1、本科毕业设计（论文）文献综述题目商业银行个人住房贷款内部控制学院商学院专业会计学班级会计071学号学生姓名指导教师完成日期20100927一、前言部分近年来，我国房地产业迅速发展并逐渐成为国民经济新的增长点和消费。商业银行对房地产开发的银行信贷逐年上升，对个人住房信贷逐年快速增长。个人住房贷款占居民个人消费贷款的比重迅速上升。有关统计资料显示，在一些经济发达城市，个人住房贷款已经成为个人消费贷款的“主力市场”。由于我国经济的迅速发展，国人住房需求的快速膨胀和消费观念的改变，以及商业银行对个人住房消费市场的看好，个人住房贷款业务也随之超常规发展。但快速增长也为住房贷款市场带来一些影响，由于个人住
2、房贷款业务的早期粗放型管理及后期的快速发展，个人住房贷款业务的风险正逐渐累积。它与其他消费贷款相比期限长，规模大，是银行增长最快的贷款形式，但也是银行最具风险的贷款形式。作为房地产信贷中的重要组成部分，已经成为商业银行新的业务增长点。但相比欧美国家二十世纪初起步，现己很成熟的按揭贷款业务，我国的个人住房贷款业务起步较晚，目前各家商业银行对个人住房贷款业务流程的研究还处于探索之中，尚未形成全面、系统性的理论和实践经验。为促进个人住房贷款业务的健康发展，本文将通过分析国有商业银行个人住房贷款业务，来对住房贷款风险进行探析，与现实问题结合，探讨国有商业银行应当如何构建更为有效、更为精确的个人住房贷款
3、风险管理体系。二、主体部分（一）国外研究综述个人住房贷款最初起源于19世纪的英国，到20世纪初已作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其他国家得到广泛发展。由于国外开办住房信贷时间比较长，住房信贷一级市场发育较成熟，对于商业银行个人住房贷款风险的研究，其理论与实践成果都比较成熟，其研究的领域较多的集中在通过对住房贷款风险因素的实证研究，建立数量模型以达到控制住房信贷风险的目的，并应用期权等金融创新理论来研究住房信贷风险的控制。关于个人住房贷款风险的研究主要集中于以下几个方面1个人住房贷款风险与LTV10ANTOVALUE的关系OUERCIA，KUA，KEENA，等通过实证的研究，得出的结论是住
4、房净资产或贷款与住宅价值比率影响着违约决策。贷款占房地产的价值越高，贷款的风险也就越高。房地产的价值是动态的，因此房地产的泡沫程度也与住房贷款风险高度相关，一旦房价下降，个人住房贷款风险将会升高。2个人住房贷款工具的风险比较研究YINGFOONCHOW等研究发现35的香港个人住房贷款采用的浮动利率加可交期限VARIABLETENOR，VRT的办法。随着利率的变化，虽然每月偿还额不变，但贷款到期日则要进行相应调整。他们应用数学模型对VRT贷款价值进行分析，并从借款人的视角出发，发现VRT比VRP固定期限可变偿还额贷款更实惠。但是如果将贷款期限先考虑在VRT贷款中，则两种贷款的差异性变得不显著。3
5、应用期权理论研究个人住房贷款违约风险KAU1998应用或有要求权法CONTINGENTCLAIMAPPROACH把违约看作是一种合理的决策，他认为当住宅价值降到低于贷款价值时违约就会发生。该方法将策略性违约看作是对贷款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷款人以换取免除偿还贷款责任的选择权。（二）国内研究综述1、个人住房贷款业务相关概念个人住房贷款风险管理林航琳，2009认为个人住房贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性，主要是指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给银行带来的损失。完善我国个人住房贷款的管理法规颜哲，李峰，肖艳,2006）中提出完善我国的个人住房贷款管理法规的三项主要建
6、议扩展个人住房贷款的用途范围；扩大贷款对象的范围；完善关于贷款担保的规定。2、风险分析及存在的问题个人住房贷款的风险防范及对策（贾卉，2004）中认为，由于个人住房贷款业务与传统的企业贷款相比有其特殊性，因此个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，个人住房贷款的风险隐患分析显得尤为重要。个人住房贷款业务风险与防范（史美霖，2007）中认为，银行虽然充分认识到信贷政策应该向个人住房信贷业务倾斜，但由于缺乏有效的风险识别技术和风险控制措施，影响了商业银行个人住房贷款业务的发展。而部分不法分子对房地产的炒作及银行中的违规、投机操作，严重影响了商业银行个人住房贷款业
