1、1宁乡市村民住房建设管理暂行办法（代拟稿）第一章 总 则第一条 为进一步加强村民住房建设管理，保障村民住房建设品质和安全，改善村民居住环境，维护村民合法权益，根据相关法律法规，结合我市实际，制订本办法。第二条 本市行政区域内村民住房建设和管理，适用本办法。本办法所称本市域内是指玉潭街道、城郊街道、白马桥街道、历经铺街道、金洲镇、夏铎铺镇全域，菁华铺乡傅家塘村、桃林桥村，回龙铺镇侯旨亭社区、丰收村、金玉工业集中区、金宁大道两厢 500 米，坝塘镇金洲村、保安村、沩乌村和双江口镇檀树湾村、长兴村、白玉社区以外的区域。第三条 本办法所称村民，是指户口在当地农村且享有本村集体经济组织土地承包经营权和集
2、体经济组织其他权益，履行本集体经济组织成员义务的成员。本办法所称住房，是指农村集体经济组织成员在本集体经济组织提供的宅基地上建造的供本人家庭居住和使用的房屋，不包括生产用房。第四条 市城乡建设、城乡规划、国土资源等部门在各自职责范围内负责做好农村村民住房建设的管理与服务工作。2乡镇人民政府负责本行政区域内农村村民住房建设的具体管理工作。村民委员会在乡镇人民政府的指导下，根据本办法的规定负责做好农村村民住房建设的相关工作。第五条 严格执行“先规划、后用地，先审批、后建设、一户一宅、建新拆旧” 的农村村民住房建 设管理原则。第六条 村民住房建设应坚持以人为本、生态宜居，规划先行、节约用地，因地制宜
3、、相对集中，保障安全、依法审批的原则，符合适用、环保、美观的要求，全面推进“五治” 任务落实，鼓励村民建设具有地方特色的民居村落，创建美丽乡村和生态旅游示范村。第七条 在制定土地利用总体规划和安排新增建设用地规模时，增加上年度农业转移人口落户数量指标的权重，推动以人定地编规划，地随人走调规划，人口落户下计划，推动人口向优势地区转移落户。第二章 规划与设计第八条 乡镇人民政府应当科学编制土地利用总体规划、乡镇规划、村庄规划和村民住房建设定点规划，切实发挥规划的控制和引导作用，引导村民严格按照住房建设选址规划建设住房。第九条 乡镇人民政府制定村民住房建设定点规划，要结合集镇建设、土地综合整治，按照
4、“尊重意愿、量力而行、3方便生产、环境精美、改善生活”的原则，因地制宜推进集镇和中心村建设，严格控制单户分散选址建设，引导村民适度有序向集镇及规划的居民点集中居住。集中居住区的规划建设应当因地制宜、规模适当。平原地区宜以行政村或者以一个（或多个）村民小组联合规划村民集中居住区。丘陵地区宜以一个（或多个）村民小组联合或者以自然村落为单位规划村民集中居住区。山区宜以自然村落或者以村民小组为单位规划村民集中居住点。每个建房点规模不少于 10 户（建房点是指原自然形成的集居点）。 第十条 市城乡建设部门组织编制村民住房建筑设计示范图集，供各村庄建设住房时免费选择使用。乡镇人民政府、村民委员会选择当地大
5、多数村民接受的村民住房建筑设计示范图，列入当地村民住房建设规定的申请和审批内容予以推广使用。村民集中居住区内新建住房和分散选址新建住房，应当按照当地统一采用的村民住房建筑设计示范图建设施工，逐步形成当地住房建筑特有的风格。第十一条 村民住房建筑设计应当遵循安全、适用、经济和特色的原则，在建筑风格和面积控制方面遵守以下规定：（一）按照“江南风格、 时代特色” 的总体要求打造具有地方特色的现代民居。注重房屋色彩、风貌与当地的景观环境、传统文化相协调，新建房屋不改变传统建筑形式、色彩不能4过滥过乱，造成视觉污染。以乡镇为单位规范村民住宅建筑风格，特色鲜明的地区以行政村或一个（或多个）村民小组为单位。
6、 （二）农村村民住房建筑层数以 2 层为主，原则上不超过3 层。布局以“ 一” 字型 为主体，“L”型、三回合为辅，户型以单体、双联、联排等为主，着力形成宁乡民居的地域特色。每户应配套建设三级三格标准化粪池。第十二条 村民建房应符合土地利用规划和村民住房建设定点规划。确需分散选址建设的，应当先经过相关行政审批，并按当地统一选用的住房建筑设计图集建设；不得在地质灾害隐患点选址，不得占用基本农田，不得在风景名胜区一级保护区建房，不得破坏生态环境、损毁古树名木、损毁历史文化遗存建房，不得影响公路交通、水利、电力、通讯、燃气、供水等设施。第三章 建设用地第十三条 村民住房建设应当严格控制用地面积。每基
