1、4 专题 文章0406070809经济 和政策 动态投 资 中国市 场 ， 时 不我待 金融开放 为 上海 带 来新机遇多品牌集合店重塑中国零售物 业投 资 市 场 ：山 东 的双子星正在 崛起零售物业12 28 办 公楼12 北京13 上海14 广州 28 北京15 成都 29 上海16 深圳 30 广州17 天津 31 成都18 青 岛 32 深圳19 重 庆 33 天津20 沈阳 34 青 岛21 香港 35 重 庆22 武 汉 36 沈阳23 西安 37 武 汉24 杭州 38 西安25 台北 39 杭州42 住宅42434445464748495051525354北京 上海 广州 成
2、都 深圳 天津 青 岛 重 庆 沈阳 香港 武 汉 澳 门 西安565758北京 上海 广州56 60 工 业 地 产 酒店606162北京 上海 香港2018年第三季度中国 GDP同比增 长 6.5，增速 连续 两个季度放 缓 。除了国内消 费 增速下行以及中美 贸 易摩 擦等外部不确定性因素增加以外，国内投 资 增速下降 较为显 著。在前三季度，全国固定 资产 投 资 同比增 长 5.4%，增速比上半年回落 0.6个百分点。但是，服 务业 增 长 依然保持 稳 定。在前三季度，第三 产业增加 值 同比增速小幅上升至 7.7%。工 业 增速 虽 然有所回落，但亮点依然来自于新 产业 和新 产
3、 品。高新技 术 制造 业 、 战 略新 兴产业 增加 值 同比上升 11.8%与 8.8%； 新 产 品方面，新能源汽 车 、工 业 机器人增速分 别为 54.8% 与 11.7%。展望未来，面 对 宏 观经济 增 长 放 缓 以及国内外 环 境不确定性增加，政府将 进 一步 实 施各 项 政策工具。在财 政政策方面，减税降 费 将成 为 亮点。其中，个人所得税改革以及增 值 税等企 业赋 税改革力度的加大将进 一 步提振消 费 并 释 放企 业 活力，尤其是 针对 中小型民 营 企 业 。同 时 ，基 础设 施投 资 增速有望企 稳 回升。在 货 币 政策方面，金融机构将着力使用各 项 工
4、具定向投放支持民 营 中小型企 业 。此外，中国将 积 极推 动贸 易开 放和金融服 务业对 外开放的各 项 政策落地生效，尤其是在股比 结 构以及牌照开放方面， 这 将为 中国 经济 注 入新的活力。此致敬礼姚耀中国区研究部 总监编 者按4 专题经济 和政策 动态兽 企 业 以及 联 合 办 公的不断 扩张 有望助力 全国一 线 城市在全年 录 得 历 史新高的净 吸 纳 量。相比一 线 城市，中国主要二线 城市 在 2018年的前三个季度也同 样 保持高度活 跃 。仲量 联 行跟踪的 16个主要二 线 城市的 净 吸 纳总 量高达 194万平方米。在 传统 的 主力需求以外，部分一 线城市
5、 TMT企 业 的 后台部 门转 移也 为 西部城市 带 来机遇。特 别 是西安、重 庆 、成都 这 三座城市， 贡 献 了主要二 线 城市近40%的 净 吸 纳 量。在一 线 城市中，广州本季度租金 涨 幅持续 领 跑， 连续 三个季度出 现 提速，上半年 涨 幅累 计 8.5%。多元化的需求来源保证 了广 州市 场 在 P2P公司衰退的 环 境下仍能保持 稳 定增 长 。在北京，有限的有效供 给 使得 空置率被控制在低位，也使业 主方得以掌 握市 场 主 动 。三季度北京租金 录 得 1.5%的 涨 幅，依然 领 跑全国租金表 现 。在上海与 深圳， 虽 持 续 有新增供 应 入市，但凭借
6、 强 劲 的内外 资 需求推动 租金不降反升， 环 比2018年第三季度中国 GDP同比增 长 6.5， 增速 连续 两个季度放 缓 。除了国内消 费 增速下行以及中美 贸 易摩擦等外部不确定性 因素增加以外，国内投 资 增速下降 较为显 著。在前三季度，全国固定 资产 投 资 同比增 长 5.4%，增速比上半年回落 0.6个百分 点。但是，服 务业 增 长 依然保持 稳 定。在前三季度，第三 产业 增加 值 同比增速小幅上升至 7.7%。工 业 增速 虽 然有所回落， 但亮点依然来自于新 产业 和新 产 品。高新技 术 制造 业 、 战 略新 兴产业 增加 值 同比上升 11.8%与 8.8