7、务的正常发展。解析房贷政策的影响（付金兰，2006）中提出，房贷新政策对商业银行的影响主要表现为有利于房地产金融市场的规范、完善与发展；房地产对公信贷业务将经受严峻考验；商业银行对住房消费信贷审查将更严格，但是也更加难了，如第二套住房的界定。3、有关对策及建议商业银行个人住房贷款风险分析（李勇，2005）中指出个人住房贷款风险防范对策有一树立正确的发展观努力提高贷款管理的科学化规范化和精细化水平；二逐步建立全社会范围内的个人信用制度；三建立银行个人住房贷款风险转嫁机制；四积极借鉴现金流管理方法，实时追踪个人信用状况。个人住房贷款的风险及控制研究（昌晓英，2007）中认为,控制与化解住房贷款风险
8、的措施就是加强内部控制制度建设，防范内部工作人员道德风险与能力风险；建立客户筛选机制，确保客户有真实的购房行为与良好的还款能力；加强对贷款调查、审查人员的法律培训，提高一线信贷人员的风险识别能力。建设银行个人住房贷款业务流程再造研究（程蕾，2008）中提出，通过科学管理，提高业务运行效率和质量、强化风险控制的原则实施新流程，不仅对前台业务实行专业化、标准化管理，同时对中后台实行集中专业化管理，充分利用资源，提高经营集约度，降低成本。以此，提高前中后台整体的业务运转效率，强化风险控制，建立有效进行风险控制的业务流程，提高资产质量。商业银行个人住房贷款风险控制研究（刘妍，2007）中认为，商业银行
9、个人住房信贷风险在逐步增加，从外部环境到内部机制建立有利于风险防范的政策机制刻不容缓。商业银行在制定发展战略时，要正确认识和处理市场份额和资产质量的关系，择优选择竞争策略，控制竞争风险。当前个人住房贷款风险分析及防范对策（陈向东，2007）中提出，就个人住房贷款业务而言，各银行普遍存在对个贷风险识别、控制不及时和不到位的问题，导致了个贷风险不断暴露，不良贷款呈上升趋势。此种滞后的风险识别、控制理念，不利于风险的防范与控制，会导致错失化解风险的最佳时机。论商业银行个人住房贷款风险防范对策（冯振伟，2009）中提出银行自身的内控机制还不很完善、风险控制能力相对较弱、管理手段落后、从各个环节上看，存
10、在不同程度的问题。全过程监管控制存在薄弱环节，风险管理机制不健全；同时贷款涉及面广，管理成本大，难以对购房人信用情况作出准确全面的评估。如果没有科学的掌握标准和严格的管理要求，可能引发流动性风险。浅谈我国个人住房贷款业务（程培国，2008）中认为，我国个人住房贷款业务发展迅速，并取得了可喜的成绩，但因起步晚，在发展中存在了一些问题。如个人住房贷款不良率虽然相对较低，但随着业务的发展而呈逐年上升趋势；在个人住房抵押贷款中存在抵押物不真实或不合法等问题。这些问题导致个人住房信贷业务存在的风险依然严峻。商业银行个人住房贷款业务操作风险及防范机制研究（陈洁，2006）中提出，个人住房贷款的风险不仅来源
11、于客户的信用风险，更主要的是来源于商业银行内部的操作风险，一是风险管理观念上的落后，二是缺乏健全的操作风险管理架构，三是操作风险管理手法单一。四大国有商业银行如何防范信贷风险（马郧，汪晓，2003）中提出，四大国有商业银行在调查中对贷款企业这六个要素并没有进行全面的、高质量的严格审查，很多银行除了关注抵押品问题之外只作了简单的现金流的估算，致使一些贷款投放后，无法回收，形成信贷风险。贷前审查涉及了法律、会计、财务管理、评估、金融等方方面面的知识，而且有些要素主观性很强，这就要求银行的信贷人员除了要有过硬的业务素质外还要有很好的道德修养，从银行的角度出发来决定是否发放贷款，降低信贷风险。我国银行
12、房贷风险分析（刘海啸，王丽欣，2009）中认为虽然银行房贷风险产生的原因有很多，但其最直接的来源莫过于房贷业务的参与主体及其所在的宏观环境。而银行在弄清房贷风险来源的基础上，要辨别哪些风险来源需要长期控制，哪些风险来源的突发性较强，需要有临时应对措施等。只有真正把握好风险源头，才能采取得力的措施，真正做到从源头消除风险。我国商业银行个人住房贷款信用风险研究兼评中美银行个人住房贷款信用风险评估体系（张蕾，2006）中认为从宏观角度看，商业银行面临着经济周期风险、利率风险、购买力风险、政策风险以及法律风险等，这些风险与房地产市场的价格波动以及人们的收入变动直接相关，最终会间接地落实到信用风险上。因