7、准户（4 人及 4 人以下家庭）占地面积不得超过 150 平方米（以滴水为界，下同），4 人以上家庭每增加 1 人相应增加 20平方米，但每户的总用地面积不得超过省、长沙市规定标准：占用耕地的每户总面积不得超过 130 平方米，占用未利用地及原建设用地的每户总面积不得超过 210 平方米，占用其它地类的每户总面积不得超过 180 平方米。第十四条 村民申请分散建房的，优先使用原有宅基地、5村内空闲地和未利用土地。对居住地较远、交通条件差、生存条件恶劣散居村民，可采取移民方式，搬迁到集中建房点居住。第十五条 乡镇人民政府组织和指导村（居）委会、村（居）民小组，对村民住房建设定点规划区内已经承包到
8、户的土地，采取收回、调换、经济补偿等方式，收回土地承包经营权，保障村民相对集中居住的用地需求。第十六条 村民建房占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。农用地转用由市人民政府按批次上报长沙市人民政府批准。第十七条 村民建房用地实行计划管理。第四章 申请与审批第十八条 村民符合下列情形之一的，可以申请住房建设：（一）原有住房危旧或住房面积低于本办法第十四条所列标准的，需要新建或改、扩建；（二）因发生或防御自然灾害，需搬迁；（三）已结婚或达到法定结婚年龄、确需分户建房；（四）因征地拆迁或村庄建设需易地搬迁建房的；（五）自愿放弃原分散居住的住房用地，向集镇、中心村和村民集中居住区集居；（六）经依法
9、批准回原籍落户或外来人口迁入，成为本村集体经济组织成员后享有土地承包经营权或本集体经济6组织权益，需要新建住房安家的；（七）法律法规规定可以申请建房的其他情形。第十九条 村民住房建设申请，有下列情形之一的，不予批准：（一）村民将其原住房出卖、出租、赠与或改作它用，又申请新建住房的;（二）原住房虽因项目建设征地被拆迁，但已得到安置的;（三）申请的选址土地权属确有争议未解决的;（四）违法违章占地建设住房未处理结案的；（五）法律法规规定不得批准的其他情形。第二十条 村民符合住房建设申请条件的，经村（居）民小组、村（居）委会审查，报乡镇人民政府备案，可以购买本村村民住房。第二十一条 村民申请新建、改建
10、、扩建和翻建住房，应当提交以下资料：（一）住房建设申请报告；（二）户口簿、家庭成员身份证明（结婚证、离婚证）；（三）拟建住房的建筑设计图纸（当地统一采用的住房建筑设计示范图），以及按照示范图纸建设施工的书面承诺；（四）原宅基地的建设用地使用权证（没有原宅基地使用权证和分户建设住房的不需提交）；7（五）申请异地新建住房的，需提供自愿退出原宅基地，限期拆除其地上建筑物，由集体组织重新安排使用的承诺书；（六）市相关部门统一规定的其他资料。第二十二条 村民住房建设申请的报批，按照下列程序办理：（一）申请。申请人向村（居）民小组提出住房建设书面申请，村民小组初审并由三分之二村（居）民小组代表同意后认为符
11、合申请建房条件的，报村（居）委会审查。书面申请应载明下列事项：1.申请人姓名、身份证号码、年龄、住址、家庭人口及户籍、是否是本村集体经济组织成员；2.原有住房面积、宅基地面积；3.是否符合分户建房条件；4.选址是否符合规划，是否存在土地权属争议；5.占用耕地的，应当明确补充耕地的意见。（二）公示。村（居）委会将住房建设申请情况和村（居）民小组初审意见在村（居）务公示栏公示，公示时间不少于 7 天。对公示期满无异议的，村（居）委会签署初步审查意见。未通过村（居）委会审查，或者公示期有异议且经村（居）委会调查核实不具备申请条件的，应将申请材料退回申请人，并书面告知原因。（三）受理。村（居）委会将签