7、%；新 产 品方面，新能源汽 车 、工 业 机器人增速分 别为 54.8%与 11.7%。展望未来，面 对 宏 观经济 增 长 放 缓 以及国内外 环 境不确定性增加，政府将 进 一步 实 施各 项 政策工具。在 财 政政策方面，减税 降 费 将成 为 亮点。其中，个人所得税改革以及增 值 税等企 业赋 税改革力度的加大将 进 一步提振消 费 并 释 放企 业 活力，尤其是 针对 中小型民 营 企 业 。同 时 ，基 础设 施投 资 增速有望企 稳 回升。在 货币 政策方面，金融机构将着力使用各 项 工具定向投放支 持民 营 中小型企 业 。此外，中国将 积 极推 动贸 易开放和金融服 务业对
8、 外开放的各 项 政策落地生效，尤其是在股比 结 构以及牌 照开放方面， 这 将 为 中国 经济 注入新的活力。分 别 小幅上 涨 0.9%和 0.7%。其中上海涨 幅略高于第二季度，金融 产业 开放使得上 海得到了更多来自外 资 金融行 业 的目光。 大湾区政策的不断推 进 以及港珠澳大 桥 的 竣工 预计 会 让 深圳受到更多的关注。在仲 量 联 行跟踪的 16个 1.5线 及二线 城市中，成 都仍保持了 较为 可 观 的租金 涨 幅， 环 比 为 1.0%。其他城市租金基本保持 稳 定。优质 零售物 业 市 场：2018年第三季度，一 线 城市的主要商 场 持 续转 型。 电 商巨 头
9、京 东 加 码 新零售，在上 海 环 宇 荟 开 设华东 首家无人超市，在广州 与悦舍合作在番禹万达广 场 开 设线下体 验 店。在北京，消 费 者 对 生活品 质的日 趋 关 注催生了 对 健身和家具 饰 品品牌的 扩张 ， 如瑜伽品牌 Pure Yoga和家具品牌 Nome等。 另外， “创业 潮 ”以及企 业 倡导 更加休 闲 化 的 办 公室着装 标 准，催生了商 务 休 闲 和运 动 服 饰 品的 强 劲 需求，特 别 是在 “时 尚之甲 级办 公楼市 场：2018年三季度，科技 类 企 业 的需求持 续增 强 ，在多个主要城市推 动 市 场 。在北京， 阿里巴巴、 腾讯 等行 业
10、巨 头 仍在 寻求租 赁 可能，受此推 动 ，来 自 IT行 业 的办 公楼 租 赁 需求首次超越金融行 业 ，成为 北京市 场 的主要来源。与此同 时 ，由于良好的教育 环 境以及成本 优势 ，西部城市逐 渐 开始承 接来自一 线 城市的科技类 企 业 后台需求。尽管受 P2P行 业 退潮影响使得非 传统 金融 业 呈 现调 整，但金融 业 整体需求仍持续 增 长 。在本季度，越来越多的外 资 金融 类 企 业 受到金融开放政策的吸引开始落点上海 等城市，把原本的代表 处 升 级为实质 的运 营办 公室。中国主要城市 办 公楼市 场 持 续 活 跃 。其 中，四个一 线 城市的 净 吸 纳总
11、 量 为244.8 万平方米，超 过 新增供 应总 量 （186.4万平 方米）。来自 传统 金融行 业 、TMT类 独 角都 ”上海和 创业 气氛 浓 郁的深圳。在二 线 城市中，国 际 品牌持 续 在几个区域级 中心城市布局。如成都本季度迎 来BeenTrill 全国首店 ， Isabel Marant和A.Lange 2)重庆 大众市 场 成交量包含所有商品房，重 庆 政府并未分开 计 算商品住宅部分。数据来源：中国房地 产 指数系 统2,2333,2714,149 4,2846,8684,6422,8774,8005,473 5,017 5,0751Q083Q081Q093Q091Q1
