1、 可行性分析报告第 1 页 共 22 页目 录一、项目名称2二、项目地点2三、项目投资商2四、项目开发商2五、项目概况2六、投资商、项目开发商概况2七、项目建设条件9八、市场分析12九、项目的资金及盈利分析19十、项目评估结果（结论）23可行性分析报告第 2 页 共 22 页一、项目名称三水时代廊桥二期二、项目地点本地块位于佛山市三水区对外经济开发区西区 9/10 号；规划总用地面积109525.3 平方米；总建筑面积 333765.79 平方米；容积率不高于 2.37；用途为城镇混合住宅；使用权类型为出让。三、项目投资商佛山市三水裕华房地产发展有限公司四、项目开发商佛山市三水裕华房地产发展有
2、限公司五、项目概况三水时代廊桥项目二期拟建成 40 栋居民住宅楼，住宅总建面 251700.50平方米，商业面积 8251.46 平方米，幼儿园 3000 平方米，规划车位总数为 2611 个。二期工程开发周期为 4 年，建设期 2.5 年。土地取得费用已全部付清；前期费用在各期期初发生；配套费用、开发成本、管理费用、不可遇见费用、销售费用、销售税费及销售收入在各期均匀发生。本项目建成后的商铺、住宅与车位全部用于销售。三水时代廊桥项目二期拟建成 40 栋居民住宅楼。详细规划设计指标见下可行性分析报告第 3 页 共 22 页表：规划设计技术经济指标表项目 计量单位 数值居住区规划总用地 万平方米
3、 109526基底面积 万平方米 21270.6总建筑面积 平方米 333765.8计算容积率建筑总面积 平方米 262952住宅建筑面积 平方米 251700.5商业建筑面积 平方米 8251.46幼儿园 平方米 3000地下室总建筑面积 平方米 65154.9容积率 1 2.37绿化率 40车位数 个 2611户数 户 3225每户平均人数 人 3.5其中，绿地系统的具体规划设计为绿地面积共 43810.40 平方米，人均绿地3.88 平方米，绿地率 40%。绿化设计主要以中央园林景观为主，园林绿化、广场及水景互相衬托以营造出一个环境优美的景观环境.绿地规划详情见下表：绿地明细表项目 面积
4、（平方米）居住区规划总用地 109526绿地总面积 43810.40人均绿地面积 3.88绿地率 (%) 40目前，我司暂定二期项目的建筑楼层规划设计如下：项目总建筑信息明细表组团号 楼号 型号户型编号户型面积（） 住宅计容面 积商铺/会所面积（计容） 计容面积总建筑面积1 22 A a 72.75 6177.53 1421.72 21024.74 21590.09 可行性分析报告第 4 页 共 22 页b 33.44c 73.88a 72.75b 33.4423 Ac 73.886180.09a 87.6724 Bb 122.89 7245.4a 87.6725 Bb 122.89 7245
5、.51a 87.672 26 Bb 122.89 7245.51616.3 15107.32 15565.57a 72.75b 33.4427 Ac 73.886179.18a 72.75b 33.4428 Ac 73.886179.18a 72.75b 33.4429 Ac 73.886180.01a 74.29330 C b 87.43 5551.24982.2 25071.81 25824.72 a 143.6631 Db 163.97 5274.42 5274.42 5570.48a 143.6632 Db 163.97 5274.42 5274.42 5570.48a 143.664
6、33 D b 163.97 5274.42 5274.42 5570.48a 87.6734 Bb 122.89 7509.3a 72.75b 33.4435 Ac 73.886427.77a 74.29536 C b 87.43 5552.02947.61 20436.70 20771.88 a 72.75b 33.4437 Ac 73.886185.27a 72.75b 33.44638 Ac 73.886427.77838.2 13451.24 13712.15a 87.6739 Bb 122.89 7509.3 7509.3 7606.74a 87.6740 Bb 122.89 750
7、9.3 7509.3 7606.74a 87.67741 B b 122.89 7509.3 7509.3 7606.74a 87.678 42 Bb 122.89 7509.3 854.48 20342.39 20678.29 可行性分析报告第 5 页 共 22 页a 72.75b 33.4443 Ac 73.886427.77a 74.2944 Cb 87.43 5550.84a 72.75b 33.4445 Ac 73.886427.77 6427.77 6516.05a 87.67946 B b 122.89 7509.3 7509.3 7606.74a 87.6747 Bb 122.