12、署初步审查意见的村民住房8建设申请材料呈报乡镇人民政府，乡镇人民政府在收到申请材料后能当场受理的，应当受理；不予受理的，应当将申请材料退回村（居）委会，并书面告知原因。（四）勘查。乡镇人民政府在受理后 5 个工作日内，组织规划、国土、建设等相关部门和村（居）委会到现场勘查用地四至、面积、地类，并审查和核实住房建设申请人的申请情况，现场确认后发放规划、国土、建设审批表格并告之相关事项，涉及公路、水利、电力、林业等相关部门前置审批的事项，须组织相关部门勘查并征求相关部门意见。（五）报批。乡镇人民政府对受理的村民住房建设申请集中报批。报批相关职能部门审批的审批结果,村（居民）委员会应当在村（居）务公
13、示栏公示，公示期限不少于 7 天。公 示 后 无 异 议 的 ，由 乡 镇 人 民 政 府 核 发 乡 村 建 设 规 划 许可 证 并 代 发 村 民 建 房 用 地 许 可 证 。公示后有异议的，在 7 日内由乡镇人民政府组织相关职能部门的人员调查核实。对不予批准的，应当退回申请材料，并将不予批准的书面理由代为送达建房申请人和村（居）委会。（六）放线。乡镇人民政府核发 乡村建设规划许可证并代发村民建房用地许可证后 5 个工作日内，组织规划、国土等相关单位人员及村（居）委会、村（居）民小组人员到现场对整个宅基地用地和居住用房建设的具体位置实施打桩放线放样，确定用地四至、面积。放线放样时申请人
14、应到场。（七）施工建设。建房申请人取得相关许可后，应严格按9照打桩放线的位置、用地面积、四至和住房建筑设计示范图等批准要求建设，位置不得挪动，面积不得扩大，建筑风格不得变样。建设施工期间，申请人应积极主动接受相关职能部门的指导、检查和监督。在房屋基础出正负零后应申报乡镇人民政府进行初验。（八）竣工验收。房屋竣工后，申请人在 3 个月内向乡镇人民政府申请竣工验收申请。乡镇人民政府在收到验收申请后 5 个工作日内，组织相关职能部门的人员实地检查建成住房的位置、质量、面积和建筑风格是否符合审批要求，原有住房应当拆除的是否已经拆除。验收合格的，乡镇人民政府出具竣工验收意见。竣工验收时申请人应到场。（九
15、）登记发证。建房申请人应当持相关建房审批手续和竣工验收意见，向不动产登记机构申请核发不动产产权证。第五章 管理职责和保障措施第二十三条 城镇居民不得在集体土地上建设或购买住宅。鼓励村民进集中连片小区进行统规统建或统规自建，但不得利用集体土地从事房地产开发。第二十四条 市城乡建设部门负责编印农村住房建设通用图集和质量安全技术手册，指导和监督乡镇落实农村住房建筑设计示范图编制、村民住房建设质量安全监管和农村住房建筑工匠培训等工作。市城乡规划部门指导乡镇人民政府开展乡（镇）规划、镇规划、村庄规划和村民住房建设定点规划的编制工作，10对需占用农用地的村民住房建设申请实施乡村建设规划审批。市国土资源管理
16、部门负责村民住房建设用地审批工作、村民住房不动产产权登记工作；村民住房建设用地申请涉及农用地转用的，负责转报市国土资源管理部门办理。市交通运输、水利、农业、林业、财政等部门在各自职责范围内做好农村村民住房建设的相关工作。乡镇人民政府负责本行政区域内乡规划、镇规划、村庄规划和村民住房建设定点规划的编制工作；负责将乡镇人民政府、村民委员会选定的村民住房建筑设计示范图集推荐给村民，引导村民按统一的村民住房建设图集建设住房，并列入村民住房建设申请和审批内容，并报市城乡部门备案；统一受理村民住房建设申请，对不涉及农用地转用的乡村建设规划许可申请依法进行审批。乡镇人民政府指导村民委员会开展村民住房建设管理工作，发现村民委员会违法审批村民住房建设申请，应当及时制止或者责令纠正。乡镇人民政府根据本办法的规定，组织对村民住房建设进行现场勘查、放线和日常监督检查等工作时，市规划、建设、国土资源管理等部门应当配合，发现村民住房建设违反规划、用地和建筑安全法律规定时，应当及时进行处理或者报告市有关部门查处。
