和温莎广场神火大道沿街商业凯旋路沿街商业长江路归德路长江路商业 归德路沿街商业大商新玛特巴比伦蓝钻尚书苑碧晓家园米兰花园商业步行街租金情况主要路段 租金新城国际 2.1-2.5元 / /天神火大道南京路 -珠江路 1.6-2元 / /天归德路长江路 -香君路 1.85-2元 / /天项目周边商业 整体形象较差 ， 经营业态比较单一 ，多数商铺为民改商，很难提升商业形象， 新建小区目
2、前的空置率较高 。项目周边竞品市场情况项目名称 物业形态 销售方式 租金 商业均价（元 /） 住宅均价（元 /） 价格系数米兰花园 一拖二 自然销售 13000元 4400元 1:3巴比伦蓝钻 一拖二 自然销售 13800元 5300元 1:2.6尚书苑 一拖二 自然销售 12500元 4350元 1:2.8帝和温莎广场 一拖二 自然销售 2.8-3元 / /天 20000元 5500元 1： 3.6在售商业均为 住宅底商，销售均价在 12000-20000元 / ，销售均价整体相差不大，竞品中商铺均为现铺销售。住宅与商业的平均价差关系为 1:3.1。商场租金情况楼层 京港百货 大商新玛特 丹
3、尼斯 层差关系5F 1元 /月 0.3-0.354F 1.2元 / /月 0.38-0.43F 1元 / /月 1.4-1.6元 / 1.7元 / /月 0.48-0.522F 1.4-1.6元 / /月 1.8-2.3元 / /月 2-3元 / /月 0.6-0.681F 2.5-3元 / /天 3.5-4元 / /月 3.8-4.2元 / /月 1.1-12-1F一拖二租金 2.1-2.3元 / /天 2.8-3.5元 / /月 3-3.6元 / /天 1根据目前营业商场租金推导层差价格关系为 1:1.15:0.65:0.5:0.4:0.35，一拖二商铺价格基数为 1。项目周边商业市场总结1. 项目周边在售 商业均价在 12000元 -20000元 / ；2. 周边商业 租金水平在 1.6-2.5元 / /天 ；3. 住宅均价在 4300-5500元 /；4. 业态档次：项目周边商业业态档次较低，多为餐饮、烟酒和副食品销售。周边新建项目商业租金高但空置率较多；Part2 本案商业价格研判整体定价策略定价原则l依据一：选取项目周边同类或相似商铺租金还原l依据二：确定选取对比项目周边商铺销售均价l依据三：根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格市场比较法 租金还原法 住宅反推法价格制定常规推导 仅考虑周边住宅价格市场比较 仅考虑周边商铺价格租金还原 仅考虑项目租赁价格