12、03Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q18前来看餐 饮业态经过 一段 时间 的大肆扩 张 ，租金开始出 现 滞 涨 ，而 电 子 类 和新能 源汽 车 等 业态 的承租能力 则 相 对 可观 。住宅市 场 :在 2018年第三季度，各地 继续 强 化 监 管， 楼市政策 进 一步收 紧 。尤其是北京出台了 史上最 严 公 积 金政策，上海、杭州等多地 出台企 业 限 购 政策。多地供 应继续 放量，推 动 住宅市 场 成交总 量 继续 上 涨 。三季度仲量 联 行跟踪的20个 热 点城市 总 成交量
13、 环 比上 涨 8.4%，其中 一 线 城市成交量大 涨 32.5%，二线 城市增 长 5.4%。然而随着政策持 续 深化， 购 房者 预 期出 现转变 ， 9月以来市场 开始步入 调 整期。在仲量 联 行跟踪的20个城市中，有 14个城市的 9月份成交量环 比明 显 回落， 住宅市 场 在 传统 的 “金九 银 十 ”中初露寒 意。三季度主要城市库 存 总 体保持 历 史低 位。但今年二、三季度开 发 商加速开 盘 ， 加之 9月以来成交回落，截至 9月末 20城市 库 存 总 量小幅增加。价格方面，本季度一 线 城市在 严 格的限价措施下价格普降，二 三 线 城市 购房者 预 期 转 向，
14、 观 望者增多， 房价 涨 幅明 显 收窄。展望未来，我国宏 观经济 运行仍面 临挑 战 。从央行近期的 连续 操作来看， 货币继 续 保持松 紧 适度，但 强 监 管、去杠杆的大 方向不会改 变 。房地 产调 控政策短期内 难 以放松。由于 购 房者 预 期 调 整，房地 产 市 场热 度 见顶 回落， 预计 四季度主要一二 线 城市的一手市 场 成交量将出 现 不同程度回 调 。三四 线 城市受到棚改 货币 化安置比例 下 调 影响， 预计 未来成交量将加速回落。 由于房企融 资 依旧趋紧 ，四季度开 发 商将 更多采取以价 换量的方式来加快 资 金回 笼 。 预计热 点一二 线 城市四季
15、度供 应 量将 继续 增加，去化率下滑将 导 致未来 库 存呈 上升 态势。四季度 热 点一二 线 城市的一手 价格 涨幅将 继续 收窄，未来价格下降的城 市会有所增多。图 表 2： 20城市 优质 零售物 业 供求指标5 专题平方米百分比3%6%9%12%15%010,0008,0006,0004,0002,00012,00014,00018,00016,0000%08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18净 吸 纳 量 新增供 应 空置率重估 风险 和需求受到控 风险环 境下融 资难 的影响，中国大 宗物 业 投 资 市 场 今年上半年表 现较为 疲 弱。度 过 了相
16、 对 平静的几个月之后，我 们 预计 未来 1-2个季度将会有更多的成交。 一方面是由于物 业 持有人在 经历 了 9个多 月 紧缩 的融 资环 境之后感受到了流 动 性的 压 力；另一方面，我 们预测 部分上市公司 为 了更 为 亮眼的年度 财报 ，而 释 放待售物 业 ，从而增加市 场 可售 标 的物的数量。然而， 紧缩 的融 资环 境 为现 金充裕的投资 者提供了机会。受到宏 观 控 风险 政策的影 响， 过 去的高杠杆策略 难 以 为继 。而 资 本 雄厚的保 险资 金重回市 场 ， 积 极物色投 资投 资 中国市 场 ， 时 不我待关 于 作者周瑛，投 资 研究部 总监物 业 。同
17、时 境外投 资 者再度成 为 市 场 上的 主要 买 家，尤其是以 长线 投 资 策略 为主的 养老基金和主 权财 富基金，都在加紧 抓住 投 资 机会，并从 长远 角度增加国内的 资 本 配置。投 资 市 场 斗 转 星移境内投 资 者相 较 于境外投 资 者更愿意承担 较 高的杠杆率。在 过 去两年中，部分国内 投 资 者利用高杠杆来 实现 所需的投 资 回 报 ，迅速推高了内地的物 业 价格。尽管同 期物 业 租金增 长稳 定，但投 资收益率仍然 逐步走低。在政府宏 观风险 控制的措施下，内地投资 市 场 正逐 渐 从 卖 方市 场转 向 买 方市 场。由于 贷 款渠道收 紧 和融 资
