1、华晟商厦 项目建议书 湘潭市规划建筑设计院 1 目录 第一章 概况 - 3 1.1 项目概况 - 3 1.2 项目区基本情况 - 3 1.3 建设依据 - 5 1.4 项目研究范围 - 5 1.5 主要经济指标技术表 - 5 1.6 研究结论 - 6 第二章 建设的必要性及可行性 - 7 2.1 项目建设的必要性 - 7 2.2 项目建设的可行性 - 8 第三章 发展规划、产业政策及行业准入分析 - 9 3.1 发展规划分析 - 9 3.2 产业政策分析 -10 3.3 行业准入分析 - 11 第四章 建设规模及项目开发条件 -12 4.1 建设规模 -12 4.2 项目场址 -12 4.3
2、场址建设条件 -13 第五章 建设方案 -16 5.1 总平面设计 -16 5.2 建筑设计说明 -18 5.3 结构设计说明 -21 5.4 景观设计说明 -25 5.5 给排水设计说明 -26 5.6 电气设计说明 -30 第六章 节 能 -32 6.1 节能依据 -32 6.2 节能范围及主要原则 -32 6.3 主要节能措施 -33 第七章 环境和生态影响 -35 7.1 环境和生态现状 -35 7.2 生态环境影响分析 -35 7.3 生态环境保护措施 -35 第八章 组织机构与人力资源配置 -37 8.1 组织机构 -37 8.2 人力资源配置 -38 第九章 项目管理及 实施进度
3、 -39 9.1 项目管理 -39 9.2 项目实施进度安排 -41 第 十 章 项目招投标方案 -43 10.1 招标依据 -43 华晟商厦 项目建议书 湘潭市规划建筑设计院 2 10.2 招标范围 -43 10.3 投标程序 -43 10.4 招标基本情况表 -44 第十一章 投资估 算与资金筹措 -45 11.1 估算依据 -45 11.2 投资估算 -46 11.3 资金筹措 -46 第十二章 经济评价 -47 第十三章 社会评价 -50 13.1 社会影响效果分析 -50 13.2 社会适应性分析 -50 13.3 社会风险及对策分析 -50 第十四章 结论与建议 -52 14.1
4、结论 -52 14.2 建议 -52 华晟商厦 项目建议书 湘潭市规划建筑设计院 3 第一章 概况 1.1 项目概况 （ 1）项目名称 :华晟商厦 （ 2）建设性质：新建 （ 3）项目地址：修文县 （ 4）建设单位：贵州山泰房地产开发有限公司 （ 5）建设规模：总用地面积为 4951.00，总建筑面积： 40190.65，地上建筑面积： 32677.5，商业建筑面积： 11478.92，住宅建筑面积： 21198.58，建筑占地面积： 2869.73 ,地下建筑面积：7513.15 ，住宅总套数： 167 套，绿地面积： 1087.74，容积率：6.5，建筑密度： 57.96%，停车位： 19
5、3辆。 （ 6）项目投资估算及资金筹措 本项目总投资估算为 9939.70 万元。 其中：建安工程投资 7116.14万元；征地拆迁费 1448.62万元，建设工程其他费 638.67万元；预备费 736.27万元。项目资金全部由建设单位自筹。 1.2 项目区基本情况 修文县文地处黔中，山川秀丽，物华天宝，人杰地灵。县城古名龙场，明代大思想家王阳明谪居于此悟道讲学，创立阳明心学体系，世称“王学圣地”。 县境西南面以猫跳河与清镇市为界，西北与黔西、金沙两县隔六广河相望，北面与息烽县接壤，东及东北与开阳县睦邻，东南与乌当华晟商厦 项目建议书 湘潭市规划建筑设计院 4 区毗邻，南与白云区相连。地跨东
6、经 106 21至 106 53，北纬26 45至 27 12。东西长 51.8km，南北宽 48.5km，总面积1075.70km2。县城驻地龙场，位于县境南部，距省会贵阳 38km，距市行政中心金阳 20km。 修文境内大部分地区海拔高度为 940m 1360m，属亚热带季风湿润温暖气候。年平均气温 13.6，年降雨量 1235mm，无霜期为 230 270 天，冬无严寒，极端低温为 -3，夏无酷暑，极端高温为 30，冬暖夏凉，气候宜人。 修文县交通便利，是贵州省中部交通枢纽。渝黔铁路、 210 国道和贵（阳）遵（义）渝（重庆）、贵（阳）毕（节）两条高等级公路穿 县境纵横而过，连接川、渝、
