1、 “万达广场” （步行街）规划/设计关注点 100 项361“万达广场” （步行街）规划/设计意见及建议(关注点)100 项万达商业管理有限公司2 0 0 8年 6 月“万达广场” （步行街）规划/设计关注点 100 项362前 言一、背景和要求根据董事长对万达商业管理发展所做的重要指示，已明确了“转变经营思路，提升服务品质”的商业管理发展方向和“安全、服务、品质 ”六字经营管理方针，即“安全是基础，服务是核心，品质是标准” 。特别在品质管理方面，其所涉及的内涵是多层次的，它不但包含服务品质、管理品质、经营品质、设计品质、建筑品质等，更涵盖了企业文化、制度和团队。这其中设计品质和建筑品质是其它
2、品质实现的基础和载体，其它品质则是设计品质和建筑品质的功能体现和延伸，更是万达城市综合体实现保值增值的前提和保障。 结合万达第三代城市综合体产品形态以及后期营运管理要求，集团商管公司将在新项目前期规划设计阶段，对规划、建筑设计方案进行深度解读，认真研究总结第三代综合体的产品特质和潜在问题，充分关注和重点介入新产品设计中的相关内容和要项，完善设计品质，努力实现万达广场整体价值最大化目标。二、条件和依据在遵循 “交通优先、功能分区、突出商业、公共空间” 、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，集团规划院将“万达广场 ”的整体设计工作分解为 6 个设计阶段：1、概念设计阶段（摘牌前） ；2、方案设计
3、阶段，含深化设计阶段（摘牌后） ；“万达广场” （步行街）规划/设计关注点 100 项3633、初步设计阶段（初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有） ；4、施工图设计阶段；5、实施阶段（此阶段的设计变更，若属 “错、漏、碰、缺”情况可正常拆改） 。6、营运阶段（反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）三、作用和目的根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签
4、意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点” ，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100 项 ，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团万达广场强制性设计准则 ，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、项目公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。四、特殊说明1、文中
5、下划线部分为集团规划院正在执行的万达广场强制性设计准则 2、本文为阶段性编制成果，有待不断调整和完善“万达广场” （步行街）规划/设计关注点 100 项3643、本文未尽内容以集团商业管理司编制的商业管理房产技术条件为准目 录第一阶段：产品定位研讨会（一）关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲【关注点 1】：一、项目所在城市主要经济指标【关注点 2】：二、商圈状况分析【关注点 3】：三、个案分析【关注点 4】:四、本项目分析五、产品及平面规划建议（一）关于项目总体的平面规划设计建议【关注点 5】：主要业态结构和规模、空间布局【关注点 6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用
6、及车场等）停车场（规模、车位数等）【关注点 7】：配套功能及有关还建部分各项设施的建议【关注点 8】：结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；【关注点 9】：商业管理用房的设计要求；（二）关于步行街的平面规划设计建议【关注点 11】：步行街设计规模及原因分析【关注点 12】：步行街整体布局的问题【关注点 13】：步行街内部交通组织的建议【关注点 14】：步行街内部配套设施问题【关注点 15】：升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性【关注点 16】：涉及经营管理的问题【关注点 17】：涉及停车场的问题（二）建议、意见反馈方法和形式【
7、关注点 18】：一、市场调研【关注点 19】：二、演示形式和内容第二阶段：方案及深化设计（一）室内商业步行街设计：【关注点 20】：1、关于步行街主入口【关注点 21】：关于步行街主出入口商铺 【关注点 22】：关于避风阁设置【关注点 23】：关于步行街室内通道【关注点 24】：关于步行街次主力店【关注点 25】：关于步行街出入口交通【关注点 26】：关于步行街设置客流计数系统【关注点 27】：关于步行街顶棚【关注点 28】：关于 LED“万达广场” （步行街）规划/设计关注点 100 项365【关注点 29】：关于商铺装修【关注点 30】：关于商铺面积【关注点 31】：关于商铺开门【关注点
8、32】：关于商铺层高【关注点 33】：关于商铺天棚【关注点 34】：关于商铺的调整【关注点 35】：关于扶梯【关注点 36】：关于垂直梯【关注点 37】：关于地下电梯厅【关注点 38】：关于观光梯【关注点 39】：关于中庭及观光梯【关注点 40】：关于公共卫生间【关注点 41】：关于顾客通道【关注点 42】：关于夜间通道【关注点 43】：关于货物通道【关注点 44】：关于地下设施【关注点 45】：关于配套设施【关注点 46】：关于吸烟室【关注点 47】：关于员工休息室【关注点 48】：关于垃圾房的建造【关注点 49】：关于步行街油烟排放(二)关于机电系统配置及计量【关注点 50】：关于空调系统
9、【关注点 51】：关于用电系统【关注点 52】：关于屋顶设施【关注点 53】：关于系统计量【关注点 54】：关于设备房（三）关于地下室及停车场【关注点 55】：关于地下停车场【关注点 56】：关于地下室广告【关注点 57】：关于地下餐厅设置【关注点 58】：关于地下室附属功能（四）关于管理用房【关注点 59】：关于管理用房面积及标准【关注点 60】：关于管理用房设施【关注点 61】：关于管理用房平面功能设计（五）建议、意见反馈形式第三阶段：61 单项设计（一）关于外立面及广告位设计【关注点 62】：关于外立面设计效果【关注点 63】：关于广告位的设计“万达广场” （步行街）规划/设计关注点 1
10、00 项366【关注点 64】：关于广告位的计量【关注点 65】：关于广告位的制作标准（二）关于泛光及照明设计【关注点 66】：关于泛光及照明设计（三）外环境及景观设计（商业住宅）【关注点 67】：商业广场及园区【关注点 68】：关于外广场地砖及铺装【关注点 69】：关于外广场木装材料【关注点 70】：关于外广场井盖【关注点 71】:关于外广场配套设施【关注点 72】:关于景观照明【关注点 73】:关于垃圾箱设置【关注点 74】:关于休闲设施【关注点 75】:关于交通组织及动线【关注点 76】：关于坡道及无障碍设计【关注点 77】：绿植配植【关注点 78】：屋顶花园【关注点 79】：竖向及坡度
11、【关注点 80】：酒店景观【关注点 81】：灯具及小品【关注点 82】：住宅区景观（四）关于步行街内装设计【关注点 83】：关于商铺立面【关注点 84】：关于步行街通廊地面【关注点 85】：关于电梯【关注点 86】：关于商铺【关注点 87】：关于步行街广告【关注点 88】：关于中央大厅【关注点 89】：关于卫生间【关注点 90】：关于穹顶设计【关注点 91】：关于空调设施【关注点 92】：关于服务台【关注点 93】：关于休闲设施【关注点 94】：关于卫生设施（五）关于导示系统设计【关注点 95】：室外导示【关注点 96】：室内导示【关注点 97】：导示制作及按装（六）关于智能化系统设计（商业住