18、成本上升，国内投 资 者的融 资 能力受到 挤压 ，投 资热 情普遍 下挫。据悉，几 项 正在 进 行的交易中 资产 价格有一个温和的修正。此外，增 值 策略 正受到更多投 资 者的青 睐 特 别 是 资 产 用途的 转换 以及 项 目再开 发， 变 得更 为 常 见 。越来越多的境外投 资者正在 寻 求市 中心的 项 目升 级 机会，以丰富其 现 有 资产 组 合。熊市牛市， 谁 主沉浮？随着 现 金充裕的境内外投 资 者重回舞台， 我 们预计 未来几个季度会有更多 项 目成 交。随着更多的 买 家入 场 ，我 们认为资产 价格的松 动 不会持 续 很久，眼下正是 实 力 雄厚的投 资 者入
19、 场 的 绝 佳 时 机。6 专题关 于 作者黄璐， 华东 区研究部董事继 2018年博 鳌亚 洲 论坛 中政府承 诺 加快金 融改革和宣布 12项 具体开放措施后，上海 启 动 了 ”扩 大开放 100条 ”行 动 方案，以 进 一 步开放 经济 和提升上海作 为 国 际金融中心 的地位。颁 布的 100条措施中有 32条涉及金融 领 域， 其目的一是降低 银 行 业 外 资 市 场 准入门 槛 ； 二是放 宽证 券 业 外 资 控股比例及业务 范 围 限制；三是鼓励保 险业对 外开放。在研究十家全球知名金融公司在几个主要 城市的平均 办 公面 积 情况 时 ，我 们发现上 海 拥 有提升外
20、 资 金融公司的 办 公需求的潜 力。就 规 模而言，与 纽约 和 伦 敦等全球金 融中心相比，上海仍有大的上升空 间 。然 而，在中国，上海的外 资 金融公司 规 模 仅 次于香港（ 图 1） 。金融开放 为 上海 带 来新机遇近期，我 们 已 经 看到 两 类 租 赁 需求的 增 加，一 类 是新注册的外国金融公司，他 们 正在 寻 求在上海 设立 第一个 办 公室 ; 另一 类 是在新 业务领 域获 得 许 可并正在 寻 求 扩张 的外国金融公司。而外 资 金融公司需求的增加将主要受益哪 些区域？基于 2018年上半年上海的交易 情 况（包括内外 资 公司），我 们发现陆 家嘴 仍然是金
21、融公司，尤其是 银 行 类 公司的首 选 。但 陆 家嘴不是唯一的 选项 。例如，在 浦 东 ，金融公司也在入 驻 竹园和杨 高路板 块 。在浦西，除了核心中央商务 区南京西 路外，新 兴 中央商 务 区北外滩 也吸引了金 融公司的巨大需求。随着金融市 场继续 开放，我 们预计办 公空 间 需求将会增加。 陆 家嘴将 继续 巩固其作 为 上海金融中心的地位，然而租金上 涨 和 2019年后的供 应 短缺将 带 来部分溢出需求 转 向周 边 受关注的商 务 区域。100150200250300350千平方米金融服 务业38%专业 服 务业19%高科技 &信息 业12其他31去年，上海甲 级办 公
22、 图 2楼市 场 的 净 吸 纳 量超 过了 130万平方米，金 融公司的 贡 献最多， 占 38%。我 们认为 ， 即使是在短期内，新 举 措也将 导 致金融机 构 办 公需求的 进一步 增加。图 1：知名跨国金融公司在各主要城市平均甲 级办 公面积500纽约 芝加哥 旧金山 伦 敦 巴黎 香港 上海 北京 深圳样 本包括 J.P.摩根，摩根士丹利，高盛，美国 银 行，花旗 银 行， 汇 丰 银 行，法国巴黎 银 行，法国 农业 信 贷银 行，瑞士信 贷银 行和德意志 银 行来源：仲量 联 行研究部 ， 2018年二季度7 专题关 于 作者Warner Brown， 中国区研究部董事 朱旭雯
