1、- 1 -鹤山市闲置土地处置试点办法（修订稿）按照江门市委关于鹤山市做好盘活处置闲置土地试点工作的指示精神，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、闲置土地处置办法（国土资源部令第 53 号）和国家土地总督察办关于政府原因造成的闲置土地处置政策若干意见的有关规定，特制定本办法。一、工作目标破解鹤山市土地减量规划、新增建设用地规模小难题，通过进一步清理处置闲置土地，着力盘活存量土地，提高土地资源的利用效率，提升节约集约用地水平，促进鹤山市经济转型升级，实现经济社会可持续发展。二、工作范围鹤山市行政范围内的闲置土地。闲置土地：土地使用权人依法取得土地使用权后，未经有批准权的人
2、民政府或土地行政管理部门同意，超过规定期限未动工开发建设，或者虽已动工开发建设但投资额不符合规定要- 2 -求的建设用地。具体包括下列情形：（一）国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。（二）已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。上述所称动工开发建设是指已领取施工许可证，并进场施工，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成 1/3。出让合同约定分期开发的，按分期开发
3、范围核定闲置土地面积。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或动工开发必需的前期工作（不含用地单位应承担的工作）造成动工开发建设迟延而闲置土地的，经核实后，受影响时段不计入规定期限。政府及其有关部门造成规定期限延迟的行为包括:（一）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；（二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；- 3 -（三）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进
4、行修改的；（四）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发；（五）因军事管制、文物保护等无法动工开发；（六）政府、政府有关部门的其他行为。（详见鹤山市闲置土地（政府原因）分类及举证规定明细表）三、处置方式（一）对政府原因造成土地闲置的，逐宗核实确认具体原因，涉及市发展改革局、市城乡规划局、市环境保护局、市水务局、市农林渔业局、市科工商务局、市供水有限公司、鹤山供电局等职能部门或镇（街）的，市相关部门或镇（街）要出具确认意见，并提出消除政府原因的时间表。在核定具体政府原因后，针对不同情形进行处置：1. 对消除政府原因的，市相关职能部门或镇（街）要明确告知土地使用权人和市国土资源局，市国土资源局再
5、书面告知土地使用权人办理延期动工手续，签订补充合同，明确一年内动工建设，否则征收土地闲置费，两年后未动工建设的实施依法收回土地使用权。2. 对确定因公共利益需要由市政府收回土地使用权的，依法收回土地使用权的补偿以现行基准地价核定补偿价款，若以现行基准地价计算的补偿价款低于土地使用权人依法取得的土地成本和投入（须提供合法凭据），则按取得土地成本加投入- 4 -及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息核定补偿价。地上若有建筑物及附着物的，按评估价补偿。3.对不符合现产业要求的工业项目，土地使用权人可以按以下方式选择处置：（1）愿意按新产业要求投资或自行招商新产业项目的，土地使用权人在收到新产业要求通
6、知后 3 个月内提出延期动工申请，签订补充合同，约定在一年内办理新项目立项及报建手续，逾期未动工建设的，按企业自身原因闲置土地认定和处置。（2）交由市土地储备中心收储。如土地使用权人 3 个月内不提出延期动工申请又不交由市土地储备中心收储的，参照因公共利益需要收回土地使用权的补偿标准予以收回。对土地使用权人交由市土地储备中心收储的，土地使用权人可以选择以下补偿方式之一进行补偿：（1）以现行基准地价核定补偿价款。（2）以取得土地成本加投入（须提供合法凭据）及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息核定补偿价款。地上若有建筑物及附着物的，按评估价补偿。（3）土地先交由市土地储备中心收储，待重新招拍挂出
7、让后根据不同用途分别补偿：维持工业用途不变的，除返还土地使用权人取得土地成本与投入（须提供合法凭据）之外，再按土地出让溢价款（重新出让成交价减去原取得土地成本与投入）的 50%补偿给原用地者；维持商住用途不变的，除返还原土地使用权人取得土地成本与投入（须提供合法凭据）之外，按重新出让总价款计出的- 5 -楼面地价原土地出让合同约定的容积率计出的建筑总面积原土地使用权人取得土地成本后所得的 50%作为溢价补偿给原土地使用权人。原土地出让合同未约定容积率的，要先设计控制性详细规划，并经市政府批准。容积率按照住房和城乡建设部关于印发建设用地容积率管理办法的通知（建规201222 号）和鹤山市人民政府
8、办公室关于印发鹤山市商住用地容积率管理办法的通知（鹤府办2010111 号）的有关规定执行。第（3）种方式不适用工业用地收储转商住用地出让的情形。（二）对自身原因造成的闲置土地按情况来区分：1. 未动工开发满一年的，由市国土资源局报经市政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。2. 未动工开发满两年的，由市国土资源局报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。计征土地闲置费时，土地出让价款是指土地使用权人向市
