1、本科毕业论文（20 届）论当前房地产的财务风险及应对策略所在学院 专业班级 财务管理 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 1目 录前言 .41. 房地产企业财务风险的概述 .42. 做好房地产企业财务管理风险防范的必要性 .43. 现阶段房地产企业的经营现状 .53.1 资金结构不合理 .53.2 融资方式单一 .53.3 大量资金用于“囤地” .54.房地产企业财务风险的成因 .64.1 盲目举债，资金结构不合理。 .64.2 业务拓展过快，盲目投资。 .64.3 部分房地产企业经营者财务管理水平低。 .64.4 国家经济调控政策的约束。 .75. 加强房地产企业财务风险管理的
2、对策 .75.1 降低筹资风险，挖掘自有资金 .75.2 适应市场需求，健全合理的营销策略 .85.3 制定资金使用计划，完善资金管理体系 .85.3.1 加强成本管理，实施成本控制 .85.3.2 完善资金管理体系，加强内部审计 .85.4 提高财务管理人员素质，明确权责关系 .9结论 .9参考文献 .112摘要随着房地产市场的快速发展，我国房地产行业形势千变万化，一些房地产企业受到国家经济调控的影响而处于危机地位，债务偿还能力削弱导致了较多的财务风险问题。财务风险的管理与房地产企业生存发展密切相关，能够全面反映企业的经营状况，若经营不善引起财务危机则会影响企业收益，严重甚至会导致企业破产。
3、目前我国的房地产企业面临着盲目举债资金结构不合理、业务拓展过快盲目投资、国家经济调控政策等问题。为了促进房地产企业的健康发展，避免由于财务风险的扩大而威胁企业生存，分析导致房地产企业财务风险变大的原因，应由此降低筹资风险、建立合理营销策略、完善资金管理体系和提高人员素质等防范措施。关键字：房地产企业 ； 财务风险 ； 策略3AbstractWith the rapid development of the real estate market, Chinas real estate industry situation, some real estate enterprises under t
4、he influence of state economic regulation and in crisis, the financial risk of the debt repayment ability weaken caused more problems. Financial risk management is closely related to the existence and development of real estate enterprises, can fully reflect the enterprise the management status, if
5、mismanagement caused the financial crisis will affect corporate earnings, serious even lead to bankruptcy. At present our countrys real estate enterprise is facing blind borrowing unreasonable capital structure, business development too fast blind investment, national economic regulation and control
6、 policy, and other issues. In order to promote the healthy development of real estate enterprises, avoid threat to the survival due to the expansion of financial risk, analysis the cause of the real estate enterprise financial risk bigger, should thus, reduce the risk of financing and set up reasona
7、ble marketing strategy, improve the capital management system and improve the quality of personnel and preventive measures. Key words：Real estate enterprises; Financial risk; Strategy4论当前房地产的财务风险及应对策略前言房地产企业作为一项投资大、收益高的行业，由于在工作过程中企业的财务及销售存在了很多不确定因素，企业将大量资金用于“囤地”以及财务结构的不合理，致使房地产企业出现财务风险。这需要企业根据财务风险的成