7、湘、云等省市自治区。经铁路、公路进行物流运输极为顺畅。 修文自然风光旑旎，全长 71km的六广河峡谷兼有三峡之雄奇和漓江之飘逸。秀美的猫跳河峡谷嵌入了梯形电站的英姿，形成了独有的“科普生态乐园”，阳明河、阳明园融人文和自然景观为一体。县境内拥有贵州省唯一的喀斯特高原森林高尔夫渡假中心，一个清凉的高尔夫运动胜地。在国家实施西部大开发战略中，修文具有很大的发展潜力和广阔的发展前景。 本项目基地南临黄杨巷，北临长征路、东临迎春路、西临人民南路。总体程南北轴长，东西轴短，基地较为规则。根据分 析地块现状，规划总体布局为东西向布置。地块一结合东侧已有的富都商住楼，规划极力打造一条特色商业步行街。 华晟商
8、厦 项目建议书 湘潭市规划建筑设计院 5 通过对总体布局和建筑单体的技术处理 , 使整个小区建筑和居民充分享受自然界的阳光、风、水面、绿化等，具备更强的亲和力。为身居闹市的居民提供一个优美、宁静的世外桃源。 1.3 建设依据 （ 1）城市房地产开发经营管理条例； （ 2）房地产项目经济评价方法； （ 3）国家工程建设标准强制性条文； （ 4）修文县城市规划管理技术规定； （ 5）国家及贵州省、修文县有关法规、规范； （ 6）修文县城总体规划修编（ 2011-2020）； （ 7） 其它相关文件。 1.4 项目研究范围 包括 项目建设的必要性及可行性 ， 建设规模与项目开发条件 ， 建设方案 ，
9、 节能设计 ， 环境保护 ， 劳动安全卫生消防 ， 组织机构与人力资源配置 ， 项目管理及实施进度 ， 项目招投标 ， 投资估算与资金筹措 ，经济评价 ， 社会评价 、 研究结论与建议 。 1.5 主要经济指标技术表 编号 项目 单位 数量 备注 1 用地面积 4951.00 2 总建筑面积 40190.65 3 地上建筑面积 32677.50 4 商业建筑面积 11478.92 华晟商厦 项目建议书 湘潭市规划建筑设计院 6 5 住宅建筑面积 21198.58 其中 小区服务用房面积 32 小区配套设施 53 6 建筑占地面积 2869.73 7 地下建筑面 积 7513.15 8 住宅总套
10、数 套 167 绿地面积 1087.74 最大建筑高度 m 83.1 容积率 / 6.5 建筑密度 % 57.96 绿地率 % 21.99 停车位 辆 193 其中 地上停车位 辆 10 地下停车位 辆 183 1.6 研究结论 通过对当前宏观经济形式、修文县房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟 ,符合国家和当地的相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。 华晟商厦 项目建议书 湘潭市规划建筑设计院 7 第二章 建设的必要性及可行性 2.1 项目建设的必要性 （ 1）项目的建设符合国民经济发展的需求 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发
11、展时期，为了促进国民经济的稳定健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，因此，前几年国家把住宅建设作为推进国民经济发展的支柱之一。 根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5-2个百分点。贵州省的房地产占 GDP的比重已经快速上升，结合贵州省良好的旅游资源，本项目的实施将会翻倍的推进贵州旅游业的发展。 （ 2）项目的实施对于城乡化的建设起到促进作用 促进 了修文县城乡一体化的建设，让更多的中低收入人群更好地融入到城市社会中，使其在为城市繁荣做出贡献的同时，也能享受到政府为居民提供的各种公共资源，分享到由经济发展带来的实惠。 （ 3）项目的实施有助于解决周边就业的需要 由于我