13、此，信用风险是个人住房贷款面临的最基本的、最难处置的风险。而商业银行个人住房贷款的信用风险主要来自两个方面一是借款人的信用风险，主要表现为借款人拖欠或拒付贷款本息；一是房地产开发商的信用风险，主要表现为开发商的“假个贷”现象。山东工商银行信贷信用风险管理研究（李平，2009）中认为，商业银行信贷信用风险是指商业银行在其信贷资产经营活动中，因不确定因素的单一或综合的影响，使商业银行信贷资产遭受损失的可能性，即信贷者不能按约偿付贷款的可能性。商业银行信贷信用风险涵义涉及四个基本要素国有商业银行信贷风险承受者、收益与风险的相关度、不确定因素和风险量度。我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范研究（王红亮
14、，2006）中强调从微观方面着手，重点分析了住房抵押贷款的信用风险和抵押物风险，通过信用加强来进行风险管理，就是贷前通过完善个人信用制度，和设计多种个人购房抵押贷款方式来增强信用能力；贷款时通过抵押保险和资产证券化来转移和分散风险贷后抵押物处理环节，发展二级市场增强抵押物的变现价值；最后是进行个人住房抵押贷款风险管理所需的各项社会配套设施的建设。三、总结部分总之，我国住房信贷正面临着前所未有的发展机遇，也面临着严重的风险防范的挑战。研究个人住房信贷风险形成的原因及其影响因素，探讨风险防范的有效途径意义重大，需要国家的大力支持和银行的积极参与，才能将风险控制在一定水平，保证国家经济的平稳增长和银
15、行经营业绩的提高。个人住房抵押贷款这种金融产品受很多方面因素的影响，因此，其风险种类也有很多。它不仅有借款人、开发商的信用风险，抵押物风险，流动性风险，利率风险，而且还受居民收入水平，经济周期，商业银行的操作风险等方面的影响。但是，在我国的商业银行中，由于历史、传统习惯以及对风险的态度等等多种原因，信贷信用风险管理缺乏理论性和科学性，致使我国商业银行的信贷资产质量低下，影响了银行经营活动和收益。因此，引入科学的信用风险管理思想，建立系统的信用风险管理体系，对推动我国现代银行制度的建立及促进房地产行业的健康发展有具有非常重要的现实意义。主要参考文献1昌晓英个人住房贷款的风险及控制研究J世纪桥,2
16、007P42贾卉个人住房贷款的风险防范及对策J现代管理科学,20042P1153林航琳个人住房贷款风险管理J中小企业管理与科技,2009P244史美霖个人住房贷款业务风险与防范J商业时代,20076P235李勇财务与金融J商业银行个人住房贷款风险分析,20056P366颜哲,李峰等重庆建筑大学学报N完善我国个人住房贷款的管理法规,2005（4）7付金兰解析房贷政策的影响J黑龙江交通科技,2006P1058刘妍商业银行个人住房贷款风险控制研究D东华大学,2007P289程培国浅谈我国个人住房贷款业务J中小企业管理与科技,2008P11610陈向东当前个人住房贷款风险分析及防范对策J金融视点,20
17、072P2811冯振伟论商业银行个人住房贷款风险防范对策华章,2009（7）P1112陈洁商业银行个人住房贷款业务操作风险及防范机制研究D复旦大学,2006P313713马郧，汪晓四大国有商业银行如何防范信贷风险J科技情报开发与经济,2003，134P7214刘海啸，王丽欣我国银行房贷风险分析J社会科学家,20098P5515程蕾建设银行个人住房贷款业务流程再造研究D西南财经大学,2008P3916张蕾我国商业银行个人住房贷款信用风险研究兼评中美银行个人住房贷款信用风险评估体系D西南财经大学,2006P4017李平山东工商银行信贷信用风险管理研究D大连理工大学,2009P2918王红亮我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范研究D西南财经大学,2006P1919JOEMONTIANDFRANKTERZUOLI,THEREALPROBLEMSTHEHOUSINGCRISISJMORTGAGEBANKING,OCT2010VOL62,ISSUE120BRIGITTEGODBILLON,CREDITRISKMANAGEMENTINBANKSHARDINFORMATION,SOFTINFORMATIONANDMANIPULATIONJINSTITUTETUDESPOLITIQUES,DEC2005LASTVERSION