8、89 7509.3a 72.75b 33.4448 Ac 73.886427.77a 74.291049 C b 87.43 5556.34835.17 20328.58 20663.21 a 72.75b 33.4450 Ac 73.886427.77 6427.77 6516.05a 72.75b 33.441151 Ac 73.886427.77 6427.77 6516.05a 72.75b 33.4452 Ac 73.886427.77a 72.75b 33.4453 Ac 73.886427.77a 74.291254 C b 87.43 5554.45864.7 19274.69
9、 19582.97a 74.2955 Cb 87.43 5556.36 462.39 6018.75 6167.62a 74.2913 56 Cb 87.43 5755.9 5755.9 5845.25a 72.75b 33.4457 Ac 73.886427.77 6427.77 6516.05a 72.75b 33.4458 Ac 73.886427.77 6427.77 6516.05a 72.75b 33.441459# Ac 73.886427.77 6427.77 6516.05a 72.75b 33.4460# Ac 73.884017.13 428.69 4445.82 461
10、9.23a 72.751561# A b 33.44 4266.93 4266.93 4355.21可行性分析报告第 6 页 共 22 页c 73.8816 62# 幼儿园 3000 3000地下室 65154.9合计 251700.49 8251.46 262951.95 333765.8六、投资商、项目开发商概况（一）开发商介绍1、名称：佛山市三水裕华房地产发展有限公司2、成立时间：2005 年 8 月 4 日注册资本：人民币 4800 万元注册地址：佛山市三水区西南街三达路 30 号华景华苑东 103 铺3、经营范围：参与开发佛山市三水区对外经济开发区西区9、10、C 、B1、B2、B3
11、 号地共计758.66亩用地的兴建（持有效资质证经营） 、出售、出租商住楼宇及配套设施。4、发展商资质等级：四级资质5、企业负责人的基本情况：法人代表、董事长、总经理：岑兆雄（三）投资商、项目发展商管理架构及素质1、各中心、部门主要职能：成本管理中心：根据公司项目拓展与开发计划，为项目扩展提供相关经济分析，审核整个项目开发的成本控制，降低项目拓展的风险和控制项目开发的成本。 下设成本控制部。营销管理中心：根据公司发展战略和项目开发规划，为拓展项目的准确定位提供策划可行性分析，按照项目开发计划，进行项目的策划、推广和销售工作，按时按量完成公司的销售指标，确保公司实现开发利润，及时回笼资金。下设策
12、划部和销售管理部。财务资金中心：根据公司战略及公司年度计划，通过建立与完善各项财务可行性分析报告第 7 页 共 22 页管理制度，履行预算管理、核算管理、资金管理、合理税务筹划等职能，为公司领导层决策提供真实可靠的财务信息，合理控制公司的税赋支出，提高公司的资本收益率。下设财务部和资金部。企业内控中心：在总经理的直接领导下，组织编制公司发展战略和年度工作计划，组织进行工作计划完成情况的督导和战略完成情况的检讨，开展公司的人力资源管理、行政、后勤管理工作，从计划、人力资源和行政后勤保证上确保公司正常运行。下设行政人事部和运营管理部。审计法务部：通过组织各种独立客观的监督和评价活动，审查和评价经营
13、活动及内部控制的适当性、合法性和有效性，促进公司各项经营管理目标的实现。2、佛山市三水裕华房地产发展有限公司组织架构图：工程部市场营销部人事行政部财务部项目公司总经理总经办4、项目公司及各部门主要职能项目公司：全面负责开发项目的策划、规划设计、工程管理和营销工作。 项目公司总经办：负责对项目开发所有环节进行跟进，向总部总经理汇报项目进展情况。项目公司总经理在各个业务节点的权力取决于自身对该环节的熟悉程度，对于熟悉的业务环节，主要起到控制作用；对于不熟悉的业务环节，主要起到协调的作用，协调总部相关职能人员对项目的支持。可行性分析报告第 8 页 共 22 页项目财务部：根据国家相关的法律法规的要求