8、因及特点来有针对性的采取措施，比如合理的调整企业的财务部门结构，明确各职位的责任，健全营销策略，有计划地规划如何使用资金，提高房地产企业资金管理系统，使房地产企业会发展得更好。提高房地产企业资金管理系统，使房地产企业会发展得更好。1. 房地产企业财务风险的概述财务风险是指公司财务结构不合理、融资失当是公司能够丧失偿债实力从而致使投资者的预计收益降低的危机。财务风险是企业在财务管理中必须接受的一个现状问题，财务风险是客观存在的，但是只要管理者采取有效的措施降低风险，就会把风险降低到最低，使之对企业的影响最小。财务风险有广义和狭义之分，狭义的财务风险，是指因为使用财务杠杆给企业带来的倒闭风险。广义
9、的财务风险，是企业在筹资、投资、资本运营及利润分配等财务行径中因各种因素而招致的对企业的生计、盈利及发展等方面的重大危害。房地产投资周期长、投资额较大、寻求高收益，并且需要融资贷款，经过财务杠杆融资，则必定会面临高风险，当房地产市场销售价格大幅变动，建设成本或市场吸纳能力出现变更时，都将会对房地产企业的预期收益产生强大的影响，所以，财务风险已成为我国房地产企业急需解决的现实问题。2. 做好房地产企业财务管理风险防范的必要性5中国的房地产业务起步较晚，各方面的制度和机制不健全，在发展过程中存在着一些不容忽视的问题。加上我国的房地产企业面对的金融环境比较恶劣、金融体制不完全健全等原因的影响，从而使
10、得我国的房地产企业财务风险越来越严重。我国经济体制改革的不断深入也显著影响了房地产企业的发展。使得房地产企业在财务治理方面出现了更多的危机和困境，政策风险以及市场风险都给房地产企业财务管理风险的防范增加了不少的难度。此外，房地产企业的主要监查管理模式是静态的，主要针对的是事后的监管，这是房地产企业对于财务风险防范的又一个障碍。进一步的研究不仅对房地产企业财务风险的防范有积极的作用，而且对房地产企业财务管理也有很好的改进策略。只有制定房地产企业的财务风险管理防范措施，才可以降低房地产企业财务风险发生的概率，保持房地产行业的健康发展。3. 现阶段房地产企业的经营现状3.1 资金结构不合理大多数的房
11、地产企业因为资金不足，过度依赖负债经营导致了其资本结构不合理。比如 2010 年，中国的交通运输业的负债率平均值达到 36，文化产业负债率平均值约 42，电子行业负债率约为 45，而房地产企业负债率达到 77左右。由此可以比较得出，房地产企业的负债率远高于国内其他行业的平均负债水平，房地产行业的高负债率会加大企业的财务风险，降低企业的融资能力。3.2 融资方式单一对于企业发行债券的融资方法，中国对企业发行债券要求非常严格，只有少数房地产企业通过发行债券来进行融资，加之政府对房地产企业进行（是指一家企业或公司（股份有限公司）首次将它的股份向公众出售）和股权融资的需求越来越多，房地产企业股权融资比
12、例则越来越低。所以，大部分房地产企业都是在高负债经营，融资的方式也比较单一，主要还是依靠银行贷款（房地产企6业的总资金中，银行贷款直接或间接的融资占以上），当房地产企业的财务出现问题时，银行也会限制放贷，这会导致房地产企业的财务危机更加严重。3.3 大量资金用于“囤地”随着城市的发展不断加快、房价的不断上升，房地产企业就会把大量的资金用于“ 囤地 ”。国际上对于商品房空置率公认的警戒线为，然而目前为止我国的商品房空置率已经高于。房地产企业在土地上投入了较多的资金，是存货的周转率降低，牵连企业的营运效率降低，从而影响了房地产企业的可持续发展。4.房地产企业财务风险的成因4.1 盲目举债，资金结构
13、不合理。资金结构是指企业所有资金来源中权益资本与负债资本的比例关系。房地产企业的资金基本上是由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款 4 部分组成，其中自有资金只占很小的一部分比例，负债资金则会占到企业全部资金来源的60%以上，甚至高达 90%。因此如果企业风险掌控不好，则出现不能支付到期本息的概率就会非常大。负债经营会产生财务杠杆效应，在其他条件相同的条件下，适度负债会产生较明显的财务杠杆效益，给企业带来更大的收益。同时负债越多，利息越多，过度负债会将在企业经营出现困难时增加到期还不上本息的财务风险，因此房地产业盲目举债致使资金结构不合理，会使企业的债务风险大大增加。4.2 业务拓展过快，盲
14、目投资。近年来，房地产企业的繁荣发展，大量房地产业盆满钵满，对此一些管理者认为我国房地产行业是一个只会赚钱不会赔钱的领域，导致企业相关人员对与财务风险的客观性不加重视。每一个企业，只要存在生产活动、财务活动，就一定7会会存在财务风险。一些房地产企业由于缺少项目规模，市场需求，投资报酬率、国家法律政策各方面进行系统深入的分析，也没有对市场进行深入的调研，就对投资项目进行盲目的决策，使得决策可靠依据不足，从而加大财务风险。4.3 部分房地产企业经营者财务管理水平低。大多数房地产企业内部财政都是由几个关键人掌握，过于强调控制而疏于管理。对于大部分的企业账户除了一些非开票不可的业务都只是为了应对相关监
