1、- 1 -南宁市区城镇土地定级及基准地价更新成果根据中华人民共和国土地管理法 、国务院关于加强国有土地资产管理的通知 （国发200115 号） 、广西壮族自治区国土资源厅关于进一步加快城镇基准地价更新规范地价管理的通知 （桂国土资发201017 号）等法律法规和相关文件规定，南宁市国土资源局报经市人民政府研究,决定实施南宁市区城镇土地定级与基准地价更新成果，有关内容如下:一、基准地价价格内涵界定（一）基准地价内涵基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价基准日法定最高年期土地使用权（主要为国有建设用地土地使用权）区域平均价格，是土地法定年期的土地使用权未来纯收益的现值总
2、和。基准地价具体内涵构成为国家土地所有权收益；土地外部间接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分；土地内部直接投资开发所贡献的地租（纯收益）的资本化部分。（二）南宁市城区基准地价主要分类和基准条件基准地价体系主分类由商业、住宅、工业三类用途组成。价格对应的基准条件为：- 2 -1基准地价评估基准日为 2012 年 1 月 1 日。2基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商业用地 40 年，住宅用地 70 年，工业用地 50 年。3土地开发达到大市政基础设施配套“五通一平” 标准（宗地红线外） ，即通路 通上水、通下水、通电、通讯、场地平整地面，宗地内部达到开发建设条件的熟地
3、状态。4土地利用状况：商业用地平均容积率 2.0，建筑密度为 35%55%；住宅用地平均容积率 3.0，建筑密度为 28%40%;工业用地平均容积率 1.0,建筑密度 30%50%。5地价影响因素均在一般状态。表 1 基准地价内涵表土地用途 平 均 容 积 率 使 用 年 限 地 价 表 现 形 式 土 地 开 发 程 度 估 价 基 准 日商业 2.0 40 年 平均楼面地价 五通一平 2012 年 1 月 1 日住宅 3.0 70 年 平均楼面地价 五通一平 2012 年 1 月 1 日工业 1.0 50 年 单位面积地价 五通一平 2012 年 1 月 1 日备注五通一平开发程度指宗地红
4、线外土地开发状态，宗地红线内具备开发建设条件（相关费用计入地上建筑物开发建设成本） 。此次基准地价更新成果包含级别、区段（区片）和网格地价三种不同层次的表现形式。在价格内涵上，各个层次的地价成果一致，均按上述分类和条件进行界定。二、南宁市区土地级别与基准地价评估成果（一）级别基准地价评估成果表- 3 -更新后的南宁市区各用途土地级别及基准地价成果如下表：表 2 南宁市基准地价级别更新成果（）土地级别用途及价格 商业 元 /m24268（ 29806620）3217（ 22304520）2394（ 16203420）1616（ 10202240）1110（ 7501820）616（ 320118
5、0）住宅 元 /m21535（ 13102130）1206（ 9701450）996（ 7901360）754（ 4801020）390（ 210730）工业 元 /m2686（ 645744）572（ 495660）475（ 430580）407（ 384469）255（ 171386）备注1.商业、住宅基准地价分别为平均容积率 2.0、3.0 条件下的单位平均楼面地价；2.工业基准地价为平均容积率 1.0 条件下的单位面积地价。表 3 南宁市基准地价级别更新成果（）土地级别用途及价格 商业 元 /m28536（ 596013240）6434（ 44609040）4788（ 32406840
6、）3232（ 20404480）2220（ 15003640）1232（ 6402360）住宅 元 /m24605（ 39306390）3618（ 29104350）2988（ 23704080）2262（ 14403060）1170（ 6302190）工业 元 /m2686（ 645744）572（ 495660）475（ 430580）407（ 384469）255（ 171386）商业 万 元 /亩569.1（ 397.3882.7）428.9（ 297.3602.7）319.2（ 216.0456.0）215.5（ 136.0298.7）148.0（ 100.0242.7）82.1（
7、42.7157.3）住宅 万 元 /亩307.0（ 262.0426.0）241.2（ 194.0290.0）199.2（ 158.0272.0）150.8（ 96.0204.0）78.0（ 42.0146.0）工业 万 元 /亩 45.7 38.1 31.7 27.1 17.0 - 4 -土地级别用途及价格 （ 43.049.6） （ 33.044.0） （ 28.738.7） （ 25.631.3） （ 11.425.7）备注 商业、住宅、工业基准地价分别为平均容积率 2.0、3.0、1.0 条件下的单位面积地价。成果说明：1表中数据对应于基准地价的价格内涵，运用基准地价进行价格对比和相关
8、应用时需根据实际情况进行容积率、土地开发程度等因素修正。2综合考察南宁市区的现实土地区位条件和土地市场状况，土地级别确定时商业用地分为六个级别，住宅用地、工业用地分为五个级别。由于土地区位条件和土地市场状况的变更，经更新后的土地级别边界、级别覆盖区域范围均不同于上轮土地级别划分成果。（二）级别区段（区片）价评估成果表1商业用地区段（区片）地价在已划分的商业用地地价区段范围内，经汇总计算取得商业用地共 118 个区段基准地价评估成果如下表：表 4 南宁市区商业用地区段（区片）价格价格区段编号 区段名称 所在级别 平均楼面价（元/m 2）单位面积地价（元/m 2）单位面积地价（万元/亩）S1001