12、宅）【关注点 98】：（六）关于智能化系统设计（商业住宅）（七）关于建筑单体方案设计【关注点 99】：（七）关于单体建筑方案设计（略）第四阶段：扩初（初步）及施工图设计阶段“万达广场” （步行街）规划/设计关注点 100 项367【关注点 100】：关于施工建造细节第一阶段：“产品定位研讨会”关注内容（一）项目“产品研讨会”市场调研及产品建议【关注点 1】：一、项目所在城市主要经济指标：（数据采集时间段：前一年度，可参照“万达广场”城市商业信息汇编 ）1.项目所在城市的城市 GDP、商业 GDP、人均 GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；2.人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况
13、；3.城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等） ；4.统计年鉴（城市经济指标）总表【关注点 2】: 商圈状况分析：1商圈结构组织；2建成时间及演变过程时间节点；3商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平；4商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。【关注点 3】: 个案分析：（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）1.整体规模、业态结构、业态配比；2.租金水平；3.辅助及配套设施情况4.在建新项目调查与分析【关注点 4】: 本项目分析：1.交通组织、配套设施2.周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平
14、3.项目 SWOT 分析“万达广场” （步行街）规划/设计关注点 100 项368二、产品及平面规划建议：（一） 关于项目总体的平面规划设计【关注点 5】：主要业态结构和规模、空间布局1） 、新兴业态内容的增加及比重；2） 、各主力店的比邻关系及匹配；【关注点 6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）停车场（规模、车位数等）1) 万达商业综合体一般设置大型城市广场（300010000 平米左右） 。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）2) 项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；3) 根据实
15、际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？建议在合理设置机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设置较为充足的非机动车停车位；4) 停车场的出入口位置，对停车场内的车辆出入交通组织是否有利？同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位置增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到 1000 辆/小时以上；5) 项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接？大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流） 、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决？【关注点 7】：配套功能及有
16、关还建部分各项设施的建议；【关注点 8】：结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；【关注点 9】：商业管理用房的设计要求；“万达广场” （步行街）规划/设计关注点 100 项369（二） 关于步行街的平面规划设计【关注点 11】：步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等） ；【关注点 12】：步行街整体布局的问题1) 步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、进深、面积大小）2) 步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题？3) 若为三层室内步行街，其第
17、三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。 （规划院强制设计条文）建议屋顶油烟井距高层水平距离20 米以上；4) 根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。 （规划院强制设计条文）【关注点 13】：步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等） ，涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：1) 步行街的长度以 280350 米为宜。 （规划院强制条文已列）2) 步行街出入口设置位置的合理性；
18、3) 步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性；4) 步行街出入口的数量与客流动线的匹配性；5) 步行街内部竖向交通的设计位置和数量的合理性；6) 地下和地上停车场的出入口设计的合理性；【关注点 14】：步行街内部配套设施问题（考虑夜间通道、垃圾通道、卫生间、烟道走向等）1) 餐饮的定点位置和是否预留油烟通道？“万达广场” （步行街）规划/设计关注点 100 项36102) 餐饮和娱乐区域是否需留专用夜间通道？3) 餐饮区域是否规划专用垃圾清运通道？4) 卫生间位置和数量的合理性？【关注点 15】：升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性【关注点 16】：涉及经营管理的问题1) 步行街区域与
19、其他业态之间的管理交叉问题？2) 步行街管理的安全性和方便问题？【关注点 17】：涉及停车场的问题1) 地下和地上停车场的位置和数量的合理性？2) 是否考虑非机动车停车的需要和位置？3) 是否考虑机械车停车的需要和位置？（二）意见、建议反馈方法和形式【关注点 18】：一、市场调研1、 市场调研原则：实用性准确性2、 市场调研内容：标准化统一化3、 市场调研标准：表格化数据化（招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格）【关注点 19】：二、演示形式和内容1、 演示形式：采用 PPT 文件形式，以集团商管公司 CI 为页面设计标准进行演示。 2、 演示内容：（1）项目所在城市主要经济指标：表格数据（可参照“万达广场”城市商业信息汇编 ）（2）商圈调查与分析：a.主要商圈和位置 （标准：在地图上进行特殊标注和分层展示） ；b.主要商圈介绍：包括位置、范围和距离、规模和档次、业态分布及数量、消费人群、日客流量、底商租金水平和租赁情况（数量、
