1、1附件 1普陀区东新村四期南块（东片）地块旧城区改建房屋征收补偿方案(送审稿)为做好普陀区东新村四期南块（东片）地块房屋征收与补偿工作，加快推进旧城区改建，改善居民的居住条件和环境，通过前期座谈会、听证会等形式广泛征求征收范围内被征收人、公有房屋承租人意见和建议，根据房屋征收法律法规，结合本区、本地块实际情况，制定房屋征收补偿方案如下：一、房屋征收范围根据上海市普陀区人民政府关于同意东新村四期南块（东片）地块旧城区改建房屋征收范围的批复 （普府20145号） ，东新村四期南块（东片）地块旧城区改建征收范围为：东至新湖明珠城小区，南至光复西路，西至规划东新支路以西，北至东新路。二、房屋征收与补偿
2、的政策及法律依据(一)国有土地上房屋征收与补偿条例 （国务院令第 590号） ；(二)上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则 （上海2市人民政府令第 71 号，以下简称实施细则 ） ；(三)关于贯彻执行的若干意见 （沪府办发201224 号） ；(四)关于贯彻执行若干具体问题的意见 （沪房管规范征20129 号） ；(五)国有土地上房屋征收评估办法 （建房201177 号） ；(六)关于印发上海市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知（沪房管规范市20137 号） ；(七)普陀区人民政府关于确定本区国有土地上房屋征收与补偿相关标准的通知 （普府201260 号） ；(八)上海市人民政府关于批转市
3、住房保障房屋管理局制定的上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定的通知（沪府发201273 号） ；（九） 关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知 （沪房管规范征20139号） ；（十）市、区有关部门的其他相关文件。三、房屋征收补偿协议(一)本方案中下列用语的含义1.被征收人，是指被征收房屋的所有权人。2.公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有3房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。3.共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外） ，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人
4、。4.房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。(二)房屋征收补偿的计户标准被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证书、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同等权利凭证计户，按户进行补偿。(三)房屋征收补偿协议签订主体的确定房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证书等权利凭证所载明的权利人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。房屋征收范围内的公有居
5、住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。4房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的或者未提出变更申请的，房屋征收部门可以提请房屋征收评议监督小组组织协商确定签订主体。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致或者无故缺席的，由房屋征收评议监督小组提出确定签订主体的建议，建议及相关协商资料送交公有居住房屋出租人或其委托的管理人。公有居住房屋出租人或其委托的管理人根据上海市房屋租赁条例及其相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承
6、租人作为补偿协议签订主体。(四)房屋征收补偿协议的订立征收决定作出后，房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人根据本房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约比例达到 85%。若被征收人、公有房屋承租人因故不能亲自签约的，可依法书面委托代理人签约。四、被征收房屋建筑面积的认定对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。5对于未经登记的
7、房屋，以相关批准文件等合法有效的权利凭证记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件等记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件等未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在 1981 年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。区（县）人民政府将组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门将给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证
8、所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：2001 年 11 月 1 日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在 1.2 米至 1.7 米（含 1.7 米）房屋类型 公寓独立住宅（花园住宅）新里住宅新工房（有电梯、成套）新工房（无电梯、成套）新工房（无电梯、不成套）“两万户”新工房旧里住宅 简屋换算系数 2.06 1.83 1.82 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.256的部分，按照实际居住面积的 1/2 及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7 米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建
9、筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。五、征收居住房屋的补偿标准(一)征收居住房屋的补偿方式征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。(二)征收居住房屋的补偿、补贴计算标准被征收居住房屋的补偿金额评估价格价格补贴。评估价格被征收房屋的房地产市场评估单价被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价被征收范围内居住房屋评估总价居住房屋总建筑面积。
10、评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不7受其影响。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。价格补贴评估均价补贴系数被征收房屋的建筑面积。根据相关规定，经区政府批准，本地块补贴系数为 0.3。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准为：15 平方米建筑面积。套型面积补贴=评估均价15 平方米
11、建筑面积。(三)征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估8价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积
12、补贴。(四)征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格100%；对房屋承租人的补偿按照第(三)项有关公有房屋承租人的补偿规定执行。(五)居住困难户的保障补贴按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足 22 平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。未按规定向房屋征收部门提出居住困难户保障补贴书面申请的被征收人户、公有房屋承租人户视作放弃居住困难户保障补贴。折算公式为：被征收居住房屋补偿金
13、额折算单价居住困难户人数。保障补贴=折算单价居住困难户人数22 平方米被征收居住房屋补偿金额。本地块折算单价为：11000 元。普陀区东新村四期南块（东片）地块国有土地上房屋征收居住困难户保障补贴申请核查认定办法由区住房保障机构9另行公布。六、征收居住房屋的奖励、补贴标准被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约，且本地块在签约期限内签约比例达到 85%，协议生效的，被征收人、公有房屋承租人在规定期限内搬离原址的，可以获得以下奖励及补贴。(一)签约奖励费被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约，每户按被征收房屋建筑面积每平方米奖励 8000 元，不足 20 万元的，按20 万元计算。(二)协议生
14、效奖励费1.在签约期限内，本地块签约比例达到 85%的，协议生效的，对已签约的被征收人、公有房屋承租人，每户按被征收房屋建筑面积每平方米奖励 5000 元，不足 12 万元的，按 12 万元计算。2.在签约期限内，本地块签约比例超过 85%的，签约比例86%至 100%的部分每满一个百分点，已在签约期限内签约并在规定期限内搬离原址的被征收人、公有房屋承租人,每户奖励 2万元。（三)搬迁奖励费被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，协议生效后在规定期限内搬离、腾空并办理完毕交10房手续的，每户予以奖励 4 万元。(四)建筑面积奖励费以被征收居住房屋建筑面积为基准，每平方米奖励
15、 5000 元,不足 12 万元的，按 12 万元计算。(五)无证建筑面积补贴本地块对于各类无证建筑面积予以 300 元/平方米的建筑材料残值补贴。没有无证建筑面积或虽有无证建筑面积但不要求建筑材料残值补贴的，每户予以一次性补贴 5 万元。(六)装潢补贴按被征收居住房屋建筑面积每平方米 600 元计算，不足 3万元的，按 3 万元计算；被征收人、公有房屋承租人有异议的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。(七)购房补贴1.被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，且不选择购买本地块提供的产权调换房屋的，购房补贴为被征收房屋的补偿金额的 20%。2.被征收人、公有房屋承租人购买本地块产权调换房屋的，被征收房屋的补偿金额扣除所购产权调换房屋房款后有余款的,购房补贴为余款的 10%。(八)临时安置费1.临时安置费发放期限临时安置费发放期限为被征收人、公有房屋承租人选购本