9、政府支付的全部土地价款，当出让合同总额仅为土地出让金（即土地出让纯收益）时，按所在区域基准地价的下限乘以宗地面积计算土地出让价款；土地划拨价款以划拨土地时缴纳的土地补偿费（含土地使用费）为依据。- 6 -四、处置程序（一）调查核实。市国土资源局依据年度建设用地跟踪检查成果和其他有关信息情况，对涉嫌闲置土地的，向国有建设用地使用权人发出闲置土地调查通知书。国有建设用地使用权人自闲置土地调查通知书送达之日起30 日内，按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因及相关说明材料。（二）闲置土地认定。涉嫌闲置的国有建设用地使用权人在调查期间未提供任何政府原因或不可抗力影响其动工开发建设相关证明材料的，市国土
10、资源局直接认定为企业自身原因造成闲置土地；涉嫌闲置的国有建设用地使用权人在调查期间提供政府原因或不可抗力影响其动工开发建设相关证明材料的，须经属地镇（街）确认后交市国土资源局审核报市土地管理委员会审定。认定为闲置土地的，市国土资源局应向国有建设用地使用权人下达闲置土地认定书。经调查核实不属于闲置土地的，书面告知土地使用者。闲置土地认定书下达后，不得随意变更闲置原因。认定为企业自身原因造成闲置的，除经司法裁判变更或在重新约定的动工开发期限内发生产业规划或政策变化等情况被政府叫停可经市土地管理委员会审议确认为政府原因之外，其他任何情况下不得变更闲置原因；认定为政府原因造成闲置的，政府原因消除后一年
11、内未动工开发建设的，变更为企业自身原因造- 7 -成闲置土地。市国土资源局应将闲置土地信息按宗录入土地市场动态监测与监管系统备案。同时，应当通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的位置、国有建设用地使用权人名称、闲置时间等信息；属于政府或者政府有关部门的行为导致土地闲置的，应当同时公开闲置原因，并书面告知有关政府或者政府部门。（三）拟定闲置土地处置方案。闲置土地使用者自接到闲置土地认定书之日起 15 日内，向市国土资源局提出闲置土地处置方式申请。市国土资源局在确认闲置土地认定结论和充分考虑被处置方陈述、申辩意见的基础上拟定处置方案。闲置土地上依法设立抵押权或者被采取保全措施的，市国土资源局拟订闲
12、置土地处置方案时，应当通知抵押权人或者采取保全措施的机关参与处置方案的拟订工作。（四）闲置土地处置方案审批。闲置土地处置方案拟定后应报经市政府批准。（五）闲置土地处置方案实施。闲置土地处置方案经批准后，由市国土资源局组织实施。作出征缴土地闲置费或者无偿收回国有建设用地使用权决定前，应当书面告知土地使用权人有申请听证的权利，土地使用权人要求听证的，依照国土资源听证规定组织听证。如果听证查明事实发生重大变化，可能影响批准方案继续实施的，市国土资源局应当重新调整处置方案，连同书面听证报告一起报市政府审议，根据再次审议批- 8 -准的闲置土地处置方案向土地使用者送达闲置土地处置决定书。五、配套措施（一
13、）成立专责小组，加强组织领导。市土地管理委员会加强对全市处置闲置土地工作组织领导，成立市处置闲置土地专责小组，由分管国土资源的副市长任组长，市府办协调联系国土资源的副主任、市国土资源局主要领导任副组长，各镇（街）、市国土资源局、市监察局、市发展改革局、市城乡规划局、市住房城乡建设局、市科工商务局、市财政局、市环境保护局、市市场监管局、市土地储备中心等为成员单位。专责小组负责统筹清理处置工作，研究部署工作开展，协调处理重大事项。专责小组办公室设在市国土资源局，办公室主任由市国土资源局主要领导兼任，负责日常协调工作。有关成员单位职责分工如下：1. 各镇（街）：按属地管理原则，作为直接责任主体，对辖
14、区范围内闲置土地清理处置工作负总责。2. 市有关单位要在市政府的领导下按照各自职责分工，协调配合，共同抓好清理处置工作。（1）市国土资源局：负责认定闲置土地，指导闲置土地处置工作。（2）市监察局：负责查处闲置土地调查处置过程中的违法违纪行为。- 9 -（3）市发展改革局：负责核实提供宗地立项审批情况。（4）市城乡规划局：负责提供并核实宗地规划报建情况。（5）市住房城乡建设局：负责核实提供宗地施工许可、动工建设和中止开发建设情况。（6）市科工商务局：负责提供园区产业规划，核定项目是否符合产业规划。（7）市财政局：负责统筹安排闲置土地处置涉及的资金和工作经费，指导资金收支管理工作。 （8）市环境保
15、护局：负责核实提供宗地的环评手续办理情况。（9）市市场监管局：负责审核公司企业股权转让情况。（10）市土地储备中心：负责应有偿收回的闲置土地协议收储及收回土地管理工作。（二）严控增量，促使盘活存量。每年上级下达的新增建设用地年度计划指标由市统筹掌握、统一调剂、集中管理；各镇（街）要立足于内涵挖潜，盘活消化存量土地解决。对处置消化闲置土地不力的镇（街），暂停办理该镇（街）新用地报批。（三）严格监管，把好闲置土地处置关。对于列入闲置的土地，除非市处置闲置土地专责小组办公室出具已依法完成处置的意见，市发展改革局不得受理立项申请，市城乡规划局不得受理规划报建申请，市住房城乡建设局不得受理施工许可申-
16、10 -请，市不动产登记局不得受理土地使用权抵押、变更登记申请，市市场监管局不得为只有闲置土地资产的空壳企业办理股权转让登记。（四）加强监督检查，落实闲置土地处置任务。处置闲置土地以属地镇（街）为主，市闲置土地处置专责小组办公室负责监督检查工作；建立闲置土地处置消化量化考核制度，将闲置土地处置消化任务分解到各镇（街），并将闲置土地处置工作纳入每年镇级实绩考核。对未完成处置消化任务的镇（街），给予通报批评，并责令限期整改。六、法律责任对于不依法履行职责或出具闲置原因证明材料弄虚作假的，由市监察局按有关规定严肃查处，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。七、附则（一）本办法自 2016 年 11 月 25 日起实施，有效期 5 年。（二）2005 年公布实施的鹤山市闲置土地处置办法（鹤府办2005134 号）、2007 年出台的鹤山市闲置土地处置工作实施方案（鹤府办200733 号）、2010 年实施的历史遗留问题工业项目闲置土地清理处置工作方案（鹤府办201037 号）同时废止。附件：鹤山市闲置土地（政府原因）分类及举证规定明细