14、，在总部财务管理中心的统一指导下，完善项目财务预算、会计核算制度，组织资金使用计划的编制、监控，积极进行项目税收筹划，以及进行其它相关工作，支持实现公司利润最大化。项目市场营销部：在贯彻集团营销中心策划思路的基础上，对当地市场进行调查研究，结合实际对项目进行策划包装和推广，沟通处理项目中突发问题，完成营销中心销售任务和指标，提高销售队伍素质，向总部汇报销售数据，为销售决策提供建议和依据。 项目人事行政部：根据项目开发计划，进行项目人力资源管理（某一层级人员的招聘、培训、绩效考核和薪酬管理 等） ，项目行政和后勤工作，确保项目开发工作的日常正常进行。 项目工程部：根据国家法规和企业经营管理要求组
15、织施工管理、技术监理工作，提供全过程施工组织及技术服务支持，确保工程项目的进度、质量、成本和安全满足公司整体要求，满足客户的需要。公司总部和项目所有的部门设置都是围绕各开发项目，提供技术、资金、力量上的支持。各部门的责任、每一位员工的工作岗位职责、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准都有章可循。各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率，对各项目的提供最大的开发支持力度。（四）投资商开发业绩时代地产的前身是一家从事房地产中介代理、房地产销售的策划公司，1999 年该策划公司改组为时代地产。时代地产专注于在城市中心与郊区之间的新兴城区开发中高端住宅，将有潜力的区域发
16、展成为新的城市中心。经过近十年的不懈努力，时代地产树立了“生活艺术家”的企业形象，通过优美的园林、可行性分析报告第 9 页 共 22 页有特色的楼群设计和完备的配套设施，为不断成长的中层人士，提供舒适的都市居住环境。自 2005 年起，时代地产获得了多个奖项，这充分肯定了“时代地产”品牌的地位，其中主要包括：2005 年、2006 年连续两年被广州日报与信息时报评选为“广州市民十大最喜爱房地产品牌企业” ；2005 年获得“广州十大明星地产企业” ；2005 年中国主流地产金鼎奖、金筑奖专家委员会颁发的“2005 年中国主流地产金鼎奖最具价值品牌” ；2006 年入选“中国 100 强地产发展
17、商” ；2006 年中国主流地产金鼎奖、金筑奖专家委员会颁发的“2006 年中国主流地产金鼎奖最具价值品牌” ；2007 年获得“中国房地产 20 年最具创新价值企业” ；2007 年获得“中国广州十大最具竞争力房地产品牌” ；2007 年获得“中国广州最具诚信度房地产企业 20 强” ；2008 年获得“中国房地产建设 30 年成就奖” ；2008 年获得“广州房地产十大品牌企业” ；2008 年获得“最具竞争力房地产企业大奖” ；2008 年获得“中国人居 10 年杰出贡献企业奖” ；2008 年获得“中国房地产建设 30 年成就奖” ；2008 年时代糖果项目荣获“2008 年度广州畅销
18、户型奖” 、 “2008 年度最佳人居别墅大奖” ；2008 年时代 YOU 公寓项目获得“中国房地产 30 年城市建设最具投资价值公寓” ；2009 年获得“广州房地产十大品牌企业” 。时代地产专注于增长潜力巨大的广东省，尤其是广州、佛山、珠海、中山和清远，抓住这些城市经济快速增长所带来的机遇。2007 年底，时代地产在广东省各地共拥有 17 处处于不同开发阶段的房地产项目，开发完工与在建的经典楼盘包括：晓安苑、翠逸家园、时代花园、时代玫瑰园、时代廊桥、依云小镇、可行性分析报告第 10 页 共 22 页时代倾城、时代花生、时代糖果、桃园西岸、珠海时代廊桥等等。时代地产主要开发楼盘如下：时代玫瑰园为年轻的心而存在。设计现代、前卫，注重营造和谐的邻里关系，阳光电梯间的设计将这个理念发挥的淋漓尽致。时代廊桥花园风情万种的东南亚度假乐园。演绎休闲、精致、从容、有韵味的田园生活。 时代依云小镇艺术家的家，是聚集生活艺术家的小镇。 这里处处流露着一种别样的资情，让人陶醉其中。