23、， 华东 区研究部分析 师近年来，多品牌集合店的商 业 模式在中国 逐 渐兴 起以 满 足不断壮大的千禧一代消费 者的多元化 购 物需求。 购 物中心运 营商也 将引入多品牌集合店作 为 增加其租户业态 多 样 性的商 业 策略。尽管多品牌集合店的 绝对规 模仍然 较 小，但它 们 的未来 发 展却 不可小 觑 。同 时 ，多品牌集合店通 过 采取 一系列 创 新策略来吸引更多消 费 者， 这对 于重塑中国 实 体零售物业 格局 颇 具启 发 意 义 。两种模式并 驾齐驱仲量 联 行近来研究了两种主要的多品牌集 合店模式，分 别 是 “时 尚孵化器 ”和 “线 上线 下 ”（ O2O）品牌集合
24、店。 “时 尚孵化器”负 责 收集和孵化原 创设计师 品牌， 为这 些品 牌提供 发 展平台。在入 驻 品牌成功地培育 了成熟客 户 群之后，即可脱离孵化器，建 立自身独立的店面。如今， 连锁 孵化器 “名 堂 ”（ Magmode） 已孵化了众多品牌， 如 Sean by Sean（ 现 已有 40个独立店面）、 Art atelier（ 5个店面）、MATTITUDE（ 30多个 店面）和 Seeingman等。另外一个 连锁 孵化 器 “Any Shop Style”则 成功地孵化了 Yes by Yesir。而 O2O店 铺，比如 “小 红书 ”线 下 实 体 店和天猫智慧 门店 “K
25、err Kroes”， 则为线 上 零售品牌提供线 下 销 售 场 所， 为 其 现 有和 潜在客 户 提供 实 体店消 费 体 验 ，提升其品 牌知名度和客 户 忠 诚 度。创 新策略重塑零售未来以上两种 类 型的多品牌集合店的共同 优势 是利用大数据平台收集和分析海量消 费 者数据。 连锁 的多品牌集合店通 过分析消 费 者的 线 上和 线 下 购 物 习惯创 建消 费 者画 像，以此来了解他 们 的偏好和购买 力。 这 种洞 见 可以使得商家 对 入驻 品牌 选择 、店面 选 址、 产 品促 销 等做出明智的商 业决 策。例如， 一 家 连锁时 尚孵化器就 采用 “ 逆向配送 ”方 式
26、简 化其运 营 和 库 存管 理。 他 们 首先分析客 户 行 为 数据，在不浪 费多品牌集合店重塑中国零售物业多品牌集合店的另外 一大特征是可以依托 统 一的主 题 来展示不同品牌的 产 品， 这 是 单 一品牌店 较难 做到 的。多品牌集合店可以通 过 打造不同生活 场 景如工作、周末、假期、聚会等为 消 费 者提供更广泛多 样 的 产 品，增加实 体店 购 物体 验 。一些 O2O门 店也会通过 增加 时 尚 文 创 和家用 电 器 产 品来倡 导彰 显 个性的 时 尚生活方式。挑 战 与机遇并存正如众多新 兴产业 一 样 ，多品牌集合店仍 面 临诸 多挑 战 ，譬如 门 店 选 址及激
27、烈的行业竞 争等，同 时还 要确保有效利用 现 有品 牌和消 费 者数据。尽管如此，多品牌集合 店在利用新技 术 和其他 营销 策略方面所付 诸 的努力，展示出中国 实 体零售物 业 市 场 所具 备 的 难 能可 贵 的 创 新思 维。在持 续扩 张 的 电 子商 务 冲 击 下， 实 体零售物 业 市 场 已 鲜 有作 为 。不 过 ，近来多品牌集合店所 采取的一系列 举 措，表明 实 体零售行 业 的 自我更新活力依然旺盛，未来也将 进 一步 蓬勃 发 展。数据来源： 仲量 联 行研究部；仲量 联 行零售地 产 部； Magmode官 网； Any Shop Style官网Any Sho
28、p Style Any Shop StyleAny Shop StyleMagmodeMagmode0102030店面空 间 的前提下， 测算出 门 店 为 了保持 消 费者的 购买兴 趣所 需的最佳 SKU（最小 存 货单 位）数量，而不是 储备预 先 设 定 的 40商品，并希望客 户 会 考虑购买 所有 预选 商 品。 O2O连锁 店 则 利 用线 上品牌的运 营 数 据 优化品牌 选择 ，从 而增强 对 消 费 者 的 吸引力，提升店内 实 际 消 费 （而非只看不 买 ）的比重。5060 2016 20182017Any Shop Style Magmode19547Magmode图