9、 朝阳南片区 5949 11898 793.2S1002 古城南片区 4483 8966 597.7S1003 东葛西片区 4415 8830 588.7- 5 -区段编号 区段名称 所在级别价格平均楼面价（元/m 2）单位面积地价（元/m 2）单位面积地价（万元 /亩）S1004 琅东片区 4370 8740 582.7S1005 新民南片区 4041 8082 538.8S1006 朝阳北片区 3625 7250 483.3S1007 琅西片区 3619 7238 482.5S1008 中山路片区 3598 7196 479.7S2001 污水处理厂片区 3972 7944 529.6S2
10、002 建政中片区 3804 7608 507.2S2003 桃源片区 3799 7598 506.5S2004 葛麻核心区片区 3702 7404 493.6S2005 友爱路中片区 3502 7004 466.9S2006 石门公园片区 3419 6838 455.9S2007 会展中心片区 3403 6806 453.7S2008 东盟商务核心区片区 3194 6388 425.9S2009 航洋国际城片区 3263 6526 435.1S2010 金茶花公园片区 3210 6420 428.0S2011 青山路片区 3173 6346 423.1S2012 星湖片区 3169 6338
11、 422.5S2013 衡阳西片区 3118 6236 415.7S2014 中医学院片区 3064 6128 408.5S2015 新竹西片区 3005 6010 400.7S2016 人民公园片区 2895 5790 386.0S2017 大学东片区 2820 5640 376.0S2018 中华路南片区 2733 5466 364.4S2019 衡阳东片区 2772 5544 369.6S3001 滨江路片区 2822 5644 376.3S3002 凤岭儿童公园片区 2255 4510 300.7S3003 黄茅坪片区 2844 5688 379.2S3004 东葛路延长线片区 274
12、4 5488 365.9- 6 -区段编号 区段名称 所在级别价格平均楼面价（元/m 2）单位面积地价（元/m 2）单位面积地价（万元 /亩）S3005 青竹立交西片区 2674 5348 356.5S3006 安吉立交片区 2644 5288 352.5S3007 广西大学片区 2612 5224 348.3S3008 翡翠园片区 2663 5326 355.1S3009 医科大片区 2593 5186 345.7S3010 北大南路东片区 2547 5094 339.6S3011 友爱路北片区 3502 7004 466.9S3012 柳沙半岛片区 2509 5018 334.5S3013
13、 望州路北片区 2502 5004 333.6S3014 明秀路东片区 2499 4998 333.2S3015 新阳南路片区 2473 4946 329.7S3016 望州路南片区 2303 4606 307.1S3017 荔园山庄片区 2387 4774 318.3S3018 明秀路西片区 2234 4468 297.9S3019 星光大道片区 2135 4270 284.7S3020 燕敦片区 2122 4244 282.9S3021 亭洪西片区 2087 4174 278.3S3022 亭洪东片区 1988 3976 265.1S3023 白沙大道东片区 1902 3804 253.6
14、S3024 李宁体育公园片区 1908 3816 254.4S4001 安吉大道北片区 2192 4384 292.3S4002 高新区片区 1929 3858 257.2S4003 安吉大道东片区 1826 3652 243.5S4004 可利江片区 1716 3432 228.8S4005 儿童公园东片区 1725 3450 230.0S4006 相思湖南片区 1724 3448 229.9S4007 仙葫片区 1640 3280 218.7S4008 东沟岭北片区 1652 3304 220.3- 7 -区段编号 区段名称 所在级别价格平均楼面价（元/m 2）单位面积地价（元/m 2）单
15、位面积地价（万元 /亩）S4009 长罡路南片区 1621 3242 216.1S4010 高新北片区 1690 3380 225.3S4011 狮山公园西片区 1598 3196 213.1S4012 五一路西片区 1632 3264 217.6S4013 儿童公园北片区 1575 3150 210.0S4014 三岸南片区 2017 4034 268.9S4015 东站南片区 1482 2964 197.6S4016 东沟岭片区 1480 2960 197.3S4017 良庆片区 1416 2832 188.8S4018 白沙大道西片区 1511 3022 201.5S4019 经开区片区
16、 1442 2884 192.3S4020 五象核心区片区 1589 3178 211.9S4021 体育公园南片区 1838 3676 245.1S4022 体育公园东片区 1696 3392 226.1S4023 东沟岭东片区 1393 2786 185.7S4024 安吉大道西片区 1297 2594 172.9S4025 永和片区 1782 3564 237.6S5001 蒲庙中心片区 1324 2648 176.5S5002 城北收费站片区 1229 2458 163.9S5003 五象森林公园片区 1090 2180 145.3S5004 青秀山景区片区 1397 2794 186