15、管部门的形式，种种的现实情况导致财务管理活动停滞在一个较低的水平。有些中小型房地产企业的财务人员自身的业务能力不高，致使财务人员制作的财务报表不能真实地的反应企业的财务状况和经营成果，企业决策者根据财务报表的投资融资决策就缺乏科学合理性，从而就导致部分财务决策失误，财务决策失误是产生财务风险和财务危机的重要原因。4.4 国家经济调控政策的约束。在近年来，随着土地闲置现象越来越普遍，我国政府根据实际要求出台了一系列新的土地政策。从根本上讲，土地成本对房地产企业的资金要求较高，随着新的土地政策的出台，必然会导致企业内部成本提高，今儿是房地产企业的资金周转僵硬，降低企业的预期的收益。此外，房地产行业
16、是我国重要的税收来源，所涉及的到的税种较多且复杂，税负压力大，而企业的内部资金主要依靠银行借贷或资本市场融资而来，其所融入的资本额度越大，其税收所获取的收益也就越大，所带来的财务风险也就越大。由此可见，房地产企业的财务风险能否被尽早识别和发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大意义。5. 加强房地产企业财务风险管理的对策5.1 降低筹资风险，挖掘自有资金在房地产企业，大部分资金来自于商业贷款，即负债经营。而负债经营所带8来的财务杠杆利益则会为股东增加收益。但这些都只是在企业投资收益率大于负债利息率时才会出现，如果企业不断地向外举债，债务融资运用不当，则财务风险就会变大，出现筹资风险，即企业筹
17、资后由于不能按照既定目标取得的资金使用效率，不能达到资金供给实现期待效果的风险。为了是财务风险控制能够在企业接受的范围之中，企业应该通过优化资本结构，维持资本与债务合理的比例关系，适度负债，控制资产负债比率。同时也要寻求多元化的融资渠道，提高资金利用水平。同事还应结合自身的实际情况，在维持资金自由流动的前提下，努力增加企业的自有资金，注重资金管理，降低财务风险。5.2 适应市场需求，健全合理的营销策略房地产企业由于建设项目周期长、投资金额大等特点，容易受到外部因素的影响。因此，房地产企业在作出投资决策之前，要对市场进行综合全面分析，充分进行市场调研，了解消费者的个性化的购买需求，避免决策的失误
18、，保证决策的前瞻性。在项目的设计上，努力迎合市场需求，实行个性化设计，拉大与其他房地产企业之间的差距，使产品具有独特性与竞争性。这样才可以降低销售变现的风险，缓解资金紧张。此外，企业应该建立一个专业的营销团队，深入了解并结合自身产品的特性及优势，制定出适应市场个性化需求的营销策略，以减少因产品滞销所带来的财务风险，实现预期的资金回报目标。5.3 制定资金使用计划，完善资金管理体系5.3.1 加强成本管理，实施成本控制在整个经营负债过程中，由于市场及利率变动等因素容易导致项目的成本上升，此时如果资金使用没有计划，资金使用成本管理分散，没有得到很好的控制，容易使企业出现资金循环阻碍的问题，导致项目
19、无法顺利进行。因此，必须重视与加强对项目的资金使用管理。第一，房地产企业在进行投资之前，应当进行严密的市场调查及该项目的风险性，根据企业的实际经营状况分析项目的可行性，从而降低决策的盲目性，避免后期执行过程当中资金短缺等问题；第二，在投资决策后，企业应该对项目的成本进行预测和分析，并设计一套完整的成本控制计划，在项目实施阶段，应严格控制和监督，检查计划是否合理，认真登记实施过9程与计划的差异，并及时作出修改，保证计划的有序进行，在每个项目结束时，应该将该项目在实施过程中得出的数据和分析与计划阶段相对比，总结经验，吸取可取之处。此外，还应注意建筑材料的管理，由于物价不断上涨，建筑材料价格的变动也
20、是企业应该时刻关注的问题，选择物有所值的建筑材料，控制建筑成本，保证工程的质量。5.3.2 完善资金管理体系，加强内部审计房地产企业中的财务风险问题带来的影响是巨大的。企业应该完善资金管理制度，由财务部作为主要的预算决策者，与其他部门配合，并主动提供数据作为财务预算资金使用的依据。同时，财务部应该控制财务预算的整个实施过程，对一些重要会议账户要及时跟踪关注，特别是受经营陷阱影响较大的应收账款等会计账户更应该加强监督与控制。此外，当房地产企业发展到一定的阶段后，内部审计工作的地位也会越来越突出。因此，房地产企业还应该加强财务管理和财务监督审计的力度，重视风险管理，充分发挥内部审计风险评估的预防作
21、用。对工程项目的开发过程中，进行各种专项审计，对财务风险管理的经济效益进行综合分析与评估，切实提高财务管理的整体水平。5.4 提高财务管理人员素质，明确权责关系房地产企业由于自身的经营特点及对资金的应用要求比较高，因此对财务管理人员的能力和专业知识有了更高的要求。首先，高层管理人员应该加强对财务管理的重视。明确企业财务管理的重要地位，熟悉企业的财务管理工作；其次，在招聘财务管理人员时，应综合考虑应聘人员的实践能力和理论知识等多方面的要求来决定是否进行录取，避免在以后的财务工作中出现低级错误；最后，应该定期对财务人员进行考核与培训，及时更新财务管理知识、传递新的管理理念，从而使得财务管理工作有序进行，降低财务风险，提高预期收益。此外，企业有必要建立一套完整的内部财务管理制度。实行成本责任制度，明确各部门的责任，做好任务委派，对于严格执行制度的部门应该给予奖励，对于不按照制度执行的部门则应按要求进行惩罚。在建立和完善内部财务管理制度时既要结合企业自身的实际情况形成规范化、标准化的管理机制，也可从其他先进企业学习管理经验。