29、 1：部分 “时 尚孵化器 ”品牌集合店 扩张趋 势 (2016 2018)8 专题以 “孔子之 乡 ”蜚声中外的山 东 省，坐落于 中国北方，是古老的道教文化和儒家思想 的 发 源地。但除了其巍峨 连绵 的山脉外， 商 业 地 产 市 场 亦在不断加速 发 展， 为国内 外投 资 者提供了巨大的投 资 机会。由于国内 资 本受到政策的限制，境外投 资 者可能将在中国房地 产 市 场 交易中持 续活 跃 ，并下沉到二三 线 城市 寻 求入市机会。 山 东 的双子星 省会城市 济 南和港口城 市青 岛 的吸引力正在 显现 。 经历过 2015- 2017年的供 应 高峰之后， 济 南和青 岛 市
30、 场 随 即 进 入 调 整期， 优质项 目 带动 租金增 长 ， 核心地区表 现 不佳的 项 目则显 示出 较 大的 改造和增 值 潜力，吸引机构投 资 者和 经验 丰富的运 营 商 进 入，推高 2017年的大宗交易 成交量 ， 2018年 预计青 岛 和 济 南会有更多位 于核心区域的成熟物 业进 入市 场 。青 岛 零售投 资 市 场 日 趋 成熟得益于旅游旺季的客流量，青 岛 零售投 资 市 场发 展成熟且具有 较 高的流 动 性。青岛 因 2008年奥帆 赛 的广泛影响力而受到全球 关注，境外投 资 者开始 进 入并促成了2011投 资 市 场 ：山 东 的双子星正在崛起年活 跃
31、的零售物 业 投 资 市 场 。 过 去十年68%的零售物 业 大宗交易来源于境外投 资 者，表明其 对 市 场 的信心和 兴 趣。未来， 有限的新增供 应 和居民可支配收入增长带 来中 产阶 消 费 群体的不断壮大将 进一步增 强 零售物 业对 投 资 者的吸引力。济 南 办 公投 资 市 场 价格占 优大型国有、民 营 和金融企 业 活 跃 的 总部 经济 构成了 济 南 办 公市 场稳 定的需求来 源。 2015年以来 济 南 办 公市 场 持 续供 应 高 峰，形成了具有 较 强 吸引力的投资 市 场 价 格，境内投 资 者和 总 部企 业频频 出手， 带动济 南 办 公物 业 投 资
32、 市 场 情 绪 升温。未 来， 优质资产 将持 续 受益于 稳 定的市场 需 求，而大量新增供 应对 整体市 场 价格 产 生 的下行影响也将 为 投 资 者 带 来有利的 谈 判 空 间 。北京天津上海青 岛济 南物流 仓储 市 场势 不可 挡济 南是京沪、胶 济 两大 铁 路干 线 的交 汇所 在，是 连 接 长 三角 经济 区和 环 渤海 经济 圈 的 节 点城市，物流 仓储 市 场 需求 强劲 且可 租 赁 空 间 有限，因此自 2017年以来， 济 南 物流 仓储 市 场 租金年增幅均超过 20%。而 青 岛 新机 场 的建 设带动 胶州空港区域迅速 发 展成 为 重要的物流 细
33、分市 场 ， 为 第三方 物流和 电 商企 业 日益增长 的物流 业务 提供 服 务 。快速 发 展的海洋 经济 和智能制造将成 为青 岛经济 增 长 和 产业 升 级 的主要 领导力， 而健康 稳 定的 总 部 经济 将推 动济南成 为 环 渤海 经济 圈重要的区域性 经济 中心。 随着境内外投 资 者开始 寻 求多元化投 资 机会，山 东 的双子星正在崛起，成 为 活 跃 的投 资 市 场 。-10.020.030.040.02012 2013 2015 2016 2017亿元人民币2014青 岛 济 南图 2：青 岛 和 济 南大宗商 业 物 业 投 资 成交 量 (2012-2017)图 1关 于 作者陈 晨，研究部 经理9 专题办 公楼