17、.3S5005 三塘片区 1284 2568 171.2S5006 三岸北片区 1088 2176 145.1S5007 高新北二片区 1142 2284 152.3S5008 植物园片区 1182 2364 157.6S5009 沙井北片区 1080 2160 144.0S5010 相思湖西片区 1093 2186 145.7S5011 东站片区 1189 2378 158.5- 8 -区段编号 区段名称 所在级别价格平均楼面价（元/m 2）单位面积地价（元/m 2）单位面积地价（万元 /亩）S5012 沿海走廊片区 999 1998 133.2S5013 沙井南片区 993 1986 13
18、2.4S5014 五象总部基地片区 1021 2042 136.1S5015 苹果园片区 1195 2390 159.3S5016 仙葫南片区 1022 2044 136.3S5017 快环北片区 991 1982 132.1S5018 龙岗片区 926 1852 123.5S5019 北湖村片区 972 1944 129.6S5020 三岸东片区 808 1616 107.7S6001 玉洞大道片区 765 1530 102.0S6002 仙葫大道片区 778 1556 103.7S6003 植物园东片区 881 1762 117.5S6004 方园东片区 743 1486 99.1S600
19、5 罗文片区 776 1552 103.5S6006 石埠片片区 703 1406 93.7S6007 华南城片区 687 1374 91.6S6008 沙井南二区片区 659 1318 87.9S6009 环城高速南片区 741 1482 98.8S6010 龙岗东片区 589 1178 78.5S6011 高坡三屋片片区 567 1134 75.6S6012 三塘工业集中区片区 599 1198 79.9S6013 龙岗西片区 617 1234 82.3S6014 吴圩镇片区 544 1088 72.5S6015 五合片区 552 1104 73.6S6016 平乐片区 503 1006
20、67.1S6017 邕武路西片区 517 1034 68.9S6018 九曲湾片区 488 976 65.1S6019 邕武路东片区 495 990 66.0- 9 -区段编号 区段名称 所在级别价格平均楼面价（元/m 2）单位面积地价（元/m 2）单位面积地价（万元 /亩）S6020 嘉和城片区 501 1002 66.8S6021 蒲庙片区 516 1032 68.8S6022 仁福村片区 386 772 51.5备注 区段名称根据区段所在位置主要城市道路、显著地物、区域常用名等予以辅助标识2住宅用地区段（区片）地价在已划分的住宅用地地价区段范围内，经汇总计算取得住宅用地共 94 个区段基
21、准地价评估成果如下表。表 5 南宁市区住宅用地区段（区片）价格价格区段编号 区段名称 所在级别 平均楼面价（元 /m2）单位面积地价（元/m 2）单位面积地价（万元/亩）J1001 南湖北片区 1690 5070 338.0J1002 南湖西片区 1575 4725 315.0J1003 东盟北片区 1573 4719 314.6J1004 南湖南片区 1574 4722 314.8J1005 市中心片区 1519 4557 303.8J1006 会展片区 1483 4449 296.6J1007 云景片区 1476 4428 295.2J1008 金花茶片区 1466 4398 293.2J
22、1009 人民路片区 1463 4389 292.6J2001 古城南片区 1327 3981 265.4J2002 新民东葛片区 1302 3906 260.4J2003 桃源片区 1274 3822 254.8J2004 凤岭南片区 1331 3993 266.2J2005 人民公园片区 1264 3792 252.8J2006 越秀片区 1238 3714 247.6- 10 -区段编号 区段名称 所在级别价格平均楼面价（元/m 2）单位面积地价（元/m 2）单位面积地价（万元 /亩）J2007 东盟南片区 1296 3888 259.2J2008 东葛延长片区 1235 3705 24
23、7.0J2009 建政东葛片区 1197 3591 239.4J2010 凤岭北片区 1278 3834 255.6J2011 新兴片区 1194 3582 238.8J2012 衡阳东片区 1175 3525 235.0J2013 凤岭西片区 1230 3690 246.0J2014 衡阳西片区 1150 3450 230.0J2015 新秀片区 1152 3456 230.4J2016 江南片区 1151 3453 230.2J2017 中尧片区 1149 3447 229.8J2018 鲁班片区 1151 3453 230.2J2019 柳沙片区 1121 3363 224.2J2020
24、 白沙片区 1113 3339 222.6J2021 大学片区 1090 3270 218.0J3001 相思湖东片区 1084 3252 216.8J3002 秀灵南片区 1084 3252 216.8J3003 动物园片区 1058 3174 211.6J3004 亭洪西片区 1047 3141 209.4J3005 亭洪东片区 1044 3132 208.8J3006 高新片区 1029 3087 205.8J3007 琅东片区 1019 3057 203.8J3008 佛子岭片区 989 2967 197.8J3009 枫林片区 1014 3042 202.8J3010 石柱岭片区 1008 3024 201.6J3011 明秀片区 992 2976 198.4J3012 长罡片区 986 2958 197.2J3013 星光白沙片区 1006 3018 201.2