12、国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗就业也就在所难免，广开的就业聚到，解决人民的生活与就业问题已成为当前的各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的投资任然是继续保持投资总量稳定增长，以创造更多的就业机会。 本项目的建设完成后，预计可以 提供高、中、底各类就业岗位 500华晟商厦 项目建议书 湘潭市规划建筑设计院 8 个，当地农村劳动力大约 200个，包括保洁、绿化、餐饮服务、农业休闲服务业等就业岗位，有助于缓解项目所在地周边的农民就业压力，增加就业机会！ 综上所述。本项目的建设是必要的。 2.2 项目建设的可行性 本项目是在慎密研究、充
13、分论证的基础上形成的。目标清晰、任务明确、实事求是，符合修文县具体情况，能促进 修文县 城镇化的发展和精神文明进步。建设项目具有良好的建设环境和基础条件，前期工作已经启动，可操作性强。资金筹集渠道清晰具体，预算安排合理，可以确保项目顺利实施。 华晟商厦 项目建议书 湘潭市规划建筑设计院 9 第三章 发展 规划、产业政策及行业准入分析 3.1 发展规划分析 修文县位于贵州省中部，县城距贵阳市 46 公里。地跨东经10621 至 10653 ，北纬 2645 至 2712 之间。东西长约51.8 公里，南北宽约 48.5 公里，全县总面积 1071 平方公里。修文县东接开阳县，南邻贵阳市白云区，北
14、连息烽县，西南与清镇县隔猫跳河相望，西及西北与黔西县、金沙县以六广河为界。 按贵阳市综合交通规划，贵阳市铁路“一环三射两联线”构架中，贵阳北 修文快速铁路 (渝黔快速 ) 经过修文后而北上；贵遵高速贯穿南北，贵毕公路贯穿东西，使修文 不管从哪个方向上都极具交通优势。修文县城包括龙场、西山和修文组团，城市人口由规划城市建设区范围内的非农业户籍人口和农业户籍人口、暂住半年以上的暂住人口三部分构成。根据总体规划的人口与城市化专题研究，通过增长率法、以县城人口为基础的就业弹性系数法、环境容量法、产业条件支撑法等综合预测及评价，确定 2016 年 修文 县城人口 达 9.4 万人， 2021 年 修文
15、县城人口 达 10.5 万人。 城市经过较长时期的发展，其自身条件、区位环境及宏观政策都在发生变化，根据十六大会议精神提出的经济增长方式的改变，将适时调整城市发展目标，以适应新 时期及未来发展的需要。 该项目在修文县中心地段规划了以中小户型为主的高层商住楼，考虑了现代社会使用者对居住环境的多层次需要，创建属于时代也属华晟商厦 项目建议书 湘潭市规划建筑设计院 10 于地方的生活园区，该项目的建成将以优美的空间环境、现代化的城镇气息展现在市民面前。将极大的提升城市品位和居住品质。 3.2 产业政策分析 1、市场需求分析 修文县面积 1071 平方公里， 全县辖 4 个镇、 6 个乡（其中 1个
16、民族乡 ）， 217 个村委 会、 12 个居委会 ，仅城区人口就县城人口就 56 万，系贵州省首批建设的 20 个经济强县（市）之一，周边地区中等收入家庭较多，相对贵阳市区购房便宜；故追求生活品质的人成为在修文本地购房的需求者。随着社会主义新农村的建设，农村、乡镇居民的收入日趋提升，大部分居民因为医疗、子女就学等问题都愿意进城市居住，这部分人也成为购房的实际需求者。加之划地、买地建房已经不再批准。随着修文县政府招商引资的实施，各大中型企业陆续进驻修文，他们的职工也成为了购房需求者。 2、供应量及产品的不可替代性 据有关质料统计， 2006年 2010 年修文县 GDP 年均增长率 17.6%
17、，2010 年 全县生产总值， 修文 2010 年人均 GDP 达到 17841 元。 其中，第一产业 7.91 亿 元， 占全县 生产总值 的比例为 15.8；第二产业20.95 亿 元， 占全县 生产总值 的比例为 41.9；第三产业 21.16 亿 元，占全县 生产总值 的比例为 42.3 。财政总收入 2.796 亿元 ，比上年增长 21.42%， 修文县国内生产总值从 2004 年的 168209 万元，增长到 2008 年的 348649 万元 ， 2009年的 386497 万元。按可比价格计算，五年增长了 2.07 倍，年均增长 21.45%。经济 发展明显加快。 2009 年
